成都市住宅物业服务等级指导标准(试行)

成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）
本标准基准价按5万㎡住宅物业测算，其他面积物业的基准价随面积的变化调整:
其他物业面积物业基准价=5万㎡物业某等级基准价+（500000—物业面积）÷50000×5万㎡物业某等级基准价×10%，但调整幅度最多不超过10%。

即：以新和名座为例
一：主要参数
1、住宅总面积：18518.51㎡
2、物业服务等级：一级
3、环境设施等级：丙级
二：物业服务费计算
1、软件方面每月/㎡物业服务费指导价：
1.05+（50000—18518.51）÷50000×1.05×10%=1.1161
2、硬件方面每月/㎡物业服务费指导价：
0.36＋（50000—18518.51）÷50000×0.36×10%=0.3827
3、每㎡物业服务费指导价：
1＋2=1.1161+0.3827=1.499元
三：人员配置：19人
项目人员配置=18518.51÷1300＋（50000—18518.51）÷10000×1.5=18.97
注：（2004年10月1日成都市颁布实施）电梯年检费测算方式：
【550＋（16—5）×55】×1.3（调试费用）=15015.5/部
五城区（含高薪区）物业服务政府指导价（成都市物价局颁布2008年1月1日实施）。

成都市住宅物业服务等级规范（2021年）1 范围本文件规定了住宅物业服务的总则以及综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、创新服务等七个方面五个等级服务的内容和要求。

本文件适用于成都市行政区域内订立住宅物业服务合同、物业服务等级划分及服务等级评定。

2 规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。

其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB 5749 生活饮用水卫生标准JGJ/T 30—2015 房地产业基本术语标准DB5101/T 3 生活垃圾分类设备设施设置规范DB5101/T 69 成都市物业管理企业安全生产标准化评定规范3 术语和定义JGJ/T 30—2015界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

住宅物业以居住使用为主要功能的已竣工投入使用的建筑物及其构筑物附属设备、配套设施和相关场地。

物业服务人物业服务企业和其他管理人。

物业服务物业服务人接受委托，按照（前期）物业服务合同约定，对以居住为主要使用功能的已竣工投入使用的建筑物及其附属设备、构筑物配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主房屋的所有权人。

[来源：JGJ/T 30—2015，8.1.1]物业使用人未取得物业专有部分所有权，但是取得了物业专有部分的占有权、使用权、收益权的自然人、法人或其他组织。

注：物业使用人包括承租人、借用人、居住权人及其他取得物业使用权的人。

物业服务区域依据法律法规和服务合同划定的实施物业管理的地域范围。

共用部位由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备由全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施、垃圾分类设施设备和共用设施设备使用的房屋等。

成都市住宅物业服务五级评估标准本标准旨在规范成都市住宅物业服务的评估标准，对各级物业服务企业进行评估、监督和管理，提高物业服务企业的服务质量和管理水平。

评估等级划分根据物业服务企业的综合管理水平和服务质量，将成都市住宅物业服务评估划分为五个等级：- 一级：综合管理水平和服务质量达到优秀；- 二级：综合管理水平和服务质量达到良好；- 三级：综合管理水平和服务质量达到一般；- 四级：综合管理水平和服务质量达到较差；- 五级：综合管理水平和服务质量达到极差。

评估内容综合管理- 市场营销：包括客户宣传、销售策略等；- 财务管理：包括物业费用的预算、管理、使用、收取等；- 运营管理：包括物业人员管理、维保管理、小区日常管理等；- 投诉管理：包括居民的投诉处理和满意度调查等；- 安全管理：包括消防管理、安全责任制等。

服务质量- 客户服务：包括态度、及时性、周到性等；- 安全管理：包括小区的安全保障和日常巡逻等；- 环境卫生：包括小区的绿化、公共区域清洁等；- 设施设备：包括小区的电梯、供暖、供水、供电等；- 社区服务：包括文化活动、志愿服务等。

评估方法采用定性评估和定量评估相结合的方式进行评估。

其中，定性评估主要包括现场检查、实名投诉、电话回访等方式，定量评估主要采用数据调查和数据分析等方式。

评估结果评估结果将由相关部门进行全面发布，供业主、购房者和相关机构查询。

本标准将不断完善和修订，以适应成都市住宅物业服务领域的新情况、新问题和新需求。

附：相关法律法规- 《中华人民共和国物权法》；- 《物业管理条例》；- 《城市物业管理条例》；- 《物业服务企业资质管理办法》。

成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知成价费[2004]239号成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知成价费[2004]239号各区（市）县物价局、房管局（办、所）：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将省物价局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》转发你们，并结合我市实际，提出以下贯彻实施意见，请一并遵照执行。

一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

二、五城区（含高新区）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平按照分级分等定价原则制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。

建设单位与物管企业或业主与物管企业应根据公布的基准价及浮动幅度协商约定，报所在区物价局备案，同时按有关规定明码标价。

双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局协调执行标准。

其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准，由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门结合当地实际制定并定期向社会公布。

三、住宅物业服务收费指导价标准（试行）（附件1），由与物业服务等级（以下简称服务等级）指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环境设施设备项目等级（以下简称项目等级）指导标准相对应的项目等级基准价及其浮动幅度构成。

四、住宅物业服务等级指导标准（试行）（附件2）和环境设施设备项目等级指导标准（试行）（附件3），由成都市物价局会同成都市房产管理局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素制定并公布。

五、住宅物业服务收费指导价标准中的项目等级基准价，是维持物业的公共环境、设施设备日常运行和维护的基本成本（含能耗、设施设备与绿化的日常维修养护及其对应人员的成本），除此以外的物业服务成本（不含保险费）和法定税费、企业利润进入服务等级基准价。

成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知成价费[2004]239号各区（市）县物价局、房管局（办、所）：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，现将省物价局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》转发你们，并结合我市实际，提出以下贯彻实施意见，请一并遵照执行。

一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。

二、五城区（含高新区）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平按照分级分等定价原则制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。

建设单位与物管企业或业主与物管企业应根据公布的基准价及浮动幅度协商约定，报所在区物价局备案，同时按有关规定明码标价。

双方协商达不成一致意见的，由所在区物价局协调执行标准。

其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准，由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门结合当地实际制定并定期向社会公布。

三、住宅物业服务收费指导价标准（试行）（附件1），由与物业服务等级（以下简称服务等级）指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度，以及与环境设施设备项目等级（以下简称项目等级）指导标准相对应的项目等级基准价及其浮动幅度构成。

四、住宅物业服务等级指导标准（试行）（附件2）和环境设施设备项目等级指导标准（试行）（附件3），由成都市物价局会同成都市房产管理局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量等因素，以及物业的环境、配套设施设备等因素制定并公布。

五、住宅物业服务收费指导价标准中的项目等级基准价，是维持物业的公共环境、设施设备日常运行和维护的基本成本（含能耗、设施设备与绿化的日常维修养护及其对应人员的成本），除此以外的物业服务成本（不含保险费）和法定税费、企业利润进入服务等级基准价。

成都市四级服务标准四川省《住宅物业服务等级划分》四级物业服务质量标准细化表1.1.1 综合服务应符合表1的规定。

表1综合服务内容及要求1.1.2共用部位及共用设施设备运行和维修养护应符合表2的规定表2共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求號=国电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。

10、每3年检验1次内部核算电能表。

11、路灯、楼道灯完好率应不低于90%。

共用设施设备安全防范系统1、物防（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。

（2）设置非机动车集中停放点，有序停放，并安装监控设备。

（3）应安装单元防盗安全门。

（4 ）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。

（5 ）落实专人对各类物防设施每半月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2、技防（1 ）报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。

（2）红外对射探测器：每周做运行状态测试1次，保障设备运行正常。

（3）图像采集设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。

（4）摄像头：每月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。

（5）楼宇对讲设备：每月检查2次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。

（6）门禁管理设备：每半月检查1次，保障设备运行正常。

（7 ）技防设施设备岀现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3、消防（I）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通。

（2 ）在岀入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全岀口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

（3）有消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。

（4 ）有灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

（5 ）对以下消防设施，应每日进行检查：a.火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；C.疏散通道、安全岀口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

成都市物业服务等级标准成都市物业服务等级标准是指根据国家相关法律法规和地方政府的管理要求，对物业服务的各项标准和要求进行规范和制定，以保障业主的合法权益，促进小区和社区的良好秩序和和谐发展。

成都市作为一个发展迅速的大都市，物业服务行业也在不断提升，因此制定和实施物业服务等级标准显得尤为重要。

首先，成都市物业服务等级标准应包括对物业公司的基本要求和管理规范。

物业公司是小区和社区的管理者，其服务水平直接关系到业主的生活质量和小区的形象。

因此，物业公司应具备良好的管理团队和专业的服务人员，能够做到及时响应业主的需求，保障小区设施的正常运行和维护，确保小区的安全和卫生。

其次，成都市物业服务等级标准还应包括对物业服务内容和质量的具体要求。

物业服务内容应包括小区的日常清洁、绿化养护、安全巡查等工作，以及对业主的投诉处理和意见反馈机制。

物业服务质量应能够保证小区设施的正常运行，及时维修和更新，确保小区环境的整洁和安全。

另外，成都市物业服务等级标准还应包括对物业费用的使用和管理要求。

物业费用是业主每月必须缴纳的费用，因此物业公司应对费用的使用和管理进行规范，确保费用的使用合理合法，不得私自挪用或浪费，要做到公开透明，接受业主监督。

最后，成都市物业服务等级标准还应包括对物业服务评价和考核机制的建立。

通过对物业服务的评价和考核，可以及时发现问题和不足，促使物业公司改进服务质量，提升服务水平。

同时，也可以对优秀的物业公司给予奖励和激励，鼓励其为业主提供更优质的服务。

总之，成都市物业服务等级标准的制定和实施，对于促进小区和社区的和谐发展，保障业主的合法权益，提升城市的整体形象具有重要意义。

希望相关部门能够加强对物业服务等级标准的制定和管理，确保其有效实施，让广大业主能够享受到更优质的物业服务。