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【房地产】昆山锦溪项目一、锦溪概况[一]、锦溪区位及历史介绍[二]、经济建设状况[三]、政府规划方案二、房地产市场进展概[一]、总体规划定位[二]、土地供应情形[三]、房地产市场开发情形[四]、项目介绍[五]、市场结论三、项目建议此次，针对昆山锦溪镇的海统公司地块项目，我们对锦溪当地房地产开发情形进行了初步的调研。
报告将结合本项目研展需要、对锦溪当地的历史渊源、进展现状、该镇的定位和政府规划方向做全面的介绍，同时对当地的土地开发情形和房地产开发水平做较为全面的市场介绍与评估，为项目提供最新的市场参考依据。
一、锦溪概况[一]、锦溪区位及历史介绍锦溪区位示意图锦溪（曾名陈墓），位于江苏省昆山市的南部，东临上海市的青浦区，距上海市区55公里、西依苏州工业园区，距苏州市区35公里，处于江苏“南大门”的显要位置。
穿昆山市南北的交通主干道--南北公路，穿越锦溪与318国道相交接，往东至青浦、虹桥机场及上海市区，往西至吴江、浙江等地，前往上海虹桥国际机场只需40分钟。
锦溪素有“三五”之称（5万亩耕地、5万亩水域、5万人口），东靠淀山湖、西临阳澄湖、南依五保湖、北有万千湖和白莲湖，境内河港纵横，是典型的江南鱼米之乡。
锦溪古镇区保留着“一河两桥”，小桥、流水、人家的明清风貌，自然资源和人文景观交相辉映，亦是闻名的千年历史文化古镇。
[二]、经济建设状况 外向型经济2000年，锦溪镇合同利用外资首次超过1000万美元，标志着锦溪镇外向型经济取得重大突破。
2001年全镇新批外资项目6只，合同利用外资38鼎新科技工业园规划图23万美元，实际到帐外资525万美元，专门是台商投资的正崴周密（昆山）科技园区落户锦溪，总规划面积1500亩，首期启动建设160亩、投资299 8万美元，标志着锦溪在外向型经济龙头大项目引进上有了实质性的进展，锦溪外向型经济进展势头良好。
目前，昆山开发区锦溪工业配套区框架全面形成，成为锦溪外向型经济进展的要紧载体。
上海市人民政府关于印发《淀山湖地区中长期发展规划》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2013.07.24•【字号】沪府发[2013]58号•【施行日期】2013.07.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文上海市人民政府关于印发《淀山湖地区中长期发展规划》的通知（沪府发〔2013〕58号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《淀山湖地区中长期发展规划》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府2013年7月24日淀山湖地区中长期发展规划淀山湖地区包括青浦区朱家角镇、练塘镇和金泽镇，位于上海与江苏、浙江的交汇处，总面积约340平方公里。
该地区历史文化悠久，景观资源丰富，有大小河道860条，本市21个自然湖泊全部坐落于此，水面率高达32.7%，是上海乃至长三角最具水乡特色的区域之一。
区域内的淀山湖是上海境内最大的淡水湖泊，水域涉及江苏和上海，本市所辖水面面积47.5平方公里。
淀山湖地区属于太湖流域，地处黄浦江主要取水口的上游，是上海重要的水源保护地和生态保护区。
长期以来，市委市政府高度重视淀山湖地区的生态环境保护，投入巨大，保护的要求十分严格。
但同时，该地区环境保护和经济社会发展中面临的问题和挑战也日趋突出。
只有通过规划引导，明确该地区的功能定位，市区联手、区域联动、形成合力，着力破解保护与发展的难题，才能把生态优势转化为保护动力，实现保护和发展的有机统一和良性互动。
对该地区进行科学规划和合理定位，既有利于完善现代化国际大都市的生态功能，为子孙后代发展留下宝贵空间，也有利于发挥规划对环淀山湖地区发展的导向作用，调动各方面积极性，探索出一条生态、生活、生产融合（以下简称“三生融合”）发展和可持续发展的新路。
一、发展现状与发展机遇（一）发展现状多年来，市、区两级政府坚持以科学发展观为指导，认真贯彻执行国家和本市环境保护要求，加大环境基础设施投入和污染治理力度，统筹城乡一体化发展，不断改善居民生产生活条件，经济社会发展取得了一定成效。
第一章区域房地产市场分析一、昆山市房地产介绍1、老城区老城区：柏庐路以西、昆太路、庆丰路以及西仓基河围合地区老城区是昆山城市发展的基点，该区域的房地产主要以旧城区改造为主，土地规模都不大，产品主要是以多层、小高层为主，同时由于市中心区缘故，这些楼盘在商铺上也投入大量精力，主要诉求是地段优势，目前老城区房产的发展有如下特点：（1）市政府地址迁移，使老城区失去中心区域的优势；（2）老城区曾经的无序开发造成了规划的混乱，不利于商品房的发展；（3）老城区目前已经没有多少可开发的土地；（4）老城区商品房开发的高土地成本，使得发展商望而却步；（5）公寓住宅价格是各区域中最高的。
该板块的代表楼盘是中茵.雍景湾。
2、新区新区：柏庐路以东，昆太路以南，庆丰路以北区域，东临昆山经济技术开发区，西接昆山老城区。
新区西部板块，即柏庐路以东、青阳港以西整个区域的发展主要以市政府办公楼为龙头，前进路沿线为中心向两翼展开，整个区域由于是新兴的区域，聘请了知名的规划师进行城市建设规划，所以布局较为合理，配套跟进速度很快。
在任何一个城市，市政府周边均是绝对的市中心，其商业、生活等配套设施均比其他区域完善，生活环境和交通条件相对也较为优越。
除了原有的早期住宅，近两年发展了一些如“春江秀韵”、“郡岸”、“新城丽园”等一批具有中心城区特点的楼盘。
在政府的规划中，此区域将在公共设施和建筑方面加大建设力度。
新区价格攀升速度一直最快，目前房价仅次于老城区，分析其主要原因是由于市政府和众多局级机关迁移到该区，从而带来的配套相对健全，加上新的城市规划与合理布局，新区的快速发展是必然的。
我们能够看出本区域随着整体规划的逐步推进，将成为发展重心。
3、城西区城西区域，即东风河、西仓基河以西区域。
根据城市规划，昆山西部将开辟占地3000亩的生态森林公园和规划建设8平方公里左右的大学城，依托科技、生态的概念来促进西部地区中高档居住区的建设，因此该区域的房产类别主要是以高端产品——别墅为主，主要集中在马鞍山路一带。
长三角一体化下淀山湖板块发展的机遇与挑战作者：陆诗莹杨婷婷来源：《中国集体经济》2020年第28期摘要：目前长江三角洲区域一体化发展已上升为国家战略，在这样的大背景下，作为长三角区域的重要组成部分，淀山湖板块迎来极大的发展机遇与挑战。
文章首先采用SWOT分析法分析淀山湖板块目前所处现状，并找到其比较优势，明确其在长三角区域中未来的地位和方向，最终提出推动淀山湖区域高质量发展的建议。
关键词：长三角一体化;淀山湖板块;SWOT分析一、研究背景2018年11月，习总书记在首届进博会上宣布，支持长三角区域一体化发展并上升为国家战略。
2019年12月1日，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，标志这一战略进入全面实施阶段，长三角区域一体化发展已经成为重中之重。
长三角一体化由来已久。
1982年，为促进横向经济发展，国务院提出建立上海经济区，意味着长三角区域一体化登上历史舞台。
经过不断的发展和扩容，至1984年，其行政区划已经扩大为四省一市。
直到1988年上海经济区规划办公室撤销，标志上海经济区宣告流产。
20世纪90年代初，国家提出开发开放上海浦东，长三角地区15个城市自发倡议，成立协作办主任联席会议制度，之后转变为长三角城市经济协调会，形成以这15个城市为主体形态的长三角城市群。
随着区域发展融合，长三角一体化上升至国家层面，国家部委发布相关发展计划。
2010年，颁布《长江三角洲地区区域规划》（2009～2015），2016年，国家发改委发布《长江三角洲城市群发展规划》（2016～2020），长三角地区融合发展处在不断深化的过程中。
淀山湖板块位于上海市青浦区与苏州昆山市交界，包括青浦区、朱家角镇、练塘镇和金泽镇等地区，总面积约340平方公里。
该区域具有悠久的历史文化，丰富的景观资源，仅河道就有860条，水面覆盖率达到32.7%，具有长三角地带水乡特色。
在淀山湖周边，正是刚刚成立的长三角生态绿色一体化发展示范区，主要涵盖青浦区、吴江区和嘉善县等地，区位优势显而易见。
Ⅰ项目简介1.1 活动背景：WWFWAA和我们“湿地使者行动”是世界自然基金会(WWF)为了促进长江保护工作而联合各种社会力量倾力创建的一项社会大型公益活动，2007的湿地使者行动已经是第七届。
活动将全国各地的高校大学生社团发动和组织起来，利用课余时间参与到湿地保护的调研和宣教工作中去，每年暑期集中深入到长江流域各省市自治区的不同地点进行大型的调查、宣传及实地研究。
湿地使者们将以日记、照片与录像的形式通过博客和媒体来展现不同水源地地区面临的威胁，并与当地政府与社区共同讨论保护建议。
今年湿地使者行动的主题是“饮水当思源，呵护水源地”。
我们复旦环科已是第四次参加这个活动，复旦环境科学与工程系也有幸承办了今年湿地使者活动的培训和启动仪式。
饮用水源地的水质在恶化在我国已是一个不争的事实，上海也是一个水质型缺水城市，前所未有的饮用水危机正在包围我们。
淀山湖水源保护区是上海市的饮用水源地之一，水源的好坏直接影响着居民的饮用水质量，“米糠油事件”历历在目，无锡蓝藻暴发尚未退去，沐阳饮用水被污染接踵而来，我们不能重蹈复辙，保护我们的水源地已成了迫在眉睫的事。
湿地湿地(wetland)是位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带，与森林、海洋并称为全球三大生态系统，具有维护生态安全、保护生物多样性等功能。
人们把湿地称为“地球之肾”、天然水库和天然物种库。
湿地不仅被认为是一种资源，其在维护生态安全，特别是提供优质水源方面的作用也是无可替代的。
在人口爆炸和经济发展的双重压力下，20世纪中后期大量湿地被改造成农田，加上过度的资源开发和污染，湿地面积大幅度缩小，湿地生态正受到严重破坏。
蓝藻爆发，鼠害横行这些生态破坏的事件，都为人类敲响了湿地保护的警钟。
１.2 活动简介：主题饮水当思源，呵护水源地地点上海市的主要水源地之一——淀山湖，属于上海市青浦区管辖范围，地处上海市、江苏省和浙江省交界处。
时间7．14—7．17：WWF培训阶段；7．29—7．31：在学校培训、讨论、准备的阶段；8．01—8．14：实地考察活动阶段；目的1.通过宣传，减少金泽镇及朱家角镇居民直接排入乡郊支流河道中的Ｎ、Ｐ量。
关于昆山淀山湖旅游度假区投资的设想
张总，你好：
上次您提到对昆山淀山湖镇旅游度假区我所设想的投资感兴趣，在此对项目概况和设想梳理一下，供参考：
首先是通过几年中去昆山的对比，感受到昆山的发展具有开放国际水准，其中心城区玉山镇向东与上海接壤区域所开发的花桥商务区通过几年的规划建设已初具规模，从公开资料看，昆山1989年撤县设市，市域东西最大33公里，南北最大48公里，面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。
2007年昆山市GDP为1151亿元。
2008年1500亿元，估计2009年大致为1750亿元。
在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山位居第一。
我与淀山湖区区委宋书记在09年9月昆山撤县设市20年活动中进行交流，我介绍了在城市策划与投资促进方面的工作，他表露出一定兴趣，并介绍了他正在主抓的淀山湖镇旅游度假区的发展情况，说淀山湖镇所拥有的淀山湖沿湖带北段在他担任书记之前已进行房地产开发，社区用地总面积近7000亩，包括大自然花园、富力湾、纳帕·尔湾等19家房产项目已圈地分级开发，在他的任期内希望好好规划营造不可再生的沿湖资源，为当地社会及继任能提供一个持续成长的发展空间，具体怎么搞，他希望我能发挥优势，提出可持续发展的方案，并安排主管规划的胡刚镇长及镇办公室徐昌东主任陪我到现场考察了解情况，按宋书记的想法，在2010年结合昆山市新一轮的城市规划修编将环湖大道进行景观设计与改造工程，投资约一个亿左右，为未来的开发打下基础，并指出现有的湖边1800亩及几块约100亩的可开发用地可推进项目。
我在现场考察时看到突出的半岛位置优越，是金家庄村的村址，胡刚镇长说拆这个村子需要四个亿左右，因投资较大，暂时还没有考虑具体实施情况。
胡刚主任还介绍说昆山在城市规划方面一直在重手投入，在新加坡邦城公司完成了整体概念规划后，他们一直想请负责昆山花桥商务区景观设计规划的公司来负责这一区域的景观规划设计，由于市里的原因未能实现，但仍在积极寻找优秀的国际规划公司来对其服务，对景观规划及发展的心态可见一般。
回到北京后，在对淀山湖镇及旅游度假区的资料进行研究后，我在与易道、中规院等专家交流其它项目时，也介绍了我所了解的昆山淀山湖镇情况，通过交流讨论，得出了一些片断的策划设想，大家都认为这一区域在区位与环境条件方面相当优越，完全有可能在淀山湖镇已有的上位规划及昆山调规后的条件下，发展成为淀山湖镇未来的经济与人文中心区域。
在开发方法上大家认为应尽可能地对这一区域进行整体规模策划与投资，在为地区长线高品质发展的基础上，结合镇领导的发展计划、上海大都市发展的方向，把长短期收益和土地开发政进行结合，塑造一个新型城市低密度水岸休闲
度假区。
为了实现一个理想的开发，把这一区域建成一个集旅游、观光、休闲、度假、养生、疗养、展览展示、贸易、论坛、会议等功能的高品质环湖生态经济带，我认为有可能在外力的作用下，会突破镇里滚动阶段开发的务实发展思路，把金家庄的整体拆迁放进来并将这一区域整体考虑。
具体方案还需要我们带着初步意愿和想法在现场实地考察并与镇领导交流的过程中进行探讨。
我初步测算了一下，按开发如图所示，整体规模也许有约3、4平方公里，按平均地上四层，地下1层的沿湖建筑高度考虑，以中高密度总体容积率开发有可能形成一个理想的具有高品质休闲尺度的建筑环境，同时可满足土地利用和开发的投资收益，按可建设用地40%、整体建设用地容积率1.2,以整体用地规模为4平方公里计算，则建筑面积约可达200万平米，地块总容积率为0.5，如进行前瞻性的地下建筑投资，估计可建负一层的下沉式建筑及地下二层建筑共计120万平米。
估计50%的建筑面积为酒店、商业与会所、会议中心、商务，另50%为公寓、住宅和配套设施。
前几天与胡镇长通电话，他说环湖大道景观设计已委托境外景观公司正在设计中，同时欢迎我们前去交流考察并了解情况。
这一想法还未与宋书记及胡镇长等进行交流探讨，仅是一个不成熟的想法，供参考。
凌峰
首都经济研究会常务副秘书长
2010-2-1 附拍摄的几张当地照片并参考文字资料。
