土地一级开发经营模式

地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。

企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。

土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。

鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。

（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。

（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

土地一级开发经营模式研究报告修改稿土地一级开发经营模式研究报告修改稿1、摘要本文主要对土地一级开发经营模式进行研究，通过对现有模式的分析和评估，提出了一些改进措施。

首先，介绍了土地一级开发的背景和意义。

其次，对当前的开发模式进行了详细的描述和分析，发现了存在的问题和不足之处。

最后，提出了一些改进措施，包括提高土地利用效率、加强管理、促进土地流转等。

希望本研究能够为土地一级开发经营模式的改进和优化提供参考。

2、引言2.1 背景2.2 目的和意义3、相关理论与概念3.1 土地一级开发概念3.2 土地利用效率3.3 管理角色4、现有土地一级开发经营模式分析4.1 模式描述4.2 优点4.3 不足之处4.4 持续性和可持续性问题5、改进措施5.1 提高土地利用效率5.1.1 划定合理用地范围5.1.2 优化土地利用结构5.1.3 推动土地集约利用5.2 加强管理5.2.1 完善土地管理政策法规5.2.2 健全土地开发监管机制5.2.3 加强对土地开发企业的监督5.3 促进土地流转5.3.1 畅通土地流转渠道5.3.2 建立土地流转市场5.3.3 购买土地服务6、案例分析6.1 A地区土地一级开发经营模式6.1.1 案例描述6.1.2 优点与挑战6.2 B地区土地一级开发经营模式6.2.1 案例描述6.2.2 优点与挑战7、结论通过对现有土地一级开发经营模式的分析，可以看出存在一些问题和不足之处。

为了改善和优化这种模式，我们提出了一些建议和措施。

希望这些措施能够在实践中得到有效应用，促进土地一级开发的可持续和健康发展。

附件：本文档涉及的附件包括：1、相关数据统计表格2、土地利用规划图3、管理文件和法规法律名词及注释：1、土地管理法：国家对土地资源实施管理的法律规定，包括土地使用权、土地流转等内容。

2、土地利用规划：对土地资源进行合理利用的规划，包括土地用途、用地建设规模等的规划。

3、土地流转：土地使用权在经过市场交易的形式下转让给其他经营主体的行为。

土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。

开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。

土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。

2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。

开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。

通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。

3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。

开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。

4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。

例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。

此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。

5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。

通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。

总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。

其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。

通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

地一级开发是A股市场喜爱追逐的题材,从事土地一级开发的绵世股份(10。

23,—0.15,-1。

45％)的股价在2007年就曾掀起一波上涨狂潮，让人印象深刻。

目前土地一级开发的盈利模式主要有两种：一种模式是将开发后的土地进行招、拍、挂,所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。

如云南城投(23。

68，0。

66，2.87%)负责开发的环湖东路项目、中天城投（15.73，0。

74,4。

94％)旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设（18。

20，0。

72，4。

12%）采取的都是这种模式。

第二种模式是政府回购开发后的土地，还可能包括地面上的基础设施和建筑物，同时与开发企业约定一个固定的收益率，上市公司黑牡丹(9.13,0.12，1。

33％)从事的常州新北区开发就属于这种模式，新北区政府约定按10％的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施，按15%的毛利率回购安置房。

相较于第二种模式下稳定的收益，显然在第一种模式中企业更能够享受到地价高涨带来的好处,但同时也面临地价下滑的风险。

例如，2007年受益于土地市场的繁荣，绵世股份的业绩大幅增长，但今年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降.在第一种模式下，企业与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果.就目前几个项目看,中天城投渔安安井项目分成比例最高，达到公司与政府7：3；云南城投的项目是五五分成，而绵世股份与当地政府按照6：4比例进行收益分成。

不过，有业内人士指出，这种分成模式的产生,本质上是由于当地政府缺乏进行土地一级开发的资金，不得不让渡部分土地增值收益,而在北京等发达城市，通过竞标确定的一级开发对于开发商而言也就是一个6%—8%的政府回购收益。

并且，在土地出让收入管理规定出台后，土地出让收入纳入地方财政预算，实施收支两条线管理，这种分成的做法操作难度已较大，这也是为什么A股上市公司中少有公司能够获得该类项目的原因。

土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。

土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。

公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。

1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。

2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。

3。

城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。

投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。

政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。

上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。

(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。

政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。