近距离观察美国房地产经纪人

聪明的用户美国房地产在线服务系列观察之二
巴曙松;杨现领
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2014(000)0Z2
【摘要】<正>让消费者参与信息生成过程的主要目的是放大消费者价值。

一方面,消费者的诉求可以直接传达到供给方,提高了交易效率;另一方面,消费者作为直接参与者和直接体验者,是反馈交易信息的重要信息源。

【总页数】4页(P184-187)
【作者】巴曙松;杨现领
【作者单位】国务院发展研究中心金融研究所;华创证券
【正文语种】中文
【中图分类】F299.712
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从美国的房地产经纪行业思考中国房地产经纪行业的未来前景我们看看国际上的房地产创新是怎么做的，第二个也想想中国的房地产有什么创新的地方。

美国房地产市场的概况，2018年全美房地产交易的套数是600万，跟中国完全不一样的市场，截至2018年全美房屋的总量1.38亿套，其中7900万套自己住，4300万套是拿来出租的。

整个2018年美国房地产住宅的销售总额是1.4万亿，全美的住宅整体资产规模是33万亿，最后一个数字很有意思，就是金融，2018年房地产按揭贷款1.6万亿，大家发现了没有，超过了交易额，就是因为美国的金融市场太发达了，这里面不但有刚买的房子的按揭贷款，还有原来买的房子的再贷款。

美国房产跟中国一样都面临着很多的挑战，大家看到的是美国房地产交易的基本流程，可以看到，美国的房产的产业链非常长，比中国长，效率比较低，分工很细，从交易的过程中有哪些角色，有中介、经纪人，有非常专业分工的关于按揭贷款的经纪人，还有专门用于按揭贷款的出借人，还有专门做评估的机构，保险的机构，因为产业链很长，带来了交易办理的流程也很长，一般平均的交易流程也超过了90天，因为中间的环节很多，费用比较高，每年的房地产交易佣金800亿，按揭贷款的经纪人还有150亿美金的市场，银行还要收钱，2%，后面还有做产权保险的，做评估的。

整体的费用一个交易下来可能在6%到12%左右。

正是因为美国房地产交易的复杂，长流程，所以美国对数字化的需求，驱动也非常多。

大家看到美国提出了物业的技术，金融的技术，因为交易的复杂导致了大量的对数据化的需求，也产生了大量的数据，也产生了大量对新的融资方式的追求。

这里面是住宅地产，全美的各个环节，有大量的创新的企业诞生，大家看到这里面有做房产的找房平台，也有专门做技术驱动的中介公司。

还有专门提供工具的企业，大家看到中间很多跟房地产金融相关的领域，你会发现非常多的公司，和产权保险相关和物理管理相关的，房产管理相关的。

美房地产商靠微信赚翻千万豪宅轻松卖出
讯：你能想象完全通过Twitter或SnapChat出售一套价值高达1400万美元的纽约市公寓吗？事实却是豪宅中介公司DouglasElliman的地产经纪人EmmaHao通过这种方式做到了。

美国房地产商靠微信赚翻了
EmmaHao是通过微信做成买卖的，而且她还不只一次通过微信做成大生意。

此外，EmmaHao也不是唯一通过微信进行房屋销售的地产经纪人。

EmmaHao说：我一般会上传一张户型图，然后介绍说这处房产不错，其地理非常好。

然后就有人表示我感兴趣，并进行购买。

她表示：微信真是不同凡响的平台。

中国人已经成为美国房地产市场最大的外国购买群体。

据美国房地产经纪人协会称，为寻找安置资产的安全场所以及实现持有资产的多元化，中国人往往愿意比其他国家的人付出更高的价钱。

36岁的JingmaHao等微信用户往往将其打造成个人博客，他们可以在里面发布关于食物、服饰、化妆以及生活方式的照片和文字，这样一来可以营造出其网络性格。

EmmaHao说：我在上面说我想说的，他们知道我是一个什么样的情况。

我对日常生活进行更新，他们很喜欢这样。

你表明你具有一定的性格，这能够促成交易的达成。

可能这些人永远不会评论什么，但有时突然会给你发一条信息。

34岁的莫里斯欧文-米昌是位于纽约市的地产经纪人，他通过微信所
售出的房屋价值最高达到了400万美元，其客户聘请了一位法律代表看房，而买家自己则依靠照片、图纸和视频看房。

欧文-米昌几乎不懂中文。

欧文-米昌说：微信的出现大大地降低了传统的沟通障碍，并加强我与客户之间的联系。

美国十大最热房地产市场综合房地产经纪人网的十大房价上升幅度最大的城市榜单，本文选出了美国十大最热的房产市场。

目前美国的房地产市场正显示出一些好转的现象。

从2012年第二季度到2013年第二季度，房价涨幅超过5%。

房屋卖得更快，而市面上出售的房屋数量下降超过10%。

房地产经纪人网站此前发布了关于全国房产市场的报告，报告数据显示，像奥克兰、圣何塞和底特律这样的城市房价也上涨超过25%。

综合房地产经纪人网的十大房价上升幅度最大的城市榜单，2012年第二季度到2013年第二季度房屋库存时间中位数和房屋总库存量中位数统计，市场观察网选出了美国十大最热的房产市场。

10.里诺市内华达州房屋存量增减：-29.11%房价增减：25.95%库存时间增减：-32.29%房价中位数：23.3万美元内华达州健康的经济和劳动力市场因其一直以来的贫穷形象而备受打击。

但是今年该州西北部城市里诺市的房产市场却有重大改善。

房市复苏的一个表现是房屋待售数量在2013年第二季度结束前的12个月里下降了29.11%，这在全国大型房地产市场房屋待售数量跌幅中排名第七。

同时，该市房价上涨了近26%。

尽管房市有所改善，里诺市的经济仍有许多增长空间。

里诺市区6月的失业率为11.6%，在全国372个统计的大都市地区排第24位。

9.圣地亚哥加州房屋存量增减：-28.53%房价增减：21.10%库存时间增减：-26.39%房价中位数：42.99万美元房价的上涨和需求的增多是圣地亚哥房市复苏的两大表现。

圣地亚哥联合论坛报称，尽管该市的房市趋于平衡状态，但价格的进一步上涨和抵押贷款利率的增多也会扼杀该市房产市场。

不过，该市的房屋销售很快。

从2012年第二季度到2013年第二季度，圣地亚哥房市比其他136个地区房市的库存房屋数量下降得更快些。

该城市的房价中位数位42.99万美元是全国房价中位数19.6万美元的两倍多。

8.波特兰-温哥华地区俄勒冈州房屋存量增减：-23.46%房价增减：12%库存时间增减：-45.83%房价中位数：28万美元2013年第二季度，波特兰-温哥华地区的房屋上市天数为39天，比去年同期房屋上市时间减少45.83%，这也是大型房产市场一个最大幅度降低的指标。

美国房地产经纪管理制度一、引言美国作为世界上最大的房地产市场之一，其房地产经纪管理制度是一个高度成熟和完善的体系。

这个体系包括了政府的监管、专业机构的认证和自律、行业组织的规范等多个层面。

本文将对美国房地产经纪管理制度进行详细解析，以期能够对其他国家的房地产市场发展起到一定的借鉴作用。

二、美国房地产经纪管理制度的历史沿革美国房地产经纪管理制度的形成和发展经历了多个阶段。

在早期的美国，房地产经纪是一个相对自由的行业，很少有政府的干预。

但在19世纪末，随着房地产市场的不断膨胀和买卖双方之间的信息不对称情况的加剧，政府开始重视对房地产经纪行业的管理和监管。

此后，一系列法律法规陆续出台，房地产经纪管理制度逐渐完善起来。

三、美国房地产经纪管理制度的法律法规体系1.联邦法律美国的房地产经纪行业在联邦层面主要受到《房地产结算程序法案》（Real Estate Settlement Procedures Act，简称RESPA）和《平等住房法》（Fair Housing Act）等法律的监管。

RESPA主要规定了房地产交易中的结算程序，确保交易双方的权益不受损害；而《平等住房法》则禁止因为种族、宗教、国籍、残疾等原因而对买卖双方进行歧视。

2.州法律除了联邦法律之外，美国各州还有各自的房地产经纪管理法律。

这些州法律通常规定了房地产经纪的注册和监管制度，包括颁发执照的条件、注册手续、执业行为规范等。

各州的法律存在差异，但总体上保证了房地产经纪行业的规范和稳定。

3.地方法律除了联邦法律和州法律之外，美国一些地方政府也会针对当地的房地产市场状况出台相关法规。

例如，一些城市可能会对房地产经纪的提成比例、广告宣传等进行限制。

四、美国房地产经纪管理制度的执行机构1.国家协会美国房地产经纪管理制度的执行机构主要包括两大国家级行业协会，分别是全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）和全国协会注册的房地产经纪人协会（National Association of Real Estate Brokers，简称NAREB）。

【北美购房网】十分钟带您解读2017年《美国房产国外买家报告》美国房地产经纪人协会(NAR) 7月18日发布了最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告——2017年《美国住宅房产国外买家报告》，这份报告收集了从2016年4月到2017年3月之间的国外买家房产购买数据。

小乐在昨天的文章《涨幅49%！买疯了，外国买家在美购房金额超1510亿美元》中为简单解读了去年外国买家在美国疯狂扫房的原因。

今天小乐将用报告中的图表为大家更详细地来解读这份报告。

外国买家在美国购房交易额过去的一年期间，外国买家在美国购房的成交额达到了1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。

而外国买家的成交额占了美国总体成交额的10%（去年为8%），达到了历史新高。

中国买家依旧是美国购房的主力军，购房总成交额达到了317亿美元，相比去年的273亿美元上涨了16%。

紧随其后进入榜单前五名的还有：加拿大（190亿美金）、英国（95亿美金）、墨西哥（93亿）和印度（78亿）。

尽管中国买家在交易总额上连续保持四年第一，但调查发现，加拿大买家的增长速度是最快的。

加拿大买家的交易总额从去年的89亿美元增长到了190亿美元，上涨幅度为历史新高的113%。

注：本报告所注明的中国地区包含中国大陆及港澳台地区。

外国买家在美国购房成交数近一年时间以来，外国买家在美国购买的房屋数量达到了28.4万套，相比去年的21.5万套上涨了幅度高达32%。

而外国买家的购房数量占了美国房屋总数的5%（去年为4%）。

在美国的购房数量方面，中国同样以40,572套的成交数位居第一位，加拿大、墨西哥、印度和英国分列前五位。

外国买家在美国购房的单价外国买家在美国购买房产的平均价为53.7万美元，远超美国平均水平（27.8万美元）。

在购房的平均价方面，中国以78.2万美元的价格遥遥领先。

近两年来，中国人的购房数量大幅度上升，而购房的均价却一直在下降，这说明了有更多的普通买家进入到这个市场中。

【北美购房网】美国华人房产经纪人亲述买房内幕中国买家在美国一掷千金，购买豪宅，已不是什么鲜事，也由此催生了美国地产经纪热。

因为有着天然的语言和民族共性便利在美国的华人地产经纪往往有着得天独厚的优势。

下面就让我们来看一位房产经纪真人亲述，在美国买房那些不为人知的内幕。

从业背景众所周知，美国是一个多民族的移民国家，不仅房地产经纪人而且这些经纪人所面对的客户群都来自不同的国家，拥有不同的文化背景和不同的思维方式。

由于这种特殊的组合，这里的每一个房地产经纪人的经历和感受是不能一概而论的。

美国房地产经纪人的阵容庞大，全国大约有近一百万！更准确的说应该是一百万流动人口，因为那些充满了希望跃跃欲试的新人不断地涌进，而那些受到了挫折又不愿意努力的经纪人不断地退出！对行外人来说，很多人认为只要拿到执照就可以马上开始买卖房子攒佣金了。

对聪明的中国人来说拿个执照是件很容易的事，所以在美国有执照的中国人遍地都是。

可是，真正把这一行作为自己的事业，无论受到什么挫折吃过多少苦都不放弃的人却寥寥无几。

事实上大约百分之九十的美国优质房屋买卖都落在了仅仅百分之十的优秀经纪人手中。

美国房产经纪监管严格与中国的中介行业比较，美国房地产经纪历史悠久，系统规范统一，合同细致完善，政策与法律制度健全，经纪人受到很高的职业道德标准的约束，也受到一定的法律保护。

十年前我为了自由，兴趣和潜在的发展机会，放弃了我在一家美国大公司做了七年的国际贸易工作，决定将房地产经纪作为自己今后的事业。

为此，我在转行之前就在大学里修完了所有房地产相关的八门科目：房地产基础、房地产金融、转户过程、民用房估价、商业房估价、房地产法律、房地产实践和房地产管理。

美国房产经纪考试监考非常严格，当时场内有很多监考人员，大家都非常严肃。

自从高考后我就再没经历过这阵势了。

我用足了整整三小时，回答了约50页纸的考题，由于很多问题模棱两可，弄得我没了自信，考完后就听天由命了。

那时考房地产经纪人执照通过率大约是60%。

看看美国房地产中介公司的运作在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent）。

没有执照营业是非法的，后果很严重。

美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。

房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。

目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。

房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。

美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。

房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。

在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1- 4人左右，这点和中国大致相同。

也有一些规模比较大的公司，他们的经纪人人数可以达到100人以上。

美国的经纪人多数为女性，一般会在同一家公司工作5年以上。

大约90%的房产经纪人有大学学历，而45%的人拥有学士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。

根据美国2004年的统计数字，不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元，而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元。

经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。

1- 5年工作经历的经纪人的年薪可以达到3万美元，而在6-10年的工作经历当中，他们的薪水可以达到6万美元，11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美元，比医生、大学教师等的年薪还要高。

美国的房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。

近距离观察美国房地产经纪人作者：廖俊平来源：《中国房地产》2011年第02期笔者最近在美国麻省理工学院学习两个月，借此机会再次近距离接触了美国的房地产经纪人，进一步了解了一些情况(这些年来笔者一直关注房地产经纪行业的情况，曾几次访问美国，和各地一些房地产经纪人有较好的私谊，也经常通过他们了解美国房地产经纪行业的情况)。

因为要自己在麻省理工学院所在的剑桥市(和波士顿一河之隔，实际上可以说是连为一体的)租房住，所以我到美国之前联系了公寓出租公司，还托朋友找到了一位在波士顿地区从事房地产经纪的华人Ken为我提供一些帮助。

到剑桥住下以后，我前去拜访了Ken，在此前后我们还多次在电话中交谈，从他那里了解或者是核实了一些有关美国房地产经纪人的工作情况。

首先，美国的房地产经纪人基本上是独立工作的。

Ken目前在一家Century 21品牌旗下的经纪公司执业。

大家知道，Century21的经营是采取加盟方式，也就是说其旗下的每一家中介公司都是独立的，归不同的人拥有，只是共用Century 21品牌，并且共享其管理和培训体系等。

Ken所在的这一家Century 21品牌公司是当地最大的房地产经纪公司，有两个老板(公司出资人)，他的业务收入要和公司分成，相应地，公司会帮他处理各种法律事务和纠纷，提供各种后勤支援。

Ken并不需要经常去公司上班，因为他的经营要么是利用自己的熟人网络，而更多地则是利用MLS系统。

所谓MLS系统，即共享放盘系统，在本专栏2010年9月的文章里面已经介绍过。

这次我专门请Ken给我演示了一下他作为经纪人是如何管理和查询MLS系统的，因为作为一般的客户，只能看到MLS系统上的一些基本信息，比如说是看不到有关业主的信息的，而作为经纪人，他是可以查看到更多信息的，比如某个经纪人放在系统上的某个盘源的业主信息。

当然，作为业主委托的经纪人(卖方经纪人)一方是不担心Ken知道了业主信息以后会把他的生意抢走的，而只会乐意见到Ken帮他一起把这单生意做成。

纽约房产经纪人的一天莱纳德位于他独家代理一套公寓内从事房产经纪人工作以来，莱纳德已合计成交超过30亿美金的房产交易。

其中包括售价高达4300万美金的一栋位于Tribeca的联排别墅。

此外，他在2009年帮助著名时装品牌Dolce＆Gabbana设计师Domenico Dolce以3200万美金出售了位于曼哈顿11大道上的一套顶层公寓这其中大部分成交都位于莱纳德所精耕的纽约曼哈顿下城社区我们一起来跟随莱纳德一天的行程：上午8:30分，我们来到了莱纳德位于曼哈顿的居所。

他正在看电视早新闻，他所供职的经纪公司近期宣布获得了软银4.5亿美金的投资，此时电视中他公司CEO正在接受CNBC电视台的采访前往公司之前，莱纳德会给公司的同事们发送一篇文章，分享近期公司动态和个人感悟莱纳德出生在南非，移民到美国已经有33年了。

在从事经纪人工作之前，他在时装行业工作，这是他的衣橱能看出莱纳德喜欢猫，这是他领养的Joan莱纳德所居住的公寓之前也是著名歌手邦·乔维以及电影《博物馆奇妙夜》中演员本·斯蒂勒的住所除此之外，莱纳德也在纽约上州为自己建造一套度假别墅，他为我们展示了房屋的模型莱纳德坐车来到位于纽约中城的办公室每天早上9:30分，莱纳德会和团队当中其他成员会面，讨论手上房源的进展情况。

今天，团队成员反馈他们手上一套1350万美金的公寓有潜在买家希望在高峰期再次参观公寓，了解一下下噪音情况。

莱纳德熟知大楼情况，不认为会出现什么问题会议结束后，莱纳德回到了他的办公桌上开始落实展开今天行程此后，莱纳德和两位来自佛罗里达的经纪人见面，莱纳德经常和其它地区的经纪人们沟通，也为她们的房源推广提供建议接下来，莱纳德出门前往带看，在电梯中确认进程今天莱纳德所带看的是一套位于中城13街的顶层公寓这是一套530平米的公寓。

在带看结束之前，莱纳德会提醒客户公寓中的一些潜在问题他和客户正在看宽敞的卫生间。

带看总共花了20来分钟中午时间，莱纳德来到了他最喜欢的一家叫Hu Kitchen的素菜馆就餐午餐过后，莱纳德来到SoHo一家广告公司，为一栋在建的公寓楼作推广策划，该公寓将于2018春季上市他们分析了公寓大楼的渲染图，确保一切真实无误随后，莱纳德带公司同事参观这栋他所独家代理的94单元的公寓关于这套要价6500万美元的公寓，莱纳德说道：世上总会有人想要最好的产品，并且能够负担得起，我们可以为他们提供这类选择。

美国的房地产经纪人搜房郑州二手房网2020-06-21 09:26:00 来源：搜房博客|分享(一) 美国没有所谓的房地产业务员这一职位在国内，很多房地产代理中介公司都有很多持有上岗证的业务员，公司付必然的低薪，佣金分成很低，多数是要代领客户看屋子，但不能独立签定合同。

在美国，没有房地产执照即销售员执照(Salesperson)者一概不准从事任何的房地产业务，不准回答任何与房地产有关的问题，也不准带客户看屋子。

缘故是没有房地产执照就有可能误导消费者，有可能会给消费者造成损害，就像没有行医执照而给病人看病一样。

(二) 房地产经纪人以已婚女性占多数大约70%的房地产经纪人为女性，缘故是成婚以后，生了小孩，不像咱们在国内有两边老人帮着带小孩，美国的老人可没有那个风俗，小孩自己带，往往又不像国内只生一个，因此很多女性就不上班，就考个房地产执照，一边看小孩，一边卖屋子，而且做了母亲的人往往比较有耐性，也会交际，生意很容易做起来，绝大多数优秀的经纪人是女性。

优秀男性的经纪人往往自己开经纪人公司的较多。

(三) 房地产经纪人的年龄多数在35-55岁之间因为买房客户的年龄平均是39岁(2004年NAR的统计) ，经纪人与客户几乎是在一个年龄段，生意自然就有了。

但国内的情形很专门，经纪人多是二十出头的年轻人，他们的朋友和交际圈子还没到买房卖房的年龄，因此工作起来难度专门大。

美国的经纪人绝多数是半路落发，半途才转到那个行业的，很少一走上社会就做房地产经纪人的。

(四) 最适合做房地产经纪人的职业是中小学教师在所有的房地产经纪人中，若是他/她以前做过中小学教师的话，那么那个经纪人就最容易取得成功，因为做房地产经纪人要有耐心，要有爱心，不怕麻烦，又要会说服客户，这正是中小学教师所善长的。

(五) 学历高的房地产经纪人收入高在所有的美国房地产经纪人中，大约30%是四年制本科学历，5%-10%是博士和硕士学历，40%是两年制专科学历，其余是高中毕业。