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房地产开发全流程详解在当代的经济社会中，房地产开发成为一个关键领域，不仅对城市的发展和人们的居住条件有着深远的影响，同时也是一个庞大的产业链条。
本文将对房地产开发的全流程进行详细的解析，帮助读者对房地产行业有更深入的了解。
一、项目规划和选址房地产开发的第一步是项目规划和选址。
在这一阶段，开发商会针对市场需求和发展趋势，制定一个详细的项目规划方案。
规划方案将包括项目类型、规模、功能布局、建筑风格等内容，并且需要考虑到土地资源、交通便捷性、生态环境等因素来确定最合适的选址。
二、土地获取和准备一旦选定了项目的规划和选址方案，开发商需要与政府或土地所有者进行谈判，以获取适合房地产开发的土地。
这可能涉及到土地征收、租赁或购买等多种方式。
在土地获取的过程中，开发商还需要进行土地评估、审批手续办理、土地准备等工作，确保土地的可行性和合法性。
三、项目策划和设计经过土地的获取和准备，开发商将开始进行项目的详细策划和设计。
这涉及到规划设计、建筑设计、室内设计等多个方面。
在项目策划和设计过程中，开发商需要充分考虑到市场需求和人们的居住需求，确保项目的功能性、舒适度和可持续性。
四、项目审批和许可在项目策划和设计完成后，开发商需要向相关政府部门提交项目的审批和许可申请。
这些申请可能包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等。
政府部门会对项目的合规性、环保性、安全性等进行审批和评估，并最终发放相关的许可证，才能允许开发商正式开工建设。
五、建设和施工一旦获得了审批和许可，开发商就可以开始进行项目的建设和施工了。
这包括土木工程、结构工程、设备安装等多个方面。
在建设和施工的过程中，开发商需要确保按照设计方案进行施工，同时还需要监管建筑质量、工程进度和安全防护等方面，以确保项目的顺利进行。
六、销售和营销项目建设和施工完成后，开发商将着手进行销售和营销工作。
这将包括市场调研、产品定位、价格策略、广告宣传等多项活动。
通过有效的销售和营销手段，开发商能够吸引潜在购房者，提高项目的知名度和竞争力。
房地产开发基本流程1.战略规划：房地产开发的第一步是制定战略规划。
这包括确定目标市场、项目定位和发展策略。
规划过程中需要考虑市场需求、地理条件和竞争环境等因素。
2.土地收购：房地产开发者需要寻找适合开发的土地。
这可能涉及到与土地所有者的谈判和购买交易。
开发者还需要对土地进行可行性研究，包括考虑土地的规划和使用限制、土地的开发潜力以及是否需要进行环境评估等。
3.设计与规划：一旦土地收购完成，开发者需要雇佣设计团队来制定项目的建筑和规划方案。
设计团队会考虑项目的可行性、建筑布局以及任何相关规定和法规。
这个过程可能需要与政府机构、社区居民和其他利益相关者进行协商和沟通。
4.获取批准和许可：在着手施工之前，房地产开发者需要获得施工许可和其他相关许可证。
这可能涉及到向政府提交建筑蓝图和规划申请，并遵守相关的法规和标准。
批准和许可过程可能需要一段时间，而且需要经常与政府和其他相关机构进行沟通。
5.筹集资金：房地产开发需要大量的资金来购买土地、进行建筑和进行市场推广。
开发者可能需要通过银行贷款、吸引投资者或筹集其他资金来融资。
筹集资金的过程需要制定详细的商业计划，并与潜在投资者进行谈判。
6.施工和建设：一旦获得许可和筹集到足够的资金，房地产开发者就可以着手施工。
这涉及到雇佣建筑队伍、采购建筑材料和设备，并监督整个建设过程。
过程中需要参考相关的法规和标准，确保项目的质量和安全。
7.销售与营销：当项目进入最后阶段时，房地产开发者需要开始销售和营销工作。
这包括制定营销策略、设定价格、展示房地产项目以及与潜在买家进行谈判和签订合同。
开发者可能需要雇佣销售团队或与房地产中介机构合作来推广项目并吸引买家。
8.交付与售后：最后一个阶段是交付房地产项目给买家，并提供售后服务。
这可能包括办理土地所有权转移手续、协助买家办理贷款以及处理买家可能遇到的问题或投诉。
提供优质的售后服务可以帮助开发商建立良好的声誉和客户关系。
总之，房地产开发是一个复杂的过程，需要开发者进行各种规划、协商、融资和管理等工作。
第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产知识及项目开发流程1. 引言随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
在房地产项目的开发过程中，掌握相关的知识和了解项目开发流程是非常关键的。
本文将介绍房地产知识的基本概念以及房地产项目的开发流程，并通过Markdown 文本格式进行输出。
2. 房地产知识房地产是指土地、建筑物以及与之相关的一切附属设施的总称。
在房地产领域中，有一些重要的概念需要了解：2.1 土地土地是房地产的基础，是指自然界的地球表面，包括地壳和地壳下的部分。
土地具有稀缺性和不可再生性的特点，因此在房地产开发中非常重要。
2.2 房屋房屋是土地上建造的居住或营业用的建筑物。
在房地产中，房屋的类型包括住宅、商业建筑、办公楼等。
每种类型的房屋都有不同的设计和开发要求。
2.3 房地产开发房地产开发是指对土地上的资源进行规划、设计、建造和销售的过程。
房地产开发包括项目策划、土地购买、设计与施工、销售与推广等多个阶段。
3. 项目开发流程房地产项目的开发流程包括多个步骤，下面将详细介绍每个步骤的内容和要点：3.1 项目策划阶段在项目策划阶段，需要确定项目的整体目标和规划，包括项目的定位、产品定位、市场分析和竞争分析等。
同时，还需要进行可行性研究，评估项目的风险和收益，确定项目的财务计划和预算。
3.2 土地购买阶段在确定好项目策划之后，需要购买适合开发的土地。
这个阶段需要进行土地的调查和评估，确定土地的价格和所有权状况。
同时，还需要了解土地的使用规划和政策，确保项目的合法性和可行性。
3.3 设计与施工阶段设计与施工阶段是整个项目开发的关键部分。
在这个阶段，需要进行项目的建筑设计、工程施工和装修设计。
要确保项目的建筑和装修符合相关的法规和标准，并且满足用户的需求和期望。
3.4 销售与推广阶段在项目的设计和施工完成之后，需要进行销售和推广。
这个阶段包括制定销售策略、进行市场营销和推广活动、与买家进行沟通和洽谈等。
要确保项目的销售顺利进行，同时提升项目的知名度和口碑。
房地产开发流程房地产开发是一个综合性的项目，包括土地开发、规划设计、施工建设、销售与售后等多个环节，每个环节都有严格的流程和标准。
下面将介绍房地产开发的主要流程。
一、土地选购房地产开发的首要环节是土地选购。
开发商通常通过竞拍、招标等方式获取土地使用权，并需针对土地用途规划项目的开发方案。
二、规划设计开发商需要聘请专业设计机构进行项目规划和建筑设计。
规划设计的主要内容包括总体规划、建筑布局、景观设计等。
设计方案需满足当地规划和建筑法律法规的要求，并考虑使用者的需求，注重建筑与环境的协调。
三、审批流程开发商在完成规划设计后需要将方案提交给相关行政部门审批，包括城市规划、建筑、环保、消防等部门，相关部门会对规划设计进行审核。
审核通过后，开发商才可以正式启动项目。
四、项目筹备开发商需要在项目启动前进行充分的筹备工作，包括项目立项、招标采购、融资等。
其中，立项需要做好项目立项报告和可行性研究报告，招标采购需要根据项目需要选取合适的承包商和供应商，融资需要通过多种手段筹集资金。
五、开工建设开发商在完成前期工作后，根据计划进入开工建设阶段。
开工建设包括项目前期准备、工程施工、质量管理、安全与环保控制、成本控制、现场管理、验收备案等多个环节。
在工程施工过程中，开发商需要加强质量和安全管理，确保工程质量和安全达到相关法律法规的要求。
六、销售与售后项目建设完成后，开发商需要进行房屋销售和售后管理。
销售工作包括房源推广、客户接待、签约等多个环节。
售后管理需要做好物业管理和售后服务，确保业主得到良好的使用体验。
以上为房地产开发的主要流程，每个环节都需要开发商认真对待，严格按照要求执行，并考虑项目实际情况做出相应调整。
开发商需要与相关行政部门、设计机构、施工单位等建立稳定的合作关系，共同促进项目顺利实施。
房地产开发全流程详解房地产开发是一个复杂且多方参与的行业，它包含了从规划、设计到施工、销售等一系列环节。
本文将详细介绍房地产开发的全流程，以帮助读者更加深入了解该行业的运作模式和关键要素。
一、市场调研与项目选址在进行房地产开发之前，开发商需要进行全面的市场调研，了解目标区域的人口结构、消费习惯、经济发展状况等情况，以确定项目的需求和潜在利润。
同时，开发商还需通过专业团队对各个潜在项目选址进行评估，综合考虑地理位置、交通便利度、配套设施等因素，选择最合适的地块进行开发。
二、规划与设计选址确定后，开发商需要聘请规划和设计团队进行项目规划与设计。
规划包括土地分割、道路规划、用地功能布局等，而设计则包括建筑的外观、户型设计、景观设计等。
规划和设计团队要根据市场需求、当地政策要求和环境特点合理安排项目的各项要素，以满足市场需求并达到开发商的预期收益。
三、融资与开发准备在规划和设计阶段完成后，开发商需要进行大量的融资工作。
这包括从银行、投资机构等融资渠道筹集开发资金，同时与政府部门进行相关手续的办理，在取得土地使用权、规划许可证等前提下，开展项目具体建设前的准备工作，如物资采购、施工队伍的组建和培训等。
四、土地开发与施工土地开发是房地产开发的关键环节之一。
开发商需要组织工程施工队伍，将规划设计的方案付诸实施。
这包括土地平整、基础设施建设、房屋建筑、公共设施建设等，同时还需要确保施工过程中的安全和质量控制，以确保项目按时、按质量完成。
五、销售与推广项目建设完成后，开发商要进行销售和推广工作。
这包括制定销售策略、设置销售中心、展示样板房等，吸引潜在购房者的关注和认可。
同时，开发商还需与中介机构、房产媒体等合作，进行广告宣传和市场推广，以提高项目的知名度和销售额。
六、交房与售后服务当项目完成并售出后，开发商需要进行交房工作。
这包括进行房屋验收、办理产权手续、签订合同等，确保买家能够合法享有房产权益。
同时，开发商还需要提供售后服务，解决买家在使用过程中遇到的问题，维护好开发商的品牌形象和口碑。
房地产开发基本流程房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，其中包括了多个环节和流程。
本文将介绍房地产开发的基本流程，帮助读者更好地了解房地产行业的运作方式。
一、项目前期准备阶段房地产开发项目的前期准备阶段是非常重要的，这个阶段的工作主要包括以下几个方面：1. 市场调研和分析：开发商需要通过市场调研，了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、价格走势、竞争对手等。
2. 土地选址和收购：确定适合开发的土地，进行土地调查和测量，并与土地所有者进行谈判，达成土地收购协议。
3. 规划设计：根据工程的目标和要求，进行项目规划和设计，包括土地分区、建筑布局、景观设计等。
4. 资金筹集：确定项目的资金需求，通过银行贷款、股权投资等方式筹集资金。
二、项目开发阶段项目开发阶段是整个房地产开发过程中最关键的阶段，需要进行多方面的工作：1. 立项和审批：制定项目立项报告，经过相关主管部门的审查和批准后，正式启动项目。
2. 施工建造：按照规划和设计图纸进行土地平整和基础设施建设，然后逐步进行建筑物主体结构施工和装修。
3. 销售推广：推广项目，吸引潜在购房者，进行开盘销售和签订购房合同。
4. 物业管理：根据项目规划，建立物业管理团队，提供项目后期管理和维护服务。
三、交房和售后阶段在项目建设完成后，房地产开发商需要进行交房和售后服务，确保购房者的权益和满意度：1. 竣工验收：对房屋建设的质量进行检验和验收，确保符合相关标准和规定。
2. 房屋交接：开发商将房屋交付给购房者，并在交接时进行房屋的验收。
3. 售后服务：提供售后服务，解决购房者在使用房屋过程中遇到的问题和困难。
四、项目运营和管理阶段项目建设完成后，开发商需要进行项目的运营和管理，确保项目的良好运行和价值提升。
1. 物业管理：负责项目的日常维护和管理工作，包括清洁、安全等方面。
2. 收益管理：对项目的收入和支出进行管理和统计，确保项目的经济效益。
3. 市场推广：继续进行市场推广工作，吸引更多的购房者。
房地产开发基本知识房地产开发是指以土地为基础，通过规划、建设和销售等方式，将土地开发成为可以居住、工作、商业和其他用途的不动产项目。
从规模较小的单体住宅到大型综合体，房地产开发形式各异，但基本流程相似。
以下是关于房地产开发的基本知识。
1. 土地房地产开发的第一步是寻找和购买土地。
在选定土地时，需要考虑土地是否适合规划和建设，并且需要了解土地用途、权属和是否具备开发条件等方面的信息。
土地购置后，需要办理土地权证，确保土地的所有权和使用权的合法性。
2. 规划规划是指对土地进行合理的布局和设计，确定土地的用途、功能，以及建筑物、设施等的布置位置，最终形成可行的开发方案。
规划需要符合国家和地方的相关法律法规和城市规划要求，同时考虑周边环境、人口密度等因素。
3. 立项和设计在规划确定后，需要进行立项和设计工作。
立项是指将规划方案转化为项目，确定项目的投资规模、投资回报率、建设周期、销售计划等基本要素。
设计是指根据规划方案，对建筑物、设施和景观进行具体的设计。
4. 审批和相关手续在建筑和设施设计确定后，需要进行相关审批手续，包括环保、消防、建筑、用地等方面的审查。
同时需要办理土地使用、建设许可等相关手续，确保项目的合法性和可行性。
5. 施工和监理施工是指根据设计方案，对建筑物、设施进行建设。
在施工过程中需要引入监理机构，对项目的建设质量、工程进度等进行监督和管理。
6. 营销和销售房地产开发项目建成后需要进行营销和销售工作。
营销是指运用各种营销手段、策略和活动，宣传和促销项目，提高项目的知名度和美誉度。
销售是指根据市场需求和价格要求，将项目销售给购房者或投资者，并保证销售合法性和透明度。
7. 运营和管理房地产开发项目建成后需要进入运营和管理阶段。
运营是指对项目进行日常运营的管理和维护，保障项目的正常使用。
管理是指对项目进行管理、计划、控制和协调，确保项目的顺利运营和持续发展。
总之，房地产开发是一个综合性的工作，需要涉及多个领域知识。
房地产开发的流程房地产开发是一个复杂而庞大的过程，其中涉及到各种环节和程序。
以下是一个基本的房地产开发流程，大致包括策划、设计、勘察、施工、销售等各个阶段。
首先，是策划阶段。
在这个阶段，开发商会进行市场调研和风险评估，确定项目的可行性。
他们会考虑土地的购买或租赁，并进行项目定位和布局的确定。
此外，他们还会制定项目规划和开发计划，包括项目预算和融资计划。
接下来，是设计阶段。
在这个阶段，开发商会聘请设计师进行规划设计和建筑设计。
设计师会根据市场需求和开发商的要求，设计出满足功能、美观和经济效益的建筑方案。
这个阶段还包括各种审批程序和文书的准备，如建筑规划许可证和环保评估报告等。
随后，是勘察阶段。
在这个阶段，开发商会聘请土地规划和测量工程师，对土地进行详细的调查和勘察。
他们会进行地形和地质勘查，以确定土地的可用性和适宜性。
此外，还会进行水文调查和其他环境影响评价，以确保项目的合规性和可持续性。
然后，是施工阶段。
在这个阶段，开发商会聘请施工队伍进行实际的建筑施工。
施工队伍会按照设计图纸进行施工，包括土建和装修等工程。
他们还会监督和管理施工过程，并进行质量控制和安全管理。
一般来说，这个阶段需要投入大量的人力、物力和财力。
最后，是销售阶段。
在项目竣工后，开发商会开始进行物业销售。
他们会实施营销策略，开展宣传和推广活动，吸引潜在购房者的关注。
同时，他们也会与银行和金融机构合作，为购房者提供购房贷款和其他金融服务。
在销售过程中，开发商会与购房者签订购房合同，并提供售后服务。
总结来说，房地产开发的流程可以归纳为策划、设计、勘察、施工和销售等基本阶段。
每个阶段都有其特定的任务和要求，需要开发商和相关专业人士的协同工作。
只有在每个阶段都进行严格的管理和控制，才能确保房地产项目的顺利推进和成功开发。
房地产开发主要流程房地产开发是一个综合性的过程，涉及到设计、规划、实施和销售等多个环节。
每个环节都需要经过一定的程序和步骤才能顺利进行。
本文将从土地选址、规划设计、项目审批、施工建设、销售与交付等方面，详细介绍房地产开发的主要流程。
一、土地选址房地产开发的第一步是选址。
土地选址直接决定了房地产项目的未来发展前景和市场价值。
选址的要求通常包括交通便利、配套设施完善、规划可行等因素。
而实际操作中，开发商还需要考虑地价、产权情况以及与相关政府部门的沟通等问题。
二、规划设计在完成土地选址后，接下来需要进行规划设计。
规划设计包括整体规划和建筑设计两个方面。
整体规划主要考虑用地面积、容积率、绿化率等参数，以及各个功能区的布局。
建筑设计则是根据整体规划，在细节上进行完善，包括建筑风格、户型布局、公共设施等。
三、项目审批规划设计完成后，房地产项目需要提交相关部门进行审批。
审批程序通常包括环境评估、用地报批、建设规划许可等。
此外，还需要涉及到相关专业部门，例如消防、规划、国土等，以便确保项目的合法性和安全性。
四、施工建设获得审批后，房地产项目进入施工建设阶段。
施工建设通常包括土建工程、装修工程、设备安装等。
在施工过程中，需要确保施工质量、安全生产和环保要求的达标。
同时，还需要合理组织施工进度和资源，以确保项目按时交付。
五、销售与交付房地产开发的最终目标是销售与交付。
销售过程主要包括营销策划、产品推广、销售合同签订等。
销售环节需要考虑市场需求和竞争情况，制定合理的价格和销售政策，吸引客户购买。
而交付则是将房产实际移交给购买者，确保质量合格、配套设施完善。
结语房地产开发是一个集多项工作于一体的复杂过程。
从土地选址、规划设计、项目审批、施工建设到销售与交付，每个环节都需要严格遵守程序，并兼顾市场需求和法规要求。
只有经过精心筹划和有效管理，房地产开发项目才能最终实现经济效益和社会效益的双赢。
房地产开发流程—不错的行业入门知识贴1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。
因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。
愤青们不要在这里给我指三道四。
我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。
城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大。
立项目公司。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。
再次强调：不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。
而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。
反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。
现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。
嘿嘿。
下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。
3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。
譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。
但是且慢。
我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。
也是看起来很简单。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。
把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。
这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。
但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。
消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。
我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。
（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。
嘿嘿）4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。
搞得不好的话，实在是害死人啊。
而且，被这个东西害死的公司比比皆是。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。
上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。
只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。
如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。
一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。
再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。
家里的电器得轮着用，千万别一起开。
看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。
这都是管线综合没搞好的标志啊。
你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。
为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。
这种事情太常见了。
大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。
