购物中心的业态比例分析
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作者认为，购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一般来说，购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。从北京西单大悦城来看，人气旺中心商圈的购物中心零售、餐饮、娱乐三大业态分布的比例，一般为5：3：2。不过北京的购物中心普遍存在高档化、雷同化，娱乐性相对不足的问题，所以，新建购物中心的定位，更应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。
从不同业态的功用来说，中心商圈大卖场可以拉人气，百货零售可以提高项目品位，餐
饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求。但各业态比例要找到平衡点。如主力店与次主力店、品牌店要相得益彰。主力店是龙头，主要可以拉动人气，合作期较长，但租金较低，对项目的贡献主要表现在对消费者的号召力；次主力店和品牌店是补充，品牌专卖店租金较高，但合作期较短，其主要贡献体现在租金方面；餐饮对项目的贡献主要体现在延长消费者在购物中心的停留时间，拉动非购物消费者，但租金较低，合作期长于品牌专卖店；文化娱乐商户对项目的主要贡献在于增加购物中心的文化氛围和互动气氛，但要有特
色。
传统的购物中心把大部分精力和场地用来堆积主力店、次主力店和百货业态，餐饮娱乐等配套业态的占比一般都在15%--20%之间。但在商业竞争激烈、同质化越来越突出的今天，如何让消费者更长时间的留在卖场里成了首要问题。以大悦城为例，配套业态的占比已经达到35%，恰巧弥补了周边卖场的空白为西单商圈的消费者提供了休闲、餐饮的服务，同时配以品牌次主力店来满足不同需求的消费者。而百货卖场时不可能拿出更多的面积给餐饮配套业态。
另一个显著地变化在于楼层内的业态混搭。现代购物中动辄10万平米的体量使得单层面积往往达到甚至超过一万平米，消费者很容易因为疲劳而不愿再上到其他楼层。因此购物中心在设置垂直动线外又开始尝试在楼层内适当安排了咖啡厅、甜品屋、水吧等业态为消费者提供了更多的休闲场所。这样的搭配一般都出现在单层面积超过五千平米的购物中心。
同时，民以食为天“购物中心是吃出来的”这句商业经典之语道破了处于社区、商业密集区域商业物业的生存、发展之道。与服装、百货等同质化严重吸客能力严重下滑的现象相比，餐饮、娱乐休闲在吸引客流、聚集人气方面无疑更胜一筹。在“体验无极限”的追求中，定位于不同年龄阶段、不同生活习惯、不同区域、不同口味、不同需求的众多受众都可以找到属于自己的那部分味道和生活记忆。在这个过程中，餐饮业携手娱乐、休闲企业共进无疑使最自然也是最必然的选择。实践经验显示，当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。瞳孔国际建议新的购物中心业态占比，餐饮美食可以达到35-45%，百货零售35-45%，休闲娱乐15-25%。
当然，考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘数效应。所以，购物中心业态分布比例要经过充分的市场调研和科学评估，以追求长期可持续的投资回报为原则和
项目定位来确定各业态分布比例。
北京奥特莱斯案例调研报告 一、基本情况和结论 名 称 建筑 面积 商品均价（元） 人均消费额 （元/人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 8,000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 - - - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集地） 良好 注： 1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通； 2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 （1）北京奥特莱斯布局 爱家outlets 赛特outlets 燕莎outlets 活力东方outlets
分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
（3）建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源 上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。 2、经营以中高档品牌为主 入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。 3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感 上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。4、租售结合 出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。 入驻的部分品牌如下： 服装、箱包、鞋等
从经营的角度分析购物中心商场定位 默认分类 2009-09-13 10:37 阅读65 评论0 字号：大中小 从经营的角度分析购物中心商场定位 一、为什么要进行商场定位 一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归 纳以来，至少有以下几个方面： 阶段内容目标开业前 1.前期的市场调查和分析 2.项目策划和招商推广：1）商场定位2）形象包装3）商场布局设计4）目标商户组合5）租金或分成比例之拟定6）招商推广策略制定和实施吸引目标商户进场，实现零空置率，提高租金水平或分成比例。 开业后 商品定价体系 库存/配送体系管理 品类/品牌/商户组合 服务管理 促销策略 品质管理 形象推广策略 信息系统和硬件设施管理 （如果采用招租的经营方式，则部分内容无需涉及） 旺场，取得持续经营效益，塑造企业品牌。 以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上影响后序工作的进行。商场定位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。
对商场进行定位，可以在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的经营阶段，激烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保持竞争优势，于是，近几年来，深圳零售市场出现不断细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效 益。 二、如何进行商场定位 （一）目标市场定位 1、目标区域定位，主要是对周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围，简 单讲就是商场吸引顾客的空间范围。 2、目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。如果从消费特征来划分，可以有以下群体： （二）功能定位 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。通常可供选择的功 能如下： 功能 内容 餐饮 中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、茶艺馆、特色店 （如日韩料理店、美国丹迪当等） 娱乐 小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球 休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆
购物中心业态规划及品牌落位 业态规划定义： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。 目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。 举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。 厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。 业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析 一．O UTLET业态的由来和优势 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。 目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。 奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。 奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。 奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。 要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。 二．美国、日本奥特莱斯业态的发展 美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
目录 一、奥特莱斯的由来 (3) 二、奥特莱斯运作模式分类 (3) 三、奥特莱斯合作模式分类 (5) 四、奥特莱斯商业业态的特点 (6) 五、我国奥特莱斯状况 (7) 六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8) 七、我国奥特莱斯之应变升级 (9) 八、我国奥特莱斯发展趋势 (11) 九、我国奥特莱斯存在的问题 (13) 十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16) 十一、结论 (19)
一、奥特莱斯的由来 奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。商品折扣一般可低至5折以下。 这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。 在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。 二、奥特莱斯运作模式分类 （一）奥特莱斯物业型态模式分类
看看购物中心是怎么定位的 中国近几年掀起了一股购物中心开发风暴，但是千篇一律的多元业态、一站式购物，鲜有新意，更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。实际上，购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。 人们习惯于把购物中心定位狭隘地理解为商业功能的定位。实际上，购物中心的定位是一个有机的系统工程，决不能简单地用商业功能来衡量界定。 港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心，但商业能级定位大相径庭；上海新天地与南京１９１２虽然都是休闲娱乐主题购物中心，可两者的文化气质却相去甚远。 功能定位是购物中心全景定位的核心要素，决定了购物中心的整体形象与经营方向。除此之外，经营特色、经营模式、商业规模、商业能级等等，也是购物中心定位的支撑要素。然而，对于整个购物中心定位体系来说，它的基础则是目标市场的定位。这个基础不仅决定了购物中心的功能定位，同时也关乎到整个购物中心的市场定位体系。 目标市场定位 目标市场定位主要包括两个层面的内容：目标区域定位和目标消费群定位。 目标区域定位应该因地制宜，目标区域定位主要是对周边商圈区域范围的分析。简单讲就是购物中心吸引顾客的空间范围。常规的目标区域市场定位往往是以项目所在地为圆心，按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。事实上购物中心的辐射半径与辐射强度，绝不是由购物中心运营方一厢情愿来界定的。恒隆广场可以有效地辐射到整个长三角，然而上海万达商业广场可能只能辐射到上海东北区域。因此，购物中心的目标市场区域定位应该因地制宜。通常一个购物中心的辐射范围往往会受到其所在城市的辐射力、购物中心自身主题的辐射强度，以及购物中心的竞争态势来决定的。因此不是每个购物中心都能做到所谓的地标，也不是每个都一定要具有地标效应。 消费客群定位 目标市场区域定位之后，需要通过细分市场市场来确定购物中心的目标消费群体。百联又一城与万达商业广场虽然都是辐射上海东北区域的两个购物中心，但是其消费客群却具有明显的差异。万达商业广场以家庭式大众集成式为消费客群主力，而百联又一城的目标客群则主要锁定在青年时尚高知高收入消费客群。关于目标消费客群的定位，往往通过消费类型、年龄、收入水平、文化取向等构成市场细分标准。杭州大厦与银泰作为长三角商业单体销售的两大巨头，同处武林商圈，但是们的消费客群却不尽相同。杭州大厦锁定了杭州乃至整个浙江的高端消费客群，而银泰百货的主力消费群则以杭州中青年中端时尚消费体。有效的市场细分不仅可以直接捕捉目标消费客群，同时也是差异竞争的根源所在。 主题特色定位 传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色，实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力，更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购物中心的辐射半径，加强其辐射吸纳力。 坐落于日本东京西郊南大泽， LA FETETAMA购物中心（多摩法国购物城）。这个两层开放式的购物中心，由中央漫步广场与四个主题区所组成。中央漫步广场一边紧邻着流行时
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
武汉市盘龙城百联奥特莱斯调研报告关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 项目区位 项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约133>.6万平方米，营业面积9万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间8-10米不等（视品牌及分布位置而定），层高5米，径深13米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。
项目基本情况调研 内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。 内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在A-D四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及ATM机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统： 全方位出入口摄像头监控；4座岗亭位于项目4座出入口；四大经营区域保障1-2名保安24小时巡逻。
购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例 广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。 华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
购物中心业态配比四大技巧 购物中心业态分布的比例主要根据项目定位来定，大卖场可以拉人气，百货可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求，但各业态比例要找到平衡点，才能实现项目的吸引力。以下为商业地产大型mall业态配比四大技巧，供朋友们参考。 利用商圈分级，优化业态组合 对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客 群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。 西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但 是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。 兼顾业态的共享和相容 业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”。整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
奥特莱斯的商业模式 奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。 这种零售业态通过国内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场
庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、NEWBALANCE 等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊顶、消防、
购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 （一）商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 （二）商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题：1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面： 1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万
奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析 一〃O UTLET业态的由来和优势 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的?工厂直销店?(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。 目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。 奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。 奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。 奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。 要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。 二〃美国、日本奥特莱斯业态的发展 美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告 一、项目区位 1、项目地点： 该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。 2、开发商简介 该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。 3、该项目定位及基本规划 项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。 项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。 项目基本规划：占地面积约万平方米，营业面积万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间米不等（视品牌及分布位置而定），层高米，径深米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。 二、项目基本情况调研 1、内部硬件设施 建筑格局及风格： 项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。
内部优化特色： 每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感； 每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。百联奥特莱斯集体购买； 各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。 卫生间： 卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。同时，在四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。 金融系统： 两处银行柜员机及机，工商银行入驻，提供完善金融系统。 消防系统： 电子监控消防系统，层次较高。 安保系统：
奥特莱斯研究 1、奥特莱斯的概念 奥特莱斯零售业指专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，被称为“品牌、工厂直销购物中心”。奥特莱斯商业形态最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为独立的零售业态。进入20世纪70年代，奥特莱斯发生了实质性的变化，主要表现为：供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其功能更加齐全，发展成为休闲购物一体化的大型购物中心；开始讲究购物环境并向城市靠近，这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。 2、奥特莱斯的经营特点 奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，其经营模式具有其他零售业态无法比拟的优势，其特点主要有： 第一，经营的产品均为世界级品牌。奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。 第二，超低的价格折扣。由于奥特莱斯的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，其商品价格比所有的零售业态都低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。 第三，便利与舒适的购物环境。奥特莱斯中心的购物面积一般很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米不等。同时，奥特莱斯购物中
心由于配套的服务设计和便捷的交通，成为人们购物休闲的理想场所。2奥特莱斯的商业环境分析 3、奥特莱斯经营模式 1、联营模式 奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双方签订的是联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共担。其劣势是运营管理压力比较大，运营成本也比较高。 2、租赁模式 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式，将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在于一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大；其劣势在于商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂商的管理和控制力不强。 3、自营模式 奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场在开业招商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品牌，以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行代理或买断一些品牌的库存商品，一般所采买的商品要么用于补充招商品牌空缺，要么是预期毛利较高的库存商品。这种模式的优势在于拥有自主定价权以及灵活的调动能力，是填补空缺以及制造促
购物中心布局及动线的设计
三种基本布局的长板与短板 购物中心的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种，由这三种基本形可以衍生出多种建筑平面，例如线形包含双线形、弧线形、L型，环形包含矩形、圆环形、复式环形，枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等。 环形 环形布局适用于较宽松的基地，步行街形成环路，店铺可以获得更为均等的被浏览几率，优点是迴游性好，可以提高销售机会，便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间，缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。比如上海百联西郊，整个建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院，内街结构基本为环形系统，并向东西两侧
伸出弧形路，道路的宽度并不是很大，局部有拔层，内街与平面轮廓的尺度结合得很好，表达了环形布局对于购物中心布局的重要意义。 线形 线形布局适用于狭长的基地，在线形步行街两侧布置店铺，其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强，缺点是迴游性略差、单方向性造成一定的枯燥感，通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性，在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。比如上海正大广场，在其狭长的平面中，客流主要沿东西方向运动，宽阔的南街使消费者顺畅地在东西之间自由流动，一个个店面随着道路的弧度次第出现在眼前，每个店都享有作主角的机会，而南北内街将
超长的东西内街从中央截断，一方面可缓解长街的枯燥感，另一方面将客流引向纵深。 枝形 枝形布局的实用性很强，不同长度和形态的“枝”可以灵活地适应基地的不同形态，优点是基地利用率高，缺点是迴游性差，如果每条“枝”的长度过大，消费者很容易放弃逛枝的其它部分，当然，可能通过谨慎地设计“枝”的长度、方向、交点、“枝”之间的次级通路来改善这种情况。比如丹麦罗森加德购物中心，内街系统属于枝形之风车形，风车的核心设有拔层并设计了水池景观，专卖店沿着修长的内街而布置，主力店则一方面通过开敞的咖啡厅与内核联系，另一方面对外又有开放的出入口，使枝形在购物中心布局设计中得