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拆迁步骤流程和时间拆迁步骤和时间近年来，随着城市化的发展，拆迁成为了城市更新的重要一环。
拆迁主要是指政府为了进行城市规划、改善城市基础设施、推动经济发展等目的，将原有的房屋等建筑物进行强制或协商性的拆除，并为被拆迁人提供相应的补偿。
下面我们将详细介绍拆迁步骤和时间，并将其分为前期准备、拆迁安置和后期保障三个阶段。
一、前期准备阶段：1.规划和立项阶段：在这个阶段，政府规划部门会对目标区域进行调查和研究，制定拆迁规划并进行评估。
如果区域的拆迁符合政府的发展目标和要求，规划部门会进行立项，确定拆迁任务。
2.拆迁方案的制定和公示：政府会与拆迁区域的相关部门、专家和被拆迁人代表进行座谈，了解拆迁双方的需求和利益，并据此制定拆迁方案。
拆迁方案制定完成后，会进行公示，以听取公众的意见和建议。
3.协商和签订补偿协议：政府和被拆迁人代表进行协商，确定拆迁范围、开始时间、补偿方式等内容，并签订拆迁补偿协议。
4.审批和备案：拆迁方案和协议需要经过相关部门的审批和备案。
审批和备案过程的长度根据具体情况而不同，有时可能需要较长的时间。
二、拆迁安置阶段：1.拆迁公告及安置通知：政府会发布拆迁公告，告知被拆迁人的拆迁时间和方式，并发布拆迁安置通知，告知被拆迁人的安置政策和措施。
2.拆迁实施：拆迁工作在政府和相关部门的组织下进行，包括对被拆迁物进行评估、拆除、清理等工作。
在拆迁过程中，政府会确保拆迁安全，并保障被拆迁人的合法权益。
3.安置补偿和安置房分配：拆迁结束后，政府会按照拆迁协议的约定，向被拆迁人提供相应的补偿，包括金钱补偿、安置房分配等。
三、后期保障阶段：1.申请和领取补偿款、安置房：被拆迁人需要根据拆迁协议的要求，向相关部门申请补偿款和安置房。
2.停止供水、供电和通信：3.历史建筑修复和保护：如果有历史建筑在拆迁范围内，政府会进行修复和保护。
这个过程可能需要较长的时间。
拆迁的时间长度因地区和具体情况而异。
对于规模较小的拆迁，整个过程可能只需要几个月，而对于规模较大、涉及更多利益关系的拆迁，整个过程可能需要几年甚至更长时间。
房屋拆迁流程房屋拆迁是指政府按照国家法律和政策规定，对符合拆迁条件的房屋进行拆除，并给予相应的补偿。
拆迁是城市发展的必然过程，但是对于很多拆迁户来说，拆迁过程并不是一帆风顺的，需要经历一系列的流程。
下面将详细介绍房屋拆迁的流程。
首先，拆迁计划制定阶段。
政府部门会下发拆迁通知书，通知拆迁户需要拆迁的时间、地点以及注意事项。
拆迁户需要在通知书规定的时间内与政府进行协商，确定拆迁的具体方案，并签订协议。
其次，评估和补偿阶段。
政府会派遣评估人员对拆迁户的房屋进行评估，确定拆迁房屋的市场价值。
然后，政府会根据评估结果给予拆迁户相应的补偿，包括房屋补偿、过渡补贴等。
拆迁户可以根据自己的情况进行协商，争取更好的补偿。
接下来，拆迁通知阶段。
政府会正式向拆迁户发出拆迁通知，通知拆迁户在规定的时间内搬离。
拆迁户需要按照通知书的要求进行搬迁，并将房屋交还给政府。
然后，拆迁过程阶段。
政府会组织拆迁队伍对房屋进行拆除，确保安全和顺利进行。
拆迁户可以选择自己进行搬家，也可以由政府安排搬家公司进行搬运，但是费用由拆迁户承担。
最后，补偿支付阶段。
政府会根据签订的协议和评估结果，将补偿款支付给拆迁户。
拆迁户要及时准备好相关材料，并按照规定的程序进行办理，确保能够顺利领取补偿款。
整个房屋拆迁流程需要经历计划制定、评估补偿、拆迁通知、拆迁过程和补偿支付等多个阶段。
在整个流程中，政府和拆迁户需要进行合作和沟通，协商解决各种问题。
拆迁户除了关注自身利益外，也需要考虑整个社区的利益，多方面进行权衡和思考。
只有在政府和拆迁户之间的合作中，才能够实现拆迁工作的顺利进行。
拆除工程有哪些注意事项拆除工程是指对建筑物、设备或构筑物等进行拆除和清理的工程。
拆除工程的过程中需要注意一些重要的事项，以确保工程的顺利进行和安全。
以下将从施工前的准备工作、拆除过程中的安全措施和环保要求等方面进行详细阐述。
一、施工前的准备工作1.确定拆除范围和方式：在进行拆除工程前，首先需要明确拆除的范围和方式。
根据建筑物或设备的结构特点和周围环境情况，确定最适合的拆除方式，如爆破、机械拆除或手工拆除等。
2.制定详细的施工方案：根据拆除范围和方式，制定详细的施工方案，包括拆除过程中的安全措施、工艺流程、施工人员配备、材料设备准备等内容，确保施工按照规定的程序进行。
3.进行周边环境调查：在确定拆除范围后，需要进行周边环境的调查，包括周围建筑物、交通道路、管线电缆等情况。
了解周边环境的情况对拆除工程的顺利进行具有重要意义。
4.落实相关手续和审批：在进行拆除工程前，需要落实相关的手续和审批工作，包括施工许可、环保审批、安全评估等。
确保拆除工程符合相关法律法规和标准要求。
5.编制应急预案：在进行拆除工程前，需要编制相应的应急预案，包括安全疏散、事故处理、环境保护等内容，以应对突发事件和事故。
二、拆除过程中的安全措施1.施工现场的封闭与警示：在进行拆除工程时，需要对施工现场进行封闭和设置警示标志，确保施工现场的安全，避免他人闯入。
2.人员的安全防护：施工人员需要佩戴安全帽、防护眼镜、防护手套等安全防护用具，以减少拆除过程中发生意外的可能性。
3.机械设备的安全操作：在进行机械拆除时，需要确保机械设备的正常运行和安全操作，避免发生机械故障或事故。
4.安全通道和疏散通道的设置：在拆除工程过程中，需要设置安全通道和疏散通道，并确保通畅，以便及时疏散人员和应急救援。
5.燃气、电力管线的切断和标识：在拆除工程前，需要对燃气、电力等管线进行切断，并进行明显的标识，以避免施工过程中发生泄露或触电事故。
6.监控和检测设备的使用：在进行拆除工程时，需要使用监控和检测设备监测施工现场的安全状况，防止发生有害气体泄漏、粉尘爆炸等事故。
拆除工程的工作步骤及注意事项是什么在进行任何拆除工程之前，必须严格按照以下工作步骤进行操作，同时要注意一些重要事项，确保工程的安全进行。
一、工作步骤1. 确定拆除范围在进行拆除工程之前，首先要准确地确定拆除的范围，划定工作区域的边界。
这有助于提高工作效率，减少不必要的干扰。
2. 制定拆除计划制定详细的拆除计划，包括拆除的顺序、工序及时间安排。
确保拆除过程有条不紊地进行，同时考虑到安全因素。
3. 准备工作在正式进行拆除之前，要做好充分的准备工作，包括准备所需工具、设备和材料，确保工程进行顺利。
4. 警示标识在拆除现场设置明显的警示标识，确保周围人员不会误入工作区域，避免发生意外事故。
5. 拆除作业按照制定的拆除计划进行拆除作业，严格遵守操作规程，确保作业安全。
注意保护周围环境，避免对周围建筑物或设施造成影响。
6. 清理整理在拆除完成后，要对现场进行彻底清理整理，清除残余物品和垃圾，恢复现场的整洁。
二、注意事项1. 安全第一在拆除工程中，安全永远是第一位的。
确保工作人员都具备必要的安全意识，全程佩戴安全防护装备，遵守操作规程，防止意外发生。
2. 环保意识在拆除工程过程中要注重环保，正确处理废弃物和材料，避免对周围环境造成污染。
3. 合理利用资源在拆除过程中，要尽可能地合理利用资源，减少浪费，提高资源利用效率。
4. 合理规划在制定拆除计划时，要充分考虑周围环境因素和安全隐患，合理规划作业顺序和工序。
5. 定期检查在拆除工程过程中，要定期检查工程进展情况，发现问题及时处理，确保工程顺利进行。
通过以上工作步骤和注意事项的合理执行，可以有效地提高拆除工程的安全性和效率，确保工程顺利完成。
第1篇一、拆迁案件概述拆迁案件是指因城市建设、旧城改造、土地征收等原因，导致房屋、土地等财产权利人因搬迁、拆除等原因而发生的纠纷。
拆迁案件涉及到众多法律问题，包括合同法、物权法、行政法等。
为了规范拆迁案件的处理，保障拆迁双方当事人的合法权益，我国制定了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规，明确了拆迁案件的法律流程。
二、拆迁案件法律流程规定1.拆迁项目的立项审批拆迁项目在实施前，必须依法进行立项审批。
拆迁单位应当向城乡规划主管部门提出拆迁项目申请，并提交相关材料。
城乡规划主管部门应当依法对拆迁项目进行审查，对符合条件的，颁发《建设项目选址意见书》。
2.拆迁项目的公告拆迁项目立项审批通过后，拆迁单位应当在拆迁范围内公告拆迁项目信息，包括拆迁范围、拆迁对象、拆迁补偿方案等。
公告期不得少于30日。
3.拆迁评估拆迁评估是指对被拆迁房屋的市场价值进行评估。
拆迁评估机构应当依法设立，具有相应的资质。
拆迁评估机构应当根据被拆迁房屋的面积、结构、用途、市场行情等因素，评估被拆迁房屋的市场价值。
4.拆迁补偿协议签订拆迁评估完成后，拆迁单位与被拆迁人应当就拆迁补偿事宜进行协商，签订拆迁补偿协议。
拆迁补偿协议应当包括以下内容：（1）被拆迁房屋的面积、结构、用途等基本情况；（2）拆迁补偿方式及补偿金额；（3）搬迁期限及搬迁费用；（4）安置方式及安置地点；（5）违约责任；（6）争议解决方式。
5.搬迁与拆除拆迁补偿协议签订后，拆迁单位应当按照协议约定的时间、方式、标准进行搬迁。
被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
拆迁单位在搬迁完毕后，方可进行拆除。
6.争议解决拆迁过程中，拆迁双方当事人如对拆迁补偿协议内容发生争议，可以协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。
7.强制执行拆迁双方当事人如对拆迁补偿协议内容发生争议，经人民法院判决后，一方当事人不履行判决义务的，另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。
三、拆迁案件法律流程中的注意事项1.拆迁单位应当依法取得拆迁许可，不得擅自拆迁。
第1篇一、前期准备阶段1. 项目立项：拆迁单位根据城市规划、土地利用等要求，向有关部门提出拆迁申请，取得拆迁许可。
2. 拆迁方案编制：拆迁单位根据拆迁区域的具体情况，编制拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、补偿安置方案等。
3. 拆迁公告发布：拆迁单位在拆迁范围内张贴拆迁公告，告知拆迁原因、范围、方式、补偿安置方案等信息。
4. 拆迁补偿安置：拆迁单位与被拆迁人协商补偿安置事宜，签订补偿安置协议。
二、施工准备阶段1. 施工队伍进场：拆迁单位组织施工队伍进场，对施工现场进行勘查，了解拆迁房屋结构、附属设施等情况。
2. 施工组织设计：根据拆迁方案和施工现场情况，编制施工组织设计，明确施工工艺、施工顺序、施工进度等。
3. 施工图纸及技术交底：组织施工人员进行施工图纸及技术交底，确保施工人员了解工程要求。
4. 施工现场布置：按照施工组织设计，布置施工现场，包括施工围挡、临时设施、安全警示标志等。
三、施工实施阶段1. 拆除前准备工作：拆除前，对拆除房屋进行安全检查，确保无安全隐患；切断水电、煤气等管道，防止意外事故发生。
2. 拆除施工：按照施工组织设计，进行拆除施工，包括：（1）墙体拆除：先从上自下拆除墙体，再从下自上放洞。
（2）附属设施拆除：拆除门窗、水管、楼梯扶手等附属设施。
（3）拆除高层房屋：必须系安全带，采取高空作业措施。
3. 清理现场：拆除过程中，及时清理现场，确保施工环境整洁。
四、施工结束阶段1. 工程验收：施工完成后，组织相关部门对工程进行验收，确保工程质量符合要求。
2. 环境保护：拆除过程中，注意环境保护，减少噪音、粉尘等污染。
3. 工程资料整理：整理施工过程中的各项资料，包括施工图纸、施工记录、验收报告等。
4. 拆迁补偿安置：按照补偿安置协议，及时发放补偿款项，解决被拆迁人的安置问题。
总之，房屋拆迁工程施工流程是一个严谨、有序的过程，涉及多个环节。
在施工过程中，要严格按照规定操作，确保工程顺利进行，保障施工安全和质量。
房屋拆除方案及措施
房屋拆除方案及措施需要参考当地的法律法规和规定，下面是一般情况下的拆除方案和措施：
1. 立项准备：
- 委托相关建筑设计单位编制拆除方案和拆除施工图纸；
- 向相关行政部门申请拆除许可证和其他必要的审批文件；
- 定期召开拆除方案设计评审会议，对方案进行审查和评估。
2. 拆除前准备：
- 清理房屋内的贵重物品和设备，并制定详细清单；
- 断开与公共设施连接的电力、气体等供应；
- 确保拆除区域内的临时交通、照明、防护设备设置齐全。
3. 拆除工作：
- 由专业的拆除施工队伍进行操作，根据拆除方案有序进行； - 根据需要采取逆序拆除或逐层拆除的方法，确保安全；
- 根据现场情况选择使用拆除机械设备和手工拆除，注意防
护措施；
- 拆除过程中适时对噪音、污染、灰尘等进行治理和控制。
4. 拆除后处理：
- 清理拆除废弃物并分类处理；
- 对有价值的物资进行回收利用；
- 恢复原场地环境状况，包括地质、地貌和土地利用等；
- 根据法律法规要求进行验收，申请相关结算和审批手续。
总之，在房屋拆除过程中，确保施工安全，减少环境污染，合理利用资源是非常重要的。
同时，根据当地的法律法规和规定，按照审批程序进行操作，确保拆除工作的合法性和规范性。
房屋拆除实施方案以房屋拆除实施方案为标题，本文将详细介绍房屋拆除的步骤、流程、安全措施以及相关法律法规，并提供一些建议和注意事项。
一、前期准备1.1 确认拆除的房屋类型和用途：根据需要拆除的房屋类型（住宅、商业建筑、工业厂房等）和用途（自住、出租、闲置等），制定相应的拆除方案。
1.2 调查评估周边环境：了解周边的交通、供水、供电等基础设施情况，评估拆除对周边环境的影响，并制定相应的应对措施。
二、拆除方案制定2.1 拆除方式选择：根据房屋结构和拆除需求，选择合适的拆除方式，包括爆破、机械拆除、人工拆除等。
2.2 拆除流程规划：确定拆除的先后顺序和步骤，包括拆除顺序、拆除区域划分、拆除工序等，确保拆除过程有序进行。
2.3 安全风险评估：评估拆除过程中可能出现的安全风险，制定相应的安全措施，保障工作人员和周边环境的安全。
2.4 环境保护措施：制定拆除过程中的环境保护措施，包括噪音、粉尘、废弃物处理等，避免对周边环境造成污染。
三、实施阶段3.1 施工准备：安排专业的拆除队伍，确保施工人员具备相关资质和经验，并提供必要的施工设备和工具。
3.2 施工现场管理：建立施工现场管理制度，包括安全巡查、施工记录、协调沟通等，确保施工过程安全有序。
3.3 拆除工序执行：按照拆除方案制定的顺序和步骤，进行拆除工作，注意施工操作规范，确保拆除效率和质量。
3.4 安全监控与应急预案：安装监控设备，随时监控施工现场的安全状况，并制定应急预案，应对突发情况。
四、法律法规与环评审批4.1 法律法规遵守：遵守相关的建筑、拆迁、环境保护等法律法规，确保拆除工作合法合规。
4.2 环评审批：根据拆除的规模和影响范围，进行环境影响评估，办理相应的环评审批手续。
五、注意事项与建议5.1 安全第一：拆除过程中，要严格执行安全操作规程，确保工作人员的人身安全和周边环境的安全。
5.2 周边协调沟通：与周边居民、业主、政府部门等进行积极沟通和协调，减少拆除工作对周边的不良影响。
房屋拆除方案及措施房屋拆除是指将已建成的房屋进行拆除或清除的过程。
在某些情况下，房屋拆除是必要的，比如旧房改造、城市更新、道路拓宽等。
然而，房屋拆除过程中存在着一定的风险，需要制定合理的拆除方案和措施来保证拆除工作的安全和顺利进行。
一、拆除方案1.拆除前的调查和评估：在进行房屋拆除之前，需要进行详细的调查和评估工作。
包括房屋结构、材料、周围环境等方面的调查，以及对拆除工程的可行性和安全性进行评估。
根据评估结果制定拆除方案。
2.制定拆除计划：根据拆除方案，制定拆除计划。
明确拆除的先后顺序、拆除的方法和工具，以及拆除的时间节点等。
合理的拆除计划可以提高工作效率，减少拆除过程中可能出现的问题。
3.确保安全：房屋拆除是一项高风险的工作，需要特别注意安全。
在拆除过程中，要采取必要的防护措施，比如佩戴安全帽、手套和防护眼镜等。
同时，要保持工作现场的整洁，避免杂物堆积和滑倒等意外。
4.环保措施：房屋拆除会产生大量的垃圾和废弃物，需要采取环保措施进行处理。
可以委托专业的废物处理公司进行垃圾分类和回收利用，减少对环境的污染。
二、拆除措施1.手工拆除：对于小型房屋或需要保护周围环境的情况，可以采用手工拆除的方法。
通过人工操作，逐步拆除房屋的各个部分，确保拆除过程的安全和精确。
2.机械拆除：对于大型房屋或拆除面积较大的情况，可以采用机械拆除的方法。
使用挖掘机、起重机等机械设备，快速、高效地完成拆除工作。
在使用机械设备时，需要由专业人员进行操作，并遵守相关安全规定。
3.安全防护：在拆除过程中，需要设置安全防护措施。
比如搭建防护网，设置警示标识，确保工作现场的安全。
同时，要对拆除过程中可能出现的危险进行预防和处理，比如防止坍塌、火灾等意外事件的发生。
4.管线处理：房屋拆除过程中，需要对管道、电线等进行处理。
在拆除之前，要切断电源，关闭水、煤气等管线，并对其进行标识，以免发生安全事故。
5.垃圾处理：拆除完成后，需要对产生的垃圾和废弃物进行处理。
正确的拆迁流程
一、拆迁通知
1. 相关部门联系业主或住户，通知拆迁事宜，并提供相关的拆迁政策及程序。
2. 业主或住户需核实通知的真实性，如确认无误，则签署相关协议。
二、评估拆迁房产和资产
1. 拆迁部门派遣专业评估机构实地勘察房产，确认拆迁房产的价值。
2. 业主或住户需提供真实的产权证明、身份证等相关资料。
3. 根据评估结果，拆迁部门按规定的赔偿标准进行资产补偿。
三、搬迁安置
1. 拆迁部门根据赔偿标准，安排业主或住户在规定时间内从拆迁房产中搬离。
2. 如业主或住户需重新购置住房，可在规定范围内选择新房，并获得一定的财政补贴。
四、房屋拆除及清理
1. 拆迁部门按照规定的工期和拆迁方法，对房屋进行拆除和清理。
2. 如业主或住户有特殊需求，拆迁部门需进行协商并得到双方的认可。
五、验收及结算
1. 拆迁部门完成拆除和清理工作后，需与业主或住户进行现场验收。
2. 如验收结果符合规定要求，拆迁部门需及时结算赔偿款项。
以上是正确的拆迁流程，希望对您有所帮助。
房屋拆迁程序及注意事项大全一、征收土地的“公告”在经过了“两审批”程序之后，征地机关需要通过“公告”程序将征地的有关事项告诉集体土地所有权人、使用权人，以便让他们及时将该土地上附着物拆除，将土地腾空出来交给国家使用，同时到有关部门领取土地补偿款项。
需要指出的是，这里征地机关发布的征收土地的“公告”，并不是国家为了听取集体土地所有权人、使用权人意见而作的一种告知，它仅仅是将“两审批”这一内部程序形成的决定通知给他们，要求他们服从、执行而已。
它是一种结果意义上的告知。
所以，“公告发布是在征地审批被批准之后。
也就是说，此时被征地一方只有搬迁的义务，而没有保护自己土地不被征收的权利。
剩下的，只有对补偿、安置方案进行一些讨价还价的机会而己”。
1998年《土地管理法》（修订）尽管设计了一个“两审批”的程序，但它在法律层面上的效果是更进一步加强化了征收集体土地的强制性，并未给予集体土地所有权人、使用权人平等协商的机会。
虽然它规定了征地必须“公告”，但征地“公告”时被征用的土地已经获得了上级机关的批准，集体土地所有权人、使用权人只能被动接受。
可见，在征地程序中，集体土地所有权人、使用权人从程序一开始就陷入了相当被动的、弱势地位，手里根本没有足够的法律资源与国家征地行为进行合法对抗。
即使如此，依照《土地管理法》规定应当公告的内容，在实践中还会被征地机关以各种理由“截留”，不愿将法定公告内容告知集体土地所有权人、使用权人。
此种迹象其实多少可以说明，在征收土地过程中存在着严重损害集体土地所有权人、使用权人的情况，如果依法履行了征地“公告”，可能会产生当地政府无法控制的局面。
所以，采用欺骗、隐瞒等方式阻止集体土地所有权人、使用权人获得事实真相，已成为一些当地政府的首选策略。
如在石洪均等25人诉绍兴市人民政府行政复议一案中，新昌县人民政府似乎就有这样的问题，即使它未履行征收土地“公告”之职责，也还是为法院所确认。
二、农村征地拆迁评估的问题（一）、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定：征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。
征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。
征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物，特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定，因此需要进行评估。
征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估，过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。
随着土地估价机构脱钩改制的推进，社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。
因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构，就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。
在征地拆迁实际工作中，征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评，以便征地部门与被拆迁人谈判。
但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背，低评的价格也往往为被拆迁人所质疑，影响土地估价机构客观、公正的形象。
在征地部门看来，被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足，所以，低评才能保证最终补偿价格比较合理(是否还有其他的行政干预暂不考虑)，土地估价机构应当配合征地部门的工作。
排除谈判中心理学的运用这个因素，实际上，这种情况的出现，很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。
事实上，被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本，但对于自己的实际成本最清楚不过，只要做好说明解释工作，正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的，提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。
相反，刻意的低评，不但影响土地估价机构客观、公正的形象，破坏评估结果的社会公信力；而且拖延了征地拆迁工作的进行，进而延误了整个工程项目的正常进行，同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”，被拆迁人“太刁”的错误印象；最关键的是误导了财政部门和有关领导，使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作，因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。
财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿，拆迁或者久拖不决，或者上访不断。
从更高的层面来看，怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上，尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。
土地估价机构是倾向于律师行业，只对委托人单方当事人负责，还是倾向于会计师行业，对各方当事人负责，对社会负责。
应当肯定地说，土地估价机构无论从法律、法规来看，还是从社会实际认可(包括法律界的认可)来看，都属于后者。
土地估价机构必须认清自己的地位和作用，对于委托方的不合理要求，要委婉地拒绝，并说明理由。
或者采用其它的补救措施。
例如我们在征地拆迁评估中，考虑谈判中的心理学因素，建筑物按征地部门要求适当低评(但重置价格水平要向征地部门说明)，构筑物及附属物都按重置价格水平评估。
当被拆迁人对建筑物价格提出异议时，在征得征地部门同意后，按不超过重置价格水平的标准予以调整。
这样做比较容易被当事人各方所接受，效果比较好。
假如过于迁就委托方的不合理要求，评估出来的结果不为当事人另一方所接受，征地拆迁工作很难顺利进行。
（二）、重置价格的准确把握问题建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定，是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
在征地拆迁评估中，常常遇到这样一个问题，由于对农民自建房管理的不规范，应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生；工程直接承包给包工队，建筑成本也相对较低。
因此，农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。
在深圳，这种价差最高达到300元／平方米。
于是，对于建筑物重置价格的把握，一般是按农民自建房的实际成本评估，明显低于合法、合规建筑物的重置价格。
我认为，对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿，其理由如下：1．按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物，以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。
当建筑市场管理日益完善时，农民再要建违法、违规的房子时，会受到制止，于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格，建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况，被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。
2．当农民要建违法、违规的建筑物时，政府会出面制止，会要求他们按合法、合规的方式建设；但是当征地拆迁时，又不给予合理的补偿，以便他们按合法、合规的方式重新建设。
这明显不合理。
3．那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。
首先，决定征地拆迁的不是农民，而是政府，况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内；其次，虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生，但他自己还是承担了大量的管理工作，这些管理工作也应当计算成本；再次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。
例如个人就业、子女就学，工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。
总之，《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。
在征地拆迁评估中，即使农民自建房的实际成本较低，也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。
（三）、集体建设用地的补偿问题在征地拆迁评估中，土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估，土地是按照农用地的不同种类(水田、旱地、林地等)直接确定征地补偿费和安置补助费的。
但是，在深圳，大量存在着农民自建厂房出租营利的现象，此时土地已不再是农用地，已经转化为集体建设用地，是一种事实上的建设用地。
对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题，政府目前的规定是不予考虑。
理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续，土地也没经批准转变用途，是违章建筑。
我认为，这些厂房的出现是有其历史原因的，对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。
理由如下：1．《土地管理法》第59、60、61条规定，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。
2．在经济发展很长一段时间里，政府曾下了很大力气招商引资，鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施，吸引外商兴办“三来一补”企业。
这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的，这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。
3．这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的，在当时，这种批准是有效的，因为城市规划管理部门还没有管到这里来。
直到现在，也没有要求强制清拆，只是要求完善手续。
在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记，并且正常经营，这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。
4．在政府颁布的征地拆迁补偿标准中，果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的，被拆迁人比较容易接受。
兴建厂房，投资更大，预期经济收益也更大，但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑，确实让被拆迁人很难接受。
在征地拆迁实际中，对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。
总之，对经营性的集体建设用地，应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估，予以补偿，比较合情合理。
三、拆迁货币补偿计算方法拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。
被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
