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万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1 目标成本是集团公司基于市场状况,并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨. 5。
1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》.5.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
5。
1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训.5。
1.5 《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
第二节目标成本管理原则5.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现.5.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本的权威性。
5.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段,凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本.5.2。
4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5。
3.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告,以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位,完成“项目定位阶段的全成本测算“。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等,并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据,在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
万科《⽬标成本测算作业指引》1.流程要素1.1.流程⽬标：规范⽬标成本测算⼯作流程，有效地控制成本，确保⽬标成本的准确。
1.2. 流程主要责任部门：项⽬管理部、成本管理部。
2.1.⽬标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：按可售原则，项⽬内的各建造物按照是否可售来确定其是否列⼊⽬标成本的编制对象，可售产品必须作为⽬标成本的编制对象列⼊成本开发项⽬中，不可售产品不列⼊⽬标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。
分期开发的项⽬，以期数作为编制⽬标成本的基本单位，每⼀期须编制独⽴的⽬标成本；对于每⼀期则有不同产品类型的核算对象，⽐如多层、⼩⾼层、⾼层、别墅等核算对象，本期的⽬标成本以各产品类型为基础进⾏编制。
2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《⽬标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。
b)及时原则：实施⽅案确定后15天内完成审批。
c)可追溯性的原则。
2.2.⼴州公司的⽬标成本测算表格组成：2.2.1.数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项⽬总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项⽬总成本及利润、成本对⽐表。
2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表（若有全期分摊⼯程才有）、地价分摊。
2.2.3.⽬标成本核⼼部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费⽤及期间费、各产品类型主体建安⼯程费、材料部品标准。
2.2.4.责任成本表格：总章表格、设计管理部责任成本控制⽬标、⼯程管理部责任成本控制⽬标、项⽬事务部责任成本控制⽬标、项⽬管理部责任成本控制⽬标、营销管理部责任成本控制⽬标、成本管理部责任成本控制⽬标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。
3.编制的流程图：4.⽬标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得⼟地后，设计部门会根据项⽬定位、客户细分，并结合地块情况，进⾏详细的规划设计，我们应与设计部进⾏互动沟通，向相关设计⼈员解释《规划指标表》各个指标作⽤与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。
绝密（编号:____ 项目—期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划,为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《_________________ 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1•项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2•设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3•采购管理部：招标工作计划；4•项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5•销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6 •财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部年月曰《________ 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）项目整体目标成本指导书:1.项目概况1) _____ 期规划指标容积率：____ ，绿化率：____总建筑面积：______ m2,计入容积率的总建筑面积 ___________ m2其中：可售面积：________ m2，不可售面积：___________ m2住宅总套数：_______ 套总车位：________ 个入伙日期：_______ 年_______ 月2.成本目标______________ 项目目标成本确定为 __________ 元/ m其中建安成本_______ 元/ m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、_______________________ 《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4.成本设计关注手册、各责任部门成本控制指标1 •成本科目中各部门责任成本划分见附表:2 •各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本），有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明二、各部门作业目标项目事务部项目发展部设计管理部采购管理部项目经理部销售经营部成本管理部项目事务部一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
万科全套成本制度-成本核算指引----e8567e74-7154-11ec-abc7-7cb59b590d7d1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2、范围：适用于集团内全资、控股、委托非控股房地产开发企业。
3、职责：总部财务管理部负责本规范的执行、解释、修改和检查；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象。
4.1.2建立相关成本核算台账，核算和归集开发成本和费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4按照确定的方法和标准，将收回的开发成本分摊到成本核算对象之间。
4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的总开发成本。
4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8根据成本核算和管理要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本。
4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据确定成本核算对象的原则，结合项目实际情况，确定具体的成本核算对象。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
合计联排别墅多层商业平均联排别墅多层商业建筑面积#REF!#REF!#REF!#REF!****可售面积#REF!#REF!#REF!#REF!****一土地获得价款#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1政府地价及相关费用#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2合作款项0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3红线外市政设施0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!4拆迁补偿费0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!二开发前期准备费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1勘察设计费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2报批报建增容费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3三通一平费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4临时设施费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!三主体建筑工程费#REF!10505428.54#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1基础工程#REF!737766.33#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2结构及粗装修工程#REF!6394699.75#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!3门窗工程#REF!964845.67#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!4公共部位装修#REF!1804850.85#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!5室内装修#REF!603265.95#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!10505428.54#REF!#REF!四主体安装工程费#REF!825206.20#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室内水暖气电管线设#REF!713026.10#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2室内设备及安装费0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!3室内智能化系统费#REF!112180.10#REF!0.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!825206.20#REF!#REF!五社区管网工程费#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!1室外给排水系统#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2室外采暖系统0.000.000.000.00#REF!#REF!#REF!#REF!成本测算表记录编号：深圳市万科房地产有限公司SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.编 号：VKSZ/QR/PR028版 号：A/0生效日期：2002年8月26日合计合计合计合计成本估算汇总表序号成本项目总成本（元）可售面积单位成本#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!word 版文件由地产交流群网友提供,群号127644268合计联排别墅多层商业平均联排别墅多层商业序号成本项目总成本（元）可售面积单位成本#REF!#REF!#REF!#REF!项目总投资#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!合计。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
0、《新版目标成本测算表使用指引（万科版）》第一篇：0、《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：ν细化了各项费用测算的成本科目构成；ν明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；ν设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；ν修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；ν明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；ν六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）ν跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760m2，一期占地65785m2，总地价18460万元。
会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。
这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
跨期成本分摊项按各期的建筑面积或占地面积等方式分摊给各期，分摊标准应加以注明。
在进行跨期分摊成本测算时，尽量做到测算依据充分，测算科目明细详尽。
如进行会所成本测算时，可细化成如下指标进行测算：最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
六类公摊费用中，若费用项是从跨期分摊表中引入，均应在表格最后一列的工程量及单价说明中注明“引自跨期分摊费用”。
2、开发前期准备费测算时，原始指标应根据规划指标表中数据灵活采用，为达到测算的准确性和精细化，应避免笼统的使用项目建筑面积指标测算景观、公共地块等的成本值。
如规划指标表中已填报了“重要公共绿地”为9000m2，在进行“公共绿地景观设计费”测算时，直接用该面积值作为测算依据即可，而不宜用建筑面积、占地面积等更笼统的指标。
报批报建费根据项目发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体科目内容可根据当地的政策自行增减。
说明栏中应填写取费依据或政府下发文件号等信息。
三通一平、临时设施费用项测算时，应将场地情况、拟定做法等测算依据填写完整。
一方面利于测算更加准确，另一方面也便于后期测算时的对比参考。
3、园林环境在进行园林环境成本测算时，根据规划指标及景观控制目标确定各项科目成本。
在进行园林环境成本测算和指标下发后执行后，可随着景观设计工作的开展将控制指标逐步分细，有条件的项目也可根据不同组团景观档次的差别，将景观成本控制指标细化到组团一级，以便于指导景观设计工作的开展。
通过细化景观成本控制指标、不同设计阶段纠偏等措施将景观总体成本控制在目标成本之内。
4、配套设施进行配套设施费用项的测算时，应注意车位成本的处理。
地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％承担自身成本，其余建安成本作为配套分摊进入住宅等其他产品类型。
如其不可售时，其建安成本应作为配套设施费全部摊销。
5、开发间接费开发间接费中的行政费用、资本化利息等由财务部提供。
在进行其中的营销设施建造费的测算时，应注明预估的销售收入总额、销售费用率及营销设施建造费占营销费用总额的比例。
开发间接费中原先的“不可预见费”一项用“风险费”替代。
风险费将不可预见的费用项细化，并以风险概率的形式反映出不同风险对项目成本可能的影响程度，风险概率可由公司管理层及成本部在不同阶段根据项目进展情况进行把握。
6、期间费用期间费用中的管理费用由财务提供。
在进行期间费用下销售费用项测算时应注意，集团04年10月下发的《万科集团营销费用管理规范》对营销费用中的销售费用分类进行了统一，分为行政管理费、营销推广费、售后服务费、其它类四项，具体每项费用归集定义及明细内容可参见该制度文件。
与测算开发间接费中的营销设施建造费相同，测算销售费用时，也应注明预估的销售收入总额、销售费用率及销售费用占营销费用总额的比例。
四、各产品类型主体建安工程费完成六类公摊费用及期间费测算后即可进行各产品类型主体建安工程费的测算，在样表中以“多层住宅”为例进行了测算，测算中应注意以下几点：1、重要成本科目项测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。
如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标，外墙面砖与涂料比例及单价等等。
2、细化各项费用测算的成本科目构成。
三级以下科目（以蓝色字体标注的科目项）的构成可由各公司自行把握，出于增强测算准确性、利于成本指标数据库积累的考虑，各项目在测算后期尽量细化测算项构成，尤其对于成熟产品及标准化产品项目，更应做到测算成本科目的精细化。
测算成本科目时可以尽量细化，但将目标成本录入成本软件时，科目录入不宜追求过细，要便于合同的拆分，否则会增加较大的工作量。
3、若某项科目为单独分包，则适宜将其列为一个测算科目项，以利于该项合同内容的成本控制和比照。
4、基础工程费、结构及粗装修、公共部位装修、室内水暖气电等科目内可单独设置变更及签证费用项。
设置此项后，该科目下相应的合同涉及的变更签证费用均可归属到此项下。
如：基础工程费设置了变更和签证项，则变更和签证对应合同录入后，均归属到基础工程费下的变更项或签证项下。
5、原始指标尽可能选用规划指标中数据，并在Excel表中形成数据链接，使测算原始指标能随规划指标改变而自动更新。
6、若室内装修中有精装修做法，可在精装修做法确定后，形成“精装修成本控制表”。
该表能清晰地反映出各具体装修内容的数量和构成，方便成本人员更加有效地进行装修成本控制。
7、表中多层住宅主体建安测算时，每项科目的原始指标和测算方法可供参考。
当中单价数据参照了多个项目，只用于举例需要，不建议参考。
五、成本汇总完成以上各项表单测算后，成本汇总表的总价将从各表自动取数。
需要根据各费用项在核算对象间的分摊原则设置分摊公式，并在备注中注明所采用的分摊标准。
（注：关于六大类公摊成本在各核算对象间的分摊标准，将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确。
）地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并按售价的50％承担自身成本，做法如下表。
最终形成各产品类型成本及平均成本，检查整张测算表数据填报的完整性、准确性和链接关系是否正确，项目测算便基本完成。
一份科学、准确的《目标成本测算表》是进行目标成本管理的基础。
对各分项工程应由成本管理部提出具体的成本控制目标，并划分责任成本。
要求设计、工程、项目部等专业部门和专业人员各司其职，各尽其责，密切配合。
各项费用发生时必须以《目标成本指导书》为标准，进行限价设计、限价施工、限价材料采购，从而保证项目成本总目标的顺利实现。
集团成本审算中心2006年4月5日。
