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房地产并购流程解析引言：房地产并购是指通过各种方式与手段，将两个或多个房地产企业、项目或资产合并为一个整体的过程。
房地产并购不仅可加快资本运作的速度，还可以整合资源、把握市场机遇、优化经营结构等，是房地产行业中常见的一种商业行为。
本文将对房地产并购流程进行深入解析，以帮助读者了解并掌握相关知识。
一、准备工作1. 确定战略目标：在进行房地产并购之前，需要明确自己的战略目标，比如是扩大市场份额、获取竞争优势或实现风险分散等。
2. 寻找并选择合适的目标公司：根据战略目标，通过市场调研和尽职调查等方式，寻找符合要求的目标公司。
3. 进行财务评估和估值：对目标公司进行财务评估，包括资产负债表、利润表、现金流量表等的分析，同时进行估值确定收购价格。
二、尽职调查1. 法律尽职调查：了解目标公司的法律结构、合同情况、诉讼风险等，确保并购过程合法合规。
2. 财务尽职调查：全面审查目标公司的财务状况，包括资产负债情况、财务风险、盈利能力等，确保投资回报可行。
3. 市场尽职调查：研究目标公司所在市场的竞争环境、供需情况、市场前景等，评估并购后的市场潜力。
三、谈判和签署协议1. 谈判：基于尽职调查结果，进行谈判，商定收购条件、股权比例、交易结构等。
2. 签署意向书：当双方初步达成一致时，签署意向书，明确合作意愿和具体细节。
3. 签署正式协议：在经过进一步的谈判和修改后，签署正式协议，明确各方权益和义务。
四、审批和合规事项1. 内部审批：将并购协议提交公司内部审批，包括董事会、股东大会等，确保并购行为符合公司政策和法律法规。
2. 监管审批：依据相关法律法规，向监管机构提交并购申请，如国家发改委、住房城乡建设部等，获得批准后方可继续进行下一步操作。
3. 公司合规：进行相关合规审查，确保并购活动符合反垄断、公司收购、证券法律法规等方面的规定。
五、交割和整合1. 股权补充和支付：根据协议约定，完成股权变更、资金支付等手续。
2. 资产交割：完成目标公司资产的过户、任命管理团队等程序。
房地产收购操作指引房地产收购操作指引房地产收购是指一家房地产公司通过购买其他公司的股份或资产来扩大自己的业务规模和市场份额。
房地产收购是一个复杂的过程，需要涉及到的方面很多。
在本文中，我们将介绍一份房地产收购操作指引，帮助那些想要进行收购的房地产公司了解收购的过程和步骤。
第一步：确定战略目标和资金预算在进行任何收购之前，首先要考虑战略目标和预算。
房地产公司需要确定收购的目标是什么，是为了扩大业务规模，还是为了进入新市场。
同时，要确定需要投入的预算，并评估收购后的财务效益。
第二步：寻找目标公司一旦确定了战略目标和资金预算，就需要开始寻找目标公司。
寻找目标公司的方法有很多，可以通过收购顾问、调查公司或与行业内的同行联系来获取信息。
第三步：进行尽职调查在确定目标公司之后，需要进行尽职调查。
尽职调查是一个重要的步骤，可以评估目标公司的财务状况、管理水平、法律问题等。
尽职调查还可以确定收购价格和交易条款。
第四步：制定收购方案一旦完成尽职调查，就需要制定收购方案。
收购方案应包括价格、合同条款、时程等。
在制定方案时，应考虑到目标公司的管理层和员工，确保收购后他们能够适应新的管理结构和文化。
第五步：实施收购一旦制定好收购方案，就可以开始实施收购了。
实施收购的步骤包括与目标公司的谈判、达成一致、签署协议和支付款项。
在实施收购的过程中，需要密切关注市场变化和合同条款。
第六步：整合目标公司收购完成后，需要整合目标公司。
这个过程需要考虑到人力资源、财务、市场等方面。
整合目标公司是一个漫长的过程，需要不断地进行改进和调整，确保目标公司能够顺利地融入到收购公司。
结论房地产收购是一个复杂的过程，需要各方面的配合。
通过本文所介绍的操作指引，房地产公司可以更好地了解收购的过程和步骤，从而更加高效地实施收购。
地产收并购项目全流程操作指引#1立项前核查事项1、项目公司基本情况1、项目公司主体资格（进行工商查档，核实股东、注册资本金、变更登记等）；2、项目公司股东背景调查（如是否有国资背景等）；3、项目公司债务情况（银行贷款、工程款等）；4、项目公司名下除本项目外是否有其他资产；5、项目公司未结的重大诉讼/仲裁情况；6、项目公司是否有对外担保、是否有股权质押7、介绍人背景调查……2、项目基本情况1、土地使用权出让合同及补充协议；2、项目报建手续进展情况（根据情况核实相关证照，如土地房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）；3、用地是否存在闲置问题、有无查封、抵押；4、规划、国土、政府对本项目的重要批复意见及相关会议纪要；5、是否付清地价款（查证付清地价款证明书及地价款发票），是否需补交地价及需补金额；6、土地原始成本及项目所有已有可计税成本；7、项目已建工程进展及已建工程成本核算（如有）；8、是否涉及土地性质变更、用地指标取得、调整容积率、调整控规等9、项目特殊情况说明……3、交易模式1、交易模式（股权收购、直接转让土地、合作开发）；2、交易方式的可行性（定向挂牌、返还地价等）；3、付款节点要求和相应保障措施（把握关键节点：定金支付、尽调、股权取得、场地移交、土地证等关键证照取得等）#2资产收购1、资产收购条件1、项目投资总额达到国家法律规定或当地政府的要求；2、已取得国有土地使用权证；目标项目从属于整体项目的，应当具备单独办证的条件。
2、资产收购流程1、前期准备：了解目标项目的法律状况、出售动机、收购中存在的法律障碍和财务障碍等；成立收购专项工作小组；2、签署框架协议；3、尽职调查；4、签署土地使用权出让合同补充协议或转让合同；5、双方办理土地使用权转让登记，并对其他手续进行变更或重新办理。
3、资产收购合同体系1、合作意向书：对双方的合作意向进行书面确认，对排他条款和排他期限进行约定；2、合作框架协议：对整个项目转让过程进行流程设计，包括项目转让过程中的合同签订安排，退出机制等。
公司收购项目的流程和注意事项今天咱们来聊一聊公司收购项目这个事儿。
就像你在学校里和小伙伴交换心爱的小玩具一样，只不过公司收购要复杂得多啦。
先说说公司收购的流程吧。
想象一下有一家小蛋糕店，它做的蛋糕超级美味。
有一家大的食品公司想要收购这家小蛋糕店。
大公司首先得找到小蛋糕店的老板，表示自己想要收购的想法。
这就好像你在操场上看到小伙伴的漂亮弹珠，你得先过去跟他说你想换或者想买他的弹珠一样。
然后呢，大公司要去了解小蛋糕店的各种情况。
比如小蛋糕店一天能卖多少蛋糕呀，有多少种口味的蛋糕，店里的员工都怎么样。
这就像你想换小伙伴的弹珠，你得看看这个弹珠有没有裂缝，是不是很光滑。
大公司要看看小蛋糕店的财务情况，就是看小蛋糕店赚了多少钱，欠了多少钱。
要是这些情况都还不错，大公司和小蛋糕店的老板就开始商量价格了。
这个价格就像你和小伙伴商量弹珠值几个小贴纸一样。
大公司可能会说：“我给你这么多钱，你把蛋糕店卖给我吧。
”小蛋糕店老板可能会想：“这个价格合不合适呢？”如果双方都觉得价格可以，就会签一个合同。
这个合同就像是你们交换弹珠时的一个小约定，写着谁把什么东西给了谁，有什么条件之类的。
那在这个过程中有什么注意事项呢？大公司在了解小蛋糕店的时候一定要特别仔细。
就像你检查弹珠一样，如果不小心漏掉了小蛋糕店的一些大问题，那就糟糕了。
比如说小蛋糕店虽然蛋糕卖得好，但是它租店面的合同马上就要到期了，而且房东不想再租给它了。
如果大公司没发现这个问题就收购了，那小蛋糕店可能就没有地方做蛋糕了，就像你的弹珠其实是有个大洞，你没发现，交换之后才发现，那就不开心了。
还有啊，在商量价格的时候，双方都要公平。
小蛋糕店老板不能漫天要价，大公司也不能故意压价。
这就像你和小伙伴交换东西，要大家都觉得合适才行。
要是小蛋糕店老板要的钱太多，大公司可能就不收购了。
要是大公司给的钱太少，小蛋糕店老板也不会愿意卖的。
而且签合同的时候一定要看清楚每一个字。
我给你们讲个小故事吧。
房地产项目收购的操作流程、步骤下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产项目公司收购操作全流程解析房地产行业是国民经济的重要支柱之一，而房地产项目公司收购是房地产行业中一个重要的经营活动。
随着房地产市场的不断升温和市场竞争的加剧，房地产企业通过收购项目公司来强化自身的实力，提高市场竞争力已成为越来越普遍的做法。
本文将对房地产项目公司收购操作全流程进行详细解析。
一、前期调研收购前，投资者需要对收购对象进行全面的调研，了解项目公司的业绩、资产负债状况、合规情况等基本情况。
同时还需要对项目公司所处的市场环境、竞争力、未来发展方向进行深入调查，以此评估项目的投资潜力和收购的风险度。
通过前期调研，可以减少后期收购中出现的风险和亏损的概率。
二、谈判和文书准备谈判是收购的关键步骤之一。
根据前期调研的结果，投资者可以开始与项目公司及其管理层谈判，并确定收购的价格和支付方式。
在此过程中，双方需要签署相关合同和文件，包括协议书、意向书、收购协议、股权转让协议等等。
这些文件需要在法律上得到审核和认可，以确保交易的安全和合法性。
三、尽职调查在完成谈判合同的签订后，投资者需要进行尽职调查。
在此过程中，投资者需要仔细审查项目公司的所有财务记录、股东资料、劳动力情况、物业状况、法律诉讼情况等等所有可能影响收购的因素，以作出正确的投资决策。
四、批准和完善交易条款在完成尽职调查后，投资者需要对交易条款进行最终审批和完善。
此时，需要按照实际情况来调整价格、支付方式、转让方式、加密保证、收购的日期等一系列交易条款，以确保双方合作的顺利进行。
五、完成股权转让在前面的步骤中，所有的确认和协议都制定完成，接下来就可以正式完成股权转让了。
投资者可以根据常规的交易方式对股权进行转让，并在此过程中执行特定的股权交割、公司清算等程序。
一旦交易完成，投资者就可以成为项目公司的法定股东，并有权对项目公司进行管理和决策。
总之，房地产项目公司收购是一个复杂而庞大的过程，在整个流程中投资者需要充分了解市场环境，决策方式和后环境，同时也需要全方位审查整个收购和交易流程，以确保可以在安全和合法的基础上完成收购。
房地产项目公司收购操作全流程解析在房地产行业中，收购是一个很常见的操作。
而在收购过程中，房地产项目公司收购是非常常见的一种类型。
本文将对房地产项目公司收购操作的全流程进行解析，以供参考。
一、确定收购目标首先，房地产项目公司收购操作需要明确收购目标。
即需要明确想要收购哪个公司的项目。
这个收购目标需要符合公司战略，同时也需要做好分析风险和盈利的预判。
二、尽职调查确定收购目标之后，就需要进行尽职调查。
这个尽职调查需要全面、详细地审查收购目标公司的财务状况、业务模式、管理制度、法律风险等各个方面。
通过这个尽职调查，才能更好地了解被收购公司的实际情况，为后续决策提供依据。
三、谈判洽谈在尽职调查的基础上，就可以进行谈判洽谈了。
这个过程需要充分考虑收购目标公司的价值和价位。
同时，也需要考虑交易方式和收购形式。
谈判的过程中，双方需要共同商讨，最终达成交易协议。
四、签署文件在谈判洽谈过程中，如果达成协议，就需要开始准备签署文件。
签署文件中需要涉及到的内容比较多，包括交易价格、交付时间、收购条款等等。
这些内容需要根据实际情况进行讨论和设计，以充分保障双方的权益。
五、审批程序签署文件之后，就需要开始进行审批程序。
这个过程需要按照相关法律法规进行操作，包括工商、税务、财政、海关、外汇等多个方面。
这个过程虽然繁琐，但是非常重要，可以保证收购交易得到落实。
六、完成交割最后，就是完成交割了。
这个过程需要将所有交易文件都准备好，并按照协议进行指定的交割程序。
同时，还需要进行交易款的划转和收购目标公司股权的转移。
只有完成这些步骤，才算是完成了收购操作。
综上所述，房地产项目公司收购操作需要经历多个步骤。
只有充分准备和谨慎操作，才能够确保收购操作顺利完成。
房地产项目收并购全过程实操要点分析房地产项目收并购全过程实操要点分析一、前期准备阶段在进行房地产项目收并购之前，需要进行充分的前期准备工作。
这些准备工作包括但不限于以下几个要点：1. 项目调研和选择：对潜在的收并购目标进行调研，并根据调研结果选择最适合的项目。
2. 资金准备：确定收并购所需要的资金额度，并寻觅合适的融资途径。
3. 法律尽调：对收并购目标公司的法律风险进行尽职调查，并确保交易的合法性和合规性。
4. 资产评估：对目标公司的资产进行评估，确定合理的收购价格。
二、交易构架和谈判阶段在确定收并购目标后，需要进行交易构架和谈判阶段的工作。
具体包括以下几个要点：1. 确定交易结构：根据收并购目标的性质和法律要求，确定最适合的交易结构，如股权收购、资产收购等。
2. 谈判策略：制定有效的谈判策略，并与对方进行充分的沟通和商议，达成一致意见。
3. 协议签订：在谈判达成一致后，起草并签署正式的收购协议，明确双方的权益和义务。
三、审批和合规阶段在收购协议签署后，需要进行审批和合规阶段的工作。
下面是具体的要点：1. 股东大会审批：将收购协议提交给目标公司的股东大会进行审批，并获得股东的允许。
2. 监管部门审批：根据相关法律法规，向监管部门提交收购申请，并获得相关审批文件。
3. 反垄断审查：根据反垄断法规定，对收购交易进行反垄断审查，并获得相关批准文件。
四、交割和整合阶段在完成审批和合规阶段后，进入交割和整合阶段。
具体要点如下：1. 资金支付：按照约定的时间和方式，支付收购款项，并完成股权或者资产过户手续。
2. 人员安置：根据整合计划，安排目标公司员工的转岗或者解聘，并确保员工权益得到妥善处理。
3. 业务整合：对收购后的公司进行业务整合，以实现经济效益最大化的目标。
4. 合规管理：加强对公司日常经营的合规管理，遵守相关法律法规和行业规范。
五、后期监管和风险控制阶段在交割和整合阶段完成后，需要进行后期监管和风险控制工作。
收购操作流程及注意点 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】房地产项目公司收购的操作流程解析一般而言，规范的房地产项目公司收购包括四个步骤。
(一)签订意向书或框架协议(二)尽职调查在项目公司收购过程中，对于股权转让方而言，通常情况下其倾向于仅向受让方展示公司及项目良好的经营状况与市场前景。
但是，受让一个项目公司的股权，即意味着接受该公司的全部资产(剥离资产除外)、债权债务、潜在风险等。
受让方在签订意向书或框架协议后，应进行详尽的法律与财务尽职调查。
1.尽职调查的方法进行法律尽职调查，目的在于最大限度地了解目标公司的经营状况与法律风险，具体方式多种多样。
一般而言，包括以下几种：(1)收集、审查目标公司提供的书面文件。
(2)向目标公司管理层、普通员工调查了解有关信息。
(3)查看目标公司与房地产项目的现场状况。
2.进行尽职调查时应审查的文件清单尽职调查涉及公司状况及公司拥有的房地产项目状况两方面的内容，一般情况下宜要求转让方提供以下几大类材料(以下所列资料仅为摘要)：(1)目标公司基本情况*目标公司的简介，包括历史沿革以及现状。
*目标公司及其附属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件。
(2)治理结构与人事管理情况*目标公司组织架构图。
*目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则，以及历届股东会、董事会决议、记录等文件。
*目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介。
(3)资产(权益)、负债情况*目标公司资产清单及权属证明。
*目标公司重要的债权债务清单。
*目标公司以自身资产对外提供担保的情况。
*与上述权益、负债情况相关的合同等法律文件。
(4)纳税情况*目标公司目前适用的税项及税率，以及所享受的税费优惠政策。
*目标公司近三年是否依法纳税，有无偷、逃、欠、漏税的情形，是否因此受到税务部门的行政处罚，如有则提供相关处罚决定。
项目收购流程项目收购是指一家公司或个人购买另一家公司或个人的资产或股权的过程。
这种交易通常涉及大量的资金和法律程序，因此需要一个严谨的流程来进行。
下面将详细介绍项目收购的流程。
1. 确定收购目标。
首先，购买方需要确定他们想要收购的目标。
这可能是一家公司的全部资产或股权，也可能是某项特定的业务部门或产品线。
购买方需要对目标公司进行充分的调查和评估，以确定其是否符合其收购的战略目标。
2. 进行尽职调查。
一旦确定了收购目标，购买方就需要进行尽职调查。
这包括对目标公司的财务状况、经营状况、法律风险等方面进行全面的调查。
购买方可能需要借助专业的会计师、律师和顾问来进行这项工作。
3. 确定收购价格和条件。
在完成尽职调查之后，购买方需要确定收购的价格和条件。
这可能涉及到谈判，双方需要就收购价格、支付方式、股权转让等方面进行协商。
在确定了最终的收购价格和条件之后，购买方需要准备相关的文件和合同。
4. 签订收购协议。
一旦双方就收购价格和条件达成一致，就需要签订正式的收购协议。
这份协议将详细规定收购的条件、付款方式、股权转让等内容。
在签订协议之前，购买方可能需要征得公司董事会或股东的批准。
5. 完成交易。
在签订收购协议之后，就需要完成交易。
这可能涉及到支付购买价格、办理股权过户手续等程序。
在完成交易之后，目标公司的资产或股权就会转移到购买方名下。
6. 合并整合。
一旦完成收购，购买方就需要进行合并整合。
这包括整合目标公司的业务、人员、资产等方面，以实现收购的战略目标。
这可能需要一段时间，购买方需要制定详细的整合计划，并确保顺利执行。
以上就是项目收购的流程。
这是一个复杂的过程，涉及到多个方面的工作，包括财务、法律、战略等。
购买方需要充分准备，并借助专业的团队来完成这项工作。
同时，目标公司也需要配合购买方的工作，以确保整个收购过程顺利进行。
希望以上内容能够帮助您了解项目收购的流程。
房地产项目公司收购操作全流程解析作者: 闵敏关键词：房地产交易风险管理项目管理房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。
序言：进入2002年以来，伴随着我国房地产业的持续升温及土地出让方式的重大改变，房地产市场上，通过收购房地产项目公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，众多国内外房地产投资者纷纷涌向项目公司收购市场。
那么，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。
一、土地使用权与房地产项目流转的意义（一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。
建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。
农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于农业目的。
国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前苏联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。
[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。
土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。
农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织内部成员（这一规定延续至今）。
在城市里，我国对私房进行了以国家经租为主要形式的社会主义改造，改造的结果是城市房屋中只保留下少部分私房。
私房允许出租和买卖，但由于国家对该等私房的买卖和租赁实行严格的管理和监督，事实上私房流通的情形很少出现。
从形式上来看，建国初期国营单位对国有土地的使用，农民对集体宅基地的使用，城市私房所有人对国有土地的使用，似乎符合传统民法上的用益物权的特征。
但在这种土地利用形式下与使用过程中，使用人不是作为一个独立的利益主体，而是作为所有者的一分子，来对“宪法上属于他，在民法上并不属于他”的物进行使用，因而并不构成真正意义上的用益物权，而是一种凝固了的土地使用形态。
[3]在这种土地所有权与使用权制度下，土地不作为商品而退出市场，导致土地这一最重要的自然资源不能在社会经济生活中得到充分有效的利用。
（二）土地使用权与房地产项目流转制度的建立与意义随着改革开放的发展，土地资源开始了资产化的进程。
设立中外合资合作企业与农村土地承包经营是土地资源资产化的发端。
在城市设立中外合资与合作企业时，土地可以成为中方合资者或合作者的出资内容；在农村，农民通过交纳土地承包费获得了对农用土地的使用。
土地一旦成为资本的实务形态、成为投资的手段时，土地的有偿使用，以及土地在某种程度上的自由流转，就成为必要。
1988年的《宪法修正案》删去原《宪法》中“禁止土地出租”的规定，增加了土地使用权可以依法转让的规定。
随后，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修正。
关于国有土地的有偿出让问题，修改后的土地管理法与《中华人民共和国城市房屋管理法》也有了明确的规定。
土地使用权是在我国土地不能私有、不能交易的情形下独创的一种物权权利，与大陆法中的地上权相似，但通说认为土地使用权的范围比地上权更广，地上权主要是指在他人土地上建造、保有建筑物的权利，而土地使用权不但包含了在他人土地上建造、保有建筑物的权利，也包含了对土地进行使用经营的权利。
[4]一定意义上而言，没有可交易的土地使用权，就没有可交易的房产，可以说，我国房地产市场的形成得益于有偿的可交易的土地使用权制度的建立。
土地使用权与房地产项目的流转，分为一级市场与二级市场。
土地使用权出让制度的建立，使土地一级市场得以形成，土地需求者从而能以支付土地出让金等税费的方式从国家获得其生产、经营必须的土地使用权，这一阶段，土地使用权是从国家流转到使用者手中。
而在土地二级市场，土地使用权及其对应的房地产项目也有其流转的必要，发展商因为各种原因不能或不愿继续开发房地产项目，便会将项目转让给有意向、亦有实力继续开发的其他方。
这种二级市场上的房地产项目流转有利于盘活不良资产，实现资源的重新配置，使房地产业朝良性发展。
当然，房地产项目的恶性炒卖并不会实现资源的重新配置，而只会带来房价虚高、腐败滋长、国有资产流失的恶果，90年代初的海南房地产热及2000年前后的土地倒卖潮足可引起我们警觉。
因而，在允许房地产项目流转的同时，亦应严格设置项目流转的条件，控制房地产项目的恶性炒卖现象。
近年来，我国立法机构与土地管理部门认识到了控制房地产项目恶性炒卖的重要性，并在相关法律及政策中进行了反映。
二、取得房地产项目的方式在土地一级、二级市场上，取得土地使用权及房地产项目的方式有多种，下面介绍几种主要取得方式的操作程序与法律依据，并简单比较其优缺点。
（一）招标拍卖挂牌土地使用权出让，是土地一级市场上国家有偿、有限期地将土地使用权交给使用者使用的行为，这是土地使用权益与土地所有权益的初始分离，其土地权属的范围、期限用途等均为初始设定。
[6]目前土地使用权出让的主要形式是招标拍卖挂牌。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用权出让原则上采取招标拍卖挂牌。
该法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式” 。
但很长一段时间以来，协议出让的地块仍占了土地使用权出让的绝大部分。
对于发展商而言，协议出让方式一般代表着低价格、无竞争；而出让方（包括土地管理部门与原土地使用权人）往往宣称其灵活、简便、容易控制地价。
实际上，协议出让方式很长时间里能大行其道的真实原因在于其随意性、缺乏监督以及更易实现地方、部门或个人的利益。
[7]从实践中看，协议出让造成国有资产大量流失，权钱交易盛行于土地交易市场，以及公平、诚信意识的严重缺位。
自2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令）开始，国家接连颁布一系列规章和政策，正式建立了我国真正意义上的土地公开交易制度。
我国有专门的招标法与拍卖法规范招标和拍卖行为，而挂牌则是土地使用权出让的一种新方式。
其操作程序是：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者，如挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，则进行现场竞价。
挂牌方式相对招标、拍卖简便易行，不受竞买人人数的限制，适合地块较小、起价较低、竞买人较少的项目。
招标拍卖挂牌是阳光下的房地产流转方式，其优点显而易见。
但实践之中，我们也注意到，招标拍卖挂牌过程中，也仍存在不少问题与违法操作情形。
如土地出让信息披露不充分，开发投资者对市场土地供应缺乏预期准备；招标拍卖挂牌特别是挂牌出让中设定条件限制竞买人参与；竞买人组织围标；竞买人私下交易等。
当然，这些情形的出现，既有现行招标拍卖挂牌规则与程序方面的问题，也与我国整体的法制环境有关。
一方面，我们需要进一步统一出让程序和标准，明确操作规范；另一方面，司法机关及土地管理部门要采取严厉措施，打击公开交易过程中的违法行为，从而维护土地公开交易的健康发展。
当然，招标拍卖挂牌仅仅是土地一级市场上的交易方式，一级市场可供给的土地毕竟确定有限，而在土地二级市场上，有不少项目拥有者欲转让其房地产项目，同时，也有不少投资者在寻找合适的房地产项目。
（二）项目转让所谓项目转让，是指一个主体以合法途径取得土地使用权及其对应的房地产项目后，在二级市场上将该土地使用权及对应项目转移到另一个主体名下，该项目所获得的立项、用地、规划、施工、销售等批准手续均作相应变更。
相对于土地使用权出让，土地使用权及项目转让的特点是权利的派生性，其转移的是已经从土地所有权中分离的土地使用权，其权利义务的规定仍以土地出让合同的规定为准，转让人未履行的出让合同中的权利义务须由受让人继续履行。
我国法律对于项目转让有较严格的限制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”应该说，以出让方式取得土地使用权的项目的转让条件是明确而具体的。
在《中华人民共和国城市房地产管理法》立法之初，有一种观点认为，土地使用权的商品化，根本目的在于吸引投资，筹集建设资金，故土地使用者一经取得土地使用权就可以转让，不需设定限制条件。
但，十多年来我国房地产开发中反映出来的许多问题表明，对土地使用权转让设定条件非常必要，这些条件对于稳定房地产市场、防止房地产泡沫与国有资产流失有着非常重要的作用，90年代初之所以出现海南房地产泡沫，就是因为在实践中没有严格遵照这些条件进行项目转让。
当然，如果我国土地一级出让市场确能完全实现公开、公平、公众的市场化操作，则一、二级土地市场就不会产生巨大的价格落差，土地的恶性炒卖行为就失去了存在的意义。
[10]届时，当可以根据土地市场的情况考虑取消这些限制性条件。
以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿或仅支付少量费用后取得的。
考虑到我国划拨土地使用权取得过程的历史和复杂性，以及大量土地用途实质上的非公益性，特别是考虑到我国目前以划拨方式取得的土地使用权已经有大量进入市场的现实，我国法律亦未绝对禁止划拨土地使用权的转让。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条，在两种情形下，划拨土地使用权可以转让：一、经政府部门批准，办理土地使用权出让手续；二、经批准可以不办理土地使用权出让手续的，将转让房地产所获土地收益上缴。
这种纯粹的项目转让在法律关系上相对简单，类似于普通的商品交易，我国房地产业发展的前期，这种交易方式较为常见。
但采取项目转让的方式，其前提是必须完成一定量的前期开发工作，另外其涉及的税费也较高，一般而言，转让方和受让方应交纳营业税、土地增值税、契税等。
随着土地管理部门对项目转让条件的审核越来越严格，以及税收征管力度的不断加大，实践之中，项目转让这种房地产项目流转方式已不多见。
（三）房地产项目公司收购在国有经营性土地出让一律采取公开交易的背景下，除招标拍卖挂牌方式外，以收购房地产项目公司方式获得该公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。
