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写字楼物业管理一、概述写字楼物业管理是指对写字楼的日常运营和维护进行全面管理的工作。
其主要目标是提供一个安全、舒适、高效的办公环境，满足租户的需求，提升写字楼的价值和竞争力。
二、物业管理职责1. 安全管理确保写字楼的安全，制定并执行安全管理制度，包括消防安全、保安巡逻、监控系统运行等。
定期组织安全演练和培训，提高租户和员工的安全意识。
2. 设备维护负责写字楼内设备的维护和保养，包括电梯、空调、供水供电等。
定期进行设备检查和维修，确保设备的正常运行，减少故障发生，提高设备的使用寿命。
3. 环境卫生负责写字楼的日常清洁工作，包括大厦外观、公共区域、洗手间等的清洁和卫生管理。
定期进行清洁检查，确保写字楼的环境整洁、卫生。
4. 秩序维护维护写字楼的秩序，包括停车管理、秩序维护、噪音控制等。
制定相关规定，加强巡逻和管理，保持写字楼的良好秩序和工作环境。
5. 服务提升提供优质的服务，包括接待服务、快递管理、会议室预订等。
及时响应租户的需求和投诉，解决问题，提高服务水平，增强租户满意度。
6. 财务管理负责写字楼的财务管理，包括收费、费用核算、预算编制等。
确保财务的透明和合规，定期向业主提供财务报告，保证物业管理的经济可持续发展。
7. 人员管理组织和管理物业管理团队，包括招聘、培训、考核等。
合理安排人员的工作任务，提升团队的工作效率和服务质量。
三、物业管理的重要性1. 提升写字楼价值通过有效的物业管理，可以提升写字楼的品牌形象和价值。
良好的物业管理可以吸引更多的优质租户入驻，提高写字楼的出租率和租金水平。
2. 保障租户需求物业管理可以满足租户的日常需求，提供良好的办公环境和服务。
及时解决租户的问题和投诉，增加租户的满意度，提高租户的续租率。
3. 保障写字楼安全物业管理可以确保写字楼的安全，预防火灾、盗窃等安全事故的发生。
提供安全的办公环境，增加租户的安全感和信任度。
4. 降低运营成本通过合理的设备维护和能源管理，可以降低写字楼的运营成本。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼建造和其周边环境进行全面管理和维护的一项工作。
物业管理旨在提供良好的工作环境和服务，满足租户的需求，保障写字楼的正常运营和价值的持续增长。
本文将详细介绍写字楼物业管理的各个方面。
二、物业管理服务内容1. 建造维护与维修- 定期巡视和检查建造物的外观、墙面、屋顶、门窗等，及时发现并处理破损和安全隐患。
- 维护和保养电梯、空调、供水、供电等设备，确保其正常运行。
- 定期进行消防设备的检查和维修，保障写字楼的消防安全。
2. 环境卫生管理- 定期清理公共区域的垃圾，保持写字楼的整洁。
- 定期打扫公共走廊、楼梯、电梯等区域，保持卫生。
- 维护绿化植物，修剪树木、修整草坪，保持绿化环境的良好状态。
3. 安全管理- 建立健全的安全管理制度，包括出入口管理、巡逻巡查、监控设备等。
- 定期组织消防演练，提高员工的应急处理能力。
- 加强对租户的安全教育和培训，提高他们的安全意识。
4. 租户服务- 提供办公设备的租赁和维修服务，满足租户的办公需求。
- 提供快递收发、文件复印、接待访客等服务，提高租户办公效率。
- 解决租户的投诉和问题，及时回应租户的需求。
5. 财务管理- 编制物业管理费用预算，并监督费用的使用情况。
- 定期向业主和租户提供费用明细和报表，保持透明度。
- 管理物业管理费的收取和使用，确保经费的合理运用。
三、物业管理的重要性1. 提升写字楼的价值- 通过定期维护和保养，保持写字楼的良好状态，提升建造的价值。
- 优化物业管理服务，提高租户满意度，增加租户的续租率。
2. 提供良好的工作环境- 保持写字楼的清洁和整洁，提供舒适的办公环境，提高员工的工作效率。
- 提供安全的办公环境，保护租户和员工的人身财产安全。
3. 保障写字楼的正常运营- 定期检查和维修设备，预防设备故障和停工对租户的影响。
- 处理租户的投诉和问题，保持良好的租户关系，确保写字楼的稳定运营。
四、物业管理的挑战与解决方案1. 高效管理大量租户和员工- 建立完善的信息管理系统，实现租户和员工信息的集中管理和快速查询。
物业管理范本写字楼物业物业管理范本-写字楼物业一、物业管理概述写字楼物业管理作为一项综合性服务，旨在提供高品质、高效率的物业管理服务，为写字楼的业主和租户创造舒适、安全的办公环境。
本文将从以下几个方面介绍物业管理范本的写字楼物业管理。
二、安全管理1. 保安巡查：物业公司将安排专业的保安人员进行24小时巡查，确保写字楼的安全。
巡查范围包括大门、大堂、楼层走廊和停车场等区域。
2. 出入管理：物业公司将严格管理写字楼的出入口，采用门禁系统、身份验证等措施，预防外来人员进入楼内，保证写字楼内部的安全。
3. 消防安全：物业公司将定期检查、维护消防设备，组织员工进行消防演习，提高写字楼内的火灾应急能力。
三、设施设备维护1. 电梯维护：物业公司将负责定期检查电梯的安全状况，并确保各部位正常运行。
如果发现故障，将及时进行维修，确保员工和客户的安全。
2. 空调系统维护：物业公司将定期检查、清洁空调系统，维护其正常运行。
同时，提供24小时的故障报修服务，确保写字楼内的温度适宜。
3. 水、电、照明设备维护：物业公司将负责检查、维护水、电、照明设备的正常工作。
对于故障设备，将及时维修或更换，确保写字楼的基础设施运行良好。
四、环境卫生管理1. 物业清洁：物业公司将组织专业清洁人员对写字楼进行定期清洁，包括大堂、走廊、电梯等公共区域的清扫，保持写字楼整洁。
2. 垃圾分类管理：物业公司将宣传并执行垃圾分类政策，设置垃圾分类桶，并定期清运垃圾，确保环境卫生。
3. 绿化环境：物业公司将负责维护写字楼周围的绿化环境，及时修剪花草，保持绿化带的美观。
五、客户服务1. 报修服务：物业公司将设立专门的维修热线，接受业主和租户的报修请求，并及时响应。
对于一些非紧急问题，可能会采用预约维修的方式，确保故障得到及时解决。
2. 投诉处理：物业公司将设立投诉受理部门，及时处理业主和租户的投诉问题，保证相关问题得到妥善解决。
3. 活动组织：物业公司将组织一些以商务交流、健康活动为主题的活动，促进业主和租户之间的交流。
写字楼物业综合管理规定引言概述：写字楼物业综合管理规定是为了规范写字楼物业管理行为，保障租户的权益和提升写字楼的整体管理水平。
本文将从五个方面介绍写字楼物业综合管理规定。
一、物业服务管理1.1 定期巡视检查：物业公司应定期巡视写字楼，包括公共区域、设备设施等，及时发现问题并进行维修和保养。
1.2 安全管理：物业公司应制定安全管理制度，包括消防安全、电梯安全等，确保租户和员工的人身安全。
1.3 环境卫生：物业公司应定期清洁公共区域，保持写字楼的整洁和卫生。
二、租户管理2.1 租赁合同管理：物业公司应与租户签订租赁合同，并明确双方的权利和义务，确保租户合法权益。
2.2 租金管理：物业公司应按合同规定及时收取租金，并提供租金缴纳的便利方式，确保租金的及时性和准确性。
2.3 租户服务：物业公司应提供租户服务，包括接待客户、提供办公设施、解决租户问题等，提升租户满意度。
三、设备设施管理3.1 设备设施维护：物业公司应对写字楼内的设备设施进行定期维护和保养，确保其正常运行。
3.2 设备设施更新：物业公司应根据需要及时更新设备设施，提升写字楼的整体管理水平。
3.3 设备设施投诉处理：物业公司应及时处理租户对设备设施的投诉，并进行合理解释和解决。
四、安全管理4.1 消防管理：物业公司应制定消防管理制度，包括消防设备的维护和检查，组织消防演练等，确保写字楼的消防安全。
4.2 安保管理：物业公司应礼聘专业的安保人员，加强写字楼的安全管理，确保租户和员工的人身安全。
4.3 保安巡逻：物业公司应安排保安人员进行巡逻，加强对写字楼的安全监控和管理。
五、公共区域管理5.1 公共区域维护：物业公司应定期清洁和维护公共区域，包括大厅、走廊、洗手间等，提供一个舒适的办公环境。
5.2 公共区域装修：物业公司应根据需要进行公共区域的装修和更新，提升写字楼的整体形象。
5.3 公共区域规划：物业公司应合理规划和布局公共区域，包括停车场、歇息区等，提供便利的服务和舒适的环境。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼的日常运营和维护进行全面管理的工作。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、高效的工作环境，为写字楼的租户和访客提供优质的服务。
本文将从以下几个方面详细介绍写字楼的物业管理。
二、安全管理1. 设立安全管理制度：制定写字楼的安全管理制度，包括防火、防盗、防爆等方面的规定，确保写字楼的安全。
2. 安全设施维护：定期检查和维护写字楼的安全设施，包括消防设备、监控系统、报警系统等，确保其正常运行。
3. 应急预案制定：制定应急预案，明确各种紧急情况下的处置措施，提高应对突发事件的能力。
三、环境管理1. 清洁卫生：定期清洁写字楼的公共区域，包括大厅、走廊、电梯等，保持整洁干净的工作环境。
2. 绿化养护：负责写字楼周边的绿化养护工作，包括花草树木的修剪、浇水、施肥等，营造良好的生态环境。
3. 垃圾处理：负责写字楼垃圾的分类、收集和处理工作，确保环境卫生。
四、设备维护1. 办公设备维修：负责写字楼内部办公设备的维修和保养，确保设备的正常运行。
2. 电梯维护：定期检查和维护电梯设备，确保其安全可靠。
3. 空调系统维护：负责写字楼的空调系统维护和保养，确保室内温度适宜。
五、客户服务1. 租户管理：与租户保持良好的沟通，及时解决租户的问题和需求，提供优质的服务。
2. 投诉处理：及时处理租户的投诉，并采取有效措施解决问题，确保租户的满意度。
3. 会议室预订：负责写字楼内会议室的预订管理工作，确保租户能够顺利使用会议室。
六、财务管理1. 费用管理：负责写字楼的日常费用管理，包括水电费、物业费等的核算和收取工作。
2. 财务报表：编制写字楼的财务报表，及时反映写字楼的财务状况，为决策提供依据。
七、社区活动1. 社区活动组织：组织各种社区活动，如节日庆祝、健身活动等，增强写字楼的凝聚力和归属感。
2. 社区服务：提供社区服务，如快递收发、洗车等，方便租户的日常生活。
综上所述，写字楼的物业管理涵盖了安全管理、环境管理、设备维护、客户服务、财务管理和社区活动等多个方面。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼建造及其周边环境进行综合管理和维护的工作。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、高效的办公环境，满足租户和访客的需求，保护和增值业主的资产。
二、物业管理职责1. 日常维护管理- 定期检查写字楼的设施设备，如电梯、空调、供水系统等，确保其正常运行。
- 维护写字楼的公共区域，包括大堂、走廊、楼梯等，保持其整洁、有序。
- 管理写字楼的停车场，确保停车秩序和安全。
- 维护写字楼的绿化景观，包括花坛、草坪、树木等，使其保持良好的环境质量。
2. 安全管理- 制定并执行写字楼的安全管理制度，包括防火、防盗、防灾等方面的措施。
- 定期进行安全检查，发现隐患及时处理，确保写字楼的安全性。
- 组织应急演练，提高写字楼内人员的应急反应能力。
3. 租户服务- 协助租户解决日常办公过程中的问题和难点，如维修、清洁等。
- 组织或者协调写字楼内的各类活动，提供交流和合作的机会。
- 采集租户的反馈意见和建议，及时处理和改进。
4. 财务管理- 编制并执行物业管理的预算，确保经费的合理使用。
- 定期向业主提供物业管理的财务报表，包括收入、支出、资产状况等。
三、物业管理的重要性1. 提升写字楼的形象和价值- 通过良好的物业管理，提供高品质的办公环境，吸引更多的租户入驻，提升写字楼的知名度和声誉。
- 保持写字楼的良好状态和整洁度，提高写字楼的价值，增加业主的投资回报率。
2. 保障租户的舒适和安全- 物业管理的规范运作可以确保写字楼的设施设备正常运行，提供舒适的办公环境。
- 安全管理的有效执行可以保护租户和访客的人身和财产安全。
3. 提供便利的服务和支持- 物业管理团队可以为租户提供各种便利的服务，如快递收发、会议室预订、维修服务等，提高租户的工作效率。
- 物业管理团队可以为租户提供专业的支持和咨询，解决办公过程中的问题和难点。
四、物业管理的改进和创新1. 引入智能化技术- 利用物联网技术，实现对写字楼设施设备的远程监控和管理，提高运维效率。
写字楼物业管理一、概述写字楼物业管理是指对写字楼进行综合管理和运营的一系列工作，旨在提供优质的办公环境和服务，满足租户的需求，提高写字楼的价值和竞争力。
本文将详细介绍写字楼物业管理的内容和标准。
二、写字楼物业管理的内容1. 安全管理- 制定并执行写字楼的安全管理制度，包括消防安全、防盗安全、人员安全等方面的规定。
- 定期组织安全演练，提高租户和员工的应急处理能力。
- 安装监控设备，及时发现和处理安全问题。
2. 环境卫生管理- 定期进行写字楼的清洁和卫生消毒工作，保持办公环境的整洁和舒适。
- 管理垃圾处理，确保垃圾分类和及时清运。
- 维护写字楼的绿化环境，定期修剪植物，保持绿化的美观。
3. 设备设施管理- 对写字楼的设备设施进行维护和保养，确保其正常运行。
- 定期检查电梯、空调、电力设备等设施的安全性能，及时修复和更换老化设备。
- 提供便利设施，如停车场、自动售货机、会议室等，满足租户的需求。
- 建立健全的租户档案，记录租户的基本信息和合同情况。
- 定期与租户沟通，了解其需求和意见，及时解决问题。
- 组织活动，增进租户之间的交流和合作。
5. 财务管理- 制定写字楼的财务预算和费用分摊方案，确保物业费用的合理性和透明度。
- 定期向租户提供物业费用清单和相关报表，保证财务信息的准确性。
6. 市场推广和运营- 开展市场调研，了解行业动态和竞争情况，制定相应的运营策略。
- 进行写字楼的品牌推广，提高知名度和吸引力。
- 积极开展租赁工作，寻觅合适的租户，提高写字楼的出租率。
三、写字楼物业管理的标准1. 标准化管理- 制定写字楼物业管理的标准化操作流程，确保工作的规范性和效率。
- 建立健全的管理制度和文件，明确责任和权限，保证管理的连续性和稳定性。
2. 服务质量- 提供高质量的服务，包括安全、环境、设备、租户关系等方面的服务。
- 及时响应租户的需求和投诉，解决问题，提供满意的解决方案。
- 定期进行满意度调查，了解租户对服务的评价，不断改进和提升服务质量。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼的日常运营、维护和管理工作的全面管理和监督。
物业管理的目标是提供一个舒适、安全、高效的办公环境，满足租户和业主的需求，保护和提升写字楼的价值。
二、物业管理职责1. 维护建造设施：定期巡检、保养和维修写字楼的建造设施，包括电梯、空调、供水供电等设备的运行维护，确保设施正常运行。
2. 环境卫生管理：负责写字楼内外的卫生清洁工作，包括公共区域的清扫、垃圾处理、绿化养护等，保持写字楼的整洁和美观。
3. 安全管理：制定并执行安全管理制度，加强对写字楼的安全监控和安全防范工作，确保租户和业主的人身和财产安全。
4. 租户服务：提供租户服务，包括租户入驻、退租、租金收取、合同管理等，及时解决租户的问题和需求。
5. 设施设备管理：负责写字楼设施设备的采购、安装和维护，确保设备的正常运行和更新换代。
6. 财务管理：编制和执行物业管理费用预算，定期向业主报告物业管理费用的使用情况，确保费用的合理支出和收入。
7. 社区管理：组织和管理写字楼的各类社区活动，增进租户和业主之间的交流和合作，营造良好的工作氛围和企业文化。
三、物业管理标准a. 每月对电梯进行全面检查和保养，确保其正常运行。
b. 定期检查空调系统，清洁过滤器和冷凝器，维护空调设备的正常运行。
c. 每季度检查供水供电系统，确保供水供电的稳定性和安全性。
d. 定期检查消防设备，确保其正常运行，并组织消防演练。
2. 环境卫生管理标准：a. 每日对公共区域进行清洁，包括大厅、走廊、楼梯等。
b. 定期清洁窗户、门窗玻璃，保持写字楼外观的整洁。
c. 定期修剪绿化植物，保持绿化景观的美观。
d. 定期清理垃圾桶，保持写字楼周围的环境整洁。
3. 安全管理标准：a. 安装监控设备，监控写字楼的出入口、公共区域和停车场等重点区域。
b. 定期检查消防设备，确保其正常运行，并组织消防演练。
c. 加强对写字楼的安全巡逻，及时发现和处理安全隐患。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼的日常运营、维护和管理工作的全面管理体系。
其目的是为了提供一个安全、舒适、高效的工作环境，满足租户的需求，提升写字楼的价值和形象。
二、物业管理职责1. 日常维护与保养：- 定期巡查写字楼的设施设备，如电梯、空调、消防系统等，确保其正常运行。
- 维护写字楼的公共区域，包括大厅、走廊、楼梯等，保持其整洁有序。
- 定期清洁写字楼的外墙、窗户等，维护外观的干净和美观。
- 维护写字楼的绿化环境，包括花坛、草坪等，保持其绿化效果。
- 处理写字楼内的日常维修问题，如水电设备故障、漏水等，确保租户的正常使用。
2. 安全管理：- 制定并执行写字楼的安全管理制度，包括消防安全、防盗安全等。
- 定期组织安全演练，提高租户和员工的应急处理能力。
- 监控写字楼的安全设备，如监控摄像头、门禁系统等，确保写字楼的安全性。
3. 环境卫生管理：- 定期清洁写字楼的公共区域，包括大厅、洗手间等，保持其整洁。
- 定期清理垃圾，确保写字楼的环境卫生。
- 管理写字楼的垃圾分类和处理，促进环保意识。
4. 租户服务：- 提供租户入驻服务，包括办理手续、提供指引等。
- 解决租户的问题和投诉，提供及时的服务响应。
- 组织租户活动，增进租户之间的交流与合作。
5. 财务管理：- 编制写字楼的年度预算，包括运营费用、维护费用等。
- 管理写字楼的收入和支出，确保财务的健康运作。
- 定期向业主报告写字楼的财务状况和经营情况。
三、物业管理的重要性1. 提升写字楼的价值：良好的物业管理可以提升写字楼的形象和价值，吸引更多优质租户入驻。
2. 创造良好的工作环境：物业管理的细致工作可以提供一个安全、舒适、高效的工作环境，提升租户的工作效率和满意度。
3. 保障安全与便利：物业管理的安全措施和便利设施可以保障租户的人身安全和日常生活便利。
4. 节约资源：合理的物业管理可以有效管理资源，减少能源消耗和浪费，提高写字楼的可持续发展能力。
写字楼的物业管理一、概述写字楼的物业管理是指对写字楼的日常维护、安全管理、设备设施管理、秩序维护等工作的全面管理。
通过有效的物业管理，可以提供良好的办公环境，提高租户满意度，保障写字楼的正常运营。
二、物业管理职责1. 日常维护：定期巡查写字楼各个区域，包括大厅、楼道、电梯、卫生间等，及时清理垃圾、保持卫生，修复损坏设施，确保写字楼的整洁和正常使用。
2. 安全管理：制定并执行安全管理制度，加强对写字楼的安全防范，包括安装安防设备、设置紧急疏散通道、进行消防检查等，确保写字楼的安全。
3. 设备设施管理：负责写字楼内各种设备设施的维护和保养，包括空调、电梯、给排水系统等，及时处理设备故障，确保设备正常运行。
4. 秩序维护：管理写字楼的租户，确保租户遵守规定，不干扰其他租户的正常办公秩序，处理租户之间的纠纷，维护良好的工作环境。
三、物业管理流程1. 租户入驻：接待租户，办理入驻手续，包括签订租赁合同、收取租金等。
向租户介绍物业管理制度和规定，确保租户了解并遵守。
2. 日常巡查：定期巡查写字楼各个区域，记录并处理发现的问题，如设施损坏、卫生问题等。
及时与相关部门联系，协调解决问题。
3. 维修维护：根据巡查情况和租户反馈，安排维修人员进行设备设施的维护和修复工作。
确保设备设施的正常运行，减少租户的不便。
4. 安全管理：定期组织安全演练，提高租户的安全意识和应急能力。
定期检查安防设备的运行情况，确保安全设施的有效性。
5. 租户服务：及时回应租户的需求和投诉，提供优质的服务。
定期组织租户会议，听取租户的意见和建议，改进物业管理工作。
四、物业管理的重要性1. 提供良好的办公环境：通过日常维护和设备设施管理，保持写字楼的整洁和设备的正常运行，提供舒适的办公环境，提高租户的工作效率。
2. 保障租户满意度：通过秩序维护和租户服务，解决租户的问题和需求，增强租户对物业管理的满意度，提高租户的续租率。
3. 保证写字楼的正常运营：通过安全管理和维修维护，预防事故的发生，确保写字楼的正常运营，减少因设备故障或安全问题导致的损失。
写字楼的物业管理已201401写字楼管理内容与过程一、前期管理(1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼CIS策划二、接管验收(1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司CIS实施三、入住管理1.权利认定2.签署契约：业主公约及房屋使用管理规定3.收缴相关费用4.房屋查验5.发放钥匙6.办理相关证件四、日常运行管理1. 安保管理(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理2. 工程管理(1)系统运行(2)日常巡检(3)计划维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理3.保洁绿化管理(1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消杀(5)垃圾处理(6)绿化植物养护(7)绿色环境营造4.客务管理(1)接待中心(2)商务中心(3)服务产品供应中心(4)餐饮供应中心5.营销管理(1)服务产品营销(2)大厦文化活动营销(3)客户需求统计6. 财务管理(1)管理制度(2)财务预算、决算、分析（能源、交通、通讯、维护、人员、低值易耗收支状况）(3)管理（维修）基金7.采供管理(1)物业保险(2)监督、控制、审计8. 人力资源管理(1)人事政策(2)招聘(3)劳资关系管理(4)培训(5)工资及福利待遇管理9. 行政管理五、重要事务管理1.公共关系2.CIS管理3.法律风险防范4.品质管理5.管理规范6.合同契约7.管理信息化8.紧急事件处理写字楼物业管理成本的精益控制一、写字楼物业管理企业成本构成根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。
在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30-40%公共能源，占总成本的20-30%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。
其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右，成为写字楼物管企业成本控制的重点。
二、写字楼成本精益控制方法成本的精益控制，是指借鉴工业企业精益生产的成本控制思想和方式，在写字楼的经营管理中，实施成本的精益控制，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。
精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。
其特点是消除一切浪费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。
写字楼物管企业，应在消除一切浪费、不断改进、及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营管理成本进行精益控制。
1、成本临界点控制临界点控制，是一种动态的控制方式，企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要，又要保证在低谷期不闲置服务能力。
同时，对内部各部门进行成本预算和定额的控制。
临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高顾客满意度下的有效成本控制管理。
首先，建立成本预算和定额控制体系。
企业各部门作为独立的成本控制中心，企业核准各部门的预算，批准一定成本额度，并对其实行成本定额控制和考核。
其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。
第一，控制公共能源成本。
能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。
因此，企业应组成能源控制小组。
相对于人力成本而言，公共能源成本的刚性较大。
因为写字楼的基本照明和设备设施用电是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度标志着写字楼的品牌形象。
所以，其控制还应该着眼于细微处，把握从小处见大的原则。
第二，控制人力成本。
人力成本是写字楼企业赢利的敏感因素。
人力成本的过度控制会引起服务能力不足，影响服务质量。
写字楼的服务能力不仅指员工的数量，也包括员工的技能(专业技能和综合素质)，它直接关系到企业提供服务的及时性和服务的质量。
2、能源成本的精益控制在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时，控制能源成本。
能源成本精益控制的具体措施有：计量无遗漏、管理无空白点、电价核算准确、临界点运行。
首先，做到计量无遗漏。
从以下五个方面进行：第一，为顾客安装电表。
总表扣除顾客使用的电费即为写字楼企业应该承担的费用，包括：公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。
第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费。
第三，为了分析、控制设备设施用电，除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表。
第四，为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。
第五，为物管企业自用房安装电表。
计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。
其次，管理无空白点。
做到只要使用能源方，都要能被计量。
有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。
杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。
可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。
能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。
再次，电价核算准确。
因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格，而且每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。
另外，大型写字楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。
为了降低物管企业的成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。
所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相对固定的单价数额。
物管企业应每月制定能源成本核算表，清晰展示当月的能源成本负担情况。
最后，实行临界点运行。
能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如写字楼的设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足写字楼顾客正常的需要，能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。
理想的临界点运行是不存在的，临界点运行是写字楼能源控制不懈追求的目标。
为此，企业不仅要从管理规定上，而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。
比如，不仅有设备的运作规程，还应制定设备的能源控制操作规程；在照明管理上，除了正式的规定，还可以将写字楼划分成不同的责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定。
员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整，使之既能满足顾客的需要，又能最大限度地节约用电。
3、人力成本的精益控制一般写字楼物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力，并采用定岗定员的制度。
这样虽然能够满足服务高峰期的需求，但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置，造成总体服务成本高居不下。
人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。
柔性服务能力从两个方面实现。
一方面，培养一专多能的高素质的员工；另一方面，在满足需求的情况下，打破人员安排刚性化，根据服务需要及时调整服务能力。
改变企业目前通常采用的定岗定员制，详细分析服务需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。
在岗位安排上从两方面着手。
第一，从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力。
第二，从空间上落实服务责任，在不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。
对比写字楼、宾馆和商场的服务需求，如表2所示，分析写字楼每天的需求高峰期和低谷期。
写字楼全年的服务需求高峰期和低谷期也比较明显。
由于写字楼租赁顾客数量在一定时期内相对固定，所以，可以按照年度节假日将写字楼服务排班分为工作日班和节假日班。
每个工作日班又可以分为服务高峰定岗定员制和服务低谷值班制，而节假日班可分为周末和大假两个班。
企业根据各种班次的服务需求强弱和特点以及管理重点，安排服务岗位。
如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力；在低谷期(节假日等)以值班方式提供服务；以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求；值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能，比如工程维护人员在需要的时候协助保安，共同完成值班任务。
最后，写字楼人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。
必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。
写字楼物业的租约与租约谈判写字楼租客与业主的权利和义务要在书面租赁契约中具体确定，由于该租约是租赁双方签署的法律文件，所以租赁双方都应严格遵守。
鉴于租约条款的谈判相当复杂，所以在租约签署前常常有一个很长的谈判周期。
物业管理经理也常参与到租约谈判的过程中来。
虽然物业管理公司一般代表业主的利益。
但可以利用其特殊身份，向业主阐明租客的意见，协助租赁双方寻找一些折衷方案。
通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租客可在这一基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租客间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。
标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。
谈判中双方关注的其它问题还包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。
一、租赁合约中的标准条款在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。
为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款可能规定要参考一个标准指数如消费者价格指数或商业零售价格指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。
显然，各城市的消费者价格指数能比较准确地反映当地通货膨胀的水平。
然而，由于消费者价格指数有时变化幅度非常大，尤其是在经济高速发展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租客很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个条件。
