广州综合体项目定位及发展战略共103页

国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。

例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。

但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。

（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。

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论广州城市综合体的发展历程及现状[摘要] 近年来，我国的城市综合体建设可谓处于井喷阶段。

广州作为华南地区的中心城市，如今也正处于城市综合体高速发展的时期。

本文分析了城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性，并选取天河城、万菱汇这两个城市综合体作为代表分析综合体项目在广州的发展现状，总结了广州的城市综合体现存问题并提出建议。

[关键词]城市综合体广州发展现状1 城市综合体的概要城市综合体（urban complex，也称hopsca）是将城市中包括酒店（hotel）、办公（office）、公园（park）、商业（shopping mall）、会所（club）、公寓（apartment）、等城市生活的功能进行三项或以上的组合，并且相互依存、拥有相互助益的能动关系的综合体[1]，是一种新兴的、在实践中产生的概念。

城市综合体是一种城市功能复合化、土地高度集约化使用的体现——将多种城市功能放置在一个相对更小的空间里，以满足人们的生活需求和便利，达到“一站式”服务的效果，也被称为“城中城”，是城市形态发展到一定阶段的产物。

2 城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性随着近几十年城市化的进程，广州的城市人口数量不断上升，城市的中心聚集效应越来越明显，逐渐形成城市cbd（central business district）。

聚集效应给城市带来的影响是显而易见的：cbd是广州发展的核心动力，是集办公、商业、酒店、公园、公寓、休闲等城市许多主要功能的地方，无论是以前的环市东cbd，抑或是如今的天河cbd。

也就在天河cbd，诞生了广州市的第一个城市综合体——1996年正式投入运营的天河城。

而城市规模的不断扩大使得cbd人口密度越来越高，很多问题开始出现，如：cbd交通压力过大、环境污染严重等。

2000年，广州市进行行政区划调整，将番禺、花都撤市改区，并制定“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针；2005年，广州新设立南沙区和萝岗区，城市区域进一步扩大，并且确立了多组团、跨越式的城市发展战略。

城市综合体规划方案城市综合体作为城市发展的一种新模式，已经在全球范围内得到广泛应用。

它通过整合城市化发展的各种要素和资源，打造具有高度便利性和多功能性的城市空间。

城市综合体规划方案旨在解决城市发展中的各种挑战，包括交通拥堵、资源浪费、环境污染等问题。

1. 国际经验借鉴国际上一些成功的城市综合体规划案例为我们提供了很多借鉴。

例如，新加坡的滨海湾金沙综合体是一个融合了娱乐、购物、会议、文化艺术等多功能的城市综合体，为该国带来了丰富的经济效益和城市形象提升。

我们可以学习其成功经验，结合本地实际情况，制定适合我国城市发展的综合体规划方案。

2. 融入城市发展战略城市综合体规划方案需要与城市发展战略相结合，形成一个有机的整体。

在制定规划方案时，要充分考虑城市现状和发展趋势，结合城市的优势产业和特色，确定综合体的定位和功能，以满足城市发展的需要。

例如，如果城市的优势产业是旅游，可以将综合体打造成旅游目的地，为游客提供各种便利设施和丰富的旅游体验。

3. 可持续发展考虑城市综合体规划方案应该注重可持续发展，以保护环境和节约资源。

在规划建设过程中，要合理利用土地和空间资源，避免过度开发和浪费。

同时，要考虑交通规划，推广公共交通和非机动交通，减少私人汽车的使用，以减少尾气排放和交通拥堵。

此外，还需要注重绿化和美化城市综合体的环境，提高居民的生活质量。

4. 公共设施配套城市综合体规划方案需要充分考虑公共设施的配套建设，以提供便利的服务。

这包括医疗、教育、文化、体育等公共设施，以及商业、娱乐、餐饮等商业设施。

只有保障公共设施的完善，才能吸引人们在城市综合体中居住、工作和生活。

5. 人性化设计城市综合体规划方案应该注重人性化设计，以满足人们的需求。

这包括便利的交通连接、舒适的公共空间和人性化的服务。

例如，可以设置步行街、人行天桥和自行车道，方便市民出行；在公共空间中设置休闲设施和景观，提供舒适的休闲环境；同时，提供贴心的服务，如便民超市、家政服务等，方便市民的生活。

地产城市综合体的项目规划方案随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。

顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。

虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。

这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：一、商业规划商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。

市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。

综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。

要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。

主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。

1.商业规划依据市场调查项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。

对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。

商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。

对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。