项目前期审批流程示意图

项目开发报建报批流程前言本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。

需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。

作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！此致敬礼营销策划部敬上2003年12月29日感谢你的观看感谢您的观看项目开发流程一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让2. 流程示意（以拍卖为例）现场勘察，收集相关资料信息的初步 收集、分析确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。

（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。

（一般采用假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。

竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。

获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续3.细节阐述1)信息资料部分A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料；C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；2)前期可行性分析（机会可行性分析2）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；2可行性分析可大致分为三个阶段：1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表序号项目备注1 土地取得成本、2 前期费用、2.1 策划研究费、2.2 勘察设计费、3 建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1 桩基础工程、3.2 地下室工程、3.3 主体土建工程、3.4 安装工程、3.5 室外配套工程、3.6 专业人员费用约前五项之和的3%3.7 不可预见费约前五项之和的3%4 总建造成本、开发费用明细表序号项目备注1 管理费用建安费用的3%2 财务费用贷款年期利率计算3 推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税（费）率计算基数1 营业税5% 成交价2 城市维护建设税1% 营业税3 教育费附加33% 营业税4 印花税0.1% 售价/租金5 房产税* 1.2% 房产原值X 70%6 房屋租赁管理费*2% 租金7 企业所得税415% 销售税后利润二、立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得3仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

房地产项目前期手续办理管理规定1 目的为了明确和规范项目开发流程，使项目操作进一步规范化、科学化、制度化，提高工作效率和质量，特制定本制度。

2 适用范围本管理制度适用于本公司下辖房地产开发项目。

3 各级职责3.1 开发部3.1.1 负责各项手续的前期政策信息的了解和反馈。

3.1.2 负责具体手续的完善和办理。

3.1.3 负责协调、处理项目手续过程中的突发事件。

3.2 技术部3.2.1 需在公司总体计划在规定时限内出具所需的报规资料。

3.2.2 需在联审过程中负责对各行政单位提出的问题进行答复。

3.3 工程部3.3.1 工程部需配合开发部进行现场踏勘及测绘等。

3.3.2 工程部需联系气象局防雷中心，规划局稽查中队进行跟踪检测。

3.3.3 工程部需在办理墙改退费前所需资料。

3.4 营销部3.4.1 需提供维修基金缴纳证明及测绘报告及房产幢平面图。

3.4.2 需提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。

3.5 成本部3.5.1 成本部需提供审核测绘报告、楼盘示意图及墙改退费手续中所需预算清单。

4 作业内容4.1 土地证办理流程4.1.1 土地局利用科出具盖章的呈报表、国有土地出让合同；4.1.2 公司财务部缴纳土地契税及印花税；4.1.3 开发部携带组卷至行政大厅土地局审批科窗口；4.1.4 领取土地地籍调查表、四邻及土地竞得人法人代表身份证明、指界人委托书；4.1.5 土地评估事务所填写土地地籍调查表中宗地界址内容、并签字出具宗地图；4.1.6 开发部组织四邻法人及指界委托人在土地地籍调查表、法人代表身份证明、指界人委托书上签字、盖章；4.1.7 区局地籍科组织土地竞得人、四邻相关人员进行现场勘验后填写土地地籍调查表中勘验结果；4.1.8 公司开发部将上述资料组织土地卷，上报土地局审批科；4.1.9 审批科正式受理，进行权属审核，报相关领导审批签字；4.1.10 审批科进行注册登记，颁发证书。

4.2 总平面图办理流程4.2.1开发部向规划局技术服务中心提出申请，出具现状地形图；4.2.2公司技术部根据规划设计条件向规划院提出方案设计要求；4.2.3 规划设计院出具规划说明书、区位分析图、现状分析图、总平面规划方案图（应标明每栋建筑高度；含地下停车库示意图，其中停车位应与地上停车位应逐一编号。

厂房建设政府审批流程建设厂房一般分为三个阶段：一、项目前期立项审批阶段一、环保审批1. 办理机关：市环境保护局2. 工作时限：材料齐全、合格，需提交环境影响评价报告书的60日完成审批；报告表的30日完成审批；登记表的15天完成审批。

3、办理程序（1）、市环保局受理；（2）联系具有国家资质的环评单位出具环评报告；（3）、送达审批文件；（4）市局审批。

4、提交材料要求：（1）、建设项目环境影响评价文件报批申请书1份（市环保局工作人员告知已不需提供）；（2）、编制环境影响报告书的建设项目，报送环境影响报告书一式8份；编制环境影响报告表的建设项目，报送环境影响报告表3份，同时报送辖区环保部门的预审意见；编制环境影响登记表的建设项目，报送环境影响登记表3份；（3）、涉及二氧化硫和化学需氧量排放的项目，必须提交总量批复文件；（4）、备案制项目提交备案文件，审批制和核准制的工业项目提交符合产业政策和地区规划的支持性文件，审批制和核准制的非工业项目提交符合区域规划的支持性文件。

注：待领取环保局批复后，持该批复到发改委完成项目核准手续二、用地审批办理机关：市国土资源局（一）用地预审办理时限：材料齐备、合格 10个工作日办理程序：受理--→审核--→出具预审或初审意见。

发改委核准项目用地预审所需资料1、要求对发改委核准项目用地预审报告（原件1份，原件核查）；2、项目立项文件、可行性研究报告和项目初步设计（原件2份）；3、标注建设项目用地范围的1∶1000或1∶500地形图电子版和纸质图（原件2份）（文件格式为dwg）；4、土地利用现状图及地类分类情况说明（原件2份）；（国土局内部科室提供）。

（二）用地报批办理程序：申请并提交材料、审核并编制报件、局级审查上报、报市政府批准、报省厅、缴费、省政府批复。

办理时限：材料备齐即报。

分批次建设项目用地报批窗口受理所需材料1、法人资格证明(营业执照和法人代码证的复印件2份，原件检查)；2、法定代表人证明(身份证复印件2份原件检查)；3、法定代表人身份证明(复印件份)4、授权委托书(原件1份)；5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查)；6、项目立项批准文件(原件1份,复印件3份，原件核查)；7、项目规划选址意见书 (原件1份)；8、土地规划许可证(原件1份)；9、规划图（市或区规划部门出具的红线图）；10、其他需要提交的材料（包括用地申请报告等）。

工程项目建设程序工程项目建设程序主要包括：第一部分工程建设前期阶段第二部分工程建设准备阶段第三部分工程建设实施阶段第四部分工程竣工验收备案与保修阶段工程建设项目程序示意图2第一部分工程建设前期阶段工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。

主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批。

一、项目建议书（由发改委实施）（一）项目建议书的主要内容：对于政府投资工程项目，编报项目建议书是项目建设最初阶段的工作。

其主要作用是为了推荐建设项目，以便在一个确定的地区或部门内，以自然资源和市场预测为基础，选择建设项目。

项目建议书经批准后，可进行可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策。

项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。

项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。

项目建议书的审批程序：项目建议书首先由项目建设单位通过其主管部门报行业归口主管部门和当地发展计划部门(其中工业技改项目报经贸部门)，由行业归口主管部门提出项目审查意见(着重从资金来源、建设布局、资源合理利用、经济合理性、技术可行性等方面进行初审)，发展计划部门参考行业归口主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、报批。

一般应包括以下几方面的内容：1、项目提出的必要性和依据；2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；4、投资估算和资金筹措设想；5、项目的进度安排；6、经济效益和社会效益的估计。

（二）建议书报送材料：符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料。

基本建设项目审批流程一、立项阶段（一）发改窗口受理（窗口电话：85863116）：窗口开出项目咨询单，项目建设单位到相关部门去盖章。

（二）规划预审（窗口电话：85862756）：窗口预审后，拿到局里领导签字备案，在咨询单上盖章。

（三）国土用地预审（窗口电话：85862565）：1.新增建设项目土地预审，项目建设单位带好联系单和示意图到相关土地所里办理预审手续。

2.存量土地提供土地证，无需预审。

3.招拍挂土地，无需预审，土地出让合同代替用地批准证书。

(四)环保预审（窗口电话：85861559）：企业投资核准类项目、政府投资类项目，在环保窗口初步审核，在符合无锡市总体规划要求、具备污水接管条件及进驻项目符合国家级、地方产业政策等有关规定的前提下，在联系单上盖章，企业投资备案类项目无需预审。

（五）、法律法规涉及的其他相关部门预审。

（六）、发改局项目审批、核准、备案（窗口电话：85863116）：具体办理见附件1。

二、阶段（一）规划分局：规划选址意见书（窗口电话：85862756）具体办理见附件2（二）规划分局：规划设计方案审查（窗口电话：85862756）具体办理见附件3（三）规划分局：建设用地规划许可证（窗口电话：85862756）具体办理见附件4（四）国土局：用地批准证书（窗口电话：85862565）具体办理见附件5。

（五）环保局：建设环境影响评价审批（窗口电话：：85861559）审批程序：1.建设项目环境影响报告书（表）审批：建设单位到窗口领取或市、区环保局网站直接下载《建设项目环境影响申报（登记）表》→到镇（街道）环保办签署意见→窗口受理→窗口现场踏勘→窗口预审→窗口登记表审批或同意编制环评报告书（表）→环评报告书（表）批复→窗口发件2.环保设施验收：建设项目竣工→申请试生产→窗口受理→审核→试生产→试生产3个月内申请验收→窗口受理→审核→批复→窗口发件。

申报材料：1.建设项目环境影响报告书（表）审批：（1）建设项目环境影响申报（登记）表；（2）核准类项目需提供投资主管部门出具的同意办理前期工作的公函，备案类项目需提供投资主管部门出具的项目备案通知书；（3）新建项目需提供工商局《企业名称预先核准通知书》复印件；（4）新建需基建的项目需提供规划审批材料，其它项目需提供土地证、房产证；（5）公用事业局、区建设局污水接管审批材料及排水管网图；（6）污染物排放总量平衡方案和总量批准指标；（7）按规定应事先征求规划、园林、安全等相关部门的意见材料；（8）其它需提供的材料。

附件1：河北省房地产开发项目行政审批流程示意图`附2：《河北省房地产开发项目行政审批流程示意图》说明本流程示意图按照房地产开发项目建设过程，依据省政府《关于提高行政审批效能优化房地产业发展环境的意见》（冀政〔2009〕39号）、省政府办公厅《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案项目的通知》（冀政办〔2009〕4号）和《关于公布取消停收降低放开收费标准和下放权限的41项涉及房地产开发收费和基金项目的通知》（冀政办〔2009〕5号）绘制。

流程始于供地前期准备环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为三个阶段，即规划许可阶段、施工许可阶段、竣工验收阶段。

一、审批及办理时限（一）规划许可阶段的有关事项，政府部门的审批和办理时间共计9天。

（二）施工许可阶段的有关事项，政府部门的审批和办理时间共计4天。

（三）竣工验收阶段的有关事项，政府部门的审批、办理和验收时间共计5天。

图中的三个阶段涉及政府部门的审批、备案和办理事项为14项，办理时限共计为18天；企业和中介行为所需时间本图未作显示。

二、审批制度设计的改革创新（一）贯彻政府超前服务原则。

在供地前期准备环节，将政府部门应该而且能够做好的准备工作全部做完。

本图将政府部门的四个办理事项——国土部门提供具备出让条件的土地，环保部门提供审定的规划环境影响评价文件，地震部门提供地震安全性评价文件，规划部门提出刚性规划条件，全部移至土地招拍挂之前，提前统一完成。

（二）政府职能部门集中并联审批。

根据部门职责和项目情况，在规划设计和竣工验收环节，由市、县政府统一组织，政府办公厅（室）或行政服务中心承办，分别实行部门联合审图和联合验收，在职能部门履行职责的同时，做到便捷高效。

（三）政府实施政务信息全程全面公开制度。

接受社会监督，并使开发企业获得预期。

（四）监察部门实施全程行政监察，建立监督制约机制，确保落实。

三、图例标注（一）行政审批、备案和办理事项，以方框标注（主要事项以立体方框标注）；椭圆标注的事项，为开发企业及相关中介依法自主实施的行为事项。

五、关键活动描述5.1土地阶段规划评估5.1.1地区公司设计部负责收集、调研土地阶段相关材料，如土地招标文件、当地间距、退距、高度等规定和可参照的竞争性楼盘资料，提交集团研发设计中心。

5.1.2集团研发设计中心根据资料进行用地条件分析和规划产品设计建议，根据控规进行土地开发强度分析。

5.2项目设计基础资料调查5.2.1项目设计资料包括但不限于：1）项目前期基础资料〔综地红线图、地块的规划条件与政府相关规定、报批与程序、现场测绘地形图电子版、配套要求、大市政配套条件、地质基础条件〕2）营销调查资料〔客户调查报告、市场调研报告、竞争楼盘调查报告等〕3）项目产品建议书〔定位报告与相关说明〕4）项目可研报告5）项目成本目标6）项目总体开发计划7）项目设计相关计划8）其他5.2.2项目设计基础资料移交与确认5.2.2.1地区公司负责根据集团研发中心下发的《基础资料调查要求》调查并收集上述资料，资料务必齐备、准确，并应当统筹地区公司工程、成本、外联等部门共同参与。

5.2.2.2项目设计基础资料经地区公司总经理签字，向集团研发设计中心移交。

5.3设计计划的编制5.3.1地区公司负责根据集团研发设计中心下发的《标准计划模板》、《项目总体开发计划》完成《项目设计计划》编制，报集团研发中心调整审定，主管副总裁审批。

5.3.2设计计划应当根据工作开展动态调整。

5.4规划概念方案设计5.4.1规划概念方案设计准备1)设计单位选择。

●一般情况下，概念设计单位尽量通过邀请招标来确定，而不建议进行方案比选。

此项工作由地方公司设计部物色、推荐不少于3家设计单位，将比选情况通过OA上报集团研发设计中心审批。

●集团研发设计中心收到文件后组织会审，并报主管副总裁审批确定单位。

●具体参照《设计单位选择与管理流程》执行。

2)设计任务书。

●地区公司设计部负责参照集团下发的《设计任务书》模板，编制《概念规划设计任务书〔或设计要求函〕》通过OA连同前期收集的各部门相关材料报送集团研发设计中心。