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房地产项目开发全过程完整流程1.市场调研和项目策划阶段：这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。
这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。
同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。
2.土地储备阶段：在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所有者取得土地使用权。
这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。
3.审批和规划阶段：在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。
这些部门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。
审批通过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。
4.设计阶段：在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等设计。
设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。
设计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。
5.资金筹集阶段：在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式筹集项目开发所需资金。
这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与金融机构洽谈融资条件和利率。
6.施工阶段：7.销售和营销阶段：在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。
此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。
8.交付和验收阶段：在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购房者办理入住手续。
同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得使用许可证。
9.售后服务阶段：在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。
10.运营和物业管理阶段：在售后服务阶段过后，开发商可能会继续承担物业管理的责任，包括维修、保养、安全管理等。
也有可能将物业管理权交给专业的物业管理公司。
以上就是房地产项目开发的全过程完整流程。
这个过程包括了市场调研、土地储备、审批和规划、设计、资金筹集、施工、销售、交付和验收、售后服务以及运营和物业管理等多个环节。
房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
最新房地产开发全套流程大全
房地产开发是一个复杂的过程，包括了多个环节和流程。
下面是一个
最新的房地产开发全套流程的完整版：
1.土地规划：这一阶段包括了确定土地位置、了解当地的土地规划政策、获取土地证明和评估土地的可行性。
2.土地购买：在这个阶段，开发商与土地所有者进行谈判、协商并签
署购地合同。
3.设计规划：这个阶段是制定项目的整体设计规划，包括建筑设计、
园林设计、交通规划等。
4.施工批准：在这个阶段，开发商需要申请相关的建设和施工许可证。
5.施工阶段：这是房地产开发的核心阶段，包括了土地平整、基础设
施建设、建筑施工等。
6.市场推广：在建设过程中，开发商需要进行市场调研、确定目标客
户群体、设计并执行销售和推广策略。
7.售楼处开放：开发商需要建立售楼处，并展示项目的样板房，吸引
潜在购房者。
8.销售合同签署：一旦买家确定购买房产，开发商与购房者签署购房
合同。
9.建筑竣工验收：在这个阶段，开发商需要对建设完成的房产进行验收，确保符合相关标准和规定。
10.物业管理：在竣工验收后，开发商需要与物业管理公司签订合同，负责项目的日常运营和维护。
11.交付房产：开发商需要将房产交付给购房者，并办理产权证书等
相关手续。
12.售后服务：一旦购房者入住，开发商需要提供售后服务，解决可
能出现的问题和投诉。
以上是一个房地产开发全套流程的完整版，它涉及到了从土地规划到
项目交付的各个环节，每个阶段都需要开发商和相关部门的合作和努力。
房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，需要对法律法规和市场需求有深入
的了解和合理的规划。
绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。
（1）投资分析阶段。
包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。
（2）依法取得土地使用权阶段。
（3）可行性研究阶段。
（4）前期准备工作阶段。
包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。
（5）项目实施阶段。
（6）销售阶段。
2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。
房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。
这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。
（2）房地产产品流通环节的经营。
流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。
流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。
（3）房地产产品消费环境的经营。
房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。
在此期间的经营内容主要指物业管理服务。
第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。
（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。
b经济效益原则。
c风险意识的原则。
d定性分析与定量分析相结合的原则。
决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。
2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。
3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。
（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。
4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。
论文摘要自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，并带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，中国现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生，各个环节建立起全面计划管理成为房地产项目成功运作不可缺失的手段。
关键词：房地产、开发流程、项目管理、重点控制。
目录一、房地产项目流程 (1)（一）项目决策阶段 (1)1、房地产项目开拓 (1)2、房地产项目可行性研究 (2)3、房地产项目决策 (2)（二）房地产前期开发阶段 (2)1、获取土地使用权 (3)2、开发项目立项与报批 (3)3、建设工程招标 (3)4、办理施工许可证 (3)（三）工程建设阶段 (3)（四）项目销售阶段 (4)（五）交付使用阶段 (4)二、房地产开发流程环节管理重点 (4)（一）时间进度 (4)（二）合同 (4)（三）成本 (5)（四）企业资源 (5)（五）项目绩效 (5)三、房地产项目开发管理的具体措施 (5)（一）范围管理 (5)（二）计划管理 (6)（三）质量管理 (6)（四）成本管理 (6)（五）组织管理 (7)（六）采购管理 (8)四、房地产项目进行重点环节管理后的优化成效 (8)五、结论 (10)主要参考文献 (10)房地产项目运作流程及各环节管理重点自中国1998年深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的发展，中国的房地产业得到了迅速发展，带动了相关产业的快速发展，成为居民投资消费的热点，现在已发展成为全球最大的房地产市场，各类房地产项目的投资规模不断扩大，房地产项目运作过程越来越复杂，商业、住宅、旅游各种房地产项目应运而生。
房地产项目开发从项目决策到前期开发策划，再到工程建设阶段直至项目竣工完成，进入销售及最后交付使用需经过一个漫长的时间历程，其中往往伴随着复杂多变的外部环境，众多因素对项目的开发造成影响，这些因素关系到到整个项目的成败，所以开发过程中实施项目管理是房地产企业必须要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。
房地产开发的7个步骤
房地产开发涉及多个阶段，以下是一般的7个步骤：
市场调研和规划：
进行市场研究，了解目标地区的需求和趋势。
分析竞争对手和市场定位。
制定详细的项目规划，包括用途、规模和定价策略。
获取土地：
寻找适当的土地，符合规划要求和市场需求。
进行土地尽职调查，包括土地所有权、用地规划、环境评估等。
谈判并购买土地。
融资和财务规划：
制定项目财务计划，包括预算、融资来源和投资回报预测。
筹集资金，可能包括银行贷款、投资者资本或其他融资途径。
设计和工程：
雇佣建筑设计师和工程师团队，制定详细的建筑设计和施工计划。
提交设计方案并获取相关的建筑许可。
确定承包商和建筑团队。
建设和施工：
实施建筑计划，进行施工工作。
确保按照预定的时间表和质量标准完成建设工程。
进行现场管理和质量控制。
销售和市场推广：
开始销售和市场推广，吸引潜在买家或租户。
提供样板房、销售中心等进行展示。
与房地产经纪人或销售团队合作。
交付和运营：
完成项目并交付给买家或租户。
处理最后的法律手续，包括产权转移等。
确保项目的后续运营和维护。
每个步骤都需要认真的规划和执行，房地产开发是一个复杂的过程，成功需要综合考虑市场、财务、法律、设计和施工等多个因素。
房地产开发的主要阶段划分房地产开发是一个复杂而多阶段的过程，涉及规划、设计、建设和销售等方面。
在整个过程中，房地产开发企业需要经历多个阶段，每个阶段都有其独特的目标和挑战。
本文将介绍房地产开发的主要阶段划分，并对每个阶段进行详细的解析。
1. 市场调研和项目规划阶段在房地产开发的早期阶段，公司需要进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。
通过市场调研，开发公司能够确定房地产项目的规模、定位和定价策略。
同时，项目规划包括确定土地使用性质、总体布局设计以及配套设施等方面，确保项目能够符合市场需求并具备可行性。
2. 设计与工程策划阶段在项目规划阶段确定了基本框架后，接下来是设计与工程策划阶段。
这个阶段包括建筑设计、结构设计、机电工程设计等方面的工作。
开发公司需要与专业设计团队合作，制定详细的设计方案，并考虑施工技术、材料选择、工期安排等因素。
同时，公司还需要与政府相关部门合作，办理规划许可证和施工许可证等手续。
3. 施工阶段施工阶段是整个房地产开发过程中最为关键和复杂的阶段之一。
在这个阶段，开发公司需要招标并选择合适的建筑施工队伍，监督施工进度和质量，确保项目按时完成。
同时，公司还需要与工程监理单位和相关部门进行协调，确保项目符合相关法律法规和建设标准。
施工期间，公司还需要进行项目资金的筹措和管理。
4. 营销与销售阶段项目竣工之后，进入了营销与销售阶段。
开发公司将通过各种渠道和策略进行产品推广和销售。
这个阶段包括市场推广、建立销售渠道、组织开盘等方面的工作。
公司需要制定有效的销售计划和定价策略，吸引潜在购房者，并与购房者进行交流和洽谈，最终完成销售。
5. 交付与售后服务阶段房地产开发的最后一个阶段是交付与售后服务阶段。
在这个阶段，开发公司将向购房者交付购买的房产，并提供售后服务。
公司需要跟踪买家的满意度和售后需求，并及时解决问题。
同时，公司还需要与物业管理公司合作，提供高质量的物业管理服务，确保业主能够享受良好的居住环境和配套设施。
武汉市房地产开发报批报建全流程房地产开发的五个阶段1、土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证）2、工程规划报批阶段（建设工程规划许可证）3、工程许可报批阶段（建设工程施工许可证）4、项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证）5、工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）第一部分：土地阶段的开发程序一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造地块打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁费，农用地专用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。
在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。
（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。
（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。
判决或裁定生效后，必须经过执行庭执行后方可取得使用权。
（五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。
（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。
开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。
（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让要求：“一符合三不变”符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变，如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。
房地产开发经营的7个运行过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1.建设工程项目设立和企业组建；2房地产建设工程项目规划与审批；3.土地使用权的取得；4.征地与拆迁；5.工程建设与管理；6.房地产的租售管理；7.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。
任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。
这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1.土地占有权。
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。
它是行使土地所有权和使用权的基础。
我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用权。
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。
土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。
在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4.土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。
用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。
尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。
城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。
但土地使用权可以依法转让。
(二)土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。
根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。
同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。
土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。
(三)土地使用权出让1.土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
出让交易双方是国家和用地单位或个人。
前者是出让者，后者是受让者。
出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。
使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。
有偿出让的地块可以是待开发的土地(生地)，也可以是完成市政设施(七通一平)的土地(熟地)，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
2.土地使用权出让形式土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
(1)协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
(2)招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
(3)拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持入主持下，竞投者按规定方式应价.竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
3，土地使用权出让年限(1)居住用地70年；(2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O 年；(3)商业、旅游、娱乐用地40年。
(四)土地使用权转让1.土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。
它包括出售、交换、赠予。
2.土地使用权转让形式土地使用前转让形式主要有出售和交换等几种形式。
(1)土地使用权出售。
土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购买方，购买方在取得土地使用权同时，向出租方支付地价及有关价款。
土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。
(2)土地使用权交换。
土地使用权交换.即土地使用者与其他土地使用者相互交换余期的土地使用权时，交换的双方连同原有土地使用权规定的权利义务关系也同时交换。
土地使用权转让形式还有出租、赠予、抵押、继承等不同形式。
(五)取得建设用地的方式取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。
1.有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用赞出让金取得土地使用权。
国家有关法律法规都明确规定，我国实行国有土地有偿使用制度。
依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定.房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式：(1)以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；(2)以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；(3)以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。
2.无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础没施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。
三、土地征用的管理(一)征用农地的性质根据国家土地管理法等有关法律和法规规定，需要征用农业用地的建没项目，必须是已经列入国家固定资产投资汁划、井经主管部门批准的建设项目。
国家在征用农民土地的过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化。
首先，通过征地改变了土地的使用性质，即把原来的农业用地改变为城市用地。
其次，通过征地变更厂土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地，变为城市国家所有的土地。
再次，在征地过程中，由于农民丧失了土地的所有权，所以必须对农村集体土地所有者进行补偿。
同时由于土地使用权性质的变化，即把农业用地变成了城市用地，从而也使土地实现了价值增值；由于在征地过程中发生了一系列土地所有权关系、土地使用性质以及经济关系的变化，所以必须依照国家法规办事。
(二)农地征用的审批权限《中华人民共和国土地管理法)规定，只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。
农用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为建造建筑物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，可以由市、县级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法》规定，国务院和省级人民政府关于征地的审批权限划分如下：征用基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的必须由国务院批准。
除了由国务院批准的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批准。
省级人民政府批准征用的土地，必须同时报国务院备案。
(三)农地征用的补偿国家建设征用农民集体所有的土地，必须给予补偿。
《中华人民共和国土地管理法》对征用土地补偿的步骤、标准和用途都做出了相应的规定。
1.办理征地补偿登记需要征用的土地，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府，在当地予以公告，并组织实施。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书，到当地人民政府土地管理部门办理土地征用补偿登记，2.确定土地补偿的标准根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定对征用土非耕地，按照不同的标准给予补偿。
(1)征用耕地的补偿如果征用的是耕地，补偿必须按照以下的规定进行。
第一耕地补偿费的构成。
按照国家的规定，耕地补偿费山以下几个部分构成：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费等。
第二土地补偿费的标准。
根据土地管理法的规定，土地补偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。
第三安置补偿费的标准。
根据土地管理法的规定，安置补偿费，由需要安置的农业人口数量决定。
需要安置的农业人口数量，是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的人口的安置补偿费标准，为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。
安置补偿费在一般情况下限额为：每公顷被征用的耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均产值的15倍。
如果上述土地补偿费和安置补偿费不能够使需要安置的农民保持原有的生活水平，经省、市、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿费。
但是，土地补偿费与安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。
土地管理法规定，国务院根据经济社会发展的水平，在特殊情况下可以提高征用耕地的补偿费和补偿费的标准。
(2)征用其他土地补偿和补偿的标准根据土地管理法的规定，征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的补偿费和安置费的标准确定。
(3)征用土地的附着物和青苗补偿标准土地管理法规定，被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、市、自治区和直辖市规定。
四、旧城改造与房屋拆迁管理城市建设或房地产开发经营管理企业取得建设用地的另一种途径，就是通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地的使用权。
(一)房屋拆迁程序1.申请规划用地许可证旧城房屋拆迁的基地，都是市区范围的国有土地，这些土地都己列入了城市规划控制区。
因此建设单位要取得城市建设用地，就必须按照以下步骤进行工作：(1)建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证；(1)经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，井确定拆迁房屋的地域范围；(3)由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证范围内的枝拆迁入，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在地的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年内，在拆迁的范围内停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。
