当前位置：文档之家 › 第二章-2 资产评估基本方法——市场法

第二章-2 资产评估基本方法——市场法

  • 格式：ppt
  • 大小：2.04 MB
  • 文档页数：38

下载文档原格式

  / 38

合集下载

自考资产评估笔记第二章

自考资产评估笔记第二章

自考资产评估笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。

三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。

（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。

其基本计算公式为评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

四、运用。

资产评估方法市场法

资产评估方法市场法

资产评估方法市场法
市场法是一种资产评估方法，它通过对市场上相似资产的交易价格、市场时机、价格趋势等进行分析，估计目标资产的市场价值。

市场法通常用于评估房地产、商业和工业资产、企业股权等。

在进行市场法估值时，评估师会考虑以下几个要素：
1.市场选择：评估师会选择群体中最近、最相似的交易，以验证目标资产的市场价值。

2.对比：评估师会比较不同市场上的同类资产的价格和销售情况，包括交易价格、销售周期、市场趋势等。

3.市场时机：评估师会考虑目标资产销售的市场时机和周期，以确定正确的市场价值。

4.专业知识：评估师应具有广泛的市场和专业知识，以便在估值过程中考虑其他因素，如经济因素、社区基础设施、政治环境等。

市场法是一种相对简单的资产评估方法，但要求评估师具有丰富的市场经验和专业知识。

它也有一些局限性，如市场选择不当、市场时机失误等因素可能导致估
值误差。

因此，市场法的使用需要结合其他评估方法进行验证。

资产评估的基本方法

资产评估的基本方法

适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。
资产评估价值＝参照物成交价格×成新度差异修正系数＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）
其中： 成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）
5.成新率价格调整法
⑤计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： 交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为： 交易实例D修正后的单价为：
采用简单算术平均法求取评估结果。
1
土地评估单价＝(922.2+928+929.4+924) ÷4=925.75（元/平方米）
2
土地评估总价＝600×925.75=555450（元）
功能重置成本法
统计分析法
观察法
使用年限法
直接价值法
收益额
折现率
收益期
资产评估方法体系
01
第一节 市场法
02
第二节 收益法
03
第三节 成本法
04
第四节 评估方法的选择
主要内容
第一节 市场法
一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或相似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 或 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数）

第二章 资产评估的基本方法

第二章 资产评估的基本方法

计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。

23第二章资产评估方法

23第二章资产评估方法

=0.9659
7)计算待估土地的初步价格
交易实例A修正后的单价为：
870× 100 106 100 102 0.9659 909 （元/m2） 100 100 100 100
交易实例B修正后的单价为：
交易价格 交易日期 区域 个别因素（面积） 使用年限
820× 100 107 100 102 1038 （元/m2）
98 100 88 100
交易实例C修正后的单价为：
855× 100 112 100 102 0.9659 901 （元/m2） 97 100 108 100
交易实例D修正后的单价为：
840× 100 110 100 102 942（元/m2） 100 100 100 100
①资产价值与其功能呈线性关系的情况, 通常被称作功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生 产能力÷参照物生产能力)
[例]被评估资产年生产能力为90吨,参 照资产的年生产能力为120吨,评估时点参 照资产的市场价格为10万元,由此确定被评 估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
[例]某被估企业的年净利润为1000万元, 评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为 20倍,则：
该企业的评估价值=1000×20=20000(万元)
（二）类比调整法
类比调整法是市场途径及其方法中最基 本的评估方法。该法并不要求参照物与评估 对象必须一样或者基本一样。只要参照物与 评估对象在大的方面基本相同或相似，该法 通过对比分析调整参照物与评估对象之间的 差异，在参照物成交价格的基础上调整估算 评估对象的价值。
或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数

第二章评估方法答案

第二章评估方法答案

第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1.运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（ C ）。

A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算2.被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为30 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（D ）元。

A.7 300B.6 500C.7 212D.8 1233.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（C）。

A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关4.被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（ D ）万元。

A.40B.5C.8D.12.55.实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（ A ）。

A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率B.总使用年限＝实际已使用年限＋名义已使用年限C.二者没有关系D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限6、关于物价指数法下列公式中正确的是（）A. 资产评估值=参照物成交价格*物价变动指数B. 资产评估值=参照物成交价格*（1+物价变动指数）C. 资产评估值=参照物成交价格*环比物价变动指数D. 重置成本=资产的账面原值*价格变动指数7.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（ C ）元。

A.120 000B.150 000C.140 000D.110 0008.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。

如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（ B ）万元。

第二章 资产评估的基本方法


2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*

21第二章资产评估方法


被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？

第二章 资产评估的基本方法


编辑版pppt
39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
编辑版pppt
22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
编辑版pppt
12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
编辑版pppt
21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
编辑版pppt
19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：

第二章 资产评估的基本方法


P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

四、影响资产现行市价的因素
豆你玩 蒜你狠
糖高宗
药你苦
（一）经济学：影 响价格的因素
苹什么 辣翻天
姜你军
一、供求影响价格 供求影响价格
问题一：引起价格变动和差异的具体因素有哪些？试举例。
气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等 ——间接因素 问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举 例说明。
劳 动 价 值 论
价值量
正 比
劳动量 无 关 社会必要劳动时间 YES 劳动时间 个别劳动时间 NO
——8小时 ——2小时
是指在现有的社会正常 的生产条件下，在社会平 均的劳动熟练程度和劳动 强度下，制造某种商品所 需要的劳动时间.
甲厂——手工织布，员工比较懒惰 丙厂——电脑织布，员工非常积极
乙厂——缝纫机织布，工作比较积极 ——4小时
管理学院
交易实例A 坐 落 略
临近
资产评估学
交易实例C 略 类似 住宅 空地 交易实例D 略 类似 住宅 空地 评估对象 略 一般市区 住宅 空地
交易实例B 略 类似 住宅 空地
所处地区 用地性质 土地类型
住宅 空地
交易日期
单位价格 地块面积 地块形状 地势 地质 基础设施 交通状况 正面路宽 容积率
管理学院
资产评估学
[ 例 ] 评估某拟快速变现资产 , 在评估时点与其完 全相同的正常变现价为 10万元,经评估师综合分析 ,
认为快速变现的折扣率应为 40%,因此,拟快速变现
资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)
管理学院
资产评估学
3.功能价值类比法（功能因素调整）
管理学院
资产评估学
（四）影响资产价格的企业因素（微观因素）
企业战略
定价目标 • 国家 法律 法规 成本因素 的支 持 营销策略 产品特点
• Click to add Text • Click to add Text
企业因素
• Click to add Text
管理学院
资产评估学
五、市场法中的具体评估方法
31
管理学院
区域因素比较表
类似地区 区域因素 B C
资产评估学
D
自然条件
社会环境 街道条件
（相同）10
（稍差）7 （相同）10
（相同）10
（相同）10 （相同）10
（相同）10
（相同）10 （相同）10
交通便捷度
离交通车站点距离 离市中心距离 基础设施状况 公共设施完备状况 水、大气、嗓音污染状况 周围环境及景观
• 价值决定价格
思考：如果自行车供不应求，其价格会不会 高过汽车，如果汽车供过于求，其价格会不 会低于自行车？为什么？
决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？
价值决定价格
1、关系 决定，基础 价值 货币表现 价格
价值量越大，价格越高 如其他条件不变 价值量越小，价格越低
2、商品价值量的决定
⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同 一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照 表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合 判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C 所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系 线性关系————生产能力比例法 指数关系————规模经济效益指数法
①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称 作生产能力比例法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力)
[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨, 参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参 照资产的市场价格为 10 万元 , 由此确定被评
通过改变该商品的供求关系
——直接因素
问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？ 供不应求时，价格 供过于求时，价格 ，—— “物以稀为贵”，为卖方市场 ，—— “货多不值钱”，为买方市场
思考： 豆你玩、蒜你狠、糖 高宗、辣翻天、药你苦、 苹什么等价格再上涨，涨 得过一枚钻戒的价格吗？ 涨得过一套房子的价格吗？
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分 利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易 土地价格高2%。 B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估 土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、 C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如 下（假定折现率为8%）：
年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35] ＝0.9659
如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现 在某一基本特征上。 （一）直接比较法 直接比较法是指直接利用参照物价格或利用 参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接 与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估 对象价值的各种具体评估技术方法。
管理学院
资产评估学
1.现行市价法 • 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象 基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。 • 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高 度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘 价为评估价值；批量生产的设备、汽车等
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
管理学院
资产评估学
4.价格指数法（时间因素调整）
• 运用定基指数修正
资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产 定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数）
• 运用环比指数修正
资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积
管理学院
资产评估学
第二章 资产评估的基本方法
第一节 成本法 第二节 市场法 第三节 收益法
管理学院
资产评估学
第二节
市场法
管理学院
资产评估学
一、市场法的基本含义
• 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经 过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的 总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易 被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方 法之一。 • 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数） 或 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额
在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况
管理学院
资产评估学
三、市场法的基本程序及有关指标
确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果
相关参数 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成 交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。 对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
2007.10.3
600M2 长方形 平坦 普通 很好 很好 8m 6
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%； 交易实例B：2%； 交易实例C：3%； 交易实例D:0%。 ④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以 来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实 例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%； 交易实例B：7%； 交易实例C：12%；交易实例D：10%。
价值规律
问题一：价值规律的表现形式? 商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。
问题二：价值规律的基本内容? 商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定； 商品交换以价值量为基础实行等价交换。
管理学院
资产评估学
（二）影响资产价格的一般因素（宏观因素）
管理学院
资产评估学
（三）影响资产价格的行业因素（中观因素）源自管理学院资产评估学
2.市价折扣法（交易情况因素调整） 市价折扣法是以参照物成交价格为基础 , 考虑到
评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ,
凭评估人员的经验或有关部门的规定 , 设定一个价格
折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率） 适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件 方面差异的情况。
(1 10.5%) 3800 3932 （元 / 平方米） (1 6.8%)
管理学院
资产评估学
• 例 已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元， 该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况 如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6% 、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年8月 的评估价格最接近于： • 300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% = 331.1（万元）
（稍差）8
（稍远）7 （相同）10 （稍差）8 （相同）10 （相同）10 （相同）8
（稍好）12
（稍近）12 (稍近)12 （相同）12 （稍好）12 （相同）10 （相同）10
（相同）10
（相同）10 （相同）10 （稍好）12 （相同）10 （相同）10 （稍差）8
综合打分
88
108
100
⑥进行个别因素修正。
管理学院
资产评估学
二、市场法的基本前提