万科地产费用核算规范

万科地产会计管理及核算规范万科地产会计管理及核算规范第一章绪论1.1 背景及目的1.2 适合范围1.3 术语定义第二章会计基础2.1 会计原则2.2 会计政策2.3 会计记录2.4 会计凭证2.5 会计帐簿第三章资产管理与核算3.1 固定资产管理3.1.1 固定资产登记3.1.2 固定资产评估3.1.3 固定资产折旧3.2 存货管理3.2.1 存货登记3.2.2 存货计量方法3.2.3 存货评估3.3 应收账款管理3.3.1 应收账款核算3.3.2 坏账准备3.4 长期股权投资管理3.4.1 长期股权投资核算3.4.2 长期股权投资减值准备第四章负债与所有者权益管理与核算4.1 债务管理4.1.1 借款登记4.1.2 债务偿还4.1.3 利息计提4.2 对付帐款管理4.2.1 对付帐款核算4.2.2 对付帐款支付4.2.3 对付帐款减值准备4.3 所有者权益管理4.3.1 股本管理4.3.2 赢余公积管理4.3.3 普通股股利分配 4.3.4 保留收益管理第五章成本管理与核算5.1 成本分类管理5.1.1 直接材料成本5.1.2 直接人工成本5.1.3 创造费用5.2 生产成本计算5.2.1 作业成本法5.2.2 定货成本法5.2.3 过程成本法5.3 生产成本分配5.3.1 直接成本分配5.3.2 间接成本分配第六章财务报表编制与分析6.1 资产负债表6.1.1 资产类科目6.1.2 负债类科目6.2 利润表6.2.1 营业收入6.2.2 营业成本6.2.3 管理费用6.2.4 财务费用6.2.5 所得税费用6.3 现金流量表6.3.1 经营活动现金流量 6.3.2 投资活动现金流量 6.3.3 筹资活动现金流量第七章内部管理与控制7.1 预算管理7.1.1 年度预算编制7.1.2 预算执行控制7.2 成本控制7.3 出纳管理7.4 财务审核第八章附件附件1：固定资产清单附件2：存货清单附件3：应收账款明细附件4：长期股权投资明细附件5：借款合同附件6：对付帐款明细附件7：股本明细法律名词及注释：1. 公司法：指中华人民共和国公司法。

万科房地产成本核算规范房地产, 万科, 成本核算, 规范第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范公司房地产生产成本核算，正确计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及公司董事会和集团公司的管理要求，制定本规范。

1-2 公司房地产生产成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工库存商品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

万科集团费用核算规范1.目的：统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。

2.范围：本办法适用于集团内房地产开发企业；“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位；物业公司在执行本规定时，若与《集团物业会计核算规范》不符，按《集团物业会计核算规范》的规定执行。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 费用的归集4.1.1 管理费用4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”：◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用，先在“管理费用”科目中归集、核算，按月（季）转入其它相应费用科目：◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4.1.2 营业（销售）费用4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：◆媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用；资本化率（加权平均利率）＝ 借款本金加权平均数息之和当期实际发生的借款利借款本金加权平均数 ＝])()([数月会计期间涵盖的天数月每笔借款实际占用的天每笔借款本金⨯∑ ◆如果发行债券发生折价或溢价的，在计算资本化率时，应将每期应摊销的折价或溢价金额，作为利息的调整额，对资本化率作相应调整；◆每期利息和折价或溢价摊销的资本化金额，不得超过当期借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额；◆外币借款产生的汇兑差额及为借款发生的手续费等，在房地产项目或项目中的分区（期）完工前，可以全额资本化；◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化借款费用的确定可相应调整。

万科房地产有限公司费用管理制度一、目的：为规范管理费用支出，提高管理费用使用效能，特编制本费用管理制度。

二、适用范围：1、本制度适用于江苏苏南万科房地产有限公司所有员工（含试用期员工）；2、本制度共涉及20项管理费用的管理要求及说明。

三、管理原则四、各项费用管理要求1、差旅费定义：日常差旅费：指公司职员因公务至外地执行公司业务、参加会议、培训、招聘、双向交流、因公出国（境）等发生的往返交通费、住宿费及出差补助费等。

专项差旅费：指公司或部门组织的为提高专业技能或补充合作资源进行的专项外出考察发生的往返交通费、住宿费及出差补助等。

归口部门：差旅费的预算编制和管理责任归口到各部门，由各部门负责人负责，公司内由财务管理部统筹控制。

日常差旅费费用管理方式：在具备其他沟通条件的前提下（如电话会议、视频会议），应尽量减少出差发生频率。

差旅费采用额度管理与程序有效相结合的办法，出差前需通过K2系统提前发起出差申请（含苏南公司项目所在城市日常公务往返），完成相应审批手续，出差期间将费用控制在标准额度内。

专项差旅费费用管理方式。

专项考察需按照规定流程事前申请，经审批同意后方可安排出行，费用计入公司整体，不占用部门额度。

考察结束后需及时向部门负责人、人力资源部邮件提交考察报告，以此作为费用报销依据。

费用标准：酒店、机票及高铁费用报销标准，参见《万科集团管理费用个人额度标准一览表（A4版）》。

预定酒店机票采取外包方式，由携程公司提供服务（员工也可入住公司协议酒店），员工在出差审批完成后，应主动将申请交与前台。

除公司管理层之外，外出会议、培训等需要多人住宿的必须安排双人间，额度按照单人标准执行，有特殊情况无法按标准安排的，邮件报备公司内控负责人后可予部分调整。

任何职级的人员不得入住商务套间，如特殊公务需要入住商务套间的，需书面报相关领导审批或自行承担。

两人以上同行外出，可与职级最高者住同一酒店，住宿标准参照条差旅费报销需提供酒店住宿水单，不得报销与住宿无关的休闲费用、餐饮酒水费用，额度内可报销酒店上网费、早餐费。

万科房地产开发企业本钱核算指导1、总那么〔1〕为了加强本钱管理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析，根据?股份会计制度—会计科目和会计报表?及其附件三“房地产开发业务会计处理规定〞与我国具体会计准那么等有关规定，以及集团?财务管理规那么?和?会计管理规那么?的要求，制定本指导。

〔2〕集团房地产开发企业本钱核算的任务是：建立和完善本钱核算根底工作，严格遵守本钱开支范围，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱及费用，及时、准确、完整地提供本钱核算资料，及时发现本钱管理中存在的问题，以便寻求降低本钱的途径。

〔3〕各房地产开发企业，建立本钱核算责任制，不断完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，严格按照国家以及集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，并自觉接受集团的监督。

2、本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤：第一步：根据本钱核算对象确实定原那么和工程特点，确定本钱核算对象。

第二步：按本钱核算及管理的要求，设置有关本钱核算会计科目和帐簿，按本钱核算对象归集开发本钱费用。

第三步：按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进行分配。

第五步：编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱，按建筑面积计算完工产品单位本钱。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，按与结算销售收入配比的原那么正确结转完工开发产品的销售本钱。

第八步：编制本钱报表，根据本钱管理和核算要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。

3、本钱核算对象确实定〔1〕本钱核算对象确实定原那么：应满足本钱计算的需要；便于本钱费用的归集；利于本钱的及时结算；适应本钱监控的要求。

万科集团房地产开发本钱核算指导书1.目的：加强本钱管理，规X集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析。

2.X围：适用于集团内全资、控股与受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规X的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以与集团本钱管理的要求，正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和分配开发本钱与费用，与时、准确、完整地提供本钱核算资料，并与时发现本钱管理中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本规X实施过程中发生的问题与时向总部财务管理部反应。

4. 方法和过程控制4.1 本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据本钱核算对象确实定原那么和项目特点，确定本钱核算对象。

4.1.2 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱与费用。

4.1.3 按受益原那么和配比原那么，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展分配。

4.1.5 编制项目开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。

4.1.8 编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。

4.2 本钱核算对象确实定4.2.1 本钱核算对象确实定原那么4.2.1.1 满足本钱计算的需要；4.2.1.2 便于本钱费用的归集；4.2.1.3 利于本钱的与时结算；4.2.1.4 适应本钱监控的要求。

4.2.2 本钱核算对象确实定方法各公司可根据本钱核算对象确实定原那么，并结合项目实际情况，确定具体本钱核算对象。

房地产成本核算指导成本费用项目及核算内容1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5) 配套设施费6) 开发间接费2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表)1、目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成? ? ? 本，便于成本资料的比较和分析。

2、范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3、职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.??方法和过程控制4.1??成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1?根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2?设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3?按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4?将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5?编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6?正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7?正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8?编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2??成本核算对象的确定4.2.1??成本核算对象的确定原则?满足成本计算的需要；?便于成本费用的归集；?利于成本的及时结算；?适应成本监控的要求。

4.2.2??成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。