罗湖莲塘片区房地产市场研究报告第一部分概况篇莲塘片区在早期为旧村和荒地，伴随着深圳经济的发展，它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。
1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其基础设施的开发、兴建籍此开始。
目前，深圳拟建莲塘口岸，形成大交通体系。
莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。
据莲塘口岸建设的远期方案显示，将在莲塘口岸中部向西北，打通隧道穿过塘排山，通过爱国立交连接东环，同时连接拟建中的东部通道，和盐排、深惠、深汕高速公路相连。
这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离，形成东部大交通体系。
莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应，促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。
一、范围界定莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地面积为公顷。
二、功能定位莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能，适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。
莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域，其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色，同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴，并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。
三、发展现状1、交通环境1992年罗沙公路建成通车后，莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带，片区对外交通较为畅通，其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远，从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。
本片区的主要交通干道有：城市快速路：罗沙路（双向八车道）片区主干道：鹏兴路、仙湖路、国威路片区次干道：聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路2、人口构成莲塘总居住人口近15万，主要有以下四类：a）莲塘工业区内的打工者，主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区b）莲塘片区原有居民，主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域c）在罗湖上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内d）部分香港客户，主要是一些工薪阶层的人士3、现有配套莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带，且以前是按工业区的规划来建设，一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小，档次低，缺乏大型购物和娱乐场所，市政配套也有所欠缺。
但从总体上来讲，经过几年的发展，整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变，生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。
区内主要设施有：a) 教育类：幼托4所；小学1所；中学1所b) 医疗卫生类：门诊部2所c) 行政管理类：社区管理机构1所；街道办事处1所d) 商业类：民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等e) 金融类：工商银行、建设银行、中国银行等f) 道路交通类：公交停车场1个；加油站2个4、片区地位莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。
随着罗湖区的发展、工业外迁等，将有较大的发展扩大的可能，可结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。
其在罗湖中的商业和交通地位是：a)商业地位：居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统b)交通地位：次干道系统（梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路）四、片区规划1、规划目标莲塘三面临山，有良好大自然生态环境。
规划要求严格控制对山体的破坏，加强山体植被的维护和建设，依托梧桐山风景保护区，大力发展风景旅游事业。
2、人口规划至2010年，莲塘片区的规划人口为65000人，远景人口容量为97000人。
3、建筑规划至2010年，莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米，毛容积率为。
4、土地利用规划a) 罗沙公路以南地区：围绕规划的莲塘口岸，调整用地，配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等b) 罗沙公路以北地区：以发展综合居住区为主，完善公共配套设施。
迁出莲南工业区，改造为住宅区c) 莲塘的东北部：依山就势，布置一些多层和低层住宅；保留西部和北部的工业区，作为罗湖区的重点工业区进行建设，调整产业结构，以食品加工业、轻型加工业为主5、规划中增加的配套设施a) 教育类：增加幼托4所、小学6所、中学2所b) 医疗卫生类：增加区级医院1所、社区健康服务中心7个c) 文娱体育类：增加一批文娱体育中心d) 商业类：适量增加一些综合市场从片区规划来看，莲塘片区的配套设施将一步到位。
该规划注重完善基础设施和环保措施，并形成都市型的加工业加工区；注重完善商业、服务业，增加娱乐设施和体育用地，形成相对集中的公共活动中心，从而增强了莲塘片区的综合吸引能力。
第二部分房地产市场发展篇一、房地产市场发展概况莲塘以前是个工业区，商品房是在部分工业区搬迁之后开始建的，发展时间有10来年。
从总体上看，该区域不大，二手楼盘的数量较少，且基本分布在罗沙公路的两侧，约有40个左右。
早期开发的商品住宅往往规模小，档次低，建筑风格、规划设计落伍，多为普通多层住宅，仅凭籍“低价位”赢取市场份额，如莲塘房地产公司前几年开发的松源大厦，莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。
再加上原有区域功能定位（以工业区为主）的影响，莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后，整体环境亦显得较为杂乱，往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象，这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展。
最近几年来，随着莲塘房地产迅速发展，工业开始淡出莲塘，莲塘涌现出一大批崭新楼盘，如鹏兴花园、名骏豪庭、鹿茵翠地、金色年华家园、仙桐合正锦园等，吸引了大量白领阶层置业莲塘。
莲塘已经成为重要的白领居住区，并继续吸引着大量白领涌来，他们收入较高，消费力相对较强，对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民，他们的大量涌入会促进本地区各种商业配套的尽快完善。
二、房地产市场供给、需求与价格分析1、供给分析莲塘房地产起步较晚，2000年之前主要是莲塘房地产盘踞此地，曾开发景福花园、名骏豪庭、聚福花园、祥和花园、华景园、傲翠庭等项目，同时片区楼盘户型大多为中小户型，楼盘规模不大，分为六期开发的鹏兴花园成为片区的首个大盘，同时中大户型开始进入市场，并占有一定比例。
2003年之后片区大户型继续呈现加大趋向。
a）历年供给分析从莲塘历年批售面积图中可以看出，2002年是该片区住宅供给的高峰时期，供应量达到万平方米，名骏豪庭和鹏兴花园是当年供给的主力军，特别是名骏豪庭，供应量超过10万平方米。
2003年至05年的供应量呈上升趋势，但上升幅度不大，这三年的供应量维持在8——10万平方米之间。
b）往年楼盘供给分析目前莲塘片区仍有近600套往年住宅供应，其中，名骏豪庭和鹿茵翠地还有近500套住宅供应，占往年住宅供应量的绝大部分比率。
该些楼盘的供应中以中小户型为主，有部分三房、四房和复式户型。
c）2005年新增供给分析2005年，莲塘片区新增供给的楼盘有4个，为城市东座、金色年华家园、鹏瑞仙桐雅轩和仙桐合正锦园。
4个楼盘的总预售面积为万平方米。
新增供给的楼盘以高层为主，容积率较高。
户型方面以中小户型为主，其一房和二房的总供给比率占到%。
2、需求分析a）历年需求分析从整体上看，莲塘片区历年住宅的成交面积呈波浪状。
其中，2003年是成交的波峰期，而2004年则是成交的波谷期，波峰期和波谷期的成交面积相差万平方米。
造成2003年成交波峰期的出现主要是受到2002年供给过于旺盛的影响。
b）2005年新增楼盘需求分析2005年新推出的4个楼盘的销售情况非常好，其销售率已经都在97%以上，这主要是由于该些项目定位准确，特别是价格方面相对较为合理。
从总体上说，2005年莲塘片区房地产市场销售的成功将带旺该片区的需求，吸引更多的置业者关注该片区今年的房地产项目。
3、价格分析莲塘片区住宅价位与中心一线住宅价格相比，平均低2——3成。
从走势图来看，这几年莲塘住宅成交均价一直呈上升趋势，上升幅度最大的是2003年，达到%。
2004年和2005年的上升幅度分别为%和%，升幅相对比较平稳，这说明该片区的房价增长情况比较合理。
三、片区展望莲塘房地产市场相对来讲一直都处于温和状态，这是因为土地供给方面涉及到原厂房用地等问题，所以需要一定的时间过渡。
同时，国土规划部门也加强了梧桐山周边房地产项目的管理，以保证正在申报国家级名胜风景区的梧桐山的整体环境不被破坏。
由此推断，莲塘片区的改造工程尚待时日，后期梧桐山周边房地产开发将进一步规范。
土地供应方面：莲塘的东部有莲塘地产公司的莲塘村、坳下村用地，西部为鹏基地产公司用地，这两个地产公司用地范围内的大部分土地已被开发或占用，待开发土地主要集中在本区东、南部。
就目前的土地情况而言，该片区的新用地主要依靠旧城改造项目提供，同时，还有土地储备的开发释放。
住宅供需方面：从2002——2005年供需的数据来测算，该片区仍有万平方米的供给缺口。
片区今年将推出东方尊峪、鸿景翠峰等项目，这能在一定程度上缓解供需矛盾。
东方尊峪和鸿景翠峰的总户数达2000多户，三房至五房为主力户型，同时，该些项目的社区内部配以商业，用于满足业主生活居住之需，这就弥补了片区生活配套上的欠缺，将吸引更多的置业者关注该片区。
住宅价格方面：根据今年前三个月的成交均价显示，其成交均价为元/平方米。
后期即将推出的几个楼盘依托梧桐山以及体育公园环境的稀缺性，其推出价格必然在目前市场价格基础上有较大攀升，据说东方尊峪均价要过万元，价格直逼盐田部分海景住宅。
从莲塘片区的发展脉络上看，其房地产市场的发展呈现出一种上升的趋势，其生态优势和口岸优势必然会逐渐深入人心。
随着东部发展战略的逐步实施和莲塘片区内各项配套设施的完善，它将成为各大发展商逐鹿房地产市场的战场。
