2018年广州标杆购物中心案例研究-天河城

城市综合体案例随着城市化进程的加速，城市综合体作为一种新型城市建筑形态，逐渐成为城市发展的重要组成部分。

城市综合体是指将商业、办公、居住、文化、娱乐等功能融合在一起，形成一个集多种功能于一体的城市建筑群体。

它不仅可以满足人们日常生活的各种需求，还可以提升城市形象，改善城市环境，促进城市经济的发展。

下面我们就来看几个城市综合体的案例。

首先，上海环贸广场是一个成功的城市综合体案例。

环贸广场位于上海市徐汇区，占地面积约30万平方米，是一个集购物、餐饮、办公、酒店等多种功能于一体的综合性城市建筑。

环贸广场通过引入国际一线品牌、打造高端商业氛围，吸引了大量消费者和商家入驻，成为上海市的购物中心之一。

同时，环贸广场还设有多层办公楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了便利的办公和住宿条件。

此外，环贸广场还拥有大型停车场和便捷的交通网络，为城市居民和游客提供了便利的交通服务。

可以说，上海环贸广场的成功运营，为城市综合体的发展树立了典范。

其次，北京华贸中心也是一个成功的城市综合体案例。

华贸中心位于北京市朝阳区，总建筑面积达到60万平方米，是一个集写字楼、购物中心、酒店、公寓等多种功能于一体的综合性城市建筑。

华贸中心拥有大型购物中心，引入了众多国际品牌和时尚潮流，吸引了大量消费者前来购物。

同时，华贸中心还设有多层写字楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了高品质的办公和住宿环境。

此外，华贸中心还拥有现代化的会议中心和多功能展览馆，为城市的商务活动和文化活动提供了便利的场地和设施。

可以说，北京华贸中心的建设，为城市综合体的发展注入了新的活力。

最后，广州天河城是另一个成功的城市综合体案例。

天河城位于广州市天河区，总建筑面积达到50万平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性城市建筑。

天河城拥有大型购物中心，引入了众多国际品牌和时尚潮流，成为广州市的购物中心之一。

同时，天河城还设有多层办公楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了高品质的办公和住宿环境。

天河城：鱼与熊掌兼得1996年开业的广州天河城广场, 如今已经成为广州市最繁华的零售商业中心。

目前的日平均客流量已达到30万人次，节假日客流量更多，每年都会出现人流超过80万人次/日的高峰，令人叹为观止。

其店铺的出租率已达99%，基本入场经营的租户约300家，年营业额约40亿元。

凭借租金收入，天河城投资已经基本收回。

在国内购物中心和商业地产项目纷纷受挫和失败的情况下，广州天河城成功的奥秘何在?行业背景: 挫折与挑战（一级）受国外零售新业态的启发和影响，购物中心在中国已经大量涌现。

目前，国内已经建成的购物中心共有152个，主要分布在上海、北京、深圳、大连、广州和武汉居等城市。

然而，这些购物中心的运营情况却很不理想。

从硬件角度而言，要建成购物中心要似乎并不困难，但建成之后的购物中心如何在经营中盈利甚至生存，却是一个难题。

另一方面，作为中国房地产业中的大型商业地产项目, 购物中心备受房地产界从投资角度高度关注。

购物中心的市场策略的不成熟难免使其容易陷于盲目的商业风险之中。

中国购物中心普遍面临：人气难聚、招商失败、商家撤铺、资金链紧张、人事动荡等经营难题。

甚至中国排名前三的购物中心华南MALL、北京金源MALL、上海正大广场三大购物中心也面临着同样的问题。

误区:把购物中心卖“散”了（二级）开发购物中心，国际上通常的做法是只租不卖，维持统一的产权，以实现良好的整体营销和管理。

在国外，建成后的购物中心应该只租不卖的理念也已被广泛接受。

购物中心必须是产权统一的，卖散的就不是购物中心。

与此相反的是，国内开发购物中心拆散出售的做法相当普遍。

与国外情况相比，国内的购物中心开发商规模相对较小，也缺少商业地产信托和产业基金的支持。

而开发购物中心资金压力巨大，光靠自有资金和一些银行短期信贷往往无济于事。

在这样的情况下，国内的购物中心开发商往往希望能把物业卖掉，赚一笔快钱。

不过购物中心体量较大，要整体卖掉并不容易，因此开发商会将一部分拆成散铺出售，这样可以回笼一部份资，不然整个项目就有可能没法维持下去。

广州太古汇、友谊商店、天河城商业项目考察报告广州商业地产项目考察报告————以友谊商店、太古汇、天河城为例一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。

二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。

广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。

此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项目定位，空间与立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。

本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。

三、项目特点：（一）太古汇1、项目概况：太古汇（TaiKoo Hui）是香港太古地产在广州建立的一个国际优质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。

整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。

太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心体量较大建筑面积10.4万㎡（不含停车场），地下2层（M层、MU层），地上3层（L1、L2、L3）。

2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核心地段，商业发达，人流密集。

购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。

3、建筑与空间设计：（1）外立面设计：太古汇购物中心由世界知名的建筑公司Arquitectonica 设计，采用现代时尚简约风格，与商用写字楼外立面大量使用玻璃幕墙不同，购物中心外立面由石材敷面，显得极具品质感和设计感。

天河城购物中心内部公共步行空间研究作者：曾彦春来源：《价值工程》2018年第03期摘要：随着时代潮流与经济的发展，Shopping Mall的发展日益迅速，越来越多的人在购物中心中进行购物以满足生活各方面的需求。

购物中心内部的步行空间与消费者紧密联系，如何建造舒适的步行空间是建筑师设计商业建筑时首要考虑的地方。

文章通过讲解大型购物中心内部步行空间相关组织与设计策略，并通过对广州天河城的调研对其中相关理论进行进一步的阐释，讲解天河城作为大型购物中心的各部分内部公共空间的组织。

文章对购物中心的内部步行空间进行分点阐述，分为交通空间，休憩空间以及庭空间三部分，然后通过对部分商场的调研对前面部分的理论进行实物对照性的阐述，重点调研广州天河城，进一步说明购物中心室内公共空间的构成和组织。

Abstract： With the trend of the times and the development of economy， the development of Shopping Mall is growing rapidly. More and more people are shopping in shopping malls to meet the needs of all walks of life. Shopping mall internal walking space is closely related to consumers， and how to create a comfortable walking space is the architects' first consideration when designing commercial buildings. This article explains the organization of the public space in each part of the shopping mall by explaining the related organization and design strategy of walking space inside the shopping mall and further explaining the relevant theories through the research on Guangzhou Teem. The article elaborates the internal walking space of shopping mall in detail， which is divided into three parts： traffic space， open space and court space. Then through the research on some shopping malls， the author makes a physical comparison of the theory in the previous section， to further explain the composition and organization of internal public space in shopping malls.关键词：大型购物中心；内部公共步行空间；天河城Key words： shopping mall；internal public pedestrian space；Teem中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）03-0222-03Shopping Mall即大型购物中心，指一系列的零售商店、服务机构组织在一起的一站式消费中心。

大型购物中心空间形态布局的建筑消防设计策略分析——以四个大型综合商业项目设计为例杨焰文;罗铁斌【摘要】With the development of urbanization in China, the construction of large shopping mall is in a stage of rapid development. Through case analysis method, this paper combines the existing building fire safety design specifications, with the case studies of four large shopping malls’ fire safety design and specific features. Cases were designed from conventional means of fire protection and performance-based fire safety strategies to show the intrinsic relationship between the spatial form and fire design strategies. Fire safety design strategies were proposed on different spatial patterns and layouts of different large-scale shopping centers.%随着中国城市化发展,大型商业购物中心建设正处在高速发展阶段。

本文结合现行建筑防火设计规范,通过案例分析的方法,综合介绍了四个大型商业购物中心消防设计的具体措施和特点。

案例分别从常规消防设计手段和消防性能化设计手段的角度,分析其空间形态与消防设计策略的关系,提出了基于不同消防设计策略的大型购物中心空间形态布局的可能模式。

广州九大标杆购物中心研究日期：2018年6月1位置广州市天河路208号8覆盖区域天河中心区、广州市区、珠三角2开发商天河城集团9消费者构成时尚潮流年轻人及管理阶层人士3商业建筑形态集中式商业10档次中高档4商业建筑面积(m 2)9.611业态购物、美食、娱乐、休闲、商务等5开业时间1996年12主力/品牌商户天河城百货、永旺、飞扬影院、zara 、环游嘉年华6停车位数量700个13开业平均租金55元/m 27经营定位现代化大型购物中心14现在平均租金750元/m 2天河城一.天河城天河城(TEEMALL)是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL 之一，曾经被誉为“中国第一商城”。

25%25%8%22%20%主力店次主力店儿童业态餐饮零售广州天河城业态布局比较，容纳了大型百货公司、大型超市、餐饮娱乐、电影院、各类品牌店200余家，成为广州首个“乜都有”商场。

a.全业态经营天河城品牌丰富，功能齐全，首次引进国际国内多个品牌，丰富了广州市的商业业态，满足各类消费者需求。

b.错位竞争随着商圈竞争加剧，天河城根据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌，走高档路线，与周边其他商场错位经营。

c.动线合理内部双环形动线，中庭、通道宽敞有序，不会造成太多的商业死角，消费者位置感好。

a.传统商业模式天河城保留传统的商业模式，整体业态品牌及商业运营上缺乏亮点和创新点。

借鉴之处a.相比天河城地处城市繁华中心，本项目的区位条件决定了传统的购物中心商业模式不能适用。

未来，伴随同业竞争的加剧、电商冲击，能够带给消费者良好体验，且互动性强、主题鲜明的购物中心，将在这一轮调整大潮中胜出。

二.正佳广场正佳广场是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心，以划时代建筑设计、42万平方米超大规模，成就世界前十，亚洲城市中心最大的Shopping Mall，是中国最活跃的购物广场之一。

第34卷 第4期河北工程大学学报（自然科学版）V ol.34 No.42017年12月Journal of Hebei University of Engineering (Natural Science Edition)Dec.2017广州天河商圈大型购物中心公共座椅人性化设计探究贾博雅(华南理工大学 建筑学院，广东 广州 510641)摘要：通过对天河商圈中的太古汇、天河城、万菱汇、正佳广场和天环广场五家大型购物中心公共座椅现状进行实地调研，比照借鉴国内外优秀案例，针对量少、零散、不适、单一等突出问题，提出系统化、多样化、便利化等人性化优化方案。

关键词：天河商圈；大型购物中心；公共座椅；人性化设计中图分类号：TU247 文献标志码：AResearch on humanized design of public seats in shopping mall inTianhe District of GuangzhouJIA Boya(School of Architecture ，South China University of Technology ，Guangdong ，Guangzhou 510641，China)Abstract ：This article investigates the public seats situation in five shopping malls of Tianhe business district in the TaiKoo Hui ，TEEMALL ，OneLlinkWalk ，Grandview Plaza and Parc Central. Comparin the domestic and foreign outstanding cases ，and in the light of less quantity ，scattered ，discomfort ，single form and other outstanding issues ，this paper puts forward a systematic ，diversified ，convenient and humanized optimization scheme.Key words ：Tianhe business district ；shopping mall ；public seat ；humanized design 收稿日期：2017-09-01基金项目：河北省自然科学基金资助项目(E2016402079)作者简介：贾博雅(1992-)，女，天津人，硕士研究生，研究方向为建筑设计。

国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》应用题题库及答案（试卷号：2226）盗传必究应用题1．请编制一个装修管理方案。

答：(1)日常装修管理①管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

②跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

③安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。

④装修垃圾清运。

采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

(2)装修安全管理①安全管理组负责装修日常安全工作。

②与业户和施工队负责人签订安全责任书。

③装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁人内。

④需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。

⑤安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

⑥发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

2．案例：从“居民大院”到新型社区——成都物业管理方式的变迁90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史名城那古朴而又独特的都市风貌。

走进“居民大院”，看到的往往是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走都难以转身。

孩子们在院子里嬉戏，大人们则在人行通道一边聊天，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门了。

过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，没准儿会把院子里吵得个天翻地覆。

90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，二座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。

随着第一个新型社区——棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活(环境)，改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。

广州天河城商圈——调查分析引言 (3)一研究背景 (3)二广州主要商圈的人流量情况 (4)三广州主要商圈的消费者构成 (5)四消费者选择天河城广场的因素 (5)五天河城的经营分析 (7)1.原有天河城租户选择进驻天河城的原因 (7)2.重整商家品牌结构 (8)六总结 (8)引言天河城广场该区目前最大的购物中心，它是由广东天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和财力建设的。

天河城拥有得天独厚的地理优势，所以它有着十分便利的交通。

不仅有地铁3号线的两条分支，还有地铁1号线经过这里。

另外，在天河城的中心位置还有广州机场快线的转接站。

附近还有广州CBD中央商务区、天河体育中心以及火车东站，此处公交线路多达六十多条，交通优势不言而喻。

1996年8月18号还是营业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。

天河城共计斥资十多亿元，总占地面积超过4万平方米，其中建筑面积也有16万平方米。

一研究背景天河城广场是广州第一个大型、综合性购物中心。

历经十几年的发展，其中租赁业务还是健康快速的进行。

直到繁华的今日，天河城购物中心的客流量依然是其他购物商场不能超越的。

最近几年广州市的大型购物中心不断涌现，特别是天河城附近，各大商场间的竞争越来越激烈。

前几年，天河城广场重新定位了品牌类型，在广场内部队业态和物业都进行了重新规划，目的是为了增加经营收益，跟随社会潮流，力争在同行业间保持领先。

随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。

此外，得益于天河城周围便利的交通条件，天河城的客流量也大幅增涨，这也带动了天河城购物中心的资金流动和利润增长，天河城的潜在动力正在被不断开发出来。

天河城购物中心将会被更多的顾客和投资商看中。

近年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。

对于正在升值期的天河城购物广场是很大的竞争对手，鉴于目前严峻的局势，一方面，天河城必须根据市场的变动和发展，对购物中心的格局和模式进行相应的整改。

发言稿各位领导，同仁，大家好。

作为一个项目经理，今天我打算以广州天河城广场的案例来跟大家探讨一下一个项目的规划，设计，融资，与后期管理方面的问题。

天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年2月9日正式开业，是中国大陆最早的摩尔城商业体之一。

天河城占地4.43万平方米，建筑面积达16万平方米。

天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场有约700个车位。

目前日平均客流量已达到30万人次，每年都会出现超过80万人次的单日人流量高峰。

下面我将从4个方面来展开讨论。

一、天河城的规划有一个开发商，面对着这样一个商业地产项目：1）目前是一片菜地，一到太阳落山之后，周围全都是黑的；2）项目建设周期需要四年，建成后需要守场三年，七年以后才见效益；3）在建设期内，国家金融政策波澜起伏，区域经济遭遇严重危机，在项目的整个建设周期内，始终要面对众多的投机诱惑和高额的银行贷款利息。

诱惑与压力同时存在，一着不慎，全盘皆输；4）开发商自身没有任何商业地产开发运营经验，项目的发展需要进行艰苦的自我摸索，未来项目的发展走向如何仍带有巨大的不可确定因素；在这里，能建一个华南地区最大的城市商业中心吗？天河城广场，一个中国商业地产发展过程中最有典型意义的案例，正是在这样极为艰难的条件下，在以上四个不利条件全部齐备的情况下，迈开了现代商业地产开发建设的步伐。

民国时期广州城市的重心在越秀区，新中国成立以后广州城市的重心开始向东山区发展。

第六届全国运动会的召开，给了天河一次发展的机会,因为在这时，向东发展已经是广州最佳的城市发展方向。

为了迎接六运会，广州市政府在天河区兴建了天河体育中心，这里有了当时全国最漂亮的体育场馆，随后，又兴建了六运小区等住宅小区。

天河区，也就是从这个时候开始，才具有一个新城区的基本模型。

正是由于一系列的城市发展，使得当年还是处于菜地当中的天河广场，逐渐变成了广州的中轴线，并理所当然的取得了成功。

浅析天河城MALL的运营商规标签：天河城商铺物业公司规划mall正当MALL们纷纷探寻盈利秘笈时，与正佳广场仅百米之隔的天河城（TeeMall），在04年底迈出“品牌管理”直输第一步，04年12月广东天河城物业管理有限公司与中山汇基实业有限公司正式签订《中山假日广场物业管理服务合同》。

眼下，有着“中国第一商城”美誉的天河城在某种意义上已成为后来造MALL人必去的朝拜“圣地”——以8.4亿股本金、9000万美元外债启动，建成商场部分总造价12亿元的天河城广场，然而经过近15年发展后，今天的天河城终于以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报迎来让同行艳羡的盈利时代。

以下分析总结天河城的规划、选址、模式、管理、盈利等方面的经验，希冀诠释出“天河城商规”的内涵。

商规一：规划：大规模、多功能、高品味天河城于1992年破土动工，筹建之初，投资方广东天贸（集团）就明确一个指导思想，建成后的天河城广场要与国际上先进购物中心接轨，在广州形成有个性的业态模式，这样才能在长期竞争中立于不败之地。

于是，“大规模、上档次、多功能、高品位”成了天河城广场在规划上的定位。

在硬件配备上，天河城一味“贪大求洋”，广场内选用的设备几乎都是当时世界上最顶尖的。

就建筑本身而言，封顶10余年后，天河城广场仍然是广州市中心最惹眼的建筑，其总建筑面积16万平方米、营业面积10万平方米的商场部分，仍然是广州数一数二的购物场所之一；地上7层，地下3层，北面3000多平方米的露天广场，这种格局也是时下购物中心的普遍规划模式。

以天河城自己人的说法，是由于天河城广场规划之初充分考虑到了日后的改进、提升，目前除了层高不能拓展外，其它方面都可以调整，包括外力面、大堂入口、室内装修等，这使得天河城的整体形象能通过适当的“小修小补”实现“青春永驻”，紧跟潮流，永不落伍，时刻给顾客新鲜感、满足感。

在软件规划上，天河城的第一代经营者，即天河城的创业者，比同行们较早洞察到了MALL业态将成为未来零售业主形式的趋势，分析出MALL的赢利能力和可持续经营潜力。