上海商业项目考察

上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。

上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。

上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。

经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。

上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。

上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。

人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。

上海现在以工业与服务业并重。

轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。

而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。

城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。

包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。

上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。

上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。

青浦区商业项目调研报告青浦区商业项目调研报告一、项目背景：青浦区是上海市西南部的一个行政区，近年来发展迅速。

市场潜力巨大，因此在该区域开展商业项目具备较高的前景。

二、调研目的：本次调研的目的是了解青浦区商业项目的现状和潜在机会，并给出相应建议。

三、调研方法：1. 现场调研：我们实地考察了多个商业项目，包括购物中心、百货商场和市场等。

2. 网络调研：我们通过互联网收集了青浦区商业项目的相关资料和市场数据。

3. 问卷调查：我们向消费者和商户发放了调查问卷，以了解他们对当前商业项目的看法和需求。

四、调研结果：1. 青浦区目前已经拥有多个商业项目，其中以购物中心为主。

购物中心主要集中在人口密集的地区，如商业街、住宅小区附近等。

2. 购物中心的主要租户包括大型零售商、超市、餐饮服务商等。

这些租户主要吸引消费者到场，并提供一站式购物、休闲和餐饮体验。

3. 青浦区的市场潜力巨大，人口增长和消费能力的提升是这一趋势的主要驱动力。

随着城市化进程加快，越来越多的人选择在青浦居住和工作，这将进一步促进商业项目的发展。

4. 调研结果显示，目前青浦区商业项目的品牌多样性和服务质量有待提高。

消费者对品牌多样性和服务体验的需求日益增长，商业项目应根据消费者的需求进行定位和改进。

5. 青浦区商业项目的发展机遇主要集中在四个领域：商业街、住宅小区、工业园区和旅游景区。

这些领域的租户和消费者多样性，为商业项目提供了广阔的市场机会。

五、建议：1. 青浦区商业项目应注重品牌多样化和服务质量的提升。

可以通过引进国际知名品牌、优化店铺布局和提升员工培训等方式来改进。

2. 商业项目可以注重定位和特色化经营。

可以通过打造特色商街、引进文化主题商业项目等方式来提高竞争力。

3. 商业项目应与周边的居民区、工业园区和旅游景区进行合作，共同开展宣传和促销活动，互相促进发展。

4. 青浦区商业项目应关注绿色环保和可持续发展。

可以通过资源的合理利用、节能减排和环境保护等方式来提升可持续发展能力。

上海鹏欣集团商业项目考察记这次走马观花考察了上海鹏欣集团五个商业综合体项目，比较集中地接触了鹏欣集团离任和现任的各一位高层，几点纪要和感想如下：一、鹏欣集团是家怎样的公司?上海鹏欣集团由住宅起步，老板原籍江苏南通，从事建筑行业。

2005年进入商业地产开发，有意识积累城市持有商业物业财富至今，营业规模年均40余亿元。

拥有海内外地产、矿业、建筑、投资和农业等产业。

旗下有上市公司“中科合臣”（借壳上市）。

老板很强势，有战略、敢定位，目前提出5年50城，10年100城的全国性连锁开发几大“城”系列的商业综合体战略，战略一旦做出，绝不动摇，成为集团上下的行动指南！二、鹏欣集团做商业有何原则？鹏欣集团的商业地产围绕三个“城”品牌化展开：星游城：位于城市闹市区，地段极佳，体量在5-10万平米；金游城：位于二、三线城市商业中心、步行街，搭配住宅和底商出售；水游城：位于城市大型商圈或地铁人流集聚区域，体量15-20万平米，集购物、办公、娱乐、酒店、餐饮于一体，时间消费型中心。

三、鹏欣集团商业综合体项目的融资、开发策略有哪些？项目融资路径：纵观鹏欣集团几大项目，融资上仍以银行项目融资为主，与国内外非银行金融机构虽有上百次的接触，但真正合作的寥寥无几。

一般经过首次开发贷款，项目开发中途或竣工运行后进行再评估，放大资产价值并获取更多、更长期的贷款，在覆盖前次贷款后多余资金进行下一次的运作。

与通常意义的资金运作无异。

大盘规划设计程序：先老板有理念和定位，后咨询机构策划落实；先定位后设计；先边角地段后中心板块；先出售物业后持有物业（主要是平衡现金流目的）。

在工程开发和管理上，坚持“五大”服从：技术服从设计；现场管理服从监理；施工服从安全检测（特别是地铁附近施工）；分包服从总包；所有相关人员服从业主总指挥；四、鹏欣商业路径带给科技城项目投融资工作的启发有哪些？现场考察项目有6个，其中一个不属于鹏欣集团开发，但由其离任高管策划。