北京房地产大型购物中心商圈的项目考察及KPI指标总结的报告93页PPT

运营管理
运营︱管理
舞台场地
➢ 在金源新燕莎MALL二层中心地带，设有一处面积近 500平方米的旋转舞台。舞台配套设施先进，功能齐 备。面光灯、电脑灯、摇头灯、激光灯一应俱全，并 设置专业音响设备，可容纳800人观看演出。自2004 年10月金源新燕莎MALL开业以来，已经组织了很多 场演出和比赛活动。
1、周边社区及全北京市流动客群； 2、其他省市游客（通过与15家带国字号的旅行社形成战略合作伙伴，与北京和
地方的82个旅行社签约，形成了覆盖全国主要发达城市的旅游资源网络）。
项目概述 项目定位 项目业态及动线 运营管理
项目业态及动线 总览︱B1/B2︱1F︱2F︱3F︱4F︱5F︱6F
各层业态总览
6F——健身培训 5F——餐饮娱乐 4F——未来生活 3F——健康生活 2F——时尚生活 1F——精品生活 B1/B2—综合生活
项目业态及动线 总览︱B1/B2︱1F︱2F︱3F︱4F︱5F︱6F
水平动线总览
➢ 金源新燕莎MALL水平动线主体采用双线型结构，这种结构可以增加商场的通透感， 最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引 人流，使商铺价值达到最大化。
运营管理
运营︱管理
顾客服务 ➢ 世纪金源购物中心的总服务台与大租户的总服务台是分别单独设立的，燕莎友谊商城、居 然之家、贵友大厦等都有自己的总服务台。总服务台的功能比较多，如问询、发放宣传材 料、紧急医疗包扎、礼品包装、收发信件、雨伞出借、轮椅出租、婴儿车出租、手机充电、 广播寻人等服务。顾客如有投诉，可到二楼的顾客接待室，有专职人员接待顾客投诉。
笨，没有学问无颜见爹娘 ……” • “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
项目概述

客多，地铁站与东方新天地商场相连处位于该区
> 缤纷新天地装饰风格热闹 而明快，仿佛一个室内嘉 年华会。走进这个区，缤
纷的色彩及具有节日气氛
的装饰使人心情开朗，主 要商铺有晨曦百货、华润 超市、ESPRIT及精彩无限 音像数码广场等。
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商业简介 都市新天地：强调大都市的繁华，吸引都市消费主力
军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品
东方广场
引正在淡化 ；商圈内发展不均衡，正在
面临全面提升 > 典型项目：东方广场；银泰百货；新东 安市场；金宝汇 区位图和项目图如右所示： 东方新天地
项目简介 东方广场：大型综合体
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> 北京东方广场东方新天地开业 于2000年，是由长江实业集团、 和记黄埔、东方海外、中国银 行、中国保险共同开发。 > 东方广场”划分为“东方经贸 城”和“东方新天地”两部分。 “东方经贸城”拥有八幢办公 大楼、一幢五星级豪华酒店及 四幢酒店式服务公寓。“东方 新天地”包括五个不同风格的 商场和一个中央喷水泉广场、 多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
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商业简介 庭苑新天地：位于商场中部，与北京东方君悦大酒店
相连
> 在这里，典雅的装饰风 格中蕴涵着时尚的光芒， 并汇聚着世界各地的顶 级品牌，如E.Zegna,
Charriol, Dunhill,
KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont,
北7年2月
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北京商业、商圈总体概况 王府井商圈之东方新天地 CBD商圈之世贸天阶 CBD商圈之国贸商城 购物中心项目KPI指标总结
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二、项目招商
三、项目定位
四、项目客户群
西单定位为国际青年城，从我们现在看到的效果来看，它的组合、它的 客流确确实实做到了国际青年城的定位。
从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30 到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了 25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性 消费占了很大的比重。
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。
各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。
来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一 部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了 这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
五、业态分布
Hale Waihona Puke 五、业态分布六、首次驻京商家及面积
研究方向
一、 研究业态布局对项目价值实现的作用。 通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳 大悦城实际主力店位置摆放， 对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该 注意的一般方向。 二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。 在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原因寻找大悦城对其他商业综合体运 营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户 的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。 专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用 一、 规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向） 二、 价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析） 三、 项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析 四、 对比业态比例找出引入业态前后的价值差异 五、 探究引入业态前后价值差异的原因 六、 得出业态规划中可借鉴之处 专题二：大悦城商业运营专题研究 一、 背景：北京朝阳大悦城自2019年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2019年实现销售额突破10亿元，2019年销售 额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平， 因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。

经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。

1、可取之处 ——人员管理
人员管理：银泰的管理模式值得我们借鉴，每个 楼层的负责人，对整个楼层所有的设施设备、商品、 员工、消防设施、卫生等全部实行统一管理，哪个楼 层出现问题，无论是哪方面的，都要追究楼层负责人 的连带责任。这也就规避了工作推诿、责任不清导致 的工作滞后，管理不到位的现象，同时利用绩效管理 手段，有效的调动管理人员的工作积极性。
1、可取之处 ——营销管理
营销——体验式营销
1、在西单大悦城五层我们见到了全新的"体验式"营销模式， 能让顾客参与其中，亲身体验各类商品的功能，进行对比体 现销售产品的优缺点，增强顾客消费信心。符合新产品的推 广和吸引更多的购物群体。 2、为消费者提供更多的购物式体验，要满足消费者“来得 了、留得下、逛的爽”的场所，而要满足消费者的体验需求， 就需要商场的特色服务支撑，比如经常举行一些定制型的娱 乐活动，一些有针对性的优惠活动，会员活动等等，并且第 一时间让消费者参与进来，通过邮件、微信、微博等平台， 让消费者知晓、了解及时动态，关注、参与商场的活动。
6、注重细微的贴心服务，如“你购物我奉茶”，增加 功能性的服务设施，如卫生间的垃圾桶、洗手池，电梯口 增加宣传单或活动单取阅栏，还有各种导视等，满足不同 客层在购物当中的需求，真正做到品质服务。
7、增添艺术气息和环保理念，能够明显的突出商场的 品味和档次，能让顾客义务的做口碑宣传。如增添别致的 花卉，有效的利用冷光灯和暖光灯的对比，增加投影顶棚 或陈列有创意的休息椅等等。
导视系统——安全警示贴
5、导视系统——消防警示贴
6、导视系统——安全出口指示地贴
可取之处 ——营销管理
营销——就是赢得顾客的认同
在我们考察过程中，发现各店都各具特色的 开展营销活动，有的是利用节日，如“母亲 节”“儿童节”，有的是利用名人效应吸引客流， 促进消费。而西单大悦城则采取“体验式”消费 的形式，让顾客亲身体验，感受商品的价值，来 促进消费。各种促销方式五花八门，可以说只有 你想不到的，没有他们做不到的。我想这也是值 得我们学习的。

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项目所在区域人群消费情况分析
分析：
综上所述，该地区人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性， 区域中人口主要集中在30-40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、 个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。 1）需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求 2）拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚 3）注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业务 4）成为一些品牌的固定消费群 5）有进行中、高档消费的需求和能力 6）追求有品质、有品位的事物
奥林匹克花园3期
奥林匹克花园4期
首开常青藤别墅
柏林爱乐4期1号楼 26
项目所在5公里区域概况
由于以上小区居民距离BHG Malls较近，故他们就近购物的
朝北大悦城
可能性极大。
常青藤别墅 万象新天 社区
华联购物中心 ·常营天鸿
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北京地铁位置图（地铁六号线常营站）
BHG Malls Chang Ying
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项目所在５公里区域概况
1.区域人口约14 15万
2.区域人口约27 25万
3.区域人口超过45万 北京华联 天鸿常营购物中心
距离朝阳大悦城6公里
BHG Malls Chang Ying
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项目所在５公里区域概况
BHG Malls Chang Ying
力、富力超大社区。
北面为万象新天及 常营超大社区。位 于地铁6号线常营
站上方，直通地铁
站。
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项目所在５公里区域概况
常营乡介绍：
一、常营的历史
常营回族乡历史悠久，明初回族大将常遇 春北攻元大都曾在乡域内屯兵扎营，成村

总结词
良好的营商环境
详细描述
商业街区提供了良好的营商环境，包括便捷的交通、完善 的配套设施、高效的行政服务等，吸引了众多创业者和小 微企业入驻。
CHAPTER 06
结论与建议
研究结论
北京商业地产市场供需关系基本平衡 ，但部分区域存在供过于求的情况。
投资者对商业地产的需求更加多元化 ，除了传统的零售和餐饮业态，还关 注文化、科技等新兴业态。
总结词
大型购物中心的投资回报率较高，但风险也相应较大。
详细描述
大型购物中心的投资回报率通常较高，但需要较大的资金投入和较长的投资回 报周期。投资者需要充分考虑项目的风险因素，如市场竞争、消费者需求变化 等，并制定合理的投资策略。
办公楼宇
总结词
办公楼宇是商业地产的重要组成部分，为企业提供了优质的办公环境和发展空间。
投资与开发策略
投资风险评估
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03
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政策风险
评估政策变化对商业地产投资 的影响，如城市规划调整、土
地政策等。
市场风险
分析市场需求、竞争态势，预 测未来市场趋势，评估投资回
报率。
财务风险
评估投资项目的财务状况，包 括资金筹措、成本收益分析等
。
运营风险
考虑商业地产的运营管理，包 括招商、租赁、物业管理等环
商业街区
总结词
商业街区是商业地产的重要组成部分， 具有独特的商业氛围和文化价值。
VS
详细描述
商业街区通常位于城市中心或旅游景区， 拥有丰富的商业资源和人流量。商业街区 的建筑风格和文化氛围吸引了大量消费者 ，为商家提供了独特的商业机会。投资者 可以通过投资商业街区获得稳定的租金收 入和长期的投资回报。

开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永 旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月， 朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项 目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备 制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑 冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经 营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等 六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装 饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
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2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑 增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休 闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。

北京市商业项目考察报告
创意策划中心
2011.8
房地产事业部
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
一、项目概况
一、项目概况
二、项目定位
三、项目平面图
四、项目景观
四、项目景观
四、项目景观
四、项目景观
五、项目主体分区
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
建外SOHO
一、项目概况
地理位置： 北京建国门外大街4号（国贸中心对面） 占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米。地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米， 由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿 园和会所。 最大限高： 99.9米 总设计师： 山本理显 （日本） 第一大道写字楼： 南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。整栋楼通透明亮，简约现代。 SOHO公寓楼： 27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4 层以上为SOHO公寓单元 SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落， 出入便利。 中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米。 会所：28000平米，地下2层地上3层。
二、商业特点业态：三里Fra bibliotekSOHO集商业、 餐饮、娱乐休闲为一体。 商业分成五个塔楼，地上由天 桥连接，地下由下沉式广场连 通，其组成的一条商业步行街 贯穿于整个项目。
二、商业特点
1、位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模 的商业板块组成。 2、在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏， 也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。 3、在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是 始终贯通的。 4、在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置 了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。 5、不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺 的临街设计(临内廊和临外街)使整个商业区域规避了死角商铺，更便于 商业人流的穿行和消费。 6、这里不仅提供完备的商业设施，还是一个供市民享受生活、休 息和会见朋友的“场所”。