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深圳市律协律师办理买卖合同纠纷案件指南实务（原创版）目录一、买卖合同纠纷案件的基本概念和分类二、办理买卖合同纠纷案件的主要流程和方法三、买卖合同纠纷案件的法律适用和处理原则四、常见买卖合同纠纷案件的类型和处理方法五、办理买卖合同纠纷案件的风险提示和防范措施正文一、买卖合同纠纷案件的基本概念和分类买卖合同是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。
买卖合同纠纷案件则是指在买卖合同的履行过程中，因双方当事人对合同内容或履行情况产生争议，导致诉讼或仲裁的案件。
买卖合同纠纷案件可以根据争议的性质和内容进行分类，常见的分类有：1.标的物瑕疵纠纷：指买受人认为出卖人交付的标的物质量、数量、规格等方面存在瑕疵，要求出卖人承担责任的纠纷。
2.价格纠纷：指双方当事人对买卖合同中的价款产生争议，包括价款数额、支付方式、支付时间等方面的纠纷。
3.履行纠纷：指一方当事人未按照合同约定履行合同义务，导致另一方当事人产生损失，要求赔偿的纠纷。
4.合同解除纠纷：指双方当事人在合同履行过程中，因特殊原因要求解除合同，产生争议的纠纷。
5.其他纠纷：包括合同的成立、生效、无效、终止等方面的纠纷。
二、办理买卖合同纠纷案件的主要流程和方法1.接受委托：律师接受当事人的委托，成为其代理人，负责办理买卖合同纠纷案件。
2.调查取证：律师应积极收集与案件有关的证据，包括书面证据、口头证据、物证、电子证据等，以便为诉讼或仲裁提供充分的事实依据。
3.诉状或仲裁申请书的起草：律师根据调查取证的结果，起草诉状或仲裁申请书，明确诉讼或仲裁请求、事实和理由，并提交法院或仲裁机构。
4.庭审或仲裁审理：律师应积极参与庭审或仲裁审理过程，根据事实和法律为当事人进行辩护，维护其合法权益。
5.判决或裁决的执行：律师应协助当事人执行法院判决或仲裁裁决，确保其合法权益得到有效保障。
三、买卖合同纠纷案件的法律适用和处理原则1.法律适用：办理买卖合同纠纷案件，应遵循《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的规定。
民法典买卖合同篇买卖合同是民法典中的一个重要篇章，其中包含了许多历史上真实存在的案例和条款。
下面我将为您介绍买卖合同篇的相关内容。
一、买卖合同的基本规定买卖合同是指卖方将其拥有的物品转让给买方，买方支付相应的价款的合同。
买卖合同的基本规定包括合同的成立、履行、变更、转让、债权人代位等方面。
其中，合同的成立需要满足合同的要素，包括合同的当事人、物品、数量、质量、价款等。
合同的履行需要遵守合同约定的时间、地点、方式等。
合同的变更需要经过双方协商一致，并书面确认。
合同的转让需要符合法律规定，且需要得到原合同当事人的同意。
债权人代位是指债权人可以将其债权转让给第三人，但是债务人可以拒绝接受第三人的履行。
二、买卖合同的特殊规定买卖合同的特殊规定包括约定的权利义务、风险转移、担保、违约责任等方面。
其中，约定的权利义务是指双方在合同中约定的权利和义务，如买方有权检验物品的质量和数量，卖方有义务按照约定的时间和方式交付物品等。
风险转移是指物品的损失或毁损由哪一方承担，一般是在交付时转移。
担保是指为保证债务履行而提供的担保措施，如抵押、质押、保证等。
违约责任是指当事人未履行或者不完全履行合同义务的后果，包括赔偿损失、承担违约责任等。
三、买卖合同的解除和撤销买卖合同的解除和撤销是指当事人在合同履行过程中，因为某些原因需要终止合同的履行。
其中，解除是指当事人协商一致，解除合同的效力。
撤销是指当事人因为合同存在瑕疵，请求法院撤销合同的效力。
买卖合同的解除和撤销需要符合法律规定，且需要经过一定的程序。
以上是买卖合同篇的相关内容，其中包含了买卖合同的基本规定、特殊规定以及解除和撤销等方面的内容。
这些规定的制定和实施，为保障买卖双方的权益，维护社会秩序和经济发展做出了积极的贡献。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX买卖交易必备：民法典协议法律实务(2024版)一本合同目录一览第一条合同主体及定义1.1 出卖人的名称或姓名、地址及联系方式1.2 买受人的名称或姓名、地址及联系方式1.3 合同所涉及的其他相关主体和定义第二条商品信息2.1 商品的名称、型号、规格、数量、质量等2.2 商品的生产地、销售地及保质期2.3 商品的包装要求及标准第三条价格和支付方式3.1 商品的成交价格及计算方式3.2 买受人支付商品价款的期限和方式3.3 出卖人提供商品的发票及其他单据第四条交付和运输4.1 商品的交付地点、时间及方式4.2 运输方式、费用及风险承担4.3 出卖人保证商品的数量和质量第五条售后服务5.1 商品的安装、维修、保养等服务5.2 售后服务电话、邮箱及服务承诺5.3 商品的退换货政策及流程第六条合同的生效、变更和解除6.1 合同的生效条件和时间6.2 合同的变更条件和程序6.3 合同的解除条件和程序第七条违约责任7.1 出卖人违反合同的责任7.2 买受人违反合同的责任7.3 因第三方原因导致违约的责任第八条争议解决8.1 双方在履行合同过程中发生的争议，应通过友好协商解决8.2 若协商不成，任何一方均有权向合同签订地人民法院提起诉讼第九条法律适用和争议解决9.1 本合同的签订、效力、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律9.2 本合同未尽事宜，按国家相关法律法规执行第十条其他条款10.1 双方约定的其他权利和义务10.2 双方对合同的修改和补充，应以书面形式进行，作为本合同的附件第十一条保密条款11.1 双方在合同履行过程中获取的对方商业秘密、技术秘密等，应予以严格保密11.2 违反保密义务的责任及处理方式第十二条合同的签字盖章12.1 本合同自双方签字盖章之日起生效12.2 双方应按照合同约定履行各自的义务，共同维护合同的履行第十三条合同的份数13.1 本合同一式两份，双方各执一份13.2 双方同意，以书面形式签订的合同为准第十四条合同的修订14.1 本合同如有未尽事宜，可由双方协商修订14.2 合同的修订应经双方签字盖章确认，与原合同具有同等法律效力第一部分：合同如下：第一条合同主体及定义1.1 出卖人的名称或姓名、地址及联系方式1.2 买受人的名称或姓名、地址及联系方式1.3 本合同所涉及的其他相关主体和定义第二条商品信息2.1 商品的名称、型号、规格、数量、质量等2.2 商品的生产地、销售地及保质期商品产地：____；商品销售地：____；商品保质期：____个月。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX买卖交易必备：民法典协议法律实务(2024版)版B版本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 合同主体1.1.1 卖方1.1.2 买方1.2 商品1.3 交易金额1.4 交付与运输2. 合同条款2.1 商品描述2.1.1 商品种类2.1.2 商品数量2.1.3 商品质量2.2 价格与支付2.2.1 单价2.2.2 总价2.2.3 支付方式2.2.4 支付时间2.3 交付时间与地点2.3.1 交付时间2.3.2 交付地点2.4 退货与换货政策2.5 保修与售后服务2.6 违约责任2.7 争议解决3. 一般条款3.1 合同的有效性3.2 合同的修改与终止3.3 通知3.4 法律适用3.5 争议解决方式4. 附加条款4.1 知识产权4.2 保密协议4.3 强制性法律规定5. 签署信息5.1 卖方信息5.2 买方信息5.3 签署日期6. 附件6.1 商品照片6.2 技术参数6.3 支付凭证样本6.4 运输条款第一部分：合同如下：1. 定义与术语解释1.1 合同主体1.1.1 卖方：卖方的全称是公司，注册地址为，营业执照号码为。
1.1.2 买方：买方的全称是公司，注册地址为，营业执照号码为。
1.2 商品1.2.1 商品种类：本次交易的商品为。
1.2.2 商品数量：本次交易的商品数量为。
1.2.3 商品质量：商品的质量标准应符合行业标准或者国家标准。
1.3 交易金额1.3.1 总价：本合同商品的总价为元，大写：人民币玖拾玖万捌仟元整。
1.3.2 单价：商品的单价为元/件。
1.4 交付与运输1.4.1 交付时间：卖方应在合同签订后的个工作日内将商品交付给买方。
1.4.2 交付地点：商品的交付地点为买方的注册地址。
1.4.3 运输：卖方负责商品的运输，运输费用由卖方承担。
2. 合同条款2.1 商品描述2.1.1 商品种类：商品的种类、规格、型号等详细信息见附件一。
《合同法条款解析与实务指南（2024版）》本合同目录一览第一条合同定义与范围1.1 合同的含义1.2 合同的种类1.3 合同的要素第二条合同订立2.1 要约与承诺2.2 合同的成立2.3 合同的效力第三条合同的履行3.1 履行原则3.2 履行期限3.3 履行地点与方式第四条合同的变更4.1 变更的条件4.2 变更的程序4.3 变更的效力第五条合同的解除5.1 解除的条件5.2 解除的程序5.3 解除的效力第六条合同的终止6.1 终止的条件6.2 终止的程序6.3 终止的效力第七条违约责任7.1 违约的定义7.2 违约责任的形式7.3 违约责任的免除第八条合同争议的解决8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 诉讼解决第九条合同的保管9.1 合同文件的保管9.2 合同信息的保密9.3 合同资料的移交第十条适用法律与争议管辖10.1 适用法律10.2 争议管辖第十一条合同的生效11.1 生效的条件11.2 生效的时间第十二条合同的解除与终止12.1 解除的条件与程序12.2 终止的条件与程序第十三条合同的修改与补充13.1 修改的条件13.2 补充的内容第十四条其他条款14.1 双方约定的其他事项14.2 附加条款的效力第一部分：合同如下：第一条合同定义与范围1.1 合同的含义1.2 合同的种类1.3 合同的要素本合同的要素包括：合同主体、合同标的、合同价款、合同履行期限、合同履行地点与方式、违约责任等。
第二条合同订立2.1 要约与承诺甲乙双方通过书面形式或其他形式表达订立合同的意愿，构成要约。
乙方对甲方提出的要约表示同意，构成承诺。
2.2 合同的成立自乙方承诺甲方要约之日起，本合同即告成立。
2.3 合同的效力本合同自成立之日起具有法律效力，甲乙双方应按照合同约定履行各自的权利义务。
第三条合同的履行3.1 履行原则甲乙双方应按照诚实信用原则、公平原则和合法原则履行合同。
3.2 履行期限甲乙双方应按照合同约定的期限履行各自的义务。
买卖合同是双方就商品或服务的交易达成的协议，以下是买卖合同实务中需要注意的一些要点：
1. 合同主体：确保合同中明确标明买方和卖方的准确名称、地址和联系方式。
2. 商品描述：详细描述所购买的商品或服务的具体规格、数量、质量标准、包装要求等。
避免模糊或不清楚的表述，以免引发争议。
3. 价格及付款方式：明确约定商品或服务的价格，并说明付款方式（如一次性支付或分期支付）。
还需约定付款时间和方式（现金、转账、支票等）。
4. 发货与交付：约定商品的交付方式、地点和时间。
明确责任承担方在运输过程中可能发生的风险，以及相关的保险责任和索赔程序。
5. 质量保证：在合同中明确规定对商品的质量要求和保证期限。
可以约定退换货、维修或补偿措施。
6. 违约责任：约定违约行为的责任和后果，包括延迟
交货、拒收货物、未能按时支付款项等情况下的违约责任。
7. 知识产权：若涉及到知识产权的买卖，要明确双方对于知识产权的权益和使用权限。
8. 不可抗力：约定不可抗力事件发生时的责任免除和解决办法，例如灾害、战争、政府行为等情况。
9. 保密条款：对于涉及商业机密或敏感信息的合同，可以约定保密义务和责任，确保信息安全。
10. 争议解决：约定争议解决方式，可以选择仲裁、调解或诉讼等方式解决纠纷，并确定适用的法律和管辖法院。
在签署买卖合同之前，建议双方充分了解合同条款，并请咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。
第1篇一、引言法律实务案例是法学研究和法律实践的重要载体，通过对具体案例的分析，可以加深对法律条文的理解，提高法律适用能力。
本文将选取几个具有代表性的定期法律实务案例，进行详细的分析和解读。
二、案例一：房屋买卖合同纠纷案【案情简介】原告甲与被告乙于2019年6月签订一份房屋买卖合同，约定甲购买乙的房屋，总价款为100万元。
合同约定，乙应在2019年12月31日前将房屋过户给甲。
然而，至2020年2月，乙仍未办理过户手续。
甲多次与乙协商，但乙以各种理由推脱。
甲遂将乙诉至法院，要求乙履行合同，办理房屋过户手续。
【案例分析】1. 争议焦点：房屋买卖合同是否有效？乙是否应履行合同义务？2. 法律依据：《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。
3. 案例分析：（1）房屋买卖合同依法成立，自成立时生效。
甲乙双方在签订合同时，已具备合同生效的条件，故合同有效。
（2）根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
因此，乙未在约定期限内办理房屋过户手续，构成违约。
（3）法院判决：乙应按照合同约定，在判决生效后三十日内办理房屋过户手续。
三、案例二：交通事故责任纠纷案【案情简介】原告丙与被告丁于2020年3月发生交通事故，丙受伤。
经交警部门认定，丁承担事故主要责任。
事故发生后，丙多次与丁协商赔偿事宜，但未达成一致。
丙遂将丁诉至法院，要求丁赔偿医疗费、误工费等损失。
【案例分析】1. 争议焦点：丁是否应承担交通事故责任？丙的损失如何计算？2. 法律依据：《中华人民共和国道路交通安全法》第76条规定，机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任：（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。
买卖合同纠纷审判实务中的重点难点问题来源：⼈民法院出版社《中华⼈民共和国民法典适⽤与实务讲座》（上下册）江必新主编司法实践中，买卖合同纠纷案件是合同类纠纷案件中数量最多的案件。
《民法典》合同编通则中的很多制度适⽤问题在买卖合同中都有体现，买卖合同纠纷中的很多问题也都是有偿合同交易中的共性问题。
正确把握和处理审判实务中买卖合同纠纷的重点难点问题，能够对其他有偿合同纠纷解决提供有益的参考和指引。
⼀、买卖合同内容⽋缺的影响《民法典》第596条规定，买卖合同的内容⼀般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履⾏期限、履⾏地点等。
实践中，买卖双⽅签订买卖合同时并未完整地约定上述内容，此时需要对买卖合同是否成⽴进⾏判断。
⽐如，甲公司在重⼤资产重组中需要出售其所有的两套汽车⽣产线，其与⼄公司约定了⼄公司购买汽车⽣产线的时间、交付地点、报批程序等。
买卖合同⽂本中标的物⼀栏未填写汽车⽣产线的名称、型号和包括的各组件内容，也未填写数量和价款。
但是，为了固定双⽅已达成的⼀致意见和除价款外的其他谈判成果，双⽅均在该“买卖合同”中加盖了公司印章。
后来，甲公司未与⼄公司协商，⾃⾏在⾃⼰持有的合同⽂本上标的物⼀栏填⼊了其所有的⼀套汽车⽣产线，并将价款栏补全为1.5亿元。
然后，甲公司凭借⾃⼰持有的该合同⽂本要求⼄公司按照1.5亿元来购买上述汽车⽣产线。
法院审理中认为该案的核⼼是甲、⼄双⽅是否成⽴了汽车⽣产线买卖合同。
⼀种意见认为，汽车⽣产线的型号、数量、价款虽然没有在合同⽂本中记载，但是，⼄公司在⽂本上加盖其印章并将合同⽂本交与甲公司⼀份，这就表明其默认甲公司⾃⾏填写标的物和价款，甲公司在⾃⼰持有的合同中填写了标的物和价款，所以买卖合同成⽴。
另⼀种意见认为，⼄公司持有的合同⽂本中并未填写标的物和价款，甲、⼄双⽅就标的物和价款未达成⼀致，所以双⽅买卖合同不成⽴。
笔者认为，《民法典》第596条规定的买卖合同内容对合同成⽴与否的影响并不⼀样。
买卖合同纠纷诉讼实务技巧买卖合同纠纷的诉讼实务技巧涉及多个方面，包括合同的起草、证据的收集、法律依据的确定以及庭审中的表现等。
以下是一些处理买卖合同纠纷时的实务技巧：1.合同的仔细起草：在起草合同时，确保条款明确、清晰，避免使用模糊不清的措辞。
确保合同中包含了双方的权利和义务，并规定了违约责任和争议解决方式。
2.保留书面证据：保留与合同有关的所有书面证据，包括合同文本、交流邮件、发票、收据等。
确保证据的真实性和完整性，以防止对方提出质疑。
3.及时维权行动：如果发现对方存在违约行为，及时采取维权措施，例如发送律师函或提起诉讼。
不要拖延维权行动，以免逾期产生法律效力上的问题。
4.法律咨询：在提起诉讼之前，咨询专业的法律意见，确保自己的权益受到法律的保护。
了解适用的法律规定，以及可能的法律依据和争议解决方式。
5.选择合适的争议解决方式：在合同中明确争议解决的方式，可以选择诉讼、仲裁或调解。
根据实际情况选择最适合自己利益的解决方式。
6.准备充分的庭审材料：提前准备好所有庭审所需的材料，包括证据、证人证言、律师辩词等。
确保证据的合法性，以免在庭审中被对方反驳。
7.与对方协商和解：在诉讼程序中，保持与对方的沟通，尝试协商解决争议。
如有可能，通过调解达成和解协议，减少诉讼的时间和成本。
8.遵循法院程序：严格遵循法院程序，按照法院的要求提供材料和配合庭审程序。
尊重法官和对方当事人，维护自己的合法权益。
9.寻求专业法律代理：如果条件允许，寻求专业的法律代理，例如律师，以确保自己在法庭上有强有力的代理人。
10.了解执行程序：在获胜后，了解执行程序，确保判决能够得到有效执行。
总体而言，处理买卖合同纠纷需要全面考虑法律、证据和程序等因素。
最好在诉讼之前就采取积极的维权措施，有条件的情况下寻求法律专业人士的协助。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载买卖合同法律实务甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________篇一：常见无效房屋探悉想学法律？找律师？请上XX 常见无效房屋探悉房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关，还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离不开买房合同的效力问题。
所以如何认定房屋买卖合同的效力，显得尤为重要。
因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。
笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。
一、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。
如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
然而，在实际的房地产买卖中，因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。
而一方面，卖方急于将房产出手；另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。
在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续我们就结合如下案例做一分析。
20XX年下半年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。
双方约定，蔡先生确定认购和平大道回龙小区B5幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为83 万元。
双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。
当天，蔡先生向交易中心支付了3万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。
交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。
经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。
所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。
而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。
由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。
一审法院经审理认为，和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。
因此，法院一审判定：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效；交易中心应返还蔡先生3万元定金。
交易中心不服一审判决提出上诉。
其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。
第二，《认购书》上所有条款约定的都是“房产”，要求签订的也是“房屋”买卖合同，从未包括地产。
第三, 房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错误的。
就第三个理由，交易中心做了进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有白分之白的权利处分该别墅，将之转让他人；其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。
曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权；再次，我国《城市房地产管理法》在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。
但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。
所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。
交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在全市90%勺商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房，都不能转让吗对此，蔡先生则认为，我国《城市房地产管理法》起草过程中，未形成正式法律文件的观点，不能成为定案的依据。
对方还称“全市90%勺商品房也都没有办理土地分割证，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗” 而事实上，本案中交易中心代销的房产，连“大证”都没有，根本谈不上土地分割证的问题。
中级法院二审认为，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
《城市房屋权届登记管理办法》也规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。
所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。
而该中心与蔡某签订《认购书》，代理销售的和平大道回龙小区B5幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。
终审判决：驳回上诉，维持原判。
本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。
目前我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。
但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者也是密不可分的。
人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，乂给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。
目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用“房地一体的原则”。
本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。
由于上诉人并未依法取得土地使用权证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销售方的败诉。
此外，还需注意的一点是，我国〈〈物权法（草案）»确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。
二、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
但在实践中要具体问题具体分析。
如姜某与钱某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。
因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。
20XX年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。
商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。
在房管部门办理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。
20XX年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。
嗣后，姜某发现406室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。
对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效；第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。
第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。
第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。
笔者赞同第三种观点。
第一，有明确的法律根据。
最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护；第二，兼顾了其他共有人的利益。
根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表小，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济；第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。
三、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于20XX年3月到期。
