房地产估价师第估价理论第11讲第十章第十一章2011年新版

估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值—受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值－修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额,包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值－已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款—其他法定优先受偿款再次抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额—拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价 楼面地价＝总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积＝容积率土地单价 容积率=土地面积建筑面积 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿第一次拍卖的保留价＝评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数 人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数- 人口机械增长率＝年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数- 第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实例第四节 建立比较基础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格—债权+债务（剥离或还原)实物范围要相同。

二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格.三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额—卖方实得金额＝应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1(记忆“牙买加”） 五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积 套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积 ·1公顷＝１0 0００平方米=15亩·1亩＝66６.67平方米·1平方英尺＝0．0９２90304平方米·1坪＝3.305７9平方米·平方米下的价格=公顷下的价格÷１0 000·平方米下的价格＝亩下的价格÷66６。

6.2.2市场价格 市场价格是某种房地产在市场上的⼀般、平均价格，是该类房地产⼤量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数） 市场价格与成交价格的异同 市场价格是成交价格（已经发⽣的），但不是个别的具体的价格，⽽是⼀种类型的平均价格 6.2.3理论价格 是在经济学假设的经济⼈的⾏为和预期是理性，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格 可以⽤价值、内在价值、⾃然价值、⾃然价格等表⽰ 【辩析】市场价格和理论价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 理论价格是⼀种完美状态下的价格，则市场价格是⼀种长期正常状态下的平均价格 正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动 但在投机需求带领或⾮理性预期下，市场价格可能会较长时间脱离理论价格 【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系 ⼀般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格⼜围绕着理论价格上下波动 个体价格－类型平均价格－理想状态下价格 房地产估价是评估房地产的市场价格 6.2.4评估价值 评估价值是指估价师通过估价活动⽽得出的估价对象的价值 根据不同的评估⽅法，评估价值有不同的称谓 市场法－⽐准价格 成本法－积算价格 收益法－收益价格 评估价值不是事实，但有可能成为成交价格 ⼀个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格 同⼀宗房地产，不同的估价师评估出的价值⼀般不同，但彼此之间的差异会在合理的误差范围内 【辩析】⽐准价格、积算价格、收益价格 表现 收益法测算出的倾向于买价，趋向于理论价格 成本法测算出的倾向于最低卖价 市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格 正常市场情况下三种价格之间的关系 ⽐准价格与收益价格基本⼀致 房地产泡沫情况下 ⽐准价格⼤⼤⾼于收益价格 租⾦售价⽐ 市场不景⽓情况下 积算价格⼤⼤⾼于⽐准价格或收益价格 【2006年真题】 下列关于⽐准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　）。

2011年房地产估价理论与方法真题及答案一．单选题（每题1分）1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2.某套住宅月前有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。

预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。

若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为（）A.49627B.57647C.65548D.659203.关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是（）A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值同时进行D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的（）A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性5.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为（）万元。

A.610.00B.619.05C.650.00D.761.906.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价7.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（）A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8.某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／平方米，出租的年末收益为500元／平方米。

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房地产所有权价格、⼟地使⽤权价格和其他房地产权利的价格
房地产所有权价格、⼟地使⽤权价格和其他房地产权利的价格是⼀组按照房地产权利的种类来划分的房地产价格，具体有房屋所有权价格、⼟地所有权价格、建设⽤地使⽤权价格、宅基地使⽤权价格、⼟地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁价格。

为叙述上的简便，将建设⽤地使⽤权价格、宅基地使⽤权价格和⼟地承包经营权价格合称为⼟地使⽤权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁价格合称为其他房地产权利价格。

（⼀）房地产所有权价格
房地产所有权价格是指房屋所有权价格、⼟地所有权价格，或者房屋所有权与⼟地所有权价格。

⽬前，中国的⼟地只能为国家所有或者集体所有，⼟地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收⽅式将集体⼟地转变为国有⼟地。

虽然征收集体⼟地要给予补偿，但⽬前还不是按照被征收⼟地的市场价值进⾏补偿。

因此，中国⽬前只有房屋所有权价格，没有⼟地所有权价格，通常也不存在⼟地所有权价值评估。

但在特殊情况下可能需要对⼟地所有权价值进⾏评估，例如衡量社会总财富中⼟地财富总量是多少时，评估的应当是⼟地所有权价值⽽不是⼟地使⽤权价值。

因为如果评估的是⼟地使⽤权价值，则估价结果就会与其他国家和地区不可⽐，或者在同等条件下的⼟地财富要⽐其他国家和地区的少很多。

另外，如果未来将集体⼟地征收补偿改变为按照被征收⼟地的市场价值进⾏补偿，就会存在集体⼟地所有权价值评估。

相⽐之下，城市房屋拆迁补偿已于2001年从实物补偿安置改变为货币补偿，并规定货币补偿的⾦额以被拆迁房屋的房地产市场评估价格为依据确定。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

第十～十二章考点、难点及易混淆点串讲第十章长期趋势法及其运用一、本章所占分值年份2019 2019 2019 2019 2009 2019 平均值分值 5 8 3 3 3 6 4.7说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。

二、重要考点【长期趋势法适用的前提条件】1．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

（2019年试题）A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A 见教材P345～347。

【直线趋势法】1．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

（2019年试题）A．平均发展速度法B．平均增减量法C．数学曲线拟合法D．中位数法答案：C 见教材P3462．直线趋势法y＝a＋bχ中的常数a、b，是由（）决定的。

（2009年试题）A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A 见教材P3463．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。

（2019年试题）A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比答案：A 见教材P346解析：由直线趋势法公式可知，i＞1。

当i＞1时，1480＋80i-(1500＋60i)＞0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。

【平均增减量法】2009、2019、2019、2019年都有考点，一是对适用条件的考查，二是计算，这两点都很简单，应该是得分的考点。

1．某类房地产2019～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/㎡。

第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。

【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。

1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。

通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。

投资期限在一年以上的投资属于长期投资。

短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。

在一定条件下，两者之间可以转化。

例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。

直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。

投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。

间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。

间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。

2011房地产估价师考试必备《相关知识》重点讲解2本文将重点讲解2011房地产估价师考试必备的相关知识，以帮助考生有效备考。

一、土地估价方法土地估价是房地产估价的重要组成部分之一，关键是准确评估土地价值。

常见的土地估价方法有以下几种：1. 比较法比较法是利用相邻区域土地出售价格，根据土地价值因素不同而计算出房地产的单价的一种方法。

比较法比较简单易行，适用范围广，但要求市场活跃，数据来源充足。

2. 收益法收益法是以土地所能获得的潜在收益为基础，推算土地价值的一种方法。

该方法主要有两种：折现现值法和市场收益法。

折现现值法是将开发收益及其产生时点进行折现，推算出土地的净现值；市场收益法是根据所在位置、市场需求等，推算出土地能够产生的收益，以此来估算土地价值。

3. 折旧法折旧法是指因土地使用期限到，经济效益下降而计价时所采用的计算方法。

折旧法分为土地残值法和土地平均修正法。

土地残值法是以土地的使用寿命和经济效益的递减等考虑因素，估算土地在使用结束后的残值；土地平均修正法是以土地在未来使用中，能够取得的平均收益为基础，计算土地价值。

二、土地溢价土地溢价是指超过房地产市场上实际交易的成交价格的一种现象。

土地溢价成因主要有以下几点：1.地段优越。

土地地段好，自然能够得到更高的价格。

2.市场需求。

当市场需求旺盛时，土地价格自然会水涨船高。

3.政策因素。

有些类型的土地，比如说商业用地，由于政策限制的原因，交易价格会更高。

4.去商品化。

由于某些原因，比如说历史文化保护、环境保护等原因，土地不能被分割成小块出售，因此，得到这些土地的价格也就更高。

总的来说，土地溢价现象普遍存在，对于土地估价工作提出了更高的要求，估价人员应当通过综合考虑不同因素，选取合理的土地估价方法，以准确评估土地价值。

三、租赁物业估价租赁物业估价是指通过对物业长期租赁价值进行评估，计算出物业的价值的一种方法。

租赁物业估价常常需要考虑的因素包括：1.物业租赁期限。

房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。

通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。