郑州市经开区及郑东区最新市场调查报告(2011、11)

郑东新区房地产市场调研报告目录一、郑东新区概况 (3)1.1区域范围及规划 (3)1.2区域配套 (4)1.3近期区域规划建设 (5)二、郑东新区房地产市场概况 (6)三、郑东新区土地市场简析 (7)四、郑东新区住宅市场现状 (8)4.1郑州市场整体现状 (8)4.2郑东新区房地产市场整体状况 (11)4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比 (13)小结： (14)五、2010年下半年市场投放项目一览 (15)一、郑东新区概况1.1区域范围及规划郑东新区位于郑州市区东部，是郑州市为实施中部崛起、加快城市现代化进程战略而投资开发建设的政府主导色彩强烈的新城区。

郑东新区西起老107国道东至京珠高速公路南至机场高速公路北至连霍高速公路远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区实现日期在未来10～20年内建成郑东新区的发展建设始终贯穿“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念：全区由中央商务区、龙湖地区、物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。

郑东新区自2003年1月20日开工建设，截至2008年5月，建成区面积已达50余平方公里，累计完成固定资产投资543.5亿元，累计开工项目402个，在建和建成房屋面积1780万平方米，入住人口达10万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃的新城区。

2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，“十年建新区”的总体目标是：到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。

通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。

1.2区域配套◆交通配套郑东新区规划道路230多条，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。

郑州丹尼斯“七天地”项目市调报告目录一、项目概况二、商业规模三、业态分布四、进驻品牌五、调研分析一、项目概况：丹尼斯“七天地”营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GMS业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall，位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，2010年9月28日四、五、六天地盛大开幕，2011年12月30日一、二天地等陆续开幕。

二、商业体量：因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。

总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。

同时，“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上。

这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。

三、业态分类丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。

七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻。

项目一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。

其业态主要分为以下四大类：1、休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。

2、家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。

3、GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。

市场调查报告
宏光花园项目
2011年11月21日
项目分布图
海马公园
卢浮宫馆
远大理想
美立方
富田·财富广场
楼盘个案分析
一期
推出房源
项目简述：新里卢浮公馆总建筑面积达物业类别：住宅、公寓
建筑类别：板楼、高层
物业位置：郑东新区东风东路与永平路交汇处容积率： 3.5
户数：共3555
交房时间：2012年
最新动态：
新里卢浮公馆
折，按揭
12
3
45
142㎡87㎡87㎡89㎡
楼层平面图
3#
2#
1#
2010—2011价格走势图
户
建筑面积约：84.5㎡
建筑面积约：55.85㎡
建筑面积约：36.83㎡主要户型
远大理想城由郑州未来远大置业有限公司开发，位于郑州经济技术开发区，航海东路与朝凤路交汇处北，远大理想城总占地面积近500亩，规划总建筑面积约100万㎡。

远大理想城一期、二期已经相继交房并且入住。

三期已经封顶，四期产品在建中，2010年6月26日开盘，多层电梯洋房10月16日开盘。

预计2011年12月份交房。

高层新品2010-12-12开盘，预计2012年7月交房。

远大理想城86-128平米瞰景洋房2011-2-28开盘 ，预计2012年10月交房。

目前剩余房源主要集中在J4与J2栋。

J4#
J2#
102㎡ 126㎡
87㎡ 128㎡
2007-2011价格趋势线。

h郑州市商业市场研究报告营销部2011-8-29h目录一、郑州市宏观经济环境现状………………………………………二、郑州市商业环境分析……………………………………………三、郑州市各区域商圈发展现状………………………………………3.1、二七商圈…………………………………………3.2、碧沙岗商圈…………………………………………3.3、紫荆山商圈…………………………………………3.4、郑东新区商圈……………………………………………3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………3.5.1、东南区域点状商圈…………………………………………3.5.2、西南区域点状商圈…………………………………………3.5.3、大学路带状商圈…………………………………………3.5.4、秦岭路点状商圈…………………………………………四、典型案例分析……………………………………………五、郑州市商业市场发展前景预测……………………………六、总结……………………………………………………一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算，2010年全年完成生产总值4000亿元，比上年增长13.0%；人均生产总值4.9万元。

其中第一产业增加值124.6亿元，增长3.0%；第二产业增加值2269.9亿元，增长15.1%；第三产业增加值1605.5亿元，增长10.5%。

三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1：56.7：40.2。

2、固定资产投资2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元，比上年增长20.8%。

其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9%。

全年房地产开发完成投资775.2亿元，比上年增长50.9%；其中住宅投资555.7亿元，增长41.0%。

商品房屋施工面积6255.5万平方米，比上年增长20.1%；其中住宅施工4582.9万平方米，增长16.3%。

商品房新开工面积1811.8万平方米，增长25.5%。

郑东新区写字楼市场调研报告目录一、郑东CBD市场现状简述二、郑东写字楼状况分析三、郑州写字楼未来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。

部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。

而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。

二、写字楼状况分析此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。

目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。

考虑到综合分析的特性和数量。

我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。

以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。

外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。

而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。

一、郑东新区专题研究1、郑州新区发展概况2003年3月，郑东新区的第一个项目——郑州国际会展中心正式动工建设，一个沉寂了千年的荒滩大泽上响起了钻机的轰鸣，此举标志着一个崭新的发展时代开始了。

转眼间，四年多过去了，郑东新区已从那张写满标识和线条的蓝图上走下来，变成一幢幢美丽的高楼，一条条宽阔的道路，一个昭示郑州新时代的发展方向。

郑东新区位于郑州市区东部，是由郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。

该区以迁建的原郑州机场为起步区，以107国道做为新老城区的分界线，郑州新区东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），将在未来20—30年内建成。

郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。

每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。

CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD 和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。

根据已经完成的总体规划，将郑州市原机场区域规划为商务中心区（CBD），环CBD33平方公里为近期重点开发建设区域（新区起步区），这里将形成连接新旧城区的商务、旅游发展轴。

目前在建的起步区面积33平方公里，将通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，它不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。

整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。