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开封加油站资产评估报告
首先，要评估开封加油站的资产价值，需要了解油站的具体情况，包括其地理位置、储油能力、客流量等。
在评估时还要考虑到市场竞争情况，预测未来的市场发展趋势，以及政府相关政策等。
地理位置是开封加油站值得考虑的重要因素。
如果加油站位于交通主要道路上，通过门口的车流量可能非常大，因此每天会有更多的客流；此外，加油站所在地的周边经济状况也是重要的考虑因素，例如住宅区、商业区及工业区之间的距离。
如果周围有更多的商业区和住宅区，那么加油站的收入将更高。
油站的储油能力也是不容忽视的，因为这可以影响市场占有率。
如果储油量较大，该加油站则可以满足更多客户的需求，而不必总是去其他加油站补充油料，从而取得更多市场份额。
客流量和客户流动性也是很重要的考虑因素。
由于客户数量和赞助商营销方的支持，开封加油站可能达到例如健身房、超市等商业休息区专业服务的合作伙伴关系。
此外，市场的竞争状况也是考虑因素。
因为市场的竞争是激烈的，并且会存在价格获取和收支平衡的压力。
因此，开封加油站需要设计出创新的精品服务策略，丰富服务产品，并且降低营业成本，争取更多的市场份额。
政府的相关政策也可以影响加油站的资产价值，例如，如果政府对油品采购实行政策，或禁止某类加油站，都可能影响到开封加油站的价值。
总体而言，开封加油站的资产价值不仅受到内部条件如油站的位置，储油能力与客流量的影响，同时也受到市场竞争状况和政策变化的影响。
因此，在评估开封加油站的资产价值时，需要考虑多种因素，同时综合全面分析和评估。
加油站市场价值评估研究一、影响加油站价格的主要因素及特点（一）加油站概念加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下储油罐、加油柱和管理室三部分组成。
它的主要任务是贮存、保管、供应汽车燃油（汽油和柴油）和润滑油等。
加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。
加油站特许经营是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在同一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。
其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
（二）影响加油站价格的主要因素加油站的主要特点主要有：单一性、分散性、受限性、垄断性、价值量较高等。
加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。
因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。
可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。
同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分二、加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题（一）加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
加油站股权转让资产评估报告范文范文模板1. 引言1.1 概述加油站作为现代社会必不可少的基础设施之一，在经济发展中起着举足轻重的作用。
然而，由于市场竞争激烈和运营成本上升等因素的影响，许多加油站业主选择通过股权转让来改变企业经营模式或寻求更好的发展机遇。
本篇文章将围绕加油站股权转让展开详细探讨，并对其进行深入分析评估。
1.2 文章结构为了系统地介绍加油站股权转让及其评估报告，本文共分为五个部分。
首先，在引言部分中，我们将对文章进行整体概述和介绍。
接下来，在第二部分中，我们将详细介绍加油站行业概况，并阐述股权转让的定义、目的以及对企业的影响和作用。
在第三部分中，我们将探讨加油站股权转让的流程与方法，并强调需要注意的问题和风险防范措施。
在第四部分中，我们将介绍常用的加油站股权评估模型与方法论，并说明常见指标及其重要性。
最后，在第五部分中，我们将总结加油站股权转让的风险与机遇，并提出针对加油站股权评估的建议和启示。
1.3 目的本文的目的是通过对加油站股权转让及其评估报告的详细研究，为相关从业人员和决策者提供全面深入的理论知识和实践经验。
通过对加油站行业概况、股权转让流程与方法以及评估模型与方法论的介绍和分析，希望能够增进读者对加油站股权转让市场的了解并提供参考，以便他们能够更好地进行决策和实施相应措施。
同时，文章还将重点关注风险管理方面，强调投资者在进行加油站股权转让时需要注意的问题，并给予预防措施与建议。
通过本文，我们希望能够促进加油站行业良性竞争和可持续发展。
2. 股权转让的背景和意义2.1 加油站行业概况加油站是指专门提供汽车燃料供应及相关服务的场所，其主要业务包括汽油、柴油等燃料销售，同时也提供洗车、汽车维修、加气等服务。
随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，汽车数量不断增长，加油站作为交通基础设施的重要组成部分扮演着关键角色。
2.2 股权转让的定义和目的股权转让是指股东将其持有的公司股份以一定价格或条件出售给其他个人或机构的行为。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
（1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。
类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
（2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。
剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。
其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。
（二）技术思路根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。
但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格，然后扣除房屋和建构筑物价格，得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格，然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价，再以加油站地价影响因素编制修正系数，经因素修正得到各宗地的价格，最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
资产评估教案第一章：资产评估概述1.1 资产评估的定义与目的解释资产评估的概念讨论资产评估的目的和重要性1.2 资产评估的类型与方法介绍资产评估的不同类型（如财务评估、市场评估、成本评估等）探讨各种资产评估方法的优缺点1.3 资产评估的适用范围分析资产评估在不同行业和领域的应用探讨资产评估在不同情况下的适用性第二章：资产评估的基本原理2.1 资产的价值概念解释资产价值的不同概念（如市场价值、账面价值、评估价值等）探讨资产价值确定的因素和影响2.2 资产评估的假设与限制介绍资产评估中常用的假设条件讨论资产评估的限制和局限性2.3 资产评估的依据与标准阐述资产评估的法律依据和相关规定探讨资产评估的标准和规范第三章：资产评估的程序与步骤3.1 资产评估的准备阶段讨论资产评估前的准备工作，包括资料收集和需求分析介绍资产评估团队的组织和角色分配3.2 资产评估的实施阶段详细介绍资产评估的具体步骤和方法探讨资产评估中的数据分析和风险评估3.3 资产评估的报告与交付解释资产评估报告的内容和结构讨论资产评估报告的交付和应用第四章：无形资产评估4.1 无形资产的概念与特点解释无形资产的定义和分类探讨无形资产的特点和价值来源4.2 无形资产评估的方法与技巧介绍无形资产评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨无形资产评估的难点和解决方法4.3 无形资产评估的应用案例分析具体的无形资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第五章：固定资产评估5.1 固定资产的概念与分类解释固定资产的定义和分类探讨固定资产的特点和重要性5.2 固定资产评估的方法与技巧介绍固定资产评估的不同方法（如成本法、市场法、折旧法等）探讨固定资产评估的难点和解决方法5.3 固定资产评估的应用案例分析具体的固定资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第六章：流动资产评估6.1 流动资产的概念与分类解释流动资产的定义和分类探讨流动资产的特点和重要性6.2 流动资产评估的方法与技巧介绍流动资产评估的不同方法（如成本法、市场法、净额法等）探讨流动资产评估的难点和解决方法6.3 流动资产评估的应用案例分析具体的流动资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第七章：长期投资评估7.1 长期投资的概念与分类解释长期投资的定义和分类探讨长期投资的特点和重要性7.2 长期投资评估的方法与技巧介绍长期投资评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨长期投资评估的难点和解决方法7.3 长期投资评估的应用案例分析具体的长期投资评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第八章：房地产评估8.1 房地产的概念与分类解释房地产的定义和分类探讨房地产的特点和重要性8.2 房地产评估的方法与技巧介绍房地产评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨房地产评估的难点和解决方法8.3 房地产评估的应用案例分析具体的房地产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第九章：企业价值评估9.1 企业价值评估的概念与方法解释企业价值评估的定义和重要性介绍企业价值评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）9.2 企业价值评估的难点与技巧探讨企业价值评估中的难点和解决方法讨论企业价值评估的技巧和经验9.3 企业价值评估的应用案例分析具体的企业价值评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第十章：资产评估的伦理与法律规范10.1 资产评估的伦理规范讨论资产评估师应遵守的伦理规范和职业道德强调资产评估中的公正性和客观性10.2 资产评估的法律规范介绍资产评估相关的法律法规和标准探讨资产评估的法律责任和风险管理10.3 资产评估的监管与质量控制分析资产评估行业的监管机制和质量控制要求讨论资产评估机构的认证和监督流程重点和难点解析重点一：资产评估的定义与目的资产评估的定义和目的在理解整个资产评估过程中起到基础性的作用。
加油站评估三、估价过程（一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。
通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。
本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：项目待估加油站案例1 案例2 案例3位置*******港龙加油站（东兴大道西侧）公车加油站（公车镇）企沙加油站（企沙镇）车流量较大大大大道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量（吨/年）待估6000 5400 5300 待估加油站销售量（吨/年）5567根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。
估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：名称0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/吨）进价8000 8900 9250 8717销价8564 10159 10609 9777由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）3、年运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折旧费的确定加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。
加油站资产评估报告1. 引言加油站作为石油行业的重要组成部分，在经济发展过程中发挥着重要的作用。
对于投资者和石油公司来说，了解加油站的资产价值是至关重要的。
本文将通过分析加油站的各项资产及其价值，为投资决策和资产管理提供参考。
2. 加油站土地及建筑物资产评估2.1 土地评估加油站的土地是其最重要的资产之一。
评估土地价值时，需要考虑以下因素：•土地面积：土地面积越大，价值通常越高。
•土地用途：加油站所处位置的土地用途规划对其价值有重要影响。
•地理位置：加油站位于城市中心或交通要道附近的土地价值通常更高。
2.2 建筑物评估评估加油站的建筑物价值时，需要考虑以下因素：•建筑物结构：建筑物的结构稳定性和耐用性对其价值有重要影响。
•建筑年限：建筑物的使用年限会对其价值进行折旧评估。
•建筑面积：建筑物面积越大，通常价值越高。
3. 加油设备及油罐资产评估3.1 加油设备评估加油设备是加油站的核心资产之一。
评估加油设备的价值时，需考虑以下因素：•设备种类：不同类型的加油设备在市场上的价值不同。
•设备年限：设备的使用年限和技术更新对其价值有影响。
•设备维护情况：设备的维护情况良好与否对其价值评估有重要影响。
3.2 油罐评估油罐是加油站存储石油产品的关键设施。
评估油罐的价值时，需考虑以下因素：•容量：油罐的容量越大，通常价值越高。
•材质和耐用性：油罐的材质和使用寿命对其价值评估有影响。
•安全性和合规性：油罐是否符合安全和法规标准也是评估其价值的重要因素。
4. 加油站经营权评估加油站的经营权也是其重要的资产之一。
评估加油站的经营权价值时，需要考虑以下因素：•经营历史和业绩：加油站的经营历史和业绩对其价值评估有重要影响。
•市场竞争状况：加油站所处市场的竞争状况与其经营权价值密切相关。
•政策环境：政府对于石油行业的政策变化对加油站经营权价值产生影响。
5. 综合评估与总结通过对加油站的土地、建筑物、加油设备、油罐和经营权的评估，可以综合考虑各项资产的价值，为投资者和石油公司提供决策依据。
资产评估教案1. 引言资产评估是指对企业或个人的资产进行估值和评估的过程，是确定资产的价值并相应进行管理和决策的重要工具。
本教案旨在介绍资产评估的基本概念、方法和程序，帮助学生了解资产评估的重要性及其应用。
2. 学习目标•了解资产评估的定义、意义和范围；•熟悉资产评估的基本方法和技巧；•掌握资产评估的程序和步骤；•能够应用所学知识进行实际案例分析。
3. 教学内容和步骤3.1 资产评估的概念和意义•介绍资产评估的定义和基本概念；•分析资产评估对企业和个人的意义和作用；•讲解资产评估在风险管理和财务决策中的应用。
3.2 资产评估的方法和技巧•介绍常见的资产评估方法，包括市场比较法、成本法和收益法；•解释每种方法的原理和适用范围；•教授资产评估的技巧和注意事项。
3.3 资产评估的程序和步骤•教授资产评估的基本程序，包括数据收集、资料分析、价值估算、报告编制等；•解释每个步骤的具体要求和流程；•强调准确性、客观性和可靠性的重要性。
3.4 实际案例分析•提供实际的资产评估案例；•让学生应用所学知识进行分析和评估；•引导学生思考解决问题的方法和策略。
4. 教学方法和教学工具•讲授法：通过讲解理论知识，引导学生理解和掌握资产评估的基本概念、方法和技巧；•案例分析法：通过实际案例，加深学生对资产评估的理解和应用能力；•讨论法：鼓励学生参与讨论，分享观点和经验，促进互动和合作。
5. 教学评估方法•课堂测试：考察学生对资产评估基本概念和方法的理解程度；•作业和报告：要求学生完成实际案例分析，评估资产的价值并撰写报告；•口头答辩：学生就自己完成的报告进行口头答辩，展示分析能力和解决问题的思路。
6. 教学资源•教材：选用相关的教材和参考书，帮助学生系统学习资产评估的理论和实践；•案例：准备实际的资产评估案例，供学生分析和讨论；•计算工具：准备计算器或电脑，帮助学生进行资产评估计算。
7. 参考资料•《资产评估导论》•《资产评估实务》•《金融资产评估与证券化应用》通过本教案的学习，学生将能够全面了解资产评估的基本概念、方法和程序，掌握资产评估的技巧和注意事项，提高自己的分析和解决问题的能力。
一、加油站的概念及影响其价格的主要因素及特点-梁文辉贺亮芳（1）概念加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成。
它的主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油(汽油和柴油)和润滑油等。
大多设置在交通干道处，即公共加油站。
此外，尚有自用加油站，仅归某单位自用。
加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。
加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。
其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
（2）影响加油站价格的主要因素及加油站的特点1）影响加油站价格的主要因素加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。
因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。
可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。
同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。
加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：表：加油站区位主要影响因素及其指标影响因素修正指标接临道路状况接临道路类型可分主干道、次干道、支路接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入口入口方便程度规模加油泵数量2）加油站的主要特点(1)单一性；(2)分散性；(3)受限性；(4)行业垄断性；(5)价值量普遍较高。
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站也越来越多，加油站房地产估价业务也开始增多。
加油站作为一种特殊用途的房地产，在估价中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
(一)加油站房地产估价的一般特点1.位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、相同设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别;可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。
2.经营的个性差异显著加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。
但各加油站经营者采取的经营手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。
根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。
因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。
3.存在成品油特许经营权带来的超额利润过去加油站是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。
我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，成品油特许经营权带来的超额利润已减少。
加油站资产评估
加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，
为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：
加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采
用以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；
2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机
器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：
加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收
益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益X收益分成率
收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修
正法测算其宗地价格。
在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加
气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合
站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8 7、6折计，出让年限为20年。
加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。
公式：房产价值=房产
重置价X成新率。
笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。
估价案例：对深圳市XX区XX加油站房地产价值进行评估
一、项目概况：估价对象位于XX市XX区，北靠XX路，南临XX路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。
根据营业执照（注册号XXXXXX、执照号深司字XXXXXX ）及成品油零售经营批准证
书（油零售证书第XXX号）确认，深圳市XX加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，
经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。
估价对象深圳市XX加油站于2002年年底竣工，2003年1月23日试业,5月23日正式营业
至今。
目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加
油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，
面积约1500平方米。
地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。
XX加油站土地面积1996.5平方米，建筑面积527.41平方米，建筑楼层2层，框架结构建筑物竣工日期2003年03月03日。
根据深房地字第XXXXXX号《房地产证》确认深圳市XX加油站有限公司为此次估价对
象的权利人；宗地号：XXXXXX；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使
用年限：20 年(2002-11-25 至2022-11-24 )。
建购价款Y 1,428,660.46 元。
二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。
三、评估基准日：二OO三年十二月三日。
四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。
五、估价方法选用及估价技术路线：
(一)收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收
益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
1、XX加油站2003年2—— 10月经营状况：
XX加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：
通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似
加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上
升。
而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，XX加油站于2003年1月开始经营，
2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步
上升的趋势。
2、加油站年正常净收益预测：
通过对XX加油站2003年2―― 10月各项经营指标的分析，至2003年8月各项财务指标趋
于稳定，我们确定以其8―― 10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客
观收入、成本及利润（不包括营业外收支及其他业务利润）等（详见下表）。
通过我们对周边
类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。
则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用
=2,305,322 万元。
3、估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V= a+ r x [1-（1+r）-n]
V表示房地产价格；
a表示房地产年纯收益（2,305,322元）;
r表示房地产资本化率（12%）;
n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。
数据代入计算公式，V=2, 305, 322- 12%x [1- （1+12%）-18。
9]=16,955,068 元。
4、特许经营权价值P:
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占
加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V X
35%=16,955,068X 35%=5, 934, 274 元。
5、机器设备价值评估S:
评估过程略。
S=1, 250, 000元。
6、加油站房地产价值：
加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5, 934, 274-1 , 250, 000=9, 770, 796 元。
（二）成本法评估
1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市XX区xx路，土地面积1996.5平方米，属三级地
段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。
计算公式：地价=一级地段加油站市场地价x 0.8x年限修正系数=1200x0.8X [1- （1+4%）-18。
9]/[1-（1+4%）-20]=924.48 万元。
根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。
在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一
级地段商业用地平均市场地价进行测算。
2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米,采用重置成本法评估建筑价值。
重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利
润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本X成新率=1380
X 527.41 X 18.9/20=687,795 元。
加油站房地产价值
=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595 元
六、估价结果确定：通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合
考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算
的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。
评估总值评估单价：=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。
18，680 元/平方米（建筑面积）。
评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。
参考文献：
1 、《深圳市房地产年鉴》（2003 年版），深圳市规划与国土资源局
2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会
3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期
4、作者：****。
