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新城控股住开事业部精装修第三方过程评估方案1.评估内容项目评估内容包括精装修工程质量、精装修工程管理及成品保护安全文明施工三个方面。
1.1.1精装修工程质量主要包括实测实量、观感质量、细部节点等内容。
1.1.2精装修工程管理包括图纸深化、样板管理、放线管理、防渗漏管理等内容。
1.1.3成品保护及安全文明施工主要包含成品保护和现场的安全与文明施工。
2.评估方法原则上以装修单位为主体进行检查，湿作业不少于10套房进行评估，涉及到精装修的项目，原则上每两个月安排一次评估。
2.1评估得分2.1.1住宅项目（1）标段综合得分=精装修工程质量×50%+精装修工程管理×30%+成品保护、安全文明施工×20%精装修工程质量=实测实量得分×60%+观感质量得分×20%+细部节点×20%精装修工程管理得分=图纸深化×20%+样板管理×20%+放线管理×10%+防渗漏管理×25%+防渗漏试验×25%成品保护、安全文明施工得分=成品保护×50%+安全文明施工×50%（2）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，未检查项按甩项处理。
2.2评估流程2.2.1评估流程包括评估前会议、现场评估、评估后会议等。
3.参评标段范围3.1新城控股住开事业部自操盘、或工程由新城操盘的精装修项目均需要参与第三方过程评估。
3.2已经进行土建移交阶段的项目，且湿作业不小于10套房。
4.测区抽选原则4.1精装修成品保护测区：随机抽取10户。
4.2安全文明测区：随机抽取5户。
4.3精装修工程管理：随机抽取10户。
4.4精装修工程质量：观感测区随机抽取4户，实测实量测区随机抽取2户。
序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费:契税,按地价的3％计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积0。
3元/平米左右计；（可忽略不计)2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注:通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出)3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费:有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18～25元/平米左右，小区内单体较雷同的,设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费:有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中:厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收1.65元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的1。
6‰计收；若受监工程距城市规划区10km～50km以内，加收15%；50km以外，加收25％;7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的0.8%～1。
2%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费)，贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费；(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右)10、施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
