投资商铺五大经典案例分析

商铺成本法评估案例商铺评估案例背景：根据房地产估价规范的要求：在资产评估中应使用成本法。

商铺评估一般采用收益法和成本法进行评估，其中收益法是指对已出租的固定资产或无形资产进行评估。

因商铺的产权属多方产权共有，且评估价值中有部分收益归谁所有，故需根据《房地产估价规范》或《评估技术规范》对商铺价值进行评估。

本次评估对象是位于上海市浦东新区祝桥镇祝桥路与祝桥中路交会处的祝桥路（黄浦江）商铺的出租用途（房地产销售）收入进行评估。

出租用途收益法的应用条件如下：商铺使用期内没有到期及收益期终结转的可能性或收益率存在不确定性，因此无法采用收益法确定其价值。

本案例中商业物业的评估使用期为5年（从房屋交付使用到最终实现之日止）。

该商铺租赁性质为自营（租赁用途为自营）并且租赁期满后不再续签租赁合同。

1、该评估对象为在商业物业中租赁期限较长的商业用房，因此需要评估评估商业用房时，应评估出租赁期限较长的租金收入作为该评估对象使用收益法评估后对其进行价值重置的成本费用。

根据商铺产权性质，将评估对象确定为商业物业，租金收入可作为该评估对象使用收益法确定其价值的依据。

该租金收入应以市场的平均价格为基础计算。

如果有较高的市场平均价格则应考虑各种附加费用。

此外，考虑到商铺的出租用途一般不属于自用，所以评估时并未考虑此类收入为自营收入或经营业务收入，而是将其作为营业毛利以收益法估价标准计算。

如上述结果没有出现问题，则本评估对象是属于自营出租用途，故根据《房地产估价规范》的要求：收益法需扣除其固定成本和折旧（成本）、合理费用以及税费等，计算结果如下：销售服务费万元×收益率+市场租金万元×营业税万元×折旧率=(销售服务费-营业税)*市场租金万元×营业税=0.093万元最终价值确认：如图1所示。

本案例中商铺实际租金为6000元/月*50%计租期-5年*12个月=6430元/月。

如图2所示。

2、本案例中商铺租赁期与房屋建造日期相同。

商铺销售及招商成功案例商铺销售和招商是商业运作中非常重要的一环。

通过不断地创新和改进，商铺可以吸引更多的客户和合作伙伴，从而提升销售业绩和盈利能力。

下面将介绍一个成功的商铺销售及招商案例。

该案例发生在一个位于城市中心的购物中心。

该购物中心原本存在着客流量和销售额下滑的问题，很多商家面临着困境。

为了解决这个问题，购物中心管理团队决定进行全面的调查和分析，并采取切实可行的措施来改善情况。

首先，他们对购物中心进行了重新定位，并确定了目标客户群体。

经过调查和研究，他们发现该地区的年轻人和家庭成为了最主要的消费群体。

购物中心管理团队意识到他们需要提供更具吸引力和适应性的商铺和产品，以吸引这些客户。

接下来，他们与商铺进行了沟通和合作，制定了一系列营销策略。

购物中心提供了一些优惠政策，如降低租金、提供市场推广支持等，以吸引新的商家入驻。

同时，他们还对现有商铺的经营策略进行了评估和改进，以提高销售额。

除了商铺的调整，购物中心还投入了大量的资源来提高顾客的购物体验。

他们重新设计了购物中心的布局，并增加了一些休闲娱乐设施，如儿童游乐场、休息区等。

此外，购物中心与周边的商户和社区展开了合作，举办了一系列活动和促销活动，以吸引更多的顾客。

这些措施不仅吸引了更多的消费者，也吸引了更多的商家入驻。

购物中心成为了一个热门的购物和娱乐目的地，吸引了大量的顾客。

销售额和租金收入显著增加，购物中心的盈利能力明显提高。

这个案例中的成功经验是商铺销售和招商中如何通过重新定位和创新来吸引顾客和商家。

通过调查和研究，购物中心明确了目标客户群体，并提供了符合他们需求的商铺和产品。

他们还通过改善购物体验和举办促销活动来吸引更多的顾客和商家。

这个案例向我们表明，商铺销售和招商不仅仅是出租和销售空间，更是通过不断地创新和改进，提供有吸引力和价值的商铺和产品，从而吸引顾客和商户的机会。

只有不断地适应和满足市场需求，才能在竞争激烈的商业环境中取得成功。

写字楼投资VS商铺投资实战案例——江先生从2000年开始投资商铺，用江先生自己的话说，自己就是个“铺串串”，然而就在这两年，江先生也犯了嘀咕，“前几年，几个一起炒铺的朋友开始偶尔的投资些写字楼，没想到这两年全都转去买写字楼了”。

江先生也算过帐，“就说建设路嘛，现在的铺子单价在3万元左右，月租金差不多是200元，但写字楼只要7000元左右，月租金差不多能达到50元的样子，单按租金算，写字楼比铺子高，如果再算升值，写字楼的涨幅肯定又会超过商铺”。

于是，今年初江先生也转向投资写字楼。

案例解读——CRC联盟投资专家表示，写字楼与商铺并不存在孰优孰劣的判断，更多的体现在产品本身的投资价值，而且地段、规划、市场因素最终都会影响到收益。

CRC联盟投资专家、新港地产执行董事张红兵表示，按照成都市场的数据，如果仅仅对比回报率来说，写字楼的投资前景似乎更为可观，“不过，相对而言，写字楼投资之后招租的范围要比商铺受限不少，能够承受高租价的企业，在成都这个休闲服务产业占主导的城市，相比而言社区街铺只要路段优越，租赁需求要比写字楼更为旺盛一些。

”CRC联盟投资专家、世家机构商旅事务中心总监张进则表示，就近两年成都商业地产发展的趋势看，写字楼的成长空间反而更大，“以建设路板块的一些商铺为例，在2008年来这一板块推出的街铺，单价基本上都在2万元/平方米以上，甚至达到4万/平米，至少是写字楼产品的三四倍以上，很显然，写字楼更具成长优势。

”投资分析——CRC联盟投资专家表示，对比商铺和写字楼投资，主要存在以下几个差异，这也是投资者应该理清楚的：商铺要买“小”，写字楼要买“大”商铺面积太大，受众反而变窄，而且对一般的商家来说，每月承受的租金是一定的，所以商铺面积越小，单位面积租金反而越高，投资回报率就越高。

而投资写字楼却要买大的，因为只有大公司才能承受高租金，而且租约也稳定，小户型的写字楼反而成了鸡肋。

小城市投商铺，大城市投写字楼中小城市大企业少，多以制造业为主，对写字楼的需求很少，而商铺需求很大，生存空间也大；大城市里各类企业云集，而且更加重视商务环境和办公，写字楼需求也旺盛，商铺的投资价值反而会被城市的快速发展“拉薄”。

开店策划：成功开店案例解析一、成功开店案例解析1.1选址策略成功案例：某知名咖啡品牌在选址时，综合考虑了人流量、交通便利性、租金等因素，最终选定了位于市中心黄金地段的购物中心。

该地段每天人流量巨大，且购物中心内已有多个知名品牌入驻，具有较高的商业氛围。

1.2产品策略成功案例：某特色餐厅在产品策略上，充分考虑了当地人的口味和消费习惯，推出地道的家乡菜。

并在食材选购、烹饪工艺等方面严格把关，确保产品质量。

此外，还定期推出新品和优惠活动，吸引顾客光顾。

1.3营销策略成功案例：某时尚服装品牌通过线上线下相结合的营销方式，扩大品牌知名度。

在线上，利用社交媒体、短视频平台等进行宣传；线下则开展联名活动、举办时尚秀等形式，吸引年轻消费者。

1.4服务策略成功案例：某家居饰品店注重提升服务质量，对员工进行专业培训，确保提供热情、周到的服务。

同时，设置顾客休息区、提供免费WiFi等，增加顾客购物体验。

二、开店筹备与管理2.1店铺装修在店铺装修上，要注重整体风格与品牌形象的统一。

如某高端护肤品店，采用简约时尚的设计风格，彰显品牌的高品质。

2.2人员招聘与培训招聘合适的员工，对员工进行专业培训，确保服务质量。

如某儿童游乐场，招聘具有幼教经验的员工，并定期进行亲子教育培训。

2.3库存管理建立健全库存管理制度，确保商品的进销存平衡。

如某零食店，采用先进的库存管理系统，实时掌握商品库存情况，避免断货现象。

2.4财务管理建立健全财务管理制度，确保资金的合理运用。

如某餐饮店，定期进行财务分析，合理调整菜品价格和促销策略。

三、总结与展望通过以上案例分析，我们可以发现，成功开店的关键在于选址、产品、营销和服务。

同时，店铺的筹备与管理也至关重要。

在未来，随着市场竞争的加剧，开店者需不断创新，提升自身竞争力，以在激烈的市场竞争中立于不败之地。

e租宝：事件始末：•2015年12月3日，公众号“金融视界”爆出，e租宝深圳分公司被经侦突查，40余人被警方带回调查。

e租宝回应称，真相是其代销公司协助调查。

•2015年12月8日晚间，新华社发文称e租宝涉嫌违法经营活动，正接受有关部门调查。

随后e租宝官微确认被调查，并声明暂停业务。

•接着，北京和上海两地的e租宝办公室被警方入驻调查，包括e租宝总部所在的北京呼家楼安联大厦。

据当时在附近的朋友反应，公安人员很快锁上大门并接管现场，对员工展开问话，直至当晚9点后警车仍未离开。

•同时，广州和佛山的分公司办公室也被公安局经侦支队贴上了封条。

•2015年12月9日晚间，多方消息证实e租宝母公司钰诚集团的总部牌子已经被摘。

•随后，e租宝实际控制人丁宁被抓，多省调查部门已确定e租宝及关联公司涉嫌非法集资，钰诚系账户全部冻结。

相关数据显示，截至至2015年12月3日，e租宝成交总额突破728亿，在此次事件中受影响损失惨重的有上万投资人。

汇总：e租宝成立于2014年2月，为安徽钰诚控股集团股份有限公司旗下主打品牌。

e租宝属于标准P2P投资模式，即点对点网络借款，是一种小额资金聚集借贷模式。

e租宝是以融资租赁债权交易为基础的互联网金融平台对于投资者的收益，e租宝承诺“1元起投，随时赎回，高收益低风险”“同样的产品，中行收益率6.5%，e租宝高达14.6%”，面对这样保本保息、灵活支取的收益条件受到了众多投资者的青睐，使其最终上当受骗、血本无归。

e租宝共推出过6款产品，预期年化收益率在9%至14.6%之间，远高于一般银行理财产品的收益率。

e租宝的推销人员在宣传时称，e租宝产品保本保息，哪怕投资的公司失败了，钱还是照样有。

用承诺回报隐忧投资者，本身就是最高法关于非法集资犯罪的明确司法解释。

而承诺保本保息，已经违反银监会风险提示的理财产品销售要求。

对于投资品的收益来源，e租宝对外宣称其经营模式是由集团下属的融资租赁公司与项目公司签订协议，然后在e租宝平台上以债权转让的形式发标融资；融到资金后，项目公司向租赁公司支付租金，租赁公司则向投资人支付收益和本金。

商铺价值评估报告案例商铺价值评估报告是根据市场需求和商业环境等因素来评估商铺的价值，以帮助买卖双方了解商铺的市价和投资价值。

下面是一个商铺价值评估报告的案例：报告名称：某商铺价值评估报告报告日期：2021年10月10日1. 引言该商铺位于某市中心繁华商业街区，周边邻近有多个高端商场、办公楼和酒店，交通便利，人流量大。

本报告旨在评估该商铺的市场价值，为投资者提供决策依据。

2. 地理位置与面积商铺位于市中心的主要商业街区，周边有5家国际品牌商场和10家知名酒店。

商铺总面积为1000平方米，共三层，每层面积约为333平方米。

3. 市场调研通过对周边商户的访谈和数据分析，市场需求主要集中在服装、餐饮和娱乐行业。

该商铺在周边商业区独立，并且附近无直接竞争对手。

4. 商业环境分析该商铺所在区域是当地最繁华的商业街区之一，吸引了来自全市各地的消费者。

周边商业区内有多家高端品牌商铺，吸引了中高收入人群。

5. 商铺内部设施与装修情况商铺内部设施较为齐全，包括水电设备、空调、照明等。

装修风格简约现代，墙面和地板采用高档材质。

6. 市场价值评估根据周边商业区的租金水平和商铺面积，我们将商铺的租金定为每月50万元人民币。

同时，结合该商铺所在区域的平均售价以及同类商铺的销售情况，我们将商铺的售价定为每平方米50万元人民币。

总结与结论：该商铺位于繁华商业街区，拥有优越的地理位置和商业环境。

周边商业区租金水平高，销售市场活跃。

综合考虑市场需求、商业环境和内部设施等因素，我们评估该商铺市场价值为5000万元人民币。

附注：该商铺的市价评估是根据目前的市场情况进行的，但市场是变化的，因此投资者在做决策时需要慎重考虑，并随时关注市场动向。

以上是对某商铺的价值评估报告案例的回答，总字数超过1200字。

该报告通过地理位置、面积、市场调研、商业环境分析、内部设施与装修情况等因素，对该商铺的市场价值进行了评估，并得出结论。

在投资决策时，投资者可以根据该报告的评估结果进行参考，并结合市场动向进行判断。

济南5万平商业项目成功案例济南是山东省的省会城市，也是重要的商业中心。

近年来，济南市政府致力于推动经济发展，吸引外资，培育新兴产业。

其中，一些成功的商业项目为济南的经济发展注入了新的活力。

以下是济南成功的商业项目案例：1. 华润万象城华润万象城是济南市一座标志性的商业综合体，总建筑面积达10万平方米。

该项目位于市中心的万达广场，毗邻地铁站，交通便利。

华润万象城集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，吸引了大量消费者和游客。

该项目的成功在于其优越的地理位置和丰富多样的商业业态。

2. 世茂国际广场世茂国际广场是一座位于济南市市中心的高端商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目引进了众多国际一线品牌，如LV、Gucci 等，满足了市民对奢侈品的需求。

世茂国际广场的成功在于其独特的品牌定位和精心策划的商业活动。

3. 金鹰国际金鹰国际是一座位于济南市历下区的大型商业综合体，总建筑面积约8万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，吸引了大量消费者。

金鹰国际的成功在于其多元化的商业业态和优质的服务。

4. 恒隆广场恒隆广场是一座位于济南市历下区的高端商业项目，总建筑面积约6万平方米。

该项目引进了众多奢侈品牌，如Chanel、Dior等，满足了市民对时尚品牌的需求。

恒隆广场的成功在于其独特的品牌定位和高品质的购物体验。

5. 万象城万象城是济南市一座大型商业综合体，总建筑面积约7万平方米。

该项目位于市中心，交通便利，集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体。

万象城的成功在于其多元化的商业业态和丰富多样的消费场景。

6. 鲁商国际鲁商国际是一座位于济南市历下区的商业综合体，总建筑面积约4万平方米。

该项目引进了众多时尚品牌和餐饮业态，吸引了大量消费者。

鲁商国际的成功在于其独特的品牌定位和丰富多样的消费场景。

7. 银座购物中心银座购物中心是济南市一座历史悠久的商业项目，总建筑面积约5万平方米。

该项目集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体，一直以来都是济南市民的购物热点。

商铺投资失败案例–北京首创-巨库还是巨痛？由首创资产管理公司投资的“巨库青年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。

建筑面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。

巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。

但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商，承受巨大风险的却是广大冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投资者们。

巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。

以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。

此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。

结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。

由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。

最终，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。

拓展阅读一：巨库之痛从去年5月份开始包装、策划、销售、招商到今年4月16日开业，号称打造北京首家新青年时尚卖场的巨库，在北京引起了包括房地产开发商、零售业界、商铺投资人以及以经营服装为主的小商户的广泛关注。

开发商关注的是已经走在危险边缘的室内产权式商铺销售，巨库能不能创造奇迹；零售业界关心的是巨库——这个升级版的市场经过华丽的包装，是否能真的实现打造新青年时尚卖场的市场定位；当然，最关心的是那些既想赚钱又怕被套的商铺投资人，举棋不定辗转反侧了多少个夜晚。