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房地产收购操作指引房地产收购操作指引房地产收购是指一家房地产公司通过购买其他公司的股份或资产来扩大自己的业务规模和市场份额。
房地产收购是一个复杂的过程，需要涉及到的方面很多。
在本文中，我们将介绍一份房地产收购操作指引，帮助那些想要进行收购的房地产公司了解收购的过程和步骤。
第一步：确定战略目标和资金预算在进行任何收购之前，首先要考虑战略目标和预算。
房地产公司需要确定收购的目标是什么，是为了扩大业务规模，还是为了进入新市场。
同时，要确定需要投入的预算，并评估收购后的财务效益。
第二步：寻找目标公司一旦确定了战略目标和资金预算，就需要开始寻找目标公司。
寻找目标公司的方法有很多，可以通过收购顾问、调查公司或与行业内的同行联系来获取信息。
第三步：进行尽职调查在确定目标公司之后，需要进行尽职调查。
尽职调查是一个重要的步骤，可以评估目标公司的财务状况、管理水平、法律问题等。
尽职调查还可以确定收购价格和交易条款。
第四步：制定收购方案一旦完成尽职调查，就需要制定收购方案。
收购方案应包括价格、合同条款、时程等。
在制定方案时，应考虑到目标公司的管理层和员工，确保收购后他们能够适应新的管理结构和文化。
第五步：实施收购一旦制定好收购方案，就可以开始实施收购了。
实施收购的步骤包括与目标公司的谈判、达成一致、签署协议和支付款项。
在实施收购的过程中，需要密切关注市场变化和合同条款。
第六步：整合目标公司收购完成后，需要整合目标公司。
这个过程需要考虑到人力资源、财务、市场等方面。
整合目标公司是一个漫长的过程，需要不断地进行改进和调整，确保目标公司能够顺利地融入到收购公司。
结论房地产收购是一个复杂的过程，需要各方面的配合。
通过本文所介绍的操作指引，房地产公司可以更好地了解收购的过程和步骤，从而更加高效地实施收购。
以收购股权方式收购房地产开辟项目之业务操作一、收购股权方式收购房地产开辟项目之业务操作1. 背景介绍1.1 公司介绍：介绍收购公司及被收购项目所涉及的公司概况。
1.2 收购目的：阐述收购股权方式收购房地产开辟项目的目标和意义。
1.3 法律依据：列出相关法律法规，以规范收购行为。
2. 收购准备工作2.1 市场调研：对收购目标进行市场状况及竞争格局的调查研究。
2.2 项目评估：对被收购项目的市场价值、潜力进行评估。
2.3 交易谈判：进行与被收购项目相关方的谈判，确定收购股权比例及价格。
3. 交易结构设计3.1 股权收购方案：设计具体的股权收购方案，包括股权比例、股权转让方式等。
3.2 资金筹措方案：明确收购资金来源及筹措方式，包括自有资金、银行贷款等。
3.3 资产转让方案：确定被收购方的资产转让和交割方式。
4. 股权交割流程4.1 股权转让协议签署：详细说明股权转让协议的内容及签署流程。
4.2 股权交割手续办理：列出股权交割所需的手续和所涉及的相关部门。
4.3 股权变更登记：介绍股权变更登记的具体流程及所需材料。
4.4 交割款支付：说明交割款支付的时间、方式和所需手续。
5. 过渡期管理5.1 人员安排：安排过渡期内的人员职责及配备。
5.2 业务过渡：规划业务过渡的时间表和具体操作步骤。
5.3 风险管理：针对过渡期内可能浮现的风险，制定相应的管理措施。
6. 附件附件一：收购目标公司信息表附件二：股权收购协议范本附件三：股权交割清单附件四：交割款支付凭证7. 法律名词及注释7.1 股权：股票代表的公司所有权。
7.2 股权收购：以购买股票的方式获取公司所有权。
7.3 股权比例：股东持有的股权在公司总股本中所占的比例。
7.4 股权转让：股东将其所有或者部份股权转让给他人的行为。
7.5 股权交割：将股权的所有权从出让人转让给受让人的过程。
附件：附件一：收购目标公司信息表附件二：股权收购协议范本附件三：股权交割清单附件四：交割款支付凭证法律名词及注释：股权：指股东拥有的公司所有权，即股东在公司决策、分配利益等方面的权益。
地产收并购项目全流程操作指引#1立项前核查事项1、项目公司基本情况1、项目公司主体资格（进行工商查档，核实股东、注册资本金、变更登记等）；2、项目公司股东背景调查（如是否有国资背景等）；3、项目公司债务情况（银行贷款、工程款等）；4、项目公司名下除本项目外是否有其他资产；5、项目公司未结的重大诉讼/仲裁情况；6、项目公司是否有对外担保、是否有股权质押7、介绍人背景调查……2、项目基本情况1、土地使用权出让合同及补充协议；2、项目报建手续进展情况（根据情况核实相关证照，如土地房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）；3、用地是否存在闲置问题、有无查封、抵押；4、规划、国土、政府对本项目的重要批复意见及相关会议纪要；5、是否付清地价款（查证付清地价款证明书及地价款发票），是否需补交地价及需补金额；6、土地原始成本及项目所有已有可计税成本；7、项目已建工程进展及已建工程成本核算（如有）；8、是否涉及土地性质变更、用地指标取得、调整容积率、调整控规等9、项目特殊情况说明……3、交易模式1、交易模式（股权收购、直接转让土地、合作开发）；2、交易方式的可行性（定向挂牌、返还地价等）；3、付款节点要求和相应保障措施（把握关键节点：定金支付、尽调、股权取得、场地移交、土地证等关键证照取得等）#2资产收购1、资产收购条件1、项目投资总额达到国家法律规定或当地政府的要求；2、已取得国有土地使用权证；目标项目从属于整体项目的，应当具备单独办证的条件。
2、资产收购流程1、前期准备：了解目标项目的法律状况、出售动机、收购中存在的法律障碍和财务障碍等；成立收购专项工作小组；2、签署框架协议；3、尽职调查；4、签署土地使用权出让合同补充协议或转让合同；5、双方办理土地使用权转让登记，并对其他手续进行变更或重新办理。
3、资产收购合同体系1、合作意向书：对双方的合作意向进行书面确认，对排他条款和排他期限进行约定；2、合作框架协议：对整个项目转让过程进行流程设计，包括项目转让过程中的合同签订安排，退出机制等。
房地产项目收并购全过程实操要点分析房地产项目收并购全过程实操要点分析一、前期准备阶段在进行房地产项目收并购之前，需要进行充分的前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于以下几个要点：1. 项目调研和选择：对潜在的收并购目标进行调研，并根据调研结果选择最适合的项目。
2. 资金准备：确定收并购所需要的资金额度，并寻找合适的融资途径。
3. 法律尽调：对收并购目标公司的法律风险进行尽职调查，并确保交易的合法性和合规性。
4. 资产评估：对目标公司的资产进行评估，确定合理的收购价格。
二、交易构架和谈判阶段在确定收并购目标后，需要进行交易构架和谈判阶段的工作。
具体包括以下几个要点：1. 确定交易结构：根据收并购目标的性质和法律要求，确定最适合的交易结构，如股权收购、资产收购等。
2. 谈判策略：制定有效的谈判策略，并与对方进行充分的沟通和协商，达成一致意见。
3. 协议签订：在谈判达成一致后，起草并签署正式的收购协议，明确双方的权益和义务。
三、审批和合规阶段在收购协议签署后，需要进行审批和合规阶段的工作。
下面是具体的要点：1. 股东大会审批：将收购协议提交给目标公司的股东大会进行审批，并获得股东的同意。
2. 监管部门审批：根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，并获得相关审批文件。
3. 反垄断审查：根据反垄断法规定，对收购交易进行反垄断审查，并获得相关批准文件。
四、交割和整合阶段在完成审批和合规阶段后，进入交割和整合阶段。
具体要点如下：1. 资金支付：按照约定的时间和方式，支付收购款项，并完成股权或资产过户手续。
2. 人员安置：根据整合计划，安排目标公司员工的转岗或解聘，并确保员工权益得到妥善处理。
3. 业务整合：对收购后的公司进行业务整合，以实现经济效益最大化的目标。
4. 合规管理：加强对公司日常经营的合规管理，遵守相关法律法规和行业规范。
五、后期监管和风险控制阶段在交割和整合阶段完成后，需要进行后期监管和风险控制工作。
房地产项目并购方式与流程随着城市化进程的推进和经济发展的不断壮大，房地产行业成为了一个吸引众多投资者眼球的领域。
为了快速扩张市场份额和优化资源配置，房地产企业往往会通过并购方式来实现业务的拓展。
本文将介绍房地产项目并购的常用方式以及相关的流程。
一、房地产项目并购的常用方式1. 资产收购资产收购是指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，通常是通过购买目标公司旗下的地产项目实现业务整合。
这种方式的优势在于可以直接获得目标公司的现有资产，包括土地、房屋、商业物业等，从而迅速扩大企业的规模和市场份额。
但同时也要注意目标公司可能存在的债务和法律纠纷等风险。
2. 股权收购股权收购是指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，购买目标公司的股权可以直接获得其所有项目的控制权和经营权。
这种方式通常适用于目标公司拥有多个房地产项目的情况，通过控制目标公司的股权来实现整体资源整合和市场优势。
但要注意股权收购往往需要进行尽职调查，以避免后期出现财务和法律方面的问题。
3. 合作开发合作开发是指合作双方通过共同投资和开发项目来实现并购的方式。
在房地产项目并购中，一方通常是资金方，负责提供资金支持，而另一方是开发商，负责具体项目的开发与运营。
这种方式的优势在于可以共享资源和分担风险，同时也能够提高项目的成功率和盈利能力。
但要注意双方在合作过程中的权益分配和合作条款的约定。
二、房地产项目并购的流程1. 制定并购战略在进行房地产项目并购之前，企业需要制定明确的并购战略。
包括选择目标项目类型、并购规模、投资预算等。
同时还需要对目标市场进行充分的调研分析，了解相关政策法规、市场需求和竞争情况，为并购决策提供参考依据。
2. 寻找目标项目寻找适合并购的目标项目是房地产并购的重要一步。
企业可以通过收集市场情报、参加行业展览和与中介机构合作等方式找到合适的目标项目。
同时还需要进行详细的尽职调查，包括对项目的审计、资信评估和法律风险评估等，以确保所选目标项目的可行性和可靠性。
房地产项目收购方案随着经济的不断发展，房地产行业成为各界关注的焦点。
房地产项目的收购作为一种常见的投资方式，备受房地产开发商、投资者以及资本市场的关注。
本文将从准备工作、项目评估与分析、交易实施等方面给出一个完整的房地产项目收购方案。
一、准备工作在进行房地产项目收购之前，进行充分的准备工作是至关重要的。
首先，需要明确收购的目标和意图，是否是为了增加现有项目的规模，还是为了开拓新市场。
其次，需要确定项目收购的资金来源，包括自有资金、银行贷款、融资或合作等方式。
同时，要了解市场动向和政策环境，分析项目所处地区的经济发展、土地供应、人口流动等因素，以便做出正确的决策。
二、项目评估与分析在确定了收购的目标后，进行项目评估与分析是非常重要的环节。
首先需要对收购项目进行尽职调查，包括法律风险、土地产权情况、项目建设规划等。
其次，对项目进行财务分析，包括现金流预测、成本评估、回报率计算等。
此外，还需要考虑项目附带的风险和机会，如市场需求、竞争格局等因素。
通过综合评估和分析，制定出收购方案的关键要素，为后续的交易决策提供可靠依据。
三、交易实施在完成项目评估与分析后，开始进行交易实施的阶段。
首先，需要与卖方进行谈判和洽谈，明确交易条件和价格。
在谈判过程中，要充分了解卖方的需求和利益，形成双赢的结果。
其次，进行法律、财务的尽职调查，确保交易过程的合规和透明。
在法律合规的前提下，制定详细的交易合同和协议。
最后，进行资金结算和项目交接工作，确保收购项目的顺利过渡。
四、后续项目管理房地产项目的收购并不是一个终点，而是一个新的起点。
在交易完成后，需要进行后续的项目管理工作。
包括项目的规划设计、市场推广、施工管理等环节。
同时，要对项目进行风险控制和监管，确保项目能够按照预期的目标和计划进行。
此外，根据项目的运营情况，及时调整和改进管理策略，以保证项目的长期稳定运营。
综上所述，房地产项目收购是一项综合性的工作，需要进行充分的准备和评估，并且在交易实施后需要进行后续的管理工作。
房地产项目公司股权收购流程及法律风险防备一、股权收购流程股权收购房地产项目旳基本流程大体可以分为如下几种环节：（一）前期准备阶段重要涉及理解项目公司旳基本经营状况和法律状况、发售股权及定向增资扩股旳动机、收购中存在旳法律和财务障碍等，并成立收购小组，涉及收购方自身专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协作人员等，以便于后续收购旳尽职调查、谈判和合同拟定等工作旳开展。
（二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书收购双方通过初步接触后，就会签订收购意向书。
意向书重要是为背面旳收购活动提供一种合伙框架，以保证后续活动旳顺利开展。
收购意向书旳重要内容涉及收购标旳、收购方式及收购合同主体、收购价款及拟定价格旳方式、提供资料及信息条款、锁定条款、费用分摊条款、保密条款以及终结条款等。
（三）对项目公司尽职调查阶段尽职调查旳目旳是使收购方尽量地摸清项目公司旳家底。
一方面作为双方拟定收购价格旳参照因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。
一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判方略旳拟定及合同谈判奠定基本，从而在合同谈判及合同旳拟定中合理设定双方旳权利义务，使交易双方在公平与合理旳基本上达到最后合同。
尽职调查一般涉及如下范畴：公司概况与经营状况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议等。
但对于房地产项目收购来说，除了上述一般公司应调查旳基本内容外，关注重点为土地使用权状况、项目开发合法性和开发状况，涉及项目公司旳开发资质、土地使用权获得及存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应获得旳涉及五证在内旳相应政府批文、实际开发状况与项目批文以及规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同旳签订及履行、项目旳销售等。
（四）编制收购项目旳可行性研究和收购方案此阶段一般与尽职调查同步开展，通过对周边房地产市场前景及项目初步市场定位研究、初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编制项目旳可行性研究报告，在公司经营管理层决策通过旳状况下，拟定收购旳合理价格，并拟订全面旳收购方案。
项目收购流程一、前期准备。
在进行项目收购之前，首先需要明确收购的目标和范围。
确定收购的项目类型、规模和行业，明确收购的目的和意义，为后续的工作奠定基础。
二、寻找目标项目。
1. 市场调研，通过市场调研和分析，找到符合公司发展战略的目标项目，了解目标项目的市场地位、竞争优势、盈利能力等关键信息。
2. 接触洽谈，通过各种渠道，与目标项目的所有者或相关方进行接触，进行初步洽谈，了解项目的基本情况和对方的态度。
三、尽职调查。
1. 财务尽职调查，对目标项目的财务状况进行全面的调查和分析，包括资产负债表、利润表、现金流量表等财务数据的审核，以确定项目的真实价值和风险。
2. 法律尽职调查，对目标项目的法律地位、知识产权、合同约束等进行详细的调查，以排除潜在的法律风险。
3. 商业尽职调查，了解目标项目的经营模式、市场前景、行业发展趋势等商业信息，评估项目的盈利能力和成长空间。
四、谈判协议。
在完成尽职调查后，双方进行正式谈判，就收购的价格、条件、方式等进行协商，达成一致意见后签订正式的收购协议。
五、审批批准。
1. 内部审核，公司内部相关部门对收购项目进行审核，评估项目对公司整体战略的契合度和风险控制能力。
2. 监管部门审批，根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，等待审批通过。
六、交割过户。
1. 资金支付，按照协议约定的方式和时间，支付收购款项。
2. 资产过户，完成相关手续，将目标项目的资产、股权等过户给收购方。
七、整合运营。
收购完成后，对目标项目进行整合，实现资源优化和价值最大化，确保项目顺利融入公司整体运营体系，实现协同效应。
八、监控评估。
对收购项目的运营情况、财务状况进行定期监控和评估，及时发现问题并采取有效措施，确保收购项目的稳健发展和价值实现。
以上便是项目收购的整个流程，每一步都需要认真对待，确保收购的顺利进行和最终实现预期目标。
希望本文对您有所帮助，谢谢阅读！。
某房地产公司股权收购某地产项目操作方案一、拟收购对象基本情况我方拟以投资公司名义出资收购一家注册资本金为1千万的房地产开发公司。
该公司注册地为XX省XX市，公司股东为两个自然人。
该公司现有核心资产为9千万元拍卖的土地一宗，我方拟以亿元全资收购。
目前被收购公司已经缴纳土地款6500万，还欠国土局土地款2500万。
其中已经缴纳的6500万有5500万元是以其关联公司借款名义在公司账目上列支。
在本次收购过程中，XX公司可提供土地购置发票9千万元，其他发票1千万元。
项目开发为总建筑面积23万方的商住综合体，其中地下7万方，地上16万方。
16万方商业和住宅各占50%。
整个项目开发投资10亿元，其中建造成本亿元。
项目销售收入预计15亿元（全部资产销售完），预计项目销售结果为现金部分约12亿元，资产部分约3亿元（成本价）。
为合理规避本次交易过程中的土地增值税及其他税费，我方拟采取以下两种方式进行收购。
方式一：增值扩股方式。
为有效规避本次收购过程中5千万元的增值部分被征收土地增值税，我方拟采取增资扩股方式进行股权收购。
1、在2014年3月将XX公司注册资本金增资到5000万元。
其中XX公司原股东有公司注册资本金1000万元，XX公司原股东再增资1000万元。
我方以投资公司名义投资3000万。
形成XX原有股东持股20%，我方投资公司持股80%。
由于该项目最终投资额为2亿元，XX公司原股东在XX公司中投资2千万元，必须约定XX公司原股东持有的20%股份，只有10%的分红权。
2、我方投资公司以公司借款方式向XX公司提供后续开发资金，实现项目的开发。
3、在2014年3月，完成增资后。
XX公司获得现金4000万元，归还欠国土局的2500万元获得国土证。
（该阶段我方需提供现金5000万元，其中3000万元用于眉山公司注资，1000万元，支付给XX公司原股东现金提取，1000万元由XX公司原股东进行增值）。
4、2014年5月，我方投资公司向XX公司借款2000万元，办理工程四证，启动项目建设。
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房地产项目公司收购操作全流程解析作者: 闵敏关键词：房地产交易风险管理项目管理房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。
序言：进入2002年以来，伴随着我国房地产业的持续升温及土地出让方式的重大改变，房地产市场上，通过收购房地产项目公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，众多国外房地产投资者纷纷涌向项目公司收购市场。
那么，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。
一、土地使用权与房地产项目流转的意义（一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。
建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。
农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于农业目的。
国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。
[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。
土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。
农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织部成员（这一规定延续至今）。
在城市里，我国对私房进行了以国家经租为主要形式的社会主义改造，改造的结果是城市房屋中只保留下少部分私房。
私房允许出租和买卖，但由于国家对该等私房的买卖和租赁实行严格的管理和监督，事实上私房流通的情形很少出现。
从形式上来看，建国初期国营单位对国有土地的使用，农民对集体宅基地的使用，城市私房所有人对国有土地的使用，似乎符合传统民法上的用益物权的特征。
但在这种土地利用形式下与使用过程中，使用人不是作为一个独立的利益主体，而是作为所有者的一分子，来对“宪法上属于他，在民法上并不属于他”的物进行使用，因而并不构成真正意义上的用益物权，而是一种凝固了的土地使用形态。
[3]在这种土地所有权与使用权制度下，土地不作为商品而退出市场，导致土地这一最重要的自然资源不能在社会经济生活中得到充分有效的利用。
（二）土地使用权与房地产项目流转制度的建立与意义随着改革开放的发展，土地资源开始了资产化的进程。
设立中外合资合作企业与农村土地承包经营是土地资源资产化的发端。
在城市设立中外合资与合作企业时，土地可以成为中方合资者或合作者的出资容；在农村，农民通过交纳土地承包费获得了对农用土地的使用。
土地一旦成为资本的实务形态、成为投资的手段时，土地的有偿使用，以及土地在某种程度上的自由流转，就成为必要。
1988年的《宪法修正案》删去原《宪法》中“禁止土地出租”的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定。
随后，《中华人民国土地管理法》也作了相应的修正。
关于国有土地的有偿出让问题，修改后的土地管理法与《中华人民国城市房屋管理法》也有了明确的规定。
土地使用权是在我国土地不能私有、不能交易的情形下独创的一种物权权利，与大陆法中的地上权相似，但通说认为土地使用权的围比地上权更广，地上权主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的权利，而土地使用权不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的权利，也包含了对土地进行使用经营的权利。
[4]一定意义上而言，没有可交易的土地使用权，就没有可交易的房产，可以说，我国房地产市场的形成得益于有偿的可交易的土地使用权制度的建立。
土地使用权与房地产项目的流转，分为一级市场与二级市场。
土地使用权出让制度的建立，使土地一级市场得以形成，土地需求者从而能以支付土地出让金等税费的方式从国家获得其生产、经营必须的土地使用权，这一阶段，土地使用权是从国家流转到使用者手中。
而在土地二级市场，土地使用权及其对应的房地产项目也有其流转的必要，发展商因为各种原因不能或不愿继续开发房地产项目，便会将项目转让给有意向、亦有实力继续开发的其他方。
这种二级市场上的房地产项目流转有利于盘活不良资产，实现资源的重新配置，使房地产业朝良性发展。
当然，房地产项目的恶性炒卖并不会实现资源的重新配置，而只会带来房价虚高、腐败滋长、国有资产流失的恶果，90年代初的房地产热及2000年前后的土地倒卖潮足可引起我们警觉。
因而，在允许房地产项目流转的同时，亦应严格设置项目流转的条件，控制房地产项目的恶性炒卖现象。
近年来，我国立法机构与土地管理部门认识到了控制房地产项目恶性炒卖的重要性，并在相关法律及政策中进行了反映。
二、取得房地产项目的方式在土地一级、二级市场上，取得土地使用权及房地产项目的方式有多种，下面介绍几种主要取得方式的操作程序与法律依据，并简单比较其优缺点。
（一）招标拍卖挂牌土地使用权出让，是土地一级市场上国家有偿、有限期地将土地使用权交给使用者使用的行为，这是土地使用权益与土地所有权益的初始分离，其土地权属的围、期限用途等均为初始设定。
[6]目前土地使用权出让的主要形式是招标拍卖挂牌。
根据《中华人民国城市房地产管理法》，土地使用权出让原则上采取招标拍卖挂牌。
该法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式” 。
但很长一段时间以来，协议出让的地块仍占了土地使用权出让的绝大部分。
对于发展商而言，协议出让方式一般代表着低价格、无竞争；而出让方（包括土地管理部门与原土地使用权人）往往宣称其灵活、简便、容易控制地价。
实际上，协议出让方式很长时间里能大行其道的真实原因在于其随意性、缺乏监督以及更易实现地方、部门或个人的利益。
[7]从实践中看，协议出让造成国有资产大量流失，权钱交易盛行于土地交易市场，以及公平、诚信意识的严重缺位。
自2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令）开始，国家接连颁布一系列规章和政策，正式建立了我国真正意义上的土地公开交易制度。
我国有专门的招标法与拍卖法规招标和拍卖行为，而挂牌则是土地使用权出让的一种新方式。
其操作程序是：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者，如挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，则进行现场竞价。
挂牌方式相对招标、拍卖简便易行，不受竞买人人数的限制，适合地块较小、起价较低、竞买人较少的项目。
招标拍卖挂牌是下的房地产流转方式，其优点显而易见。
但实践之中，我们也注意到，招标拍卖挂牌过程中，也仍存在不少问题与操作情形。
如土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备；招标拍卖挂牌特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人参与；竞买人组织围标；竞买人私下交易等。
当然，这些情形的出现，既有现行招标拍卖挂牌规则与程序方面的问题，也与我国整体的法制环境有关。
一方面，我们需要进一步统一出让程序和标准，明确操作规；另一方面，司法机关及土地管理部门要采取严厉措施，打击公开交易过程中的行为，从而维护土地公开交易的健康发展。
当然，招标拍卖挂牌仅仅是土地一级市场上的交易方式，一级市场可供给的土地毕竟确定有限，而在土地二级市场上，有不少项目拥有者欲转让其房地产项目，同时，也有不少投资者在寻找合适的房地产项目。
（二）项目转让所谓项目转让，是指一个主体以合法途径取得土地使用权及其对应的房地产项目后，在二级市场上将该土地使用权及对应项目转移到另一个主体名下，该项目所获得的立项、用地、规划、施工、销售等批准手续均作相应变更。
相对于土地使用权出让，土地使用权及项目转让的特点是权利的派生性，其转移的是已经从土地所有权中分离的土地使用权，其权利义务的规定仍以土地出让合同的规定为准，转让人未履行的出让合同中的权利义务须由受让人继续履行。
我国法律对于项目转让有较严格的限制性规定。
《中华人民国城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”应该说，以出让方式取得土地使用权的项目的转让条件是明确而具体的。
在《中华人民国城市房地产管理法》立法之初，有一种观点认为，土地使用权的商品化，根本目的在于吸引投资，筹集建设资金，故土地使用者一经取得土地使用权就可以转让，不需设定限制条件。
但，十多年来我国房地产开发中反映出来的许多问题表明，对土地使用权转让设定条件非常必要，这些条件对于稳定房地产市场、防止房地产泡沫与国有资产流失有着非常重要的作用，90年代初之所以出现房地产泡沫，就是因为在实践中没有严格遵照这些条件进行项目转让。
当然，如果我国土地一级出让市场确能完全实现公开、公平、公众的市场化操作，则一、二级土地市场就不会产生巨大的价格落差，土地的恶性炒卖行为就失去了存在的意义。
[10]届时，当可以根据土地市场的情况考虑取消这些限制性条件。
以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿或仅支付少量费用后取得的。
考虑到我国划拨土地使用权取得过程的历史和复杂性，以及大量土地用途实质上的非公益性，特别是考虑到我国目前以划拨方式取得的土地使用权已经有大量进入市场的现实，我国法律亦未绝对禁止划拨土地使用权的转让。
根据《中华人民国城市房地产管理法》第39条，在两种情形下，划拨土地使用权可以转让：一、经政府部门批准，办理土地使用权出让手续；二、经批准可以不办理土地使用权出让手续的，将转让房地产所获土地收益上缴。
这种纯粹的项目转让在法律关系上相对简单，类似于普通的商品交易，我国房地产业发展的前期，这种交易方式较为常见。
但采取项目转让的方式，其前提是必须完成一定量的前期开发工作，另外其涉及的税费也较高，一般而言，转让方和受让方应交纳营业税、土地增值税、契税等。
随着土地管理部门对项目转让条件的审核越来越严格，以及税收征管力度的不断加大，实践之中，项目转让这种房地产项目流转方式已不多见。
（三）房地产项目公司收购在国有经营性土地出让一律采取公开交易的背景下，除招标拍卖挂牌方式外，以收购房地产项目公司方式获得该公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。
