房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制

目前，我国房地产业进展迅速，房地产开发贷款在商业银行的占比慢慢加大，成为商业银行竞争猛烈的业务项目。

可是由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场转变快，受国家经济政策阻碍大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信誉风险较高。

笔者在近期参加的审计项目中发觉，部份经办机构办理房地产开发贷款业务存在风险操纵方法不到位的现象，从暴露的问题看，具有必然的普遍性，潜在着必然的法律风险和信誉风险，对银行的信贷资金平安造成必然的风险隐患，应引发经办行的足够关注。

一、房地产开发贷款业务存在的要紧风险隐患房地产开发贷款，是向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

在贷款的发放和治理环节，除严格执行公司类贷款操作流程和风险操纵方法外，同时要依照房地产开发项目的特殊性，对以下普遍存在的业务风险予以重点关注：(一)项目楼盘达到预（销）售条件后，未能及时办理在建工程抵押，无益于银行操纵商品房销售款回流。

建设部《城市房地产抵押治理方法》明确规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地利用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为”。

开发企业在申请贷款时，项目一样处在开发时期，尚不具有办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，但随着项目开发进度，待项目楼盘达到预（销）售条件，房产部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的进程中就进行预售。

现在若是银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难操纵商品房销售款的回流。

这是因为，一样说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也确实是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，不然购房人将无法取得衡宇的产权证。

因此及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，是银行了解商品房销售进度和操纵商品房销售款回流的关键环节。

深圳发展银行个人房产按揭贷款风险揭示及应对措施第一章我国房地产法律环境现状及应对措施一、当前我国房地产有关法律的不利因素随着金融全球化的发展和我国正式加入世贸组织并参与激烈的国际竞争,我国现有银行及个人信贷相关法律从基本原则、法律内容、法制形成与发展机制、执法环境和程序上不同程度的制约着金融市场和银行业的发展.究其原因是我国的法律是在由计划经济向市场经济转轨过程中逐步制定和颁布的,因而按WTO规则及2001巴塞尔资本协议的要求,现行的银行法律体系逐步的、明显地暴露出其在个人按揭贷款上对银行合法权益保护的薄弱.一担保法尚不能切实保障银行债权实现1. 抵押权权利限制：贷款期限届满未受清偿时,我行不能直接处分抵押物担保法第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”.这一规定反映了我国对债权人、特别是银行债权的保护力度远远不够.一些西方发达国家早已把抵押分为转移所有权的抵押和不转移所有权的抵押.前者可使债权人在债务人到期不履行债务时,能够不用通过法律诉讼就直接获得抵押物的所有权.在英美法系中按揭的含义就包括了转移所有权同时债务人继续使用抵押物的意思,这对于银行及时行使权利、减少交易和诉讼费用十分有利.而我国法律却对我行抵押权的实现做了严重限制：即当贷款履行期届满我行未受清偿时,我行不能直接处分抵押物而必须通过高费繁琐的司法程序予以解决.2. 实现抵押权方式限制：起诉拍卖担保法第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼.”在我国,一般来说,银行实现抵押权的方式通常为：协商、诉讼和仲裁.在实践中协商解决的可能性微乎其微,仲裁虽然相对手续简易,但由于其必须借助法院执行导致执行结果不尽如人意.城市房地产管理法第四十六条规定：“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房产拍卖所得的价款优先受偿.”也就是说,现实中银行按揭贷款实现抵押权的有效方式通常局限为：起诉拍卖.3. 保证人保证范围限制：保证人具有抗辩权担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任.”当同一债务上出现物保与人保竟合时,保证人对担保物的范围之内具有抗辩权.事实上,当债务人发生违约行为而抵押物执行不能唯一生活必须住房或处置困难时,银行不能直接要求保证人承担全部债务的连带担保责任,即使事先与保证人约定其自愿承担所有债务的协议也由于违背担保法,而自始无效.二贷款通则从效力和内容上并不能真正保护银行债权.1. 贷款通则属于部门规章,没有法律层面的效力.法院不能直接将其作为判决依据,仅用于参考.因此,在贷款通则中虽然对银行债权实现作了有利的规定,但在司法实践中却并未起到多少作用.2. 贷款通则的内容严重滞后.贷款通则颁布于1996年8月1日,这近十年时间我国个人按揭业务发展突飞猛进,有关银行业务的法律法规也进行了较大的更改.贷款通则在借款人条件等诸多方面规定严重不合形势,阻碍了银行信贷业务发展.三查封、扣押、冻结财产的司法解释对银行按揭优先权的动摇司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债.”根据上述规定可知,即使按揭房屋已经设定抵押,只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的,也不得被拍卖、变卖和抵债.这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加.随解释配发的“答记者问”指出：“如果将被执行人执行到低于最低生活保障的境地,则政府必须出面救济,就等于政府替他还了债,因而是不合理的.”事实上,最低生活保障和执行中的“生存免责”是两个概念,最低生活保障是政府的当然义务,是财政支出的一个内容；而“生存免责”则是对私权自治的一种限制.将二者等同起来加重了债权人的负担,实际上是要求债权人来替政府承担公共职能.总之,该司法解释通篇体现出保护被执行人的价值倾向,这对于通常以债权形态而存在的我行金融资产而言,都构成较大冲击.四个人消费信贷立法的缺乏和社会保障体制的薄弱个人信贷是市场经济条件下利用信贷手段促进个人消费的重要方式.近几年,各商业银行的个人信贷悄然兴起,特别是个人住房按揭贷款更是增长迅速.个人信贷作为银行零售业务的中流砥柱,其贷款对象、操作程序、贷款担保等都有其独特之处.正因为此,世界上许多个人消费信贷业务开展得比较好的国家如美、法、英等国都制定有专门的法律,而我国却没有相关系统法律.其次,我国社会保障制度不健全,覆盖面窄,并无相应法律保障.据统计,我国目前享受养老金和医疗保险待遇的人,只占总人口的12%,绝大多数人要自己负担自己的健康和安全.这些人一旦失业或遇有重大疾病,就势必影响个人信贷的推进和整个社会的稳定.二、我行应对措施一办理强制执行公证.强制执行公证是指我行与借款人约定,当借款人发生违约情形时被赋予强制执行效力的公证的形式约束,我行不经诉讼审判程序,径行向法院申请强制执行抵押物以保障权利实现的一种公证形式.1. 办理强制执行公证的优势：1缩短实现抵押权的时间、简化处分手续,减少处分费用,避免诉讼和仲裁程序.2在公证书中,由于借款人承诺“该住房非本人及抚养人生活必须房产,并不以此对抗法院强制执行”,因而在主观上对其有一定约束.3在效力上,与仲裁决议和判决书具有同等执行力.2. 办理强制执行公证注意事项：1在法定期限内提出申请；2按要求向法院提交执行申请书及有关材料包括借款人违约事实证据；3向法院提供可靠的抵押物线索.二借款人直系亲属提供住所承诺借款人直系亲属提供住所承诺是指我行对于首次置业和未提供拥有其他住房证明的借款人,可以要求其直系亲属与我行签署的当借款人发生违约、我行处分抵押物时,无条件为其提供居住场所的承诺.新司法解释的出台虽然是以保障生存基本权利为始终的,但它并未否认银行的债权.事实上,只要能够为借款人提供相对稳定的住所,当生存权与债权不再冲突时,处分以唯一住房形式存在的抵押物也并非不可能.三提高借款人贷款门槛,改变对抵押物完全依赖状态.在个人贷款,尤其是个人住房按揭操作中,要改变以往偏重抵押物是否足值的风险评估方式,加强对借款人和第一还款来源的调查分析.细分客户群体,对不同信用特征客户采取差异化发展策略.首先要对借款人的道德风险进行评估,要充分利用人行征信系统及其他独立的第三方资料,并通过包括职业情况及变迁、家庭背景、信用记录等资料综合判断借款人的还款意愿和违约成本.其次,要对借款人的收入情况进行调查,对其家庭收入的稳定性进行分析,并重点对借款人的家庭资产,尤其是是否拥有第二套住房等情况进行调查了解.对国家机关公务员、事业单位员工、教师、国有大中型企业正式职工等收入较为稳定的阶层,基于其职业的稳定性可以重点发展；对收入较高但存在一定不确定性的民营企业中高层管理人员以及执业律师、执业会计师等,基于其家庭较为丰厚的资产或多套住房可以适度发展；对收入和资产情况都存在较多不确定性的自雇人士,以及收入较低的工薪阶层,应审慎发展.第二章源于开发商的风险及其控制一、开发商风险种类一开发商资质和信用瑕疵在住房按揭贷款业务中,开发商扮演着重要的角色：首先,它是按揭房产的生产者,若其因为经营不善,管理混乱导致生产主体出现问题,如破产、停业或取消资质等情况,则抵押实体便成为空中楼阁；其次,它是借款人按揭贷款的阶段性信用担保人,一旦借款人没有履约,我行可以向开发商主张权利.这时开发商如无力承担这个责任,势必影响我行信贷安全.二开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商由于经营不善、缺乏资金等原因,延期交付或交付不能,致使购房合同无法按约定履行,一般按合同约定出卖人即开发商交付逾期90天买受人借款人就可以要求解除商品房买卖合同并获得全部价款和违约金.可是,这种情况下,开发商对于批量解除合同的返还价款肯定无力支付.虽然按揭贷款关系不因买卖合同解除而无效,但要求借款人继续履行偿还义务几乎不可能.对于我行而言,一方面借款人不按约偿贷,另一方面抵押物可能处分不能,结果导致我行信贷资产受到损害.三开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商虽如期竣工,但所交付楼房质量不符合合同要求、货板不符指交付楼房与房屋买卖合同中所附平面图不符、面积缩小3%以上,购房人可以要求解除购房合同.此时,由于抵押物价值会因品质或面积问题大打折扣,使得我行信贷资产全额受偿受到影响.四按揭楼盘无法取得房产证城市房地产管理法规定：“下列房产,不得转让：1以出让方式取得土地使用权的,不符合本法三十八条规定的条件的；2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记取得权属证书的；7法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.”此外,房地产商如果开发手续不健全、欠缴出让金,也会影响楼房产权证的发放.一旦楼盘没有取得合法使用权,无法取得房产证,必然导致按揭无法履行进而损害我行利益.五开发商拖欠工程款当开发商由于各种原因拖欠工程款并与施工方发生纠纷,影响工程进度和完工时,依据我国有关法律规定“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权.”,如果购房人解除购房合同、不按期偿还按揭贷款,我行行使抵押权时,受偿率将会受到严重影响.六开发商挪用贷款或者携款潜逃在期房按揭中,开发商是按揭贷款的最终使用人.开发商应当将按揭贷款用于工程的继续建设,不得挪做他用.可是开发商有可能将此特定项目的建设资金在项目结束前投入于其他项目：如建设新项目或收尾其他在建工程,设立新公司、偿还其他债务、炒股票、其他投资,甚至携款潜逃等.一旦发生这些情况就会严重危及购房人的根本利益,导致我行信贷资产遭受损失.二、开发商风险的防范一建立和完善我行内部风险预防机制、严格调查审批环节1. 作好开发商的调查工作1开发商资质审查.根据房地产开发企业资质管理规定,未取得房地产开发资质等级证书和年检不合格的企业,不得从事房地产开发经营业务.我行在开展按揭业务时应要求开发商具备二级以上资质不指定楼盘必须符合此要求.2开发商资信审查.包括开发商是否依法设立、组织形式、注册资金及来源、财务状况、经济实力、经营范围、信用评级、主要领导人素质、科研力量等,对于集团公司还应该对该集团及其他关联企业进行大致审查.3开发商以往记录.包括以往所开发项目的销售情况、品质价格、物业服务、与业主有无纠纷等以及银行信用及负债情况.4开发商手续办理情况.开发商应为按揭贷款的房产办理好一切手续：预售楼房,必须具备预售条件；现房,必须要求开发商对其具有完全产权且权利无瑕疵.2. 加强对按揭项目的审查1项目立项及报批手续是否合法有效,批文内容是否前后一致.2“五证齐全”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证.3土地出让合同、土地房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押民政部是否办理过其他银行贷款的抵押登记.4项目总投资概算、资金来源与到位情况.5项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政建设、交通情况.6项目占地面积、建筑结构、户型设计等情况；相邻地段、同品质楼房的销售价格、销售情况和客户群体分析.3.作好楼房按揭贷款合作协议,明确开发商责任.签定合作协议时,我行应该与开发商明确按揭贷款的额度、期限、阶段性担保及资金结算等内容.并注意下列事项的约定：1资金监管.资金监管是指在房地产项目运作过程中,我行与开发商签定监管协议,以双方共同名义设立监管帐户,负责开发商按揭资金的入帐、保管、支付等事宜,审查其资金入帐和投向,保证资金用途符合法律规定和合同的约定的一种银行控制风险的制度.①监管的目的在于按揭贷款资金可以作到专款专用,保证项目顺利完工,降低银行风险.②监管的资金主要是开发商从银行的贷款、按揭款等房产销售收入.③对于主体结构未封顶的项目必须要求实行资金监管制度.我行应当在允许的情况下对项目尽可能做到独家支持为其提供按揭业务,同时独家监管以确保资金的充分安全.2开发商作为预售人不可撤消的保证责任.①阶段性担保.在额度内指定楼盘的期房按揭中,我行应该要求开发商在办妥房屋所有权证的现房抵押登记之前作为借款人按期归还银行贷款本息的保证人承担阶段性担保责任.②保证交付楼房无瑕疵,并将房屋产权证和土地使用证交给按揭权人贷款行.3回购责任.回购是指在期房按揭贷款中,开发商同意在房产抵押登记办理完毕之前作为借款人的保证人,当借款人累计一定时间未偿付贷款本息时,开发商垫款偿还银行全部贷款本息的责任.①回购实质上是附条件的买卖,因而对于回购的约定不应仅仅与开发商按揭合作协议中签署,还应该在房屋买卖合同、抵押贷款合同中体现.②回购合同不属于担保合同,风险防范能力比较有限.4附条件承诺.附条件承诺是指我行与开发商约定,当借款人因为开发商合同违约事项而未偿付银行贷款本息时,其代借款人清偿的承诺.合同违约事项包括：交付不能、延迟交付、货版不符、质量缺陷等.5保证金.在期房按揭中,我行应该要求开发商在我行开立保证金帐户,并存入一定比例的保证金,作为其承担阶段性担保的方式.保证金比例一般为10%.我行可以根据项目及开发商情况增加或适当减少.4. 办妥按揭楼房的抵押登记工作我国采取登记生效主义,未办理登记的抵押权不得对抗第三人.由于期房按揭设定时尚没有房屋所有权证,因而在实际操作中主要有两种不同于现房的抵押登记办法：即办理预抵押登记即由登记机关在抵押合同上作记载,或办理预售备案即房地局对开发商所售房产进行备案登记,当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理房地产抵押登记.办理房产抵押登记时,必须持房地产所有权证办理,由登记机关在所有权证上作他项权利记载后,向我行颁发房屋他项权利证.5.加强贷后管理贷款发放后,要加强与开发商的联系,掌握其经营情况、资产负债情况、股东和公司重大事项的变化等.同时,要了解项目的工程进度、资金使用、贷款用途等情况.如发现情况应尽早采取措施,保障我行债权.6. 建立房产销售资金监管制度,积极防止按揭贷款的挪用,保证工程顺利完工.二建立风险转移机制1. 将开发商保证风险转移给专业担保公司在一手房按揭贷款中,银行作为按揭权人的担保权往往是一种期待权.其是否能真正得到落实取决于购房人房屋所有权的完全实现,归根到底取决于开发商的行为.一旦开发商的行为使得购房人权利无法实现,继而导致借款人不偿还我行贷款的时候,由已经作为违约者的开发商再担当保证人角色,无论从主观意愿和客观能力上都是有严重瑕疵的.这时候,由具有相当担保实力的担保公司来承阶段性担保责任无疑是化解风险的一剂良方.我们可以考虑对于以下情况要求引入专业担保公司担保：1开发商二级以下资质；2开发商担保实力确有欠缺的；3工程进展缓慢；4项目销售进度不及于周遍同等品质楼房的；5价格过高楼盘.2. 将信用审查风险转移给律师事务所在我国信用体系尚未完善的情况下引入具有专业经验、能够独立承担责任的律师事务所完成对开发商资信及资料的审查,能够有效预防和减轻银行形式审查导致的弊端.在期房按揭中,我行对于信用程度的认定往往需要专门法律技能,律师参与能使期房按揭中的风险得到很大程度控制.1律师可以承担下列工作：①调查开发商及项目；②草拟和审查有关法律文件及相关资料；③通知银行划款,负责监督资金；④办理抵押登记.2律师介入和谨慎操作的明显功能：①避免许多虚假证明文件和不合法资料,确保银行权益、减轻银行负担；②缓冲银行与开发商之间的冲突,加强了资金的专款专用；③律师自始参与可以减少开发商的主观欺瞒,为按揭提供法律支持.第三章假按揭的风险及防范措施一、一手房假按揭一定义：所谓个人一手房产假按揭是指以不真实购买住房为目的,开发商以本单位职工、其他关系人冒充客户或虚拟购房人,通过虚假销售购买的方式,套取银行贷款的行为.1. 一手房假按揭形成的原因：1开发商楼盘定位失误、销售停滞,项目面临崩盘危机,银行贷款和工程款项难以偿付.为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的.2中小房地产开发商自有资金有限,有些在楼盘初建时就出现资金吃紧,期房销售速度缓慢,各方资金需求告急,只有将期房重复“销售”才能足够支付.3当一些楼盘接近清仓时,由于尾楼销售困难,即使卖出价钱也不理想.一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行.为了套取更多资金,这些楼盘往往将定价标高.4房地产开发贷款要求比较严格,而房产按揭手续相对简单、利率较低.使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款.5商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为,开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题,风险相对较低,为了增加业务量、照顾大客户而予以配合.6少数银行工作人员存在职业道德问题,与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易,纵容了假按揭的发生.2.假按揭的种类：1一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房,以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料,以“购房人”名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款.待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款,如果无法售出则干脆携款潜逃.2一房多售：开发商为了回笼更多资金,伪造相关资料,将同一楼房卖给多个购房人,并分别与不同银行办理按揭贷款.一般说来,其中有一个“购房人”为真正的购房人.待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还.3. 假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款.4. 假按揭的风险：我国合同法对于“恶意窜通,损害国家、集体或者第三人利益；”,“以合法形式掩盖非法目的”的合同认定无效.由于买卖合同无效,“购房人”并非楼房的所有人,所以我行对于抵押物就没有处分权.虽然可以根据法律申请开发商返还所发放贷款本息,但是开发商自身信用的瑕疵和能力的不足才实施虚假按揭行为的,因而对我行信贷资金造成很大威胁.即使开发商愿意以楼抵债,可是对于我行而言,处分尾楼的困难也是可想而知的.二、二手房假按揭风险表现一以按揭手段获取抵押贷款一般说来,个人抵押贷款的审批比较严格,而二手房的按揭贷款手续相对简单,加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款.二中介机构参与的假按揭一般而言,开发商在推出新盘销售一年后,为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实,通常将空置的房子转入二手房市场.他们的操作手段是,除了交给地产商绝对可信的地产中介外双方签订利益分享合同,为了放心起见,发展商往往自己成立几家地产中介公司,这些发展商将空置房分割“卖”给自己的地产中介公司,房产证随即被过户到这些中介公司的几个控制人名下,地产中介以个人购房的名义向银行申请个人住房按揭贷款,成功套取了银行资金.而地产中介在找到真正的买家后,以转按揭的形式同样能顺利完成“金蝉脱壳”.三利用即将拆迁房来骗取银行按揭对于拆迁的房产而言,我行很难得知其是否列入拆迁范围,除非已经公告.事实上,房产所有人在公告之前一段时间就可以获知自己房产是否即将拆迁.如果此时其通过中介等将房屋出售或假意出售骗取我行按揭贷款,将威胁我行信贷资金安全.三、假按揭的防范措施一严格对开发商和中介机构的准入1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好,无假按揭历史；2. 确定开发商和中介机构的资质良好,具备承担违约责任的能力；3. 其主要领导人信用良好,无犯罪等历史.二加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性,警觉交易价格过高等违反常规现象.三加强与市政规划部门的联系,了解房产使用年限和地区规划.四完善我行内部管理体制,加强员工法律和业务知识培训1. 对违规工作人员严厉处罚,以儆效尤.为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为,应对“假按揭”等责任人员进行严肃处理.对于触犯我国有关法律的行为,应坚决移送有关部门进行追究. 2. 加强业务培训,扩大法律审查范围.对于风险的防范,一方面要熟知业务,不断积累和总结经验,吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识,提高专业审查能力.。

房地产企业资金风险及内部控制房地产是经济的支柱产业之一，然而，这个行业也伴随着很高的风险。

在房地产企业运营过程中，资金风险一直是一个严峻的问题。

这个问题不仅涉及到企业资金流动性和融资成本等生存问题，还关系到企业的利润和经营能力。

为了确保企业的生存和发展，必须加强内部控制，降低和控制风险。

一、房地产企业的资金风险房地产企业的资金风险主要体现在以下几个方面：1. 资金流动性风险房地产企业需要大量的资金来购买土地、建设楼房、销售房屋等，资金需求量大、周期长、回报慢，常常导致企业出现资金流动性风险。

当企业无法按时支付债务或履行合同义务时，可能会引起公司信用走低，甚至导致商业合作中断，严重影响企业的信誉和生存能力。

2. 财务风险房地产企业的财务风险主要体现在债务比率高、借款成本高、贷款周期长、债务服务压力大等方面。

如果企业的资金结构过于单一，过度依赖银行贷款，债务比率过高，则会增加企业的财务风险。

同时，由于房地产市场波动大，房地产企业面临极高的市场风险，如果企业无法应对市场风险，就难以解决财务风险。

3. 现金流风险房地产企业的财务风险主要体现在现金流和经营利润方面。

当企业的现金流量不足，难以支付应付账款和抵押贷款时就会面临现金流风险。

另外，由于房地产企业经营周期和回报周期不同，经营利润可能不长时间内无法实现，容易导致企业偿债风险。

二、房地产企业的内部控制内部控制旨在通过一系列制度和程序，确保企业运营的合法、正常、规范，适当降低各种风险，特别是财务风险。

1. 风险管理房地产企业应制定适当的风险管理政策，对财务和市场风险进行预判和评估，建立有效的风险控制和管理机制。

该机制包括建立内部风险管理部门、制定风险管理规定，明确责任和职责，建立风险管理制度等。

2. 资金管理房地产企业应加强资金管理，建立科学的资金管理制度，规范资金进出，防止资金流入外部风险企业，保持企业资金的充裕和合理运用。

3. 业绩预测房地产企业应预测业绩，对现金流、财务状况和市场前景等进行预测和评估，及时掌握市场的变化，制定对应策略，以保证企业的经营能力和应对市场风险。

商业银行房地产开发贷款风险及对策研究商业银行房地产开发贷款风险及对策研究摘要：房地产开发贷款是指商业银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款[1]。

房地产开发贷款金额大、利率高，是各家商业银行经营竞争的主要行业之一，同时也面临较多金融风险。

本文将详细剖析商业银行在房地产开发贷款实际操作中存在的具体风险，并为相应风险的防范及缓释提出对策及建议。

关键词：重复融资；抵押；空档期；资金监控户；风险缓释一、商业银行房地产开发贷款研究背景及现状房地产行业与商业银行之间属于相互依赖相互支持的关系[2]。

一方面，房地产企业需要大量的资金支持用于开发房地产项目的建设；另一方面，商业银行的利润大部分来源于房地产贷款的高额利息。

因此，很多商业银行经营者为了扩大银行利润，纷纷将银行的业务发展重点放在房地产开发贷款业务。

由于双方的共同利益关系导致商业银行的房地产开发贷款面临较大的金融风险。

目前我国各家商业银行对房地产开发贷款的授信政策具体要求有所不同，但大体内容是相同的。

本文整合了各大主流商业银行的政策要求，具体如下：（一）关于房地产开发企业开发资质及财务状况等的要求要求房地产开发企业或其控股股东具有一级及以上房地产开发资质；财务结构合理，扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%；未有大额其他应收、应付等关联方占款。

（二）关于项目抵押担保方面的要求房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押。

（三）关于项目合规性方面的要求确保项目获得立项、环评批复、四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证施工许可证）齐全后方可按照工程进度放款。

二、商业银行房地产开发贷款面临的风险剖析（一）同一项目重复融资风险银监会明确要求不同的商业银行不得针对企业的同一个项目进行重复融资。

重复融资导致企业贷款资金无法做到专款专用，同时也加大商业银行的信贷资金安全。

但是在实际操作过程中，商业银行并没有官方的渠道得知企业项目是否已在他行贷款。

房地产市场的信用风险与风控措施房地产市场是一个重要的经济领域，对于国家经济的稳定和发展具有重要的推动作用。

然而，由于房地产市场的特殊性，信用风险成为影响其稳定的重要因素。

本文旨在探讨房地产市场的信用风险，并提供一些风控措施以应对和减轻这些风险。

一、房地产市场的信用风险房地产市场的信用风险主要体现在以下几个方面：1. 贷款违约风险：房地产开发商和购房者通常需要通过银行融资来满足资金需求，一旦贷款违约，将导致银行贷款违约风险的增加。

2. 房地产开发商信用评级下降风险：随着收入不断下降或者无法按时还款，房地产开发商信用评级可能会下降，这将增加其未来融资的难度，进而影响房地产市场的稳定。

3. 市场供过于求风险：若房地产市场供应过于庞大，需求无法跟上，房价下跌将导致购房者资产负债问题，从而加剧市场信用风险。

二、房地产市场的风控措施为了应对房地产市场的信用风险，以下是一些常见的风控措施：1. 加强信用评级机制：建立完善的信用评级机制，对房地产开发商和购房者进行评级，及时发现潜在的风险。

2. 严格贷款审查：银行在向房地产开发商和购房者提供贷款时，应加强对其还款能力和项目可行性的审查，确保贷款风险可控。

3. 多元化融资渠道：为了减少银行贷款风险集中，房地产开发商应积极探索多元化融资渠道，如发行债券、股权融资等，降低信贷风险。

4. 加强市场监管：政府在房地产市场中应加强监管力度，严禁不规范的开发商行为，保护购房者的利益，维护市场秩序。

5. 建立风险补偿机制：可以设立房地产市场风险补偿基金，用于应对市场信用风险，减轻金融系统的风险。

6. 完善市场信息披露：对于房地产开发商和购房者的信息公开披露，能够提高市场透明度，降低信息不对称风险。

7. 长效机制建设：建立房地产市场的长效机制，包括完善的市场调控机制、规范的市场准入制度等，以稳定市场预期，降低信用风险。

结论房地产市场的信用风险是一个现实的问题，但通过合理的风控措施可以减轻和应对这些风险。

合作协议书甲方：XX开发商乙方：XX银行鉴于甲方为房地产开发企业，拥有房地产项目的开发权，并且需要资金支持完成项目的开发；乙方为银行，具有提供贷款服务的资质，为了双方共同发展，实现互利共赢，经甲乙双方友好协商，特此签订本合作协议，共同遵守以下条款：一、合作内容1. 甲方同意将本项目作为主要合作项目，向乙方申请贷款，用于项目的开发、建设、运营等资金需求。

2. 乙方同意为甲方提供贷款服务，支持甲方完成项目的开发，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、流动资金贷款等。

3. 甲方同意在合作期间，将乙方作为主要的金融机构，积极开展各类金融业务合作，包括但不限于贷款、结算、存款、理财等。

二、贷款条件1. 甲方的贷款申请应符合乙方的贷款政策和相关规定，包括但不限于信用状况、还款能力、项目可行性等。

2. 甲方应按照乙方的要求，提供包括但不限于项目资料、财务报表、信用证明等在内的相关资料，以便乙方进行贷款审批。

3. 甲方应按照约定的用途使用贷款，不得挪作他用。

三、贷款利率和期限1. 乙方向甲方提供的贷款利率应符合国家的利率政策和乙方的贷款利率规定。

2. 贷款期限应根据项目的实际情况和甲方的还款能力双方协商确定。

四、还款方式和期限1. 甲方应按照乙方的要求，选择合适的还款方式，包括等额本息、等额本金、按期还息一次性还本等方式。

2. 还款期限应根据贷款金额、利率和甲方的还款能力协商确定。

五、费用1. 乙方应向甲方收取贷款相关的各项费用，包括但不限于贷款利息、手续费、保证金等。

2. 甲方应按照乙方的要求，按时支付各项费用。

六、合作期限本合作协议的有效期为____年，自双方签字盖章之日起生效。

七、违约责任1. 甲乙双方应严格履行本合作协议的约定，如一方违约，应承担违约责任。

2. 如因政策调整、市场变化等原因导致合作无法继续，甲乙双方应友好协商解决。

八、争议解决本合作协议的解释和执行均适用中华人民共和国法律。

甲乙双方在履行本合作协议过程中发生的争议，应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向乙方所在地的人民法院提起诉讼。

房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指以房地产为抵押或担保的金融活动，是房地产市场与金融市场的结合体。

随着我国经济的快速发展，房地产金融蓬勃发展，但也面临着一系列风险挑战。

本文将针对房地产金融存在的风险进行深入分析，并提出相应的防范措施，以期为行业提供参考。

一、房地产金融存在的风险1.市场风险房地产行业受政策、市场、经济等因素的影响较大，市场风险较高。

房价波动导致的抵押物价值的不确定性带来了对债权人的违约风险。

2.信用风险房地产金融业务中，居民或企业以房产贷款为主要方式，资金需求量大，还款周期长，存在着借款人信用不良导致的违约风险。

3.流动性风险房地产金融业务中，多数贷款违约后，资金需求量将迅速增加，银行资产负债结构可能发生变化，从而面临着流动性风险。

4.操作风险房地产金融机构通常规模庞大，业务繁杂，操作风险隐患多。

员工、管理风险事件、设备故障等会给运作管理和客户利益带来严重损害。

5.监管风险监管情况的不确定性，政策的变动，可能对房地产金融行业及其相关机构的经营带来重大影响。

二、防范措施建立一套完善的市场风险管理系统，加强市场监测及反应机制，注重对市场风险的监控、评估以及预警，以做到及早发现和应对市场风险。

建立健全的信用风险管理体系，加强借款人的信息披露，提高对清偿能力的评估，采取有效措施预防和减少信用风险。

建立较为完善的流动性风险管理体系，合理规划负债结构，开展流动性风险管理评估，保持充足的流动性储备。

建立健全的操作风险管理体系，加强员工培训，规范业务流程，提高操作流程的科学性、规范性和透明度。

建立完善的监管合规检查机制，提高对监管政策的及时响应，加强对政策的解读和应用，确保在国家政策的规范下稳健经营。

房地产金融风险的存在是不可避免的，但是只要我们充分认识到这些风险因素，采取相应的防范措施来管理和规避这些风险，就能够有效地保障房地产金融的健康发展。

政府、金融机构和相关部门也应积极合作，共同努力，共同应对，让房地产金融风险得以有效管控，为行业发展提供更加可靠的保障。

银行按揭贷款中的风险及应对方法第一篇：银行按揭贷款中的风险及应对方法一、银行在按揭贷款中的风险在按揭贷款领域，随着贷款数额的急剧增加，银行等金融机构也逐渐清醒地认识到按揭贷款发放的风险因素不容忽视。

目前，银行在按揭贷款中所面临的风险主要包括：借款人风险、假按揭风险、按揭款挪用风险、抵押物价值风险、抵押物处置风险、法律涉诉（仲裁）风险等等，具体分述如下：（一）借款人信用风险。

即借款人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。

这是按揭贷款最直接和最基本的风险。

银行在审批按揭贷款时，借款人的资信状况和偿付能力是首要考虑的因素。

因为一个资信好、支付能力强的借款人无疑能够最大限度的降低银行贷款风险，并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。

但是，按揭贷款的对象主要是广大居民，而导致居民收入状况和支付能力的因素很多，银行较难对借款人资信的真实状况全面掌握并作出准确的判断。

十几年甚至几十年的贷款期限对于借款人的资信的确是一个巨大的考验。

当借款人因疾病、意外伤害的事故导致死亡或终生残疾丧失劳动能力以及失业时，无疑将影响借款人偿还贷款本息的能力。

当借款人受个人利益驱使，故意停止或延长还贷，风险也将发生。

此外，自然灾害、战争、社会**等不可抗力因素也会造成借款人无法按期还贷。

（二）假按揭风险。

所谓假按揭，主要是指房地产开发商以内部员工及其他关系人以购房者的名义借购房之名套取金融机构贷款以解决资金周转的行为。

开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。

由于假按揭与一般的商业贷款相比贷款易、利率低、速度快，所以对部分开发商，特别是资金实力缺乏的开发商有很大吸引力。

目前，因此引发的纠纷已陆续起诉到法院。

（三）按揭款挪用风险。

购房人以按揭贷款方式购房时，其按揭款只能用于支付相应商品房首期付款后的其余购房款，开发商应当将购房人的按揭购房款用于工程的继续建设，不得作为其他用途。

开发商与银行合作协议一、背景介绍随着经济的快速发展，房地产行业逐渐成为了国民经济的重要组成部分。

为了更好地满足人们对于住房的需求，房地产开发商不断地推出新的项目。

然而，在开发过程中，资金的问题往往是一个制约因素。

为了解决这个问题，很多开发商都会选择和银行合作，与银行共同开展项目。

这种合作模式通常被称为“开发商与银行合作协议”（以下简称“协议”）。

二、协议内容协议通常是由开发商和银行签署的一种合作协议，主要包括以下内容：1. 合作项目介绍协议首先要针对具体的项目进行介绍。

这个部分需要展示的是开发商的项目计划，包括开发的规模、用途、建设周期、预计收益等方面的信息。

2. 资金投入情况银行需要了解这个项目的资金投入情况，包括资金来源、融资方式、利率等方面的信息。

这个部分旨在保证项目资金的稳定性和安全性。

3. 合作方式这个部分介绍的是开发商和银行之间的合作方式，主要包括资金管理、收益分配、协作方的责任和义务等方面的内容。

协议需要明确各方的权利和义务，以便在以后的合作过程中能够有效地合作。

4. 协议期限协议的期限是指这个项目的合作时间。

协议期限一般是以月或者年为单位，具体的协议期限需要根据实际情况进行制定。

确定协议期限的同时，还需要对于协议的有效性、到期后是否可以续约等方面进行明确。

三、协议的优势1. 资金来源方便银行具有庞大的资金规模和良好的信誉，因此开发商通过与银行合作可以很方便地获得资金的支持，大大减轻了融资难度。

2. 风险控制能力强银行在项目咨询、资金规划和项目管理等方面有着专业的能力，可以帮助开发商对项目进行风险分析并制定风险控制策略，有效减轻项目风险。

3. 经济效益显著银行与开发商的合作通常是以项目为单位进行制定，这种方式可以有效地将资源进行整合，实现合作双方在项目收益中的共同获益。

因此，开发商和银行双方都可以获得良好的经济效益。

四、协议的规划和执行1. 协议制定协议的制定需要根据实际情况进行制定。