不动产物权登记机关的立法选择

关于不动产登记立法的几点思考
张勋祥
【期刊名称】《前进》
【年(卷),期】2015(0)4
【摘要】今年3月15日,李克强总理在回答《金融时报》记者问题时强调,中国还是一个发展中国家,住房既是经济问题,更是民生问题。

再次突出了不动产的重要性。

实行不动产统一登记立法,平等保护各经济主体的不动产物权,是推动市场经济要素
便捷进入市场,维护市场交易秩序,完善社会主义市场经济体制,建设现代市场体系的必然要求。

以不动产登记立法明晰、确保不动产物权,实现平等确认,
【总页数】4页(P48-51)
【作者】张勋祥
【作者单位】山西省社会科学院党的建设与政治法学研究所
【正文语种】中文
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浅谈不动产统一登记机构的选择[摘要]2013年初中央政府确定的将推行不动产统一登记制度被学者称为“最有牙齿的制度之一”，不动产统一登记制度中统一的登记机构是非常重要的一环，文章比较考查了世界主要国家的统一登记机构的立法例，分析了我国现有的不动产登记机构的状况，综合国内学者的意见，提出我国应当选择的不动产登记机构的路径，以期对正在进行的统一不动产立法有所裨益。

[关键词]不动产；不动产登记；立法建议2007年颁布施行的《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

”《物权法》实施以来建立统一的不动产登记制度学界呼声很高，2013年3月全国人大会上审议的《国务院机构改革和职能转变方案》提出，要建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，相关部门也分别表示到2014年6月以前建立全国统一的不动产登记制度。

①《物权法》虽已经实施近7年，我国仍然实行不动产多头登记制度。

不动产统一登记制度中的“统一”是指统一立法根据、统一登记机构、统一登记程序、统一登记权属证书、统一登记效力。

从既有法律经验来看，完整的不动产登记制度有三个构成要素：基础要素、程序要素和结果要素。

其中，基础要素包括不动产登记机构和不动产登记簿，不动产登记机关主导着登记的进程，不动产登记簿反映登记的结果。

没有这两个基础要素，则不动产登记没有实际意义。

②因此，在建构我国的不动产统一登记制度时，确定科学合理的统一登记机构就显得特别重要。

一、域外不动产登记机构的主要立法例（一）德国德国的不动产登记机构是“土地登记局”，依德国《土地登记条例》第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（土地登记局）掌管。

土地登记局对位于域内的地产有管辖权。

”该法规定，地方法院就是土地登记局，负责制作土地登记簿管辖本区域内的土地。

德国的法院体系分为基层法院、州法院、州高级法院和联邦高级法院，其土地登记局一般设在基层法院，管辖所在土地登记事务，职责包括：按规定批准土地登记事项、填写登记册、办理与登记有关的部门间的公务，履行职务时得依法自主进行，不受政府及上级法院的干预。

2010年第6期(总第8l期)-B龙江省政法管理干部学院学报J our nal of H ei l ongj i ang A dm i ni s t r at i ve C ad r e I nst i t ut e of Pol i t i es A nd LawN o．620l O(slⅡn No．81)《物权法》上不动产物权登记规则之探讨刘晓西(中国政法大学民商经济法学院，北京100088)摘要：不动产领域的物权登记规则主要存在登记生效与登记对抗两种模式。

登记对抗主义为特定历史背景下物权变动模式的选择，本身包含着理论上的逻辑缺陷；登记对抗模式则具备稳定性和可操作性。

我国目前所采纳的混合模式不利于民法体系的构建。

登记生效主义更加适合我国经济与法律现状。

关键词：不动产物权；登记生效；登记对抗；物权变动中图分类号：D F521文献标志码：A文章编号：1008—7966(20l o)06—0055—03一、物权登记规则概述(一)登记制度之法理基础1．不动产登记制度之法理物权公示公信原则是物权法的三大原则之一。

所谓公示，是指物权因其对世性和排他性的绝对权性质，任何有关物权的变动都有涉及物权所有人以外的第三人之可能，因此物权的变动必须以一种公共知晓的方式表现出来，以平衡权利人与第三人利益，维护交易安全。

在不动产领域，公示的方法主要以登记为主，在动产则以交付占有为主。

因此物权登记规则的主要调整对象为不动产物权变动，各国对不动产均规定了登记制度，仅在一些特殊动产(此类动产多涉及多方利益，如船舶、航空器以及动产浮动抵押等)的变动采取登记形式。

所谓公信，是指法律推定符合公示外观者为合法权利人，以保护因信任公示原则的善意第三人，继而维护交易安全。

公信原则实际上是公示原则的必然要求与法律效力体现。

2．登记制度与物权变动模式的关系不同国家的登记制度往往是与其物权变动规则配套的，物权登记规则与物权变动模式有着密切的关系。

浅析不动产登记机关的选择问题[摘要]我国的不动产登记机关是多头执政的局面，至少存在四个以上的登记部门，造成职权不明，同时也给当事人行使权利带来诸多不便和法律风险，因此《物权法》规定国家实行统一的登记制度。

笔者建议将来由行政机关行使登记职能，既符合我国的现状，又能够避免由法院登记带来的不公正性。

[关键词]不动产；登记机关；选择不动产登记，即经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

不动产登记制度作为《物权法》的重要组成部分，在市场经济条件下，担负着确保财产在流转过程中形成良性循环与保障交易安全的重任。

本文从不动产登记制度对物权变动的保护角度入手，从登记机关的选择方面来阐述不动产登记制度在我国的建立与完善。

1 我国不动产登记机关的现状目前，我国不动产登记机关呈现“多头执政”的局面，而且其依据的法律也不同。

其中，土地使用权的登记集中在土地管理部门；房屋权利变动的登记集中在房地产管理部门；林木权属的登记机关为县级以上地方人民政府和国务院林业主管部门；矿产资源勘察权的登记部门为矿产主管部门。

这些部门都是有关不动产的行政管理部门。

这种情况的出现既有历史的原因，也有理论上的原因。

我国从1956年起土地权利退出了财产法的范畴，直到1988年之后才又重新进入财产法范畴。

而此时房产权、林地权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。

我国现行立法为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。

但是，这种在计划经济体制下曾经发挥过积极作用的分别登记制度，在市场经济体制下是否能够继续发挥积极作用，这是一个必须认真思考的问题。

在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。

我国于2007年颁布实施的《物权法》第10条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。

2 我国不动产登记机关的改革思路2.1 统一不动产登记机关在计划经济体制下曾经发挥过积极作用的登记类型，显然已与我国现行的市场经济体制相违背，改变这种分别登记的落后状况，原因在于：(1)分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。

浅析房地产登记制度立法及其完善[摘要]房地产登记制度是现代房地产制度的基础和核心。

无论是房地产产权制度，房地产交易制度还是房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。

[关键词]房地产；登记制度；立法一、房地产登记制度的立法现状我国现行有关不动产物权登记制度的立法主要有《土地管理法》（1999年8月修订）、国家土地局发布的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。

其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他权利。

虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

规定经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

不动产物权登记机关的立法选择陈明雷上传时间:2004-3-27[内容提要]我国应该确立国土资源部门为不动产物权统一登记机关。

这种设置不仅能够实现不动产物权登记的目标，符合登记制度的原理，还与中国当前的行政管理体制相衔接，是最可行的选择。

[关键词]不动产物权登记不动产物权登记机关国土资源部门2002年12月17日全国人大公布了《中华人民共和国民法（草案）》，但对一些还存在较大争议的问题没有做出明确规定，仍待继续研究。

其中不动产物权登记机关的选择就是一项悬而未决的问题。

当前学术界和实物界许多人认为建立统一的登记制度是制订物权法的任务之一，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。

对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。

梁慧星教授认为由县级人民法院作为登记机关；王利明教授认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。

本文认为，从当前实际情况出发，结合不动产物权登记固有的性质，应该由国土资源部门作为不动产物权的统一登记机关。

一、从当前不动产物权登记机关看统一登记机关的选择（一）当前的不动产物权登记机关确立统一登记机关有两种途径，一是从现有的登记机关中选择；二是选择或设立新的登记机关。

目前我国办理不动产物权登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门等。

[1]它们主要对土地所有权、土地使用权、房屋所有权、林地使用权等进行登记。

这种多部门登记的混乱局面是历史发展形成的。

我国从高度的计划经济到有计划的商品经济，再到市场经济，是一个曲折、渐进的发展过程。

在这个过程中，不动产物权种类多样化，权利主体多元化。

与这种渐进的过程相适应，各个不动产物权的登记机关是在不同时期为适应经济发展需要而逐步设立的。

因此，我们今天系统地考察不动产物权登记机关时，会觉得登记机关的设置非常混乱。

在当前市场经济条件下，有必要统一不动产物权登记机关。

浅析我国物权法登记要件与登记对抗模式的选择摘要：登记作为一种公示方式在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的作用。

我国在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记要件模式并重的做法，但登记对抗模式与我国物债二分的民法体系不相协调，本文通过具体分析对登记对抗模式的质疑，提出在我国应当采用登记要件主义的立法模式。

关键词：登记要件模式；登记对抗模式；物债二分一、物权变动登记要件主义与登记对抗主义（一）概述登记作为一种公示方法在物权变动中被赋予不同的效力，具体分为登记对抗主义和登记要件主义。

登记对抗主义认为，登记仅为发生物权对抗力的要件，即物权变动的效果仅依当事人的意思表示即可，未经登记的不得对抗第三人或善意第三人；而依登记要件主义，登记为物权变动的生效要件，仅有当事人物权变动的意思而未依法登记的，不能发生物权变动的法律效果。

（二）我国《物权法》采取登记要件与登记对抗并重模式纵观各国立法例，对于登记要件和登记对抗两种模式，多是于此二者中择一而贯彻之，然而我国现行《物权法》却选择了让此两种模式并存的方式：《物权法》总则第9条和第14条明确了不动产物权变动以登记要件为原则，但对于船舶、航空器和机动车等特殊动产物权变动、土地承包经营权、地役权、动产抵押权的有关物权变动，采取了登记对抗模式，可以看出，《物权法》极大地扩张了登记对抗主义的适用范围。

但这种立法选择是否妥当，是否能与我国现存的民法体系相协调，将在后文展开讨论。

二、对我国《物权法》采登记对抗模式的质疑有学者认为，在登记对抗主义模式下，取得物权的程序较为简单，成本较低，有利于鼓励交易、提高效率，并且登记对抗主义最能体现私法之本质--意思自治。

在登记要件主义的立法模式下，国家强制介入交易以保护交易安全，而登记需要一定的时间、金钱成本，如果强制当事人进行登记，则当事人处于被动状态，一定程度上侵犯了当事人的意思自治。

此种说法似乎为登记对抗主义找到了理论支撑，但笔者将通过以下论述提出质疑，认为在我国不宜采登记对抗模式。