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广州碧桂园凤凰城社区商铺调查社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。
分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标规划居住人数10万人规划占地12000亩已开发小区面积逾5000亩住宅总户数4900户小区总人数约2万人超级豪宅区还是青睐实惠在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。
作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。
究竟在这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。
楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。
人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。
并经由这两条高速公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。
关于碧桂园·凤凰城苑区重大事件及楼宇渗
漏问题的报告
结合碧桂园·凤凰城物业服务中心工作汇总的问题及业主投诉的情况，总结碧桂园·凤凰城发生重大事件及工程问题如下：
一、重大事件：
1、排水井问题:园区内排水管埋深不足，,已有业主投诉，冬季造
成排水管结冻，给生活带来不便，我物业正在对此情况排查2、路灯问题:园区内部分区域因路灯灯头下雨时漏雨受潮导致线
路短路，路灯无法正常照明,部分业主对此投诉较为频繁。
. 3、洋房277#：于4月28日停水至今，近期此楼业主对此事投诉
较多，已有业主将此事投诉至市政相关部门,项目部相关人员
已将此事上报苏家屯区政府相关人员。
4、77#A14-2 ：冬季供暖期间，因施工单位检修时忘记开室内总
阀门，导致此户业主家室内地热管冻爆
5、洋房配备设施不完善（有线电视、电话、网线、燃气、绿化、
生活垃圾排放、路面等）业主极为不满意。
二：近期降雨量较大，导致园区住宅露台墙体渗水户数较多统计汇总如下：
1、已装修入住房屋渗漏问题共21件、有5件曾在维修、16件未
维修，业主要求尽快解决。
2、已收楼未装修的房屋渗漏问题19件
3、应收未收房屋渗漏问题11件
4、空置房渗漏问题3件。
附件5：碧桂园·凤凰城（广州）项目推盘亮点与成功经验 ----------钻石郡首批开盘总结一、开盘亮点1、广州东部交通枢纽核心地段碧桂园•凤凰城项目紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速及107国道等，到广州市CBD仅30分钟车程，可快速接驳地铁1、3、4、5号线，加上未来规划的地铁13号线、BRT东延线、穗莞深城际轻轨等线路，项目所处的区域已逐步规划成广州东部的交通枢纽中心，可以便捷快速抵达广州深圳等一线城市都会中心。
2、逾十年成熟超级大盘，都市级配套深受追捧凤凰城自02年开盘以来便备受瞩目，曾获得过“联合国全球人居环境幸福社区创新奖”等诸多殊荣，并且于2002-2012年间多次蝉联广州楼市年度销售冠军荣耀。
11年的发展历程，让凤凰城形成了超豪别墅区、独立别墅区、联体别墅区、双拼别墅区、优雅洋房区等不同特色的18个苑区。
大城全景凤凰城酒店物业保安园林细节以"森林、湖泊、新城市" 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。
项目从开发之初就在规划上做出大量创造性的实践，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活。
目前，社区内已拥有挂牌五星级凤凰城酒店、交通中心、5大商业街、综合性医疗大楼、超省一级标准的中英文学校、大型游乐场荔枝文化乐园等都市级配套，近年来项目也引入国际百货巨头吉之岛、著名餐饮品牌麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克等大牌的进驻，让业主能够感受更多的生活便利。
吉之岛百货凤凰城酒店力美健会所东门商业街凤凰城中英文学校凤凰城酒店荔枝文化乐园大型交通中心必胜客、肯德基、星巴克3、超豪苑区收官之作，半山之上尽享大城山林景观广州凤凰城钻石郡（二期钻石墅）货值约10亿元，含H33、H36、G18、G19四种户型，产品面积段为384-477㎡。
目前增城政府对别墅采取了限价销售政策，但是在项目部和营销中心各方面的努力下，终于拿到了8套钻石墅的预售证，并已经于5.1假期期间抢购一空，总销售额7723.404万元，达到平均售价2.3685万元每平米。
房地产策划案例凤凰城1. 引言房地产策划是指在房地产开发过程中进行规划和设计，以满足市场需求并达到商业目标。
本文将以凤凰城为例，分析其房地产策划案例。
2. 背景凤凰城是美国亚利桑那州的最大城市，也是经济和文化中心。
随着城市的发展，房地产市场也呈现出快速增长的趋势。
为了充分利用城市的资源和市场机会，房地产开发商决定进行全面的策划。
3. 目标本次房地产策划的目标是打造高品质的住宅项目，吸引更多的购房者和投资者。
具体目标包括：•建设高品质的住宅区，提供舒适的居住环境；•吸引年轻人和家庭群体，满足他们的需求并创造独特的社区氛围；•实现可持续发展，减少对环境的影响。
4. 定位凤凰城的房地产市场竞争激烈，为了在市场中脱颖而出，该项目需要建立明确的定位。
根据市场调研结果和目标群体的需求，该项目将定位为高端生活方式社区，以满足购房者对品质生活的追求。
5. 市场调研在凤凰城进行市场调研，了解购房者的需求和市场趋势是房地产策划的重要环节。
通过调研发现，目标群体主要有以下几个特点：•年轻的专业人士和家庭群体•注重生活品质和社区环境•对可持续发展和环境保护有意识•希望拥有完善的基础设施和便利的交通网络6. 开发策略根据市场调研的结果和目标群体的需求，我们制定了以下开发策略：6.1 社区规划•以人为本的设计理念，打造舒适宜居的社区环境•充分利用城市资源，提供丰富的社区设施和娱乐活动•强调社区的互动和交流，建立紧密的社区关系6.2 房屋设计•采用现代化的建筑设计和高品质的建材•注重居住空间的布局和功能性，满足购房者的实际需求•提供多样化的户型选择，以适应不同购房者的需求6.3 环保和可持续发展•设计使用可再生能源的房屋系统，减少对环境的影响•建立可持续的供水和能源管理系统•鼓励居民采用环保的生活方式6.4 营销和销售策略•打造独特的品牌形象，提升认知度和吸引力•制定差异化的营销策略，吸引目标客户群体•提供灵活的购房方案和融资支持，促进销售7. 实施计划房地产策划的实施需要一个详细的计划，以确保各项任务有条不紊地进行。
目录01、项目区位与规模 (1)1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 (1)1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 (3)2.1让利于客 (3)2.2换位思考 (3)2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3)03、项目定位 (4)3.1目标客户群定位 (4)3.2产品与市场定位 (4)04、规划设计 (6)4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7)4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 (8)5.1“新生活型”配套模式 (10)5.2区域生活会所 (10)5.3配套开发时序 (10)06、营销推广 (12)6.1掌握价格筹码 (15)6.2展现品牌服务的魅力 (15)6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 (12)7.1发展路径 (15)7.2生地生黄金 (15)7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模1.1区位与规模碧桂圆凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。
凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，现已成为碧桂圆里程杯式物业。
凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住气氛，为片区的开发与后续配套带来人气；另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成本。
1.2自然环境与交通碧桂园凤凰城社区依山面湖，古树、山泉、石景、果林等天然资源保护得十分完整，是倾注碧桂园十年成功开发经验的完美杰作。
以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城，在开发过程中，凤凰城一直贯彻保护性开发的原则，力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和运用。
凤凰城位处广州市增城区新塘镇，与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，到广州天河中央商务区仅30分钟车程。
现有广汕公路、广深高速、广园快速路、广惠高速、广九直通车途径贯穿外，规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开50对公交列车；另外，紧邻广州黄埔港，每天有客货轮直航香港；凤凰城交通十分便捷，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市，可迅捷到达周边重要交通枢纽。
在对外地铁及快速干线交通基础之上，碧桂园自身增设业主班车服务手段，提高业主居住便利性及生活品质。
1.3市场大势与城市战略规划碧桂园之所以成功，还有一个重要的方面就是对市场大势的感悟与把握。
碧桂园上马凤凰城项目之初，不但外界不看好，就连公司内部都有很大的反对声。
在碧桂园之前，广州的十多家大型房地产开发商都去看过这块地块，最后都摇摇头走了。
为什么别人不要的“冷山芋”，碧桂园却敢拿过来，并且一下子投资十几亿？除了勇气和魄力，更在于碧桂园决策层对未来市场的超前预测与把握。
事实证明碧桂园判断的非常准确。
就在广州南部番禺房地产拼得难分难解的同时，东部凤凰城异军突起，为广州房地产成功地开辟了“第二战场”。
按照广州城市战略性规划的要求，广州的发展格局将是“北优南拓，西调东进”，最为直接的就是广园东快速干线的贯通，从广州市新的中轴线区域直抵凤凰城也就20来分钟的车程，将凤凰城一下子拉近到广州市民的视野。
02、企业发展与市场策略2.1 让利于客碧桂园能够取得一次又一次成功的关键之一在于十年如一日地坚持“价廉物美”，把最大的利益让给客户。
“价廉物美”的市场策略，也使碧桂园获得了超常规的发展。
除了顺德碧桂园滚动式发展外，广州碧桂园、华南碧桂园、君安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园、碧桂园凤凰城等一个个上千亩的大盘在珠三角遍地开花，创造了“一年一个碧桂园”的市场奇迹，不但获得了每年的巨额销售，也实现了品牌的成功扩张。
当然这不是简单地打价格战，而是碧桂园薄利多销的长期市场策略。
因为碧桂园有着与其他公司不同的最大特点，那就是“一条龙”式开发、规模化运作，可以把成本控制在同行最低的水准，这样也使碧桂园有了更大的让利空间。
也正因为如此，碧桂园每一次推出，都能赢得市场的青睐与追捧。
2.2 换位思考碧桂园能够一次次走在市场的前列，并非公司老板先知先觉，而贵在他能换位思维，“把自己当作一个消费者”，准确地感受到了市场的真正需求。
“把自己当作一个消费者”，这样看市场才能看得最清楚、最真切；“把自己当作一个消费者”，处处为别人着想，这样才能赢得市场；“把自己当作一个消费者”，你才会知道未来市场最为迫切的需求是什么。
市场做得成不成功，不是由谁说了算，而是取决于广大的消费者；产品、服务好不好，消费者心里最清楚。
正如经济学家所说：“市场经济的判断标准不是靠手，而是靠脚来投票”，产品服务做得好，别人自然就会来，否则只会走得远远的。
只有不断求新求变，才能不断满足市场新的需求，才能在市场中处于不败之地。
2.3 顺应市场的品牌及产品升级市场不断变化造就了不少地产商的成功。
早期的顺德碧桂园以“给您一个五星级的家”打动了“先富起来的”成功人士；接着广州碧桂园以“白领人家”吸引了大批年轻白领；到了华南碧桂园开售，是让在市区内上班的金领一族实现真正的“在市区工作、在市郊生活”的理想生活模式。
碧桂园广园东凤凰城，则以较好的区位优势（距天河北20分钟车程），较佳的景观资源（拥有森林、湖泊等自然资源的基础），对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列创新的改造，将改良产品以“物超所值”的价格推向市场。
03、项目定位3.1 目标客户群定位（1）定位“成长中发展型”凤凰城将目标客户群锁定为“成长中发展型”，集中于“先富”“新富”“薪富”这几个重要的“成长与发展阶段”。
首次出现在广州居住物业目标市场界定中的“薪富”是指那些非创业型的富有者，拥有稳定工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高文化背景，具有“革命性思维”的新富阶层中的特殊成员，属于成长中发展型的高知族群。
其强调的不是一个阶层，而是一个阶段，是一个“成长中发展型”的动态的概念。
这一目标定位，不仅使凤凰城与早期顺德碧桂园主攻港澳台及珠三角先富起来的成功人士这一对象在目标客户群上发生了极强的兼容，同时也使得凤凰城的消费对象得以“泛化”，从而有效地启动了新的消费群，为自己赢得了强大的生命力。
（2）大众化价格，拓宽市场层面新生代的别墅买家，不会在价格上细作斟酌，也不介意楼盘所在的位置是市区还是郊区，首选的条件是自然环境优越，其次在环境、设计以及配套设施上要带有品位。
凤凰城推出的别墅目标群相当明确，是“先富一族”中的“职业化高薪一族”，他们的特点是：有稳定的工作环境及事业基础，虽然是非创业型的富有者，但拥有较好的经济收益和较高的文化水平，而另一鲜明的特点是敢花未来钱。
凤凰城别墅售价的大众化拓宽了买家层面。
早期的别墅买家是一些华侨港澳同胞为主的买家，接着是一些先富起来的企业家和事业成功人士。
到了别墅以100万元左右的价格亮相以来，买家的年龄开始趋向年轻化，一些三四十岁左右的律师、会计师、外企大公司的中高层管理人员，以及房地产行业的职业经理人等等这些白领阶层，开始将二次甚至是首次的置业目光瞄向了别墅。
反而是以往的别墅主要买家———私营企业老板所占的比例开始有所减少。
3.2 产品与市场定位（1）多样化的产品定位凤凰城在产品以及市场定位上，具有明显的规模化楼盘的大气，它似乎在竭尽所能的容纳最多的产品类型，使带着不同的需求来买楼的客户都能在这凤凰城找到合适的产品。
碧桂园凤凰城的产品结构产品层次是最多元最丰富的。
其高中低端齐全配置，既有超豪华别墅、独立别墅、现代版与传统版的联体别墅、还有风格相差极大的公寓洋房。
凤凰城的别墅分为联体别墅、豪华别墅和超豪别墅，联体别墅总面积由197平方米起，共8种户型；豪华别墅总面积由382平方米起，共41种户型；超豪华别墅面积由800平方米至2500平方米，也有多种户型。
凤凰城的雅致洋房建筑面积由57平方米起，共30种户型。
户型有多达60多种户型可供选择。
产品的多样化，能满足消费者个性化的消费需求。
产品的结构反映出产品的内涵，任何一个楼盘开发思维的革命性变革首先便透过产品的结构反映出来。
凤凰城这种多样化产品的定位，让许多人想起了现在竞争激烈的百货业，超市越大、货品的品种越齐全，就能拥有更大能量吸引消费者，同时也能以更快的速度强占市场先机，在同业的竞争中分得更大的市场蛋糕。
丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而带来层次丰富的客户，满足不同层次客户需求。
（2）市场定位凤凰城别墅面市以来给人们印象最深刻的是它的高性能价格比，在市场上施展价格诱惑的魅力吸引大众型买家，使凤凰城一时之间成为华南经济型别墅的代表项目。
从当时销售的情况看，作为主要产品的独立别墅总价大部分控制在80～150万元以内。
以一套总价90万元的别墅为例，其建筑面积大约在190～201平方米左右，除了附送全层装修外，还附送了250平方米左右的花园。
如此算来，别墅的单价才4500元/平方米左右，而且花园还等于是送的。
因此，对那些以往渴望住别墅又嫌贵的人士来讲，如今只要付出买老城区150平方米洋房的价钱，就能买到一套带大花园的别墅甚至还能添置一辆经济型轿车，在这点上对买家尤其显得“诱惑”。
因此，碧桂园所遵循的“抵食夹大件”的方针确实打动了不少广州的换楼客。
针对正处于成长中发展型的“薪富一族”，凤凰城以准确的价格策略，进行有效开发有效供给，成功地刺激了目标客户群的消费欲望。
“白领也可以住别墅”碧桂园凤凰城这一广告词，并不是一个卖弄营销的噱头，它所带来的是一场消费观念的革命，催生是一个迅速成长起来的巨大市场，掀开了中国别墅的“薪富时代”。
赢取的自然是凤凰城巨大的成功。
碧桂园凤凰城既拥有较好的区位优势，距广州天河北中央商务区２０分钟车程，又拥有森林、湖泊等丰富的原生自然景观资源，在此基础上推出了“森林、湖泊、新城市”这一兼容性较强的市场定位，在突出凤凰城自然景观资源优势的同时，准确地表现由多元产品、多元配套与多元文化构成的“新城市”的各种新资源；在产品组合方面将独立别墅、洋房、TOWNHOUSE同期上市，以满足“新城市”的目标客户群的多元和对产品需求的多元，且对产品的建筑风格及户型结构进行了一系列突破性的创新整合。
