第二章 资产评估的基本方法

第二章资产评估的基本方法学习目的与要求理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。

理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。

单选第一节资产评估的市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场法是最简单、有效的方法。

【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（）。

A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估D.评估的参数、指标直接从市场获得『正确答案』C『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。

（二）市场法的评估思路在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。

需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。

（三）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。

2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（）。

A.重置成本B.收益现值C.清算价格D.市场价格『正确答案』D『答案解析』A对应的是成本法，B对应的是收益法；C是清算条件下的价值，属于快速变现价值，是价值类型的概念之一。

【例题·多选题】（2017.10）市场法应用的前提条件包括（）。

A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的C.资产处于继续使用状态D.资产的使用功能完全丧失E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵『正确答案』AB『答案解析』资产处于继续使用状态是收益法的前提，C选项错误；资产的使用功能完全丧失，就不是资产评估的内容，所以D选项错误；被评估资产在法律权属方面有没有瑕疵，都是可以作为资产评估对象的，E选项错误。

第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。

一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。

2、至少三个交易案例。

3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。

4、成交价是正常交易的结果。

5、尽可能选择近期成交的交易案例。

三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。

(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。

资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。

可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。

第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。

当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。

二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。

这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。

按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。

资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。

这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。

把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。

[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。

『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。

『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。

其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。

根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。

第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。

三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。

缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。

（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。

2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。