大工19秋《房地产开发与经营》在线作业2(参考答案)

东财《房地产开发与经营》在线作业一（随机）-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 17 道试题,共 34 分)
1.以下不属于房地产企业融资来源的是( )
A.外部融资
B.企业资产变现
C.企业自身积累
D.企业税收减免
答案:D
2.某高级公寓项目在做竞争项目调查,可列为竞争楼盘的是( )
A.相邻地段的产权式酒店项目
B.同地段的普通商品住房项目
C.位置较远的高级公寓项目
D.位置较远的别墅项目
答案:C
3.市场调查中,一般来说随着项目进展不需要更新的信息是( )
A.项目交通条件
B.消费者需求特征
C.周边竞争项目情况
D.周边产品租售价格
答案:C
4.抵押合同若要具备对抗善意第三人的效力,必须经过的程序是( )
A.合同经过公证
B.合同经过不动产登记
C.合同本身不违法
D.合同包含土地和房屋的抵押内容
答案:B
5.房地产项目可行性研究的最终目的是( )
A.项目财务评价
B.拟定开发方案
C.市场调研
D.多方案比选得到最优方案
答案:D
6.以市场资料为基础确定土地使用权出让价格时,定价依据是( )
A.政府制定价格
B.市场平均价
C.基准地价
D.土地评估价格
答案:D
7.应用招标方式出让土地使用权,中标人的条件是( )
A.评标分最高。

大工19秋《房地产开发与经营》在线作业1-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)
1.已知某笔贷款年名义利率为12％，年实际利率为1
2.68％，则该笔贷款是按（）计息一次来计算的。

A.月
B.季度
C.半年
D.两个月
答案:A
2.当每年计息周期数大于1时，实际利率与名义利率的关系是（）。

A.名义利率等于实际利率
B.名义利率小于实际利率
C.名义利率大于实际利率
D.不确定
答案:B
3.房地产开发前期工作阶段的主要工作内容不包括()。

A.规划设计与方案报批
B.获取土地使用权
C.筹措房地产开发资金
D.投资机会选择
答案:D
4.项目可行性研究是()阶段的主要工作。

A.租售
B.投资机会选择与决策分析
C.建设
D.前期工作
答案:B
5.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资能显著地提高附近房地产的价值，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.适应性
B.相互影响性
C.各异性
D.位置固定性
答案:B
二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)
6.我国土地使用权出让的特征包括()。

A.土地所有权与土地使用权分离
B.土地使用权出让是有期限的。

大工19春《房地产开发与经营》在线作业1-0001试卷总分:100 得分:0一、单选题(共5 道试题,共20 分)1.在房地产市场周期循环中，供给高增长，需求低增长或负增长，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案:D2.（）是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

A.土地使用权出让金B.土地征用费C.城市建设配套费D.拆迁安置补偿费正确答案:C3.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用正确答案:C4.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（）。

A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费正确答案:C5.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A.租赁B.销售C.保险D.抵押正确答案:C二、多选题(共5 道试题,共40 分)1.现金流量分析，要从全部投资和股本金两个方面对反映项目经济效益的（）进行测算。

A.财务内部收益率B.财务净现值C.投资回收期D.资产负债率E.借款偿还期正确答案:ABC2.投资者无法控制的风险有()。

A.或然损失风险B.比较风险C.时间风险D.通货膨胀风险E.市场供求风险正确答案:ADE3.关于现金流量及资金时间价值，下列说法正确的是()。

A.某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之和B.某时点净现金流量指该时点现金流入与现金流出之差C.利息与利润都是资金时间价值的表现形式D.对于房地产开发投资项目来说，现金流入的表现形式有销售收入、出租收入、自营收入正确答案:BCD4.风险对房地产投资方向和时机选择的影响包括()。

A.根据项目风险大小，确定其相应的投资收益水平B.根据风险管理能力选择投资方向C.根据风险周期变化特点把握投资时机正确答案:ABC5.零售商业开发项目的特点包括()。

大工19秋《房地产开发与经营》在线作业2-0001
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)
1.在进度计划管理中，利用（）可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路。

A.网络图
B.横道图
C.控制图
D.因果分析图
该题正确选项:A
2.（）也被称为概率分析。

A.风险分析
B.盈亏平衡分析
C.敏感性分析
D.保本点分析
该题正确选项:A
3.对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于()性质。

A.递延资产
B.流动资金
C.无形资产
D.固定资产投资
该题正确选项:B
4.投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险,称为()。

A.通货膨胀风险
B.比较风险
C.市场供求风险
D.变现风险
该题正确选项:C
5.房地产开发建设投资不包括()。

A.经营资金
B.基础设施建设费用
C.土地费用
D.前期工程费用
该题正确选项:A
二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)
6.影响房地产开发场地选择的因素包括()。

A.获取场地开发权的方式
B.开发潜力分析
C.宏观区位条件分析与选择。

大工19秋《房地产开发与经营》在线作业2一、单选题（共 5 道试题，共 20 分。

）1. 某一时点的净现金流量，是指()。

A. 该时点的现金流入B. 该时点的现金流出C. 该时点现金流入与现金流出之差D. 该时点现金流入与现金流出之和正确答案：C2. 购买房地产开发投资企业的债券、股票，属于()。

A. 房地产间接投资B. 房地产置业投资C. 房地产开发投资D. 房地产直接投资正确答案：A3. （）是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。

A. 土地使用权出让金B. 土地征用费C. 城市建设配套费D. 拆迁安置补偿费正确答案：C4. 购买住房抵押支持证券，属于()。

A. 房地产间接投资B. 房地产置业投资C. 房地产开发投资D. 房地产直接投资正确答案：A5. 房地产开发建设投资不包括()。

A. 经营资金B. 土地费用C. 前期工程费用D. 基础设施建设费用正确答案：A大工16秋《房地产开发与经营》在线作业2二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。

）1. 现金流量分析，要从全部投资和股本金两个方面对反映项目经济效益的（）进行测算。

A. 财务内部收益率B. 财务净现值C. 投资回收期D. 资产负债率E. 借款偿还期正确答案：ABC2. 住宅开发项目的特点包括()。

A. 开发投资风险相对较小B. 多元化的市场需求C. 受政府政策影响大D. 要求开发商具备长期投资能力E. 对物业管理水平的要求高正确答案：ABC3. 投资者可以控制的风险有()。

A. 通货膨胀风险B. 比较风险C. 时间风险D. 利率风险E. 持有期风险正确答案：BCE4. 写字楼项目对位置的特殊要求包括()。

A. 与其他商业设施的接近程度B. 居民人口与收入C. 周围土地利用情况与环境D. 易接近性正确答案：ACD5. 房地产投资之弊包括()。

A. 变现性差B. 投资数额巨大C. 投资回收周期长D. 不能抵消通货膨胀的影响正确答案：ABC大工16秋《房地产开发与经营》在线作业2三、判断题（共 10 道试题，共 40 分。

《房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。

A.下降B.上升C.不变D.不能确定2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ D ）。

A.位置固定性B.不一致性C.适应性D.相互影响性3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。

A.10年B.15年C.20年D.30年4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C.买卖D.拍卖5. 房地产开发项目成本管理的重点是（C）。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（ D ）。

A. 签字与公证B.谈判与协商C.承诺与签字D.要约与承诺7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A）。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A）。

A．安全程度B．盈利程度C．资金平衡程度D．资产平衡程度9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D）。

A. SPC图法B. 因果分析图法C. 直方图法D. 排列图法10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B）A. 对立关系B. 对立与统一的关系C. 统一关系D.互不影响关系11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B )。

A.咨询费B.佣金C.好处费D.评估收费12. 房地产直接融资的特征有（C）。

A. 间接性B.集中性C.分散性D.可逆性13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (单选题) 1: 下列房地产开发成本中，属于土地费用的是（）。

A: 承诺费B: 城市建设配套费C: 差旅费D: 广告宣传费正确答案:(单选题) 2: 投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险,称为()。

A: 市场供求风险B: 变现风险C: 通货膨胀风险D: 变现风险正确答案:(单选题) 3: 对于“开发—销售”单一经营模式的房地产投资项目来说，现金流入的表现形式为()。

A: 出租收入B: 持有期末的净转售收入C: 销售收入D: 自营收入正确答案:(单选题) 4: 下列费用中，不属于土地费用的是（）。

A: 城市建设配套费B: 土地使用权出让金C: 拆迁安置补偿费D: 基础设施建设费正确答案:(单选题) 5: 财务评价是根据（），计算评价指标，判断项目的财务可行性。

A: 市场平均价格B: 国家现行的财税制度和价格体系C: 影子价格D: 市场评估价格正确答案:(多选题) 1: 写字楼项目对位置的特殊要求包括()。

A: 与其他商业设施的接近程度B: 居民人口与收入C: 周围土地利用情况与环境D: 易接近性正确答案:(多选题) 2: 资金时间价值的大小取决于多方面的因素，主要有()等。

A: 投资收益率B: 银行利率C: 通货膨胀率D: 投资风险因素------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 正确答案:(多选题) 3: 现金流量分析，要从全部投资和股本金两个方面对反映项目经济效益的（）进行测算。

大工21秋《房地产开发与经营》在线作
业3-【答案】
1.抵押是指在不转移财产占有权的情况下，借款人或第三方将财产作为贷款的担保。

2.当贷款综合风险度超过60%时，为高风险贷款。

3.融资是一种经济活动，通过信用方式调剂资金余缺，具有偿还性。

4.招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。

5.自中标通知书发出之日起30日内，招标人应当与中标人签订合同，合同价应当与中标价一致。

6.建筑工程施工合同分为总包合同、分包合同和独立承包合同，根据合同所包括的工程范围和承包关系的不同而定。

7.投标文件有投标人单位未盖章并无法定代表人签字或盖章、未按要求密封、递交多份内容不同、名称或组织结构与资格预审时不一致、未实质响应招标文件要求等情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。

8.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价。

9.房地产企业债务融资的类型包括房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款和发行企业债券。

10.房地产贷款担保的形式包括保证、抵押和质押。

11.正确，工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。

大工20秋《房地产开发与经营》在线作业2
试卷总分:100 得分:100
一、单选题(共5 道试题,共20 分)
1.拟在5年后还清10000元债务，从现在起每年等额存入银行一笔款项。

假设银行存款利率10%，每年需要存入( )元。

A.1560
B.1745
C.1638
D.1852
答案:C
2.建筑规模一般都在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上,称为( )。

A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
答案:B
3.（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。

A.详细可行性研究。

地大《房地产开发与经营》在线作业二试卷总分:100 得分:100一、单选题(共10 道试题,共40 分)1.环境分析技术主要有两种方法，一是战略要素评价矩阵法，另一个是A.生命周期分析法B.波士顿矩阵法C.核心能力分析法D.SWOT分析答案:D2.按照房地产开发的经济内容不同可分为（）A.土地开发投资B.国家投资C.商业房地产开发投资D.住宅房地产开发投资答案:A3.房屋买卖是一种（）形式A.法律B.民事法律C.商业D.个体答案:B4.什么是房地产项目设计的主体A.设计机构B.政府相关机关C.房地产开发商D.建筑承包商答案:A5.哪个不是房地产根据层次划分的A.相关服务市场B.房产市场C.地产市场D.住宅市场答案:D6.一级资质的房地产开发企业需从事房地产产业（）年以上A.8B.5C.20D.10答案:B7.具有二级资质的房地产开发企业注册资本不低于（）万元A.5000B.2000#1500C.1000答案:C8.政府的政策取向将深刻的影响房地产市场的什么A.经营策略B.经营秩序C.经营理念D.经营模式答案:B9.以下哪项不属于房地产市场的完善程度A.销售市场与租赁市场的平衡状态B.政府房地产经营政策的完善C.市场机制的调节功能D.二手房市场的完善程度答案:B10.政治环境指的是什么A.开发商的态度B.居民的态度C.人民政府的态度D.人民政府对开发商的态度答案:D二、多选题(共5 道试题,共20 分)11.影响房地产项目开发的宏观经济发展形式包括A.成市内某地段的经济发展态势B.当地城市经济发展形势C.国际经济发展形势D.全国经济发展形势答案:ABCD12.房地产分析有什么作用A.有助于房地产经营者改进经营行为，提高经营水平B.有利于房地产经营者制定合理的经营决策C.有利于房地产开发商正确制定合理的营销方案D.为新项目开发提供决策依据答案:ABCD13.房地产开发融资的主要形式是（）A.银行贷款融资B.证券融资C.房地产典当融资D.房地产信托融资答案:ABCD14.以下属于房屋交易方式的是A.房屋租赁B.房屋抵押C.房屋出售D.房屋典当答案:ABCD15.以下哪项是房地产开发融资的特点A.融资规模大B.房地产证券化趋势C.房地产市场对供给的调节相对滞后D.偿还期较长答案:ABD三、判断题(共10 道试题,共40 分)16.排除通货膨胀因素后，一个风险项目的投资收益率影视无风险利润和风险报酬之和答案:正确17.市场营销与策划是房地产开发实现经济效益的关键一步答案:正确18.房地产市场是受金融市场影响较小的市场答案:错误19.房地产开发融资过多，会增加融资成本，影响资金的使用效果。

大工21春《房地产开发与经营》在线作业1试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)1.（）是房地产开发建设过程中的一种中间形态。

<A>项.土地<B>项.在建工程<C>项.建成后的物业[-正确答案-]：B2.按照置业投资者的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。

<A>项.相互影响性<B>项.适应性<C>项.不一样性<D>项.保值性与增值性[-正确答案-]：B3.房地产开发前期工作阶段的主要工作内容不包括()。

<A>项.投资机会选择<B>项.获取土地使用权<C>项.规划设计与方案报批<D>项.筹措房地产开发资金[-正确答案-]：A4.某小区规划建设用地面积30000平方米，其上建有8栋6层住宅楼,各层建筑面积均为800平方米，该小区容积率为()。

<A>项.1.25<B>项.1.44<C>项.1.28<D>项.0.24[-正确答案-]：C5.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于（）。

<A>项.长期投资<B>项.短期投资<C>项.开发投资<D>项.不确定[-正确答案-]：A二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)6.我国土地使用权划拨的特征包括( )。

<A>项.没有明确的期限<B>项.无须支付土地使用权出让金<C>项.不能随意转让、出租和抵押<D>项.以上说法都不对。

大工秋《房地产开发与经营》在线作业1试卷总分: 100 测试时间: -- 试卷得分: 100一、单项选择题（共 5 道试题, 共 20 分。

）得分：201. 下列有关各类用地最高出让年限说法不对旳旳是()。

A.居住用地70年B.教育用地50年C.综合用地40年D.工业用地40年满分: 4 分得分: 42. 契税旳纳税义务人为()。

A.房地产旳发售人B.房地产旳购置人C.房地产旳使用权人D.房地产旳出租人满分: 4 分得分: 43. 《都市房屋拆迁管理条例》规定, 货币赔偿金额根据被拆迁房屋旳区位等区素以()确定。

A.重置价格结合成新B.市场指导价C.基准地价D.房地产市场评估价格满分: 4 分得分: 44. 某宗地居住建筑用地面积1200平方米, 其上建有一幢6层住宅楼, 该楼各层旳建筑面积均为900 平方米, 该宗地旳居住建筑密度为()。

A.0.75B.3.75C.4.5D.5满分: 4 分得分: 45. 房地产开发旳程序重要分为()四个阶段。

A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售满分: 4 分得分: 4二、多选题（共 5 道试题, 共 40 分。

）得分: 401. 房地产市场定性预测措施包括()。

A.集体判断法B.简朴平均数法C.专家会议法D.专家征询法满分: 8 分得分: 82. 在房地产市场调查措施中, 搜集一手资料旳措施有()。

A.文案调查B.访谈调查C.问卷调查D.实地调查E.. 调查满分: 8 分得分: 83. 下列建设用地旳土地使用权可以采用行政划拨方式获得旳有()。

A.豪华住宅用地B.非国家重点扶持旳交通项目用地C.军事用地D.经济合用住房建设用地满分: 8 分得分: 84. 新区开发与旧区改造相比, 有()特点。

A.土地费用高B.受周围环境制约少C.拆迁安顿赔偿费低D.都市规划限制条件苛刻满分: 8 分得分: 85. 房地产泡沫产生旳成因包括()。

大工14秋《房地产开发与经营》在线作业2
一,单选题
1. （）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。

A. 现金流量表
B. 资金来源与运用表
C. 损益表
D. 资产负债表
?
正确答案：B
2. 招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个及以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A. 两
B. 三
C. 四
D. 五
?
正确答案：B
3. （）的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。

A. 盈亏平衡分析
B. 概率分析
C. 敏感性分析
D. 风险分析
?
正确答案：C
4. 在房地产市场周期循环中，供给高增长，需求低增长或负增长，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
?
正确答案：D
5. 名义利率为12%，每季度计息一次，年实际利率为()。

A. 12%
B. 12.55%
C. 12.68%
D. 11%。

参考答案第一章1．答：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指包含在房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。

房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

２．答：房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。

关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是是从狭义的角度来看。

从广义的角度来讲，房地产开发必然是房地产经营，而房地产经营必然是房地产开发。

如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：（1）房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；（2）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同；（3）房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样；（4）房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的；（5）随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

３．答：房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位：（1）房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门；（2）房地产业是国民经济的基础性产业；（3）房地产业是国民经济的先导产业；（4）房地产业是国民经济的支柱产业；（5）房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业；（6）房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

房地产业是国民经济中的作用：（1）有利于提高城市的产业聚集效益；（2）有利于带动经济结构的优化；（3）有利于推进我国的城市化进程；（4）有利于健全和完善社会主义市场体系。