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天津市地方税务局关于对我市房地产开发企业有关所得税问题的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2001.01.01•【字号】津地税所[2001]7号•【施行日期】2001.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】税务综合规定正文天津市地方税务局关于对我市房地产开发企业有关所得税问题的通知（津地税所[2001]7号）各地方税务分局：为进一步规范我市房地产开发企业所得税的征收管理，保证企业所得税及时、均衡、足额入库，根据《关于转发＜国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法的通知＞的通知》（地税一[2000]3号，以下简称《暂行办法》）的有关规定，现将房地产开发企业有关所得税问题通知如下：一、各地方税务分局可根据《中华人民共和国税收征管法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则和《暂行办法》的有关规定，确定对房地产开发企业实行核定征收或查帐征收方式征收企业所得税。
但是，对已经开发一个及一个以上房地产项目，并且销售（包括以预收款的名义销售）的房屋已经开始入住，仍未按现行房地产开发企业会计制度规定核算盈亏的房地产开发企业，应采取核定征收方式征收企业所得税。
凡由各地税分局确定的实行查帐征收方式征收企业所得税的房地产开发企业，需上报市局批准后执行。
二、对房地产开发企业实行核定征收企业所得税方式的，原则上按核定应税所得率征收办法征收企业所得税。
房地产开发企业开发商品房类，应税所得率暂定为6％；开发经济适用房类（包括列入危改计划、安居计划、集资建房计划的房地产项目），应税所得率暂定为3%。
承担开发经济适用房项目的房地产开发企业，须向有关地税分局提供市建委下达的开发经济适用房项目计划及相关资料。
三、实行查帐征收和实行核定征收企业所得税的房地产企业按季计算应纳税所得额（以营业税的征收基数为基点），并于季度终了后15日内缴纳企业所得税。
四、实行查帐征收企业所得税的房地产开发企业，按本通知规定，改为实行核定征收方式征收企业所得税的，实行查帐征收方式下认定的年度经营亏损未弥补完的部分，不得再继续弥补。
天津市地方税务局关于调整房地产开发企业应税所得率等若干问题的通知文章属性•【制定机关】天津市地方税务局•【公布日期】2004.12.30•【字号】津地税所[2004]16号•【施行日期】2005.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】税收征管正文天津市地方税务局关于调整房地产开发企业应税所得率等若干问题的通知（津地税所〔2004〕16号）各地方税务分局：为进一步加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据国家税务总局有关规定和市领导指示精神，现将我市房地产开发企业有关所得税问题通知如下：一、实行核定征收方式征收企业所得税的房地产开发企业，凡开发商品房类项目，应税所得率由原规定的10％调整为15％。
按照《关于房地产开发企业有关所得税问题的补充通知》（津地税所[2004]5号）规定，执行5％应税所得率的经济适用房项目需报市局所得税处核准。
凡未经核准的项目，按15％的应税所得率征收企业所得税。
二、实行查账征收的房地产开发企业，其预售收入在会计处理上没有按规定结转经营收入及与之匹配的预算成本的，可对其当期取得的预售收入按照20％的利润率计算预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行清算。
计算方法：应纳税所得额＝利润总额＋纳税调整增加额（预收帐款期末余额×20％）－纳税调整减少额；应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率；应缴所得税＝期初未缴所得税＋本期应缴所得税－本期已缴所得税。
三、实行核定征收的房地产开发企业，2004年底以前形成的预收帐款期末余额及未通过“预收帐款”科目核算直接计入经营收入的售房收入，仍按照商品房项目10％、经济适用房项目5％（经市地税局审批）应税所得率征收企业所得税。
实行查账征收的房地产开发企业，2004年底以前未结转经营收入的售房收入，按照本通知第二条规定征收企业所得税。
四、本通知自2005年1月1日起执行，以前有关规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。
天津市地方税务局、天津市财政局、天津市国土资源和房屋管理局关于调整我市普通住房价格标准及相关税收政策的通
知
【法规类别】税收综合规定
【发文字号】津地税地[2008]45号
【发布部门】天津市地方税务局天津市财政局天津市国土资源和房屋管理局
【发布日期】2008.11.03
【实施日期】2008.11.01
【时效性】部分失效
【效力级别】地方规范性文件
【部分失效依据】天津市地方税务局、天津市财政局、天津市国土资源和房屋管理局关于调整我市普通住宅价格标准的通知(2010)
天津市地方税务局、天津市财政局、天津市国土资源和房屋管理局关于调整我市普通住
房价格标准及相关税收政策的通知
（津地税地〔2008〕45号）
地税系统各单位、各区县财政局、各区县房管局：
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发办〔2005〕26号）、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环
节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）精神，结合我市房地产交易情况，经市政府批准，现就调整我市普通住房价格标准及相关税收政策通知如下：
一、凡同时满足以下三项标准的住房确定为普通住房
（一）住宅小。
天津市商品房价格影响因素的实证研究———基于1999-2011年的数据分析赵清斌，纪汉霖，李濛（上海理工大学管理学院，上海200093）[摘要]选取天津市房地产行业的相关统计数据，通过建立多元线性回归模型,运用SPSS 软件对影响天津市商品房价格的主要因素进行实证分析，结果表明，对天津市商品房价格具有较大影响的因素主要是商品房本年销售面积，即住房需求对房价的影响比较大；同时，房地产开发投资额不断增加，对房价的影响则越来越重要；而家庭收入以及房屋造价等其它因素对商品房价格的则影响较小。
这启示我们要严格落实限购等房产调控政策，大力发展廉租房、经济适用房等住房保障制度，完善房地产供应体系，抑制不合理的过度投机需求，促进房产市场的健康发展。
[关键词]天津市；商品房价格；影响因素；实证研究[中图分类号]F062.9[文献标识码]AEm pirical Research on the Influencing Factors of Com m odity House Price in Tianjin:Analysis based on theData from 1999to 2011ZHAO Qingbin,JI Hanlin,LI MengAbstract:Empirically analyzing the influencing factors of commodity house price in Tianjin with SPSS software,by means of selecting relevant statistical data of real estate industry and establishing MLR (Multiple Linear Regression),the study showed that current year saleable area is the main factor,which means the housing demand has a great impact to the price;meanwhile,the increasing investment in real estate development is a growing important factor;and other factors,like family income and the cost of building,have less effect.In or-der to promote the healthy development of the real estate market,the authorities should implement the control policies of purchasing limi-tation strictly,develop the housing security system of low-rent and affordable housing,perfect the real estate supply system,and curb the unreasonable demand of excessive speculation.Key words:Tianjin,commodity house price,influencing factors,empirical research[收稿日期]2012-05-03[作者简介]赵清斌(1988-)，山东临沂人，上海理工大学管理学院硕士研究生。
地方财政视角下房地产税核心征税要素与课税要素考量
喻雷
【期刊名称】《长沙大学学报》
【年(卷),期】2022(36)6
【摘要】自1994年我国实行分税制以来,由于地方财政的事权与财权匹配不畅,中央与地方财政存在一定程度的博弈。
房地产税征收开始试点,是理顺中央与地方财
政关系的契机。
特别是地方财政收入可借此由依赖土地出让金逐步向依靠稳定的房地产税转型,解决其不可持续性。
鉴于房地产税对地方政府的特殊意义,文章基于地
方财政视角,从房地产税开征应考虑的要素出发,探讨房地产税与土地出让金的衔接、对房地产及相关产业的影响、与其他税种的整合、与当地居民税负能力的关系等要素的正负效应,并通过明确房地产税征收的原则、厘清房地产税征收与房地产业及
经济发展的关系、改革税费政策、充分赋予地方政府自主权等措施,使房地产税的
课税要素更有利于地方财政收入由依靠土地出让金向依靠房地产税的顺利过渡。
【总页数】5页(P84-88)
【作者】喻雷
【作者单位】长沙学院法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
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㊀㊀收稿日期:２０２１Ｇ０２Ｇ０６㊀㊀基金项目:本文系河南省２０２０年科技智库调研课题(编号:HN K J Z K ２０２０４６C )和新乡市政府２０２０年决策招标课题(编号:B ２０１５８)阶段性研究成果.㊀㊀作者简介:周斌(１９８２ ),男,河南信阳人,副教授,博士,硕士研究生导师,研究方向:农村经济㊁企业物流;赵昊骧(２０００ ),男,江苏常州人,研究方向:区域经济与金融,城乡一体化;张艳(１９７８ ),女,河南新乡人,讲师,博士,研究方向:农业经济㊁农业与农村社会发展.第２０卷㊀第３期淮北职业技术学院学报V o l ．２０N o ．３２０２１年６月J O U R N A LO F HU A I B E IV O C A T I O N A L A N DT E C HN I C A LC O L L E G EJ u n ．２０２１土地财政对区域经济发展的影响基于天津㊁苏州的案例分析周㊀斌１,２,赵昊骧１,张㊀艳１(１．新乡学院经济学院,河南新乡㊀４５３００３;２．北京师范大学教育学部,北京㊀１０００８８)摘要:中国经济发展进入新常态后,随着各类减税降费政策出台,税收收入的增速总体呈下滑趋势.然而财政支出刚性并未减少,造成了支出增速高居不下,财政赤字进一步扩大的情况.通过土地财政来解决这一收支矛盾是目前地方政府最成熟的宏观调控手段,这也让土地财政俨然成为了第二财政.土地财政是否会影响经济发展的质量却成为了一个难题,通过收集天津㊁苏州的相关数据进行案例对照,基于产业经济结构㊁财政税收结构㊁金融市场风险等视角进行经验实证分析得出结论:地方政府长期高度依赖土地财政对区域经济发展质量造成负面影响,因而在发展过程中,摆脱土地依赖,加快产业结构升级以及改变经济发展模式是不可或缺的.关键词:土地财政;财政收入;房地产投资;税收结构;区域经济中图分类号:F １２７㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀文章编号:１６７１Ｇ８２７５(２０２１)０３Ｇ００５４Ｇ０４０㊀引言新常态时期,尽管财政收入增速放缓,但由于同期的G D P 增长速度也有所下降,因此,财政收入占G D P 的比重仍然相对稳定.这一时期,不同地区的财政收入结构有着显著的差异:２０１９年苏州财政税收收入占比为８９．６％,同期天津数据为６７．８％.此外,两地G D P 也有着不小的差异;如表１所示,天津的G D P 增长由快到慢,最后甚至出现了名义的负增长,２０１９年占比仅为同期苏州的７３．３％,不断趋于接近两市的财政税收水平:２０１９年天津市一般公共预算收入中税收收入为１６３４．２０亿元,２０１９年苏州市一般公共预算收入中税收收入为１９９１亿元,占比８２．０７％.表１㊀２０１２ ２０１９年天津㊁苏州G D P 总值(单位:亿元)年份苏州G D P天津G D P占比/％２０１２１２０１１．６５１２８９３．８８１０７．３０２０１３１３０１５．７１４４４２．０１１１１．００２０１４１３７６０．８９１５７２６．９３１１４．３０２０１５１４５０４．０７１６５３８．１９１１４．００２０１６１５４７５．０９１７８８５．３９１１５．６０表１(续)年份苏州G D P天津G D P占比/％２０１７１７３１９．５１１８５４９．１９１０７．１０２０１８１８２６３．４８１８８０９．６４１０３．００２０１９１９２３５．８１４１０４．２８７３．３０１㊀文献综述１．１㊀正相关综述周黎安认为,地方官员 晋升锦标赛 的观念长期存在,固投规模是政绩考核中的重要内容,基于这一情况,地方政府对于基建性投资的热情就会高涨,土地价值上升的同时,G D P 也得以增长.[１]李勇刚等从行为经济学的角度出发,对地厅级官员土地竞标行为与经济增长程度实证分析,同样得出两者正相关的结论.[２]１．２㊀负相关综述薛白等通过研究寻租对生产的挤出效应,认为土地布局的不合理加剧了土地资源自身的稀缺性,对城市产业结构优化造成了负面影响,阻碍了经济发展;[３]此外,蔡潇等认为:短期内土地财政能够快速刺激固投增长,从而推动经济增长.然而长期来４５看,通过土地财政驱动的经济增长模式不具有可持续性,相关系数趋于１.[４]１．３㊀研究背景现有研究认为,土地出让金仍是地方政府获取财政收入的主要手段之一.一方面,这些资金除去经常性支出,很大一部分被用于基础设施投资上,促进了经济增长;另一方面,政府通过调整工业用地供给等方式,都为企业发展提供了有利条件.但经济发展新常态下,许多地区经济增加却反而陷入了低迷期,土地财政似乎不能像先前一样为经济发展注入更多活力.基于这一现状,本文通过天津㊁苏州两市八年内的发展状况,分析土地财政对区域内经济发展的影响.２㊀土地依赖性影响财政收入结构２．１㊀非税收收入占比扩大成因２０１３年开始,我国经济增速踩了一脚急刹车,但固定资产投资与各项基础性建设却未因此放缓脚步.此外,中央收归财政权,下放了行政权,财－事权的不平衡加重了地方政府的基本事务开销,赤字现象连年加重.为了弥补地方财政预算收入的缺口,政府通过低价征收土地再高价转让的方式获取土地出让金的差额.由于操作简单,实施合法,近年来土地财政规模越来越大,部分地区土地出让金甚至已经成为 第二税收 .[５]２．２㊀苏州产业结构的演变２０１３年苏州的G D P增速十分低靡,按照可比价计算,实际增长率仅８．３％,同年,天津的经济增速则是１２．５％.但这同时也是苏州产业结构升级的一个信号.民营经济方面,苏州在关停一批不具生命力企业的同时,加大对健康民营经济的R&D 经费补贴力度,解决了民营经济中普遍存在的科学水平低,生产水平差等诸多问题.从外资招商的情况上来看,苏州实际到账外资从２０１３年的８７亿美元下降到２０１９年的４６．２亿美元,说明对于外商投资要求更加严格,对于经济内驱动力更加重视.另一方面,苏州的固定资产投资也在连年下降,这使得苏州市政府更加注重通过税收改善地方财政状况.２．３㊀苏州财政结构的演变如表２:苏州地方财政从２０１４年的１４４３．８亿元增长到２０１９年的２２２１．８亿元,上涨了５３．８％,苏州的税收比重一直保持在８５％以上,非税收收入占比很低,财政状况良好.２．４㊀天津产业结构的演变同时期的天津,２０１４ ２０１７连续四年固定资产投资不断扩大.原本孱弱的民营经济在市场竞争中更加难以生存,天津本身伴随的国企改制问题愈发显著,随着全国各地国企改革深入推进,天津显得转型乏力,企业并未能为当地政府提供足够的税收,自然就没有进一步刺激税收增长的活力.[６]表２㊀２０１４ ２０１９年苏州市财政税收占比(单位:亿元)年份２０１４２０１５２０１６２０１７２０１８２０１９公共预算收入１４４３．８１５６０．８１７３０．０１９０８．１２１１９．９２２２１．８税收收入１２４４．４１３３８．６１５０５．８１６７２．９１９２９．５１９９１．０非税收收入１９９．４２２２．２２２４．２２３５．２１９０．５２３０．８两者占比/％８６．１９８５．７６８７．０４８７．６７９１．０１８９．６１２．５㊀天津财政结构的演变伴随着基础性建设的不断投入,财政赤字也逐步扩大.２０１９年,天津地方一般公共预算收入２４１０．２５亿元,一般公共预算支出为３５０８．７１亿元,差额达到了１０９８．４６亿元.天津财政收入自２０１４年到２０１９年五年间,仅增长了２０亿元.表３中的数据很好地说明了一个问题:天津并未摆脱对土地的依赖.表３㊀２０１４ ２０１９年天津市财政税收占比(单位:亿元)年份２０１４２０１５２０１６２０１７２０１８２０１９公共预算收入２３９０．０２６６６．９２７２３．５２３１０．１２１０６．２２４１０．３税收收入１４８６．６１５７７．９１６２４．２１６１１．７１６２４．８１６３４．２非税收收入９０３．５１０８９．１１０９９．３６９８．４４８１．４７７６．１税收占比/％６２．２０５９．１７５９．６４６９．７７７７．１５６７．８０３㊀建筑业投资规模影响财政规模３．１㊀建筑业单一行业发展状况直接影响经济发展上文中天津的财政收支情况,２０１７年㊁２０１８年的财政收入骤减,两年内降幅高达２２．６％.而非税收收入就高达６００多亿.天津统计公报显示,[７Ｇ８]２０１７年 建筑业生产回落.全年建筑业总产值４２６２．３５亿元,下降１２．９％.建筑业企业房屋施工面积１５２３１．２３万平方米,其中新开工面积４４２５．７９万平方米. ;２０１８年 建筑业生产继续下行.全年建筑业总产值下降１１．１％. 开发商的建筑工业投资,显著影响了该地区当年财政收入.３．２㊀房地产行业不景气引起的连带效应由于之前大量稀缺土地被低效使用,开发商对土地投资的信心会随此下降,从而造成土地单价下降.地方政府为达到财政预算,这种情况下,往往会降低土地的出让价格,这也就加速了土地资源流失.大量开发商获得土地后并不急于进行房地产５５㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀淮北职业技术学院学报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀２０２１年第３期㊀开发,而是在等待市场机遇,集中进行生产建设,获取更高利润,从而形成了一种在房地产行业内的规模经济效应,使得整座城市的产业中心慢慢向房地产迁移.３．２㊀土地布局对土地价值本身的影响根据韩冬[９]和张洋阳[１０]的研究,天津市的土地使用仍处于粗犷出让的阶段.尽管相对２００８年之前,空间产业耦合度已经提高５．６个百分点,但尚未形成合理的布局;同本文中另一座城市 苏州的空间产业耦合度比较,差距明显.苏州仅通过出让小部分土地,借助互联网技术就形成了一条条无形的产业链,大大降低了工业发展对土地的依赖.将生产用地和实验室研发用地细分开之后的空间产业耦合度非但没有降低,反而相当可观.３．３㊀高土地依赖的状况短期内难以改善两者对比中,苏州对土地的依赖程度更低,当房地产产业不景气时,并不会对地方财政造成过重负担.而天津遭遇房市动荡时,则没有稳定的税收来弥补这个缺口,从而无法根本上脱离对土地财政的依赖.２０１９年,天津的非税收收入同比上涨了３００亿元左右,天津市财政局发布的数据显示: ２０１９年非税收入７７６．１亿元,增长６１．２％,非税收入增幅较高,主要是我市盘活变现政府资产. [１１]在动荡的楼市中,投资者与开发商对政府的信用评估也难免下调等级.４㊀房地产行业膨胀造成去工业化现象加剧４．１㊀土地财政盛行巩固了地产行业的核心地位将原本用于工业生产的土地让渡给房地产行业,导致了工业生产要素投入不足,造成提前进入 去工业化 状态.这就是为什么天津的税收收入整整四年还在原地踏步的原因.为了弥补第二产业发展的缺陷,地方政府在甄别土地的出让对象时,弱化或者忽视了这一选择过程,将一些不合适本地发展的企业收纳进来.产业面宽度得到提升,但产业深度以及行业契合度没有进展,企业短时间内无法形成一套产业链,那么政府提供的工业基础建设并不能起到实质性作用,对于当地政府以及企业本身来说算是 双输 的结果.４．２㊀土地财政无形中加重了其他行业负担土地资源配置的不均衡对产业结构的影响还有更深层次的隐患,房价长期被视为刚性上涨的代表.生产要素的不断投入也无法有效降低房价本身,但缺少了生产要素投入的第二产业却会因此增加生产成本.企业利润降低时,企业很难将经费投入到科技研发上.由于房价上涨,企业用人成本也会不断提高,研发经费的减少势必会妨碍供给侧机构性改革,企业一旦失去市场中竞争优势,对企业本身是沉重的打击.５㊀土地财政导致金融市场难以良性发展５．１㊀金融市场的冷热不均排挤了实体经济实体经济举步维艰,房地产产业如日中天.股票㊁期货㊁贵金属的吸引力大幅下降,原本金融市场中的大批资金就会流入房地产市场,降低了资本的流动性.区域金融业发展的乏力,会导致融资规模以及借贷规模在周期内不断动荡,进一步恶化了融资环境,加大了中小微企业在市场中生存的难度,也进一步压榨了实体经济的生存空间.５．２㊀金融产值增加虚增了资产性收入天津的第三产业占比高达６３．５％,三产很大一部分源于金融产业的附加值,而这些产值却又是房价上涨后造成的价值溢出.事实上,金融市场中的钱并没有变多.因而人民的收入水平并未在实质上提高,人均可支配收入的增长中资产性收入的增长占据了主体地位,而工资性收入却几乎没有变化,用工成本不断上升与工资水平停滞不前这两者的矛盾也日益突出.６㊀收支难以匹配,国民生活水平差异明显６．１㊀土地财政制约了财政支出的良性增长天津的财政支出,从２０１４年的２８８４．７亿元到２０１９年的３５０８．７１亿元,增长率为２１．６％;苏州则由２０１４年的１３０４．８亿元到２０１９年的２１４１．３亿元,增长率为６４．２％.人均财政支出也距离天津仅一步之遥,见表４:表４㊀人均财政支出变化城市苏州天津年份２０１４２０１９２０１４２０１９财政支出(亿元)１３０４．８２１４１．３２８８４．７３５０８．７１常住人口数量(万人)１０６０．４１０７５．０１５１６．８１５６１．８３人均财政支出(万元)１．２２１．９２．２苏州财政支出的高增速得益于地方负债率低,财政收支相对均衡.天津财政支出方面增速平均在４．５％的水平,一部分原因是财政收入过度依赖土地.６．２㊀高额土地出让金加大了居民生活成本用于公共事业的财政支出提高了,人民生活水平也会相应提高,反之亦然.根据吴海健㊁温湖炜的研究,地方政府通过牺牲农业㊁工业来换取城镇化的发展,并不能促进实体经济的增长,城镇化率６５周㊀斌１,２,赵昊骧１,张㊀艳１/土地财政对区域经济发展的影响 基于天津㊁苏州的案例分析的不断提高导致城镇中土地价值变高,无形间增加了生活成本而同时工资水平并没有显著提高.[１２]拉大了居民的收入差距.相较于农村,城市间差距更加显著,这也验证了上文,结论,天津人均可支配收入中工资性收入并没有显著上涨.７㊀研究结论及政策建议７．１㊀研究结论土地财政对早期城市化㊁工业化起到了一定积极作用;土地财政规模并不稳定,受投资者信心干扰;当土地财政的规模比例逐渐扩大到一定程度,财政收支受其影响,房地产行业波动甚至能影响整个经济态势;如果土地财政盛行,则会导致房地产行业过热,挤压其它生产要素,影响了整体产业结构;土地财政诱发的房地产行业具有规模效应,影响金融市场秩序;此外,房地产行业还会挤压企业利润,人均工资性收入增速低;长远来看依赖土地财政的城市首位度越高,大城市病发率也越高,而解决土地财政依赖症的良方是加快内部驱动力.７．２㊀政策建议土地财政是我国经济发展中从始至终都不可或缺的一部分收入预算,但应当始终将它放在一个准确的位置 弥补预算税收收入的不足,降低非税性收入是可持续发展的必经之路.土地财政降温不能一步到位,应当徐徐图之,首先,应当从工业用地开始,调整工业布局,重视企业发展,通过宏观调控的手段,扶植高端企业,同时,为中小型营造更好的营商环境.着手产业链布局,将能效转化率高的产业链整体吸纳,政府给予帮助,提升市场竞争力.[１３]重视农村地区发展,学习苏南模式先进经验,扩大税收来源,模仿 新集体经济 ,将一些产业适当布局到一些农村,减少土地浪费.[１４]进而加快国有企业改革速度,通过国企带动当地经济发展,为当地经济注入活力,从而营造更好的商营环境.参考文献:[１]㊀周黎安．中国地方官员的晋升锦标赛模式研究[J]．经济研究,２００７(７):３６Ｇ５０．[２]㊀李勇刚,高波,许春招．晋升激励㊁土地财政与经济增长的区域差异:基于面板数据联立方程的估计[J]．产业经济研究,２０１３(１):１００Ｇ１１０．[３]㊀薛白,赤旭．土地财政㊁寻租与经济增长[J]．财政研究,２０１０(２):２７Ｇ３０．[４]㊀蔡潇,刘卫东,吕添贵．投资视角下土地财政与经济增长的互动关系[J]．经济问题探索,２０１７(４):１０Ｇ１７．[５]㊀陈共．财政学[M]．第十版．北京:中国人民大学出版社,２０２０:３９Ｇ４０．[６]㊀李汝资,刘耀彬,王文刚,等．中国城市土地财政扩张及对经济效率影响路径[J]．地理学报,２０２０,７５(１０):２１２６Ｇ２１４５．[７]㊀天津市统计局,国家统计局天津调查总队．２０１７年天津市国民经济和社会发展统计公报[E B/O L]．[２０１８Ｇ０９Ｇ２８]．h t t p://s t a t s．t j．g o v．c n/t j s j_５２０３２/t j g b/２０２００７/t２０２００７０５_２７８０６０５．h t m l．[８]㊀天津市统计局,国家统计局天津调查总队．２０１８年天津市国民经济和社会发展统计公报[E B/O L]．[２０１９Ｇ０８Ｇ１２]．h t t p://s t a t s．t j．g o v．c n/t j s j_５２０３２/t j g b/２０２００７/t２０２００７０５_２７８０６０６．h t m l．[９]㊀韩冬．土地集约利用效益评价与耦合关系研究:以天津市为例[J]．中国房地产,２０２０(３０):８Ｇ１４．[１０]㊀张洋阳．区域经济与社会协调发展的动态评价及其耦合路径研究:以苏州市为样本考察[J]．科学经济社会,２０１９,３７(４):４３Ｇ５２．[１１]㊀天津市财政局．天津市２０１９年财政收支情况[E B/ O L]．[２０２０Ｇ０１Ｇ２０]．h t t p://c z．t j．g o v．c n/z w g k_５３７１３/z f x x g k/f d z d g k n r_x/t j x x/２０２０１２/t２０２０１２１１_４８３９２３１．h t m l．[１２]㊀吴海健．基于财政分权和土地财政视角诠释中国城乡收入差距[D]．武汉:华中科技大学,２０１５．[１３]㊀徐曌,何泰屹．绿色税收收入对地区经济影响的实证分析:以天津市为例[J]．天津商业大学学报,２０２１,４１(１):３４Ｇ３８．[１４]㊀张明斗,毕佳港．长三角城市群城市土地经济密度的空间差异与格局演变[J]．管理学刊,２０２０,３３(４):１７Ｇ２６．责任编辑:寸㊀心７５㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀淮北职业技术学院学报㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀２０２１年第３期㊀。
浅谈政府赤字对房地产市场的影响我国房地产业发展较快，给国家和社会创造了巨大的经济效益。
但是近年来，我国房价上涨过快，引起了社会各界的关注，2016年我国房地产占GDP6.5%，成为地方经济发展的重要推手。
虽然房地产调控政策总体属于国家层面的经济手段，但地方政府出台相关政策也同样影响中央的房地产调控政策的效应。
当前，我国地方政府债务规模大，地方财政收入对于房地产市场十分依赖，在财政赤字较高的背景下，政府较为依赖土地财政，执行房价调控的意愿不强，从而影响了房地产市场的发展。
本文的立意在于研究政府赤字对房地产市场的影响，通过收集政府财政赤字与房地产行业相关的数据，构建房地产价格影响因子模型，计算出其变量的相互影响因子，最后通过模型结果和财政赤字的现状对房地产市场发展提出相关建议，从而促进房地产市场的健康发展。
文献综述（一）国外文献综述西方学者对房地产价格的影响因素研究多集中在土地因素、金融信贷、城市规划管理、投资与投机行为等。
不同的学者同不同的角度对于房价的影响因素进行了研究，在国外的研究中，是十分重视定量模型分析的，通过定量分析能够明确房价的主要影响因素，从而为房地产的发展提供参考。
Meen G（1900）认为一个国家或地区的土地政策与土地市场怎样完善密切相关，与此同时，住宅价格、住宅质量也与区域的土地政策相关，若一个区域总的土地没有出现限量供给，土地规划、整治等政策会对住宅价格产生深远影响。
在房地产政策性宏观调控方面，国外的相关研究已经比较成熟，而且相关理论在实际的应用中取得了较好的效果。
Tae＆Suk(1994)提出通过城市规划管理中的区域化限制开发密度的途径，可以实现对土地所有者初始开发的控制，规范初始开发行为，提高初始开发效率，从而降低再开发的成本，以此提升土地所有者的销售利润。
但学者认为使用该方法的效果不确定，因此并没有对此做进一步的解释和说明。
Dennis（2009）等人研究了住房供求关系的影响因素，指出住房供求关系主要受人均收入、城市人口、所在区域内消费者的消费偏好、房屋的实际状况等一系列因素的影响。
CONTEMPORARY ECONOMICS No.1，2019图1地方财政收支情况（注：数据来源：中华人民共和国统计局。
）基于地方财政赤字的房地产税率测算———以天津市为例王晓（吉林财经大学，吉林长春130117）习近平总书记在党的十九大报告中明确提出“深化税收制度改革，健全地方税体系”。
能够作为地方主体税种的不动产税一直是政府部门和学术界关注的焦点。
中国财政部部长肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，目前房地产税的立法工作正在进行中。
我国政府和学者普遍认为，房地产税具有调节房地产市场价格、形成地方财政收入和调节收入分配这三方面的功能。
社会大众都希望房地产税的出台可以抑制房价，但是众多学者的研究证明房地产税对于房地产价格的影响不大，而将其作为地方主体税种弥补财政赤字可能会更好。
一、地方财政赤字一直以来地方财政赤字的问题就比较严重，地方的税收收入完全无法满足地方公共财政支出，长期以来地方政府都依靠出让国有土地、发行地方债务、中央财政转移支付来解决财政赤字。
但是这些方法都不是长久之计，土地是有限的，地方赤字是一直存在的，债务会使地方政府陷入举新债还旧债的恶性循环，转移支付治标不治本。
根据我国《预算法》明确规定，一是地方财政上不设立赤字，故此通常所称的财政赤字，即是中央财政赤字。
因此无法使用这个指标来研究我国地方财政赤字情况。
二是赤字依存度①，指财政赤字占财政支出的比例，它反映的是当年的财政支出中有多少是依靠财政赤字实现的。
从图1中可以看出，2007—2017年地方财政收入和财政支出每年都在增长，通过数据分析得出地方财政收入平均增长速度为每年14.78%，而地方财政支出平均增长速度为每年16.54%，高于地方财政收入1.76个百分点。
观察图1可以发现，地方财政支出与地方财政收入的差额一目了然，它们之间相差甚多，加上收入增长速度不敌支出的增长速度，财政赤字的金额也就越来越大，2017年地方财政赤字创出新高，达82023亿元。
赤字依存度几乎每年都在40%以上，对2007—2017年赤字依存度进行加权平均分析，将当年的财政赤字作为权重，得出这11年间赤字依存度的加权平均数为43.6%，也就是说每年的地方财政支出中有43.6%要摘要：在“营改增”的大背景下，地方缺少主体税种，税收收入减少，地方财政缺口巨大。
为弥补地方财政赤字，各地政府也想出很多办法，土地作为地方政府管辖范围内的资源，自然变成了增加地方财政收入的工具。
这也就造成了各地政府为有更多的财政收入用于支出，有更大的财政自主权，干出政绩而走上了这条快速生财的土地财政道路。
房地产税具有税基广泛且非流动、受益性和适度弹性、便于地方征管等特征，成为理论界青睐的地方主体税种的重要选择。
本文从缓解土地财政问题入手，测算房地产税税率，并将全国各省市按经济发展程度和房地产市场活跃度进行分类，举例分析测算房地产税税率，为对构建以房产税作为地方主体税种的税收体系提供一定的借鉴与参考。
关键词：房地产税；财政赤字；土地出让金41当代经济·月刊2019年第1期表2房地产税替代不同比重土地出让金的税率测算（注：数据来源：中华人民共和国统计局、中华人民共和国财政部、中华人民共和国住房和城乡建筑部。
）年份土地出让金（亿元）贡献度城镇居民住房总价值（亿元）替代40%替代50%替代70%替代100%200711947.9531.16%665231.930.72%0.90%1.26%1.80%20089600.0019.49%682848.570.56%0.70%0.98%1.41%200915910.2026.06%900372.700.71%0.88%1.24%1.77%201027111.0036.69%1000048.52 1.08%1.36%1.90%2.71%201131500.0033.97%1127860.43 1.12%1.40%1.96%2.79%201226900.0025.10%1271645.080.85%1.06%1.48%2.12%201339142.0332.69%1342975.961.17%1.46%2.04%2.91%201440479.6931.33%—————201530783.8020.48%—————201635639.6922.23%2090531.590.68%0.85%1.19%1.70%依靠财政赤字来实现，而地方财政收入的贡献度只有56.4%，地方财政严重短缺。
二、地方弥补财政赤字的主要途径地方财政赤字问题由来已久，并且短期内不会消失。
如何弥补财政短缺一直是地方政府的老大难。
地方政府依赖中央对地方的转移支付来解决问题，但是由于地方政府的预算透明度不高，不够规范，而且即使是公开的，其也有一定的隐匿行为，这一系列的问题导致中央的转移支付效率不高。
我国的地方政府性债务到2012年才真正摸清，截止到2010年末，我国地方政府性债务余额为107174.91亿元，通过观察表1可以发现，地方政府性债务就像滚雪球一样，越滚越大，借新债还旧债，使得地方债务风险很大。
自从我国房地产行业新起后，地方政府就热衷在自己的管辖范围内发展房地产行业，一是房产企业可以拉动GDP，增加领导在任期间的政绩；二是当地政府可以通过出让土地换取土地出让金，丰富地方收入。
由此便形成“土地财政”，土地资源毕竟是有限的，而且目前我国的房地产行业存在泡沫，一味地依靠房地产行业来拉动GDP 是不理想的。
土地出让金占地方收入的比重太高，说明地方财政收入结构不合理。
“营改增”后地方组织收入能力消减的同时，地方公共服务和产品建设的需求却在逐年增加，地方政府入不敷出的窘境更加严重了，为了满足地方财政支出的需求，应该尽快完善我国税收体制，特别是房地产税。
三、房地产税税率设计地方政府过度依赖“土地财政”，造成地方政府官员乐于寅吃卯粮，竭泽而渔，根本不考虑以后的财政问题，只会让可供开发的土地日益减少，未来的财政状况将会面临严峻的考验。
本文将房地产税的主要功能定位为组织地方财政收入。
其作用表现为两方面：一是代替部分土地出让金，优化地方收入结构，解决地方“土地财政”问题；二是增加地方税收收入。
借鉴国际经验，房地产税的征税方法有从量计征和从价计征。
本文拟采用大多数国家使用的从价计征的方法，以房地产的价值作为计税依据。
房地产的价值衡量方法有评估价值、房产原值、重置成本和公允价值，其中评估价值和公允价值是比较常用的。
由于公允价值是市场报价，数据比较好取得，所以本文将采用房地产的公允价值作为房地产税的计税依据。
用房地产税去替代土地出让金，降低财政对土地的依赖度。
以不同比重的土地出让金作为房地产税总税收，以房地产总价值为税收依据，借此反推出房地产税率，公式表示如下：r=T/B （r 为房地产税税率；T 为需要的总税收；B 为计税依据）2007—2016年10年间，土地出让金对地方财政支出的贡献度最高值出现在2011年的36.69%，贡献度平均每年为27.92%，也就是说平均每年都有27.92%的财政支出来自土地出让金，这个比重相当大，严重影响了地方财政收入的组织机构。
将房地产税对土地出让金的替代率分为4组，观察4组替代率下测算的房地产税税率，从0.56%～2.91%，其中百分之百的替代土地出让金是不可能的，假定房地产税替代一半的土地出让金，那么根据8年的数据测算房地产税率的平均值为1.08%，为了方便征收和管理，取整将其定为1%。
但是，我国幅员辽阔，东西发展不平衡，经济差异大，采用统一的房地产税税率有失公平，借鉴国际经验，可以制定一个基准税率，再根据不同城市的发展状况浮动征收，或制定统一的税率，不同地区采取不同的征收率。
表1弥补地方财政赤字的主要方法（单位：亿元）（注：数据来源：中华人民共和国统计局、中华人民共和国财政部、中华人民共和国审计局、中国社会科学研究院。
）年份土地出让金转移支付和税收返还地方政府性债务余额200711947.9518137.8921511.6020089600.0022990.7631989.04200915910.2028563.79—201027111.0032341.09107174.91201131500.0039921.11—201226900.0045361.68199400.00201339142.0348019.92178909.00201440479.6951591.04154073.94201530783.8055097.51147568.37201635639.6959400.70153164.01201752059.0165218.10164706.5942CONTEMPORARY ECONOMICSNo.1，2019表3相似矩阵案例地区GDP 房地产行业GDP 人均居住消费支出地方财政收入地方财政支出省会商品房销售面积省会商品房销售价格地区GDP 10.940.2730.9140.9340.2440.429房地产行业GDP0.9410.3930.9610.9140.2210.538人均居住消费支出0.2730.39310.5770.3330.1520.924地方财政收入0.9140.9610.57710.920.2740.669地方财政支出0.9340.9140.3330.9210.3330.445省会商品房销售面积0.2440.2210.1520.2740.33310.078省会商品房销售价格0.4290.5380.9240.6690.4450.0781四、地区划分本文使用SPSS 软件，采用聚类分析方法，根据各个省份和直辖市2016年的地方GDP，房地产行业GDP，人均居住消费支出，地方财政收入、支出以及各省会城市销售商品房的面积和价格数据进行地区划分，并对这些数据做降维处理，输出这些数据的相似矩阵，如表3所示。
可以看到地区GDP、地方财政收入和房地产GDP 指标的相似度分别达到了94%、96%，舍弃地区GDP、地方财政收入，采用地区房地产行业GDP 指标进行聚类。
接下来，对这31个省份和直辖市进行聚类分析，为了方便管理且不能分太多类，经过几次尝试，本文将我国各省市分为5个地区，如表4所示。
第一类为北京和上海这样的一线城市，这两个城市的人均住房消费支出和商品房销售价格都非常高，不仅高居国内榜首而且还高于其他省份很多；第二类和第三类主要区别在于地区的房地产行业GDP 的增量，江苏和广东一直都是我国GDP 贡献大省。
其他指标差异不大，像人均居住消费支出和商品房售价这样的关键指标差异都比较小，在实践中为了方便征收管理可以合为一类；第四类的省份有7个，这一类不论是经济发展程度，还是房地产市场程度较前三类都欠佳；第五类包含省份最多，有13个，通过分析可以发现基本上是分布在西北、东北这样的欠发展地区和少数民族聚居的省份，且这些地方的房地产市场和经济发展都不是很好，出于照顾在税率设计上应该低一点。
