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房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
房产评估知识房产评估是指对不动产进行定量化评估，确定其市场价值的过程。
它是购买、出售、租赁不动产时决策的重要依据，也是金融机构贷款、保险公司核保和政府税收征收的重要参考。
下面介绍一些与房产评估相关的知识。
第一，房产评估的方法。
常见的房产评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是根据已经成交的相似房产的价格来确定被评估房产的市场价值。
成本法是根据房屋的重建造价和折旧程度来确定市场价值。
收益法是根据房屋租金收益来确定市场价值。
第二，房产评估的要素。
房产评估的要素主要包括地理位置、房屋结构、房屋使用年限、房屋面积、周边配套设施等。
地理位置是影响房屋价值的最重要因素之一，好的地理位置能够提高房屋的市场价值。
房屋结构、使用年限、面积等也会直接影响房屋的价值。
第三，房产评估的影响因素。
房产评估受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策法规、周边环境等。
经济繁荣时，房屋市场需求旺盛，房产评估价值会上升。
政策法规的变化也会对房产评估造成一定影响。
周边环境，如交通、教育等配套设施完善度也会对房产评估产生一定影响。
第四，房产评估的应用场景。
房产评估广泛应用于房地产买卖、租赁、抵押贷款等场景。
买卖双方可以根据评估价值来确定房屋价格。
租赁方可以根据评估价值来确定租金水平。
银行和金融机构可以根据评估价值来确定贷款额度。
保险公司可以根据评估价值来确定保险金额。
政府税收部门可以根据评估价值来确定房产税。
第五，房产评估的专业性。
房产评估是专业的工作，需要具备相关的知识和技能。
评估师需要了解市场行情、建筑工程、财务和法律等相关知识。
同时，评估师还需要具备良好的判断能力和分析能力。
综上所述，房产评估是对房屋进行定量化评估的过程，它对于房地产交易和金融机构贷款等具有重要意义。
了解房产评估的方法、要素、影响因素和应用场景，可以帮助人们更好地进行房地产相关决策。
房地产评估专题讲义1. 引言房地产评估是房地产领域中的重要环节之一。
它涉及到对房地产价值、价格和质量进行客观评价的过程。
房地产评估对于各方面的决策都有着重要的影响，包括房地产投资、融资、税务、保险等。
本讲义将介绍房地产评估的基本概念、评估方法和应用。
2. 房地产评估的基本概念2.1 房地产评估的定义房地产评估是指通过对房地产进行多方位的调研和分析，对其价值和价格进行测算和判断的过程。
房地产评估是一个综合性的过程，它需要考虑到房地产的位置、用途、状况、市场需求等因素。
2.2 房地产评估的目的房地产评估的目的是来确定房地产的市场价值，为房地产交易、融资、投资决策提供依据。
同时，房地产评估还可以用于评估房地产的税务、保险和贷款等方面。
2.3 房地产评估的价值和价格房地产评估中的价值和价格是两个不同的概念。
房地产的价值是指其在特定时间和条件下的综合经济价值，通常用市场价值来表示。
而房地产的价格是指其在实际交易中的成交价，是一个具体的金额。
3. 房地产评估的方法3.1 比较法比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
它通过比较估价对象与已知价值的相似物件的价格和特征，来确定估价对象的市场价值。
比较法要求评估师具备良好的市场调研和数据分析能力。
3.2 收益法收益法是一种基于房地产产权所获得的经济利益来进行评估的方法。
它通常适用于商业地产和租赁物业的评估。
收益法的核心是通过计算房地产所产生的未来现金流，再根据市场折现率对其进行折现，得出房地产的市场价值。
3.3 成本法成本法是一种基于房地产重建或复制成本来进行评估的方法。
通过估算房地产的重建或复制成本，并考虑到其经济寿命和折旧情况，可以得出房地产的市场价值。
3.4 剩余价值法剩余价值法是一种综合了比较法和收益法的评估方法。
它结合了房地产的市场价值和其产生的经济利益，通过计算房地产的净收益和市场折现率来确定其市场价值。
4. 房地产评估的应用4.1 房地产投资决策房地产评估可以为房地产投资提供决策依据。
房地产评估学习在当前繁荣的房地产市场中，房地产评估成为了一项重要的工作。
随着人们对房地产投资的持续增加，房地产评估的需求也越来越大，因此对房地产评估的学习变得尤为重要。
本文将介绍房地产评估的基本概念、方法和应用，并探讨该领域的发展趋势。
第一部分：房地产评估的基本概念房地产评估是指根据规范的方法和程序，对房地产的价值和质量进行估计和判断的过程。
它主要通过研究各种市场因素、资产特点和评估对象的条件来确定房地产的市场价值。
房地产评估通常由专业的评估师进行，其结果会对房地产的购买、出租、抵押等决策产生重要影响。
第二部分：房地产评估的方法房地产评估可以采用多种方法，常见的有比较市场法、成本法和收益法。
比较市场法是通过比较目标物业与同类物业在市场交易中的价格来确定其价值。
这种方法适用于市场上有大量相似物业可供比较的情况。
成本法是通过计算重建或替换目标物业所需的成本来确定其价值。
这种方法适用于目标物业独特且难以比较的情况。
收益法是通过分析目标物业未来所能产生的收益来确定其价值。
这种方法适用于投资性物业，例如商业地产。
在实际的房地产评估中，通常会综合多种方法进行评估，以达到更准确的价值估计。
第三部分：房地产评估的应用房地产评估在各个领域都有广泛的应用。
首先，它对于房地产市场参与者来说至关重要。
房地产开发商可以通过评估来确定合适的价格和开发策略，投资者可以借助评估来判断房地产的投资价值。
此外，房地产评估在金融领域也扮演着重要的角色。
银行和其他金融机构通常需要对房地产进行评估，以确定抵押贷款的额度和利率。
同时，保险公司也需要通过评估来确定房屋保险的金额。
最后，房地产评估在国家政策的制定和土地利用规划中也有着关键的作用。
政府可以通过评估来确定土地的开发潜力和税收政策。
第四部分：房地产评估的发展趋势随着技术的不断进步，房地产评估也在逐渐发展和变化。
首先，人工智能和大数据分析的应用将使评估过程更加自动化和高效化。
通过应用智能算法和大数据，评估师可以更准确地分析市场趋势和预测物业价值。
全国房地产估价师考试估价方法与技术必备知识点房地产估价是指根据特定的方法和技术，对房地产进行价值评估和估计的过程。
对于考取房地产估价师资格的人来说，掌握估价方法与技术的必备知识点是非常重要的。
本文将介绍全国房地产估价师考试中的估价方法与技术必备的知识点，帮助考生提高备考效果。
一、市场调研与数据收集估价师在进行房地产估价之前，首先需要进行市场调研和数据收集。
这是估价的基础，也是确保估价准确性的重要环节。
在市场调研与数据收集过程中，考生需要掌握以下知识点：1.了解当地房地产市场的发展趋势和政策规定；2.熟悉相关法律法规，了解估价规范和标准；3.收集和分析市场价格指标、供求数据和交易成交价等；4.研究所估价地段的经济环境、交通配套、教育医疗等公共设施。
二、估价方法在进行房地产估价时，估价师可以根据不同的情况选择不同的估价方法。
以下是考生需要掌握的估价方法知识点：1.市场比较法：通过对同类或类似物业的市场交易数据进行比较，得出相应物业的参考价值；2.收益法：通过对物业未来可能产生的收益进行计算，得出物业的价值；3.成本法：通过计算物业的修复成本、再生产成本等，得出物业的价值；4.折现法：通过对物业未来现金流进行折现计算，得出物业的价值。
三、评估报告编写估价师在完成估价工作后，需要编写评估报告向委托人或相关机构提交。
以下是考生需要掌握的评估报告编写知识点：1.评估报告的结构和要求；2.报告中应包含的必要信息和数据；3.语言表达要准确清晰，逻辑性强；4.报告中图表的使用和解读。
四、专业技术要求考生除了掌握基本的估价方法外，还需要具备如下专业技术知识：1.熟悉房地产市场交易流程和相关法律法规；2.了解土地估价方法和土地利用规划等相关知识；3.掌握房地产相关的建筑技术和工程概念；4.熟悉房地产市场调控政策及其对估价的影响。
五、估价师的职业道德与规范估价师作为一个职业，需要遵守相应的职业道德与规范。
以下是考生需要了解的相关知识点：1.遵守职业伦理和行为准则；2.保持独立客观的态度，不受利益关系的干扰；3.保密委托人的相关信息；4.提供公正客观的评价。
房地产评估知识房地产评估是指对房地产的价值进行评估，以确定其市场价值、租金价值、收益或代价等各个方面。
房地产评估通常是通过专业评估机构或评估专业人员进行的，以确保评估的准确性和公正性。
在房地产市场繁荣的当下，房地产评估知识已经变得越来越重要。
房地产评估的目的是有几个方面。
首先，房地产评估可以为房地产的买卖双方提供公正的价格和价值，以便更好地购买或出售房产。
其次，房地产评估可以为贷款机构提供有关财产的准确价值以确定贷款额和信贷限制。
最后，房地产评估可以为政府提供有关税务征收和产权调整方面的信息。
在房地产评估中，专业评估师使用的一些关键概念如下：1. 市场价值（Market Value）市场价值是指在适当的条件下，根据自愿和公平的交易方式，买方和卖方达成的物业价格。
通常，市场价值是指在一个相对正常的房屋市场环境下，由买方和卖方双方在公开市场上自愿交易。
这个定义排除了急促的交易和被迫出售的价值。
2. 投资价值（Investment Value）投资价值是根据买方的预期收益水平，估计资产价格。
投资价格被用来衡量某个房地产对于某个特定买家而言的潜在收益。
这个价值是基于买家预期从房地产获得的租金收益和财务上的好处，包括抵消持有费用和获得的折扣。
投资价值通常比市场价值高，因为它必须考虑到预期的未来收益。
3. 租金价值（Rental Value）租金价值是指一个物业能够在市场上取得的最高租金收益。
对于专业评估师来说，租金价值是评估任何房地产租赁的一个关键要素。
租金价值受多方面因素的影响，包括地理位置、居住环境、物业状况和供需关系。
4. 代价（Cost）代价是指建造或购买类似物业所需的成本。
例如，如果一座建筑总成本是100万美元，但现在是折旧成本为80万美元，则其代价为80万美元。
代价和市场价值或投资价值都不同，因为它只反映在建造或购买这个属性上花费的成本，而不是此时的市场价值或投资价值。
5. 折旧费用（Depreciation）折旧费用是指建筑物和设施的使用寿命被超过并且价值减少的情况。
房地产估价1.房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2.房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。
3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4.（名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
5.（选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括：①房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。
②如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。
但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明；③除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。
具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6.估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
7.估价时点：是指估价结果对应的日期。
即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
8.房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值。
它体现在房地产的使用过程中。
9.房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。
10.P13. 20题11.价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
12.房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；（3）有效需求。
13.按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价格、评估价格。
14.按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成交价格、均价。
15.楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。
2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。
3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。
4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。
其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
第一章导论1、房地产价格的特征（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。
（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。
房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。
（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。
（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。
（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。
2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。
3、交易价格与评估价值的区别：在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。
市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。
受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。
其一般具有如下特点：①具体一宗房地产一定年期的实际交易价格②交易双方收支价款的依据③交纳契税和管理费的依据评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。
其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。
4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
5、土地的特性：(1)自然特性：①位置的固定性②质量的差异性③不可再生性④效用永续性(2)经济特性：①供给的稀缺性②可垄断性③土地利用多方向性④效益极差性6、房地产的特性：①位置固定性②数量有限性③用途多样性④长期使用性⑤大量投资性⑥保值增值性⑦投资风险性⑧难以变现性⑨外部影响性⑩使用限制性7、不动产：土地及其定着物。
房地产评估的类型1、"一般评估"：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时刻点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估"：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。
这种评估值一般较低。
3、"特定评估"：这种评估是房地产交易治理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采纳两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
房地产估价全然理论-程序〔一〕房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
一般而言，评估一宗房地产要紧包括如下六个全然步骤。
一、明确估价的全然领项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的咨询题，需要处理的事项也较多。
有些事项直截了当关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的碍事，这些事项被称坦估价的全然领项，必须预先明确。
一般来讲，估价的全然领项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
〔一〕明确估价对象1．评估实体确实定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，依旧建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2．评估对象权利状态确实定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，依旧使用权或抵押权等。
在我国，尤其要注重所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。
〔二〕明确估价目的估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、进股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
不同的评估目的关于估价方法的选择和估价结果尽有一定碍事的，因此，必须明确评估目的。
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、进股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。
各种价格在评估时都有相应的注重事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的平安性，因此其数额应等于评估对象的预期价格〔抵押期限〕减往处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
〔三〕明确估价时点房地产价格受多种因素碍事，是不断变化的。
关于同一宗房地产来讲，在不同的时点上，其价格可能有较大的差异。
我们通常所讲的某宗房地产的价格根基上指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。
非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。
估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
〔四〕明确评估前提由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，要紧包括如下四种：1．独立估价。
独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产〞上，依据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地局部进行评估，同时不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。
简单地讲，确实是根基将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。
在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。
2．局部估价。
局部估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。
它与独立估价的区不是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的碍事，而局部估价那么考虑地上建筑物存在对地价的实际碍事，或土地对建筑物价格的实际碍事。
由房地产价格的均衡法那么、适合法那么等能够判定，土地或建筑物的局部估价额将受到既定状态的碍事而发生变化。
3．合并估价或分割估价。
以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。
例如，以购置邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即为合并估价；又如，为使土地的一局局限割出售成为可能，而评估其剩余局部的价格，即为分割估价。
不管是合并估价依旧分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为“限定价格〞，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
4．变更估价。
变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它要紧包括如下几种情形：〔1〕以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。
如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。
〔2〕以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
〔3〕以撤除建筑物为前提对土地进行的估价。
关于上述需要确定的种种估价事项，一般根基上由托付人提出的，或依据托付人的意向由估价人员整理出来的。
二、拟定估价作业方案明确了估价的全然领项，就能够全然把握住整个估价任务。
为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业方案，其要紧内容包括如下几个方面：1．初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
2．确定投进人员。
这是估价作业方案的要害内容。
应依据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
3．制定评估作业日期及进度安排。
评估作业日期一般是按托付人的要求确定的。
4．评估作业所需经费预算。
一般而言，制定估价作业方案多采纳线条图或网络方案技术，以保证方案的合理与优化。
三、实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个不性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅依据托付人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、正确地把握估价对象。
因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。
实地勘察的内容要紧包括如下几方面：1．对象房地产的位置及其四面环境。
实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应比立地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，如此才能正确地把握估价对象的位置、外形和土地面积等，应注重误勘。
同时，还要瞧瞧一下四面的建筑布局、绿化、卫生状况、地势上下、日照、通风及四面土地利用程度等，并进行实地拍照。
2．对象房地产的使用情况及现状。
首先要核实对象房地产的实际用途。
要是属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成时刻、新旧程度、完损等级及内部装修等〔应对建筑物进行内外拍照〕，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。
不要无视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。
3．了解当地房地产市场的特征和情况。
四、收集分析相关资料〔一〕房地产价格的一般碍事因素资料房地产价格的一般碍事因素，全然上属于宏瞧的社会因素，它们并不直截了当决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特殊大的碍事，所有这些，最终也都会表达在个不房地产上。
因此，必须广泛收集并深进分析这方面的有关资料。
从总体来瞧，一般碍事因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格毕竟产生何种碍事更是一个难度特殊大、特不复杂的咨询题。
一般来讲，没有固定的数学公式可套用，要紧依靠估价人员长期积存的丰富经验进行综合分析判定。
尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，关于这些因素的分析更要依靠于经验，有时甚至表达为估讲师的视力。
然而，当房地产市场走势比立稳定，价格变动比立平稳时，这些一般碍事因素对房地产价格的综合作用依旧能够表达出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和推测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。
对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用碍事。
在分析过程中，应善于依据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大碍事的要害因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。
〔二〕区域市场资料由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的碍事更大。
区域市场资料要紧包括一般碍事因素在区域市场上的表达，包括该地区的经济、社会、都市建设〔根底设施与公益设施的建设〕、都市规划的开展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。
〔三〕实例资料实例资料，要紧包括市场交易实例资料、开发建筑实例资料和房地产运用收益实例资料〔如出租房地产的有关资料〕。
在评估过程中，不管是否直截了当运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。
关于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。
〔四〕评估对象的情况该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。
各类资料的来源渠道要紧是：l．托付者提供。
2．实地勘察。
3．政府有关部门提供。
4．相关当事人提供。
5．咨询公司提供。
另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的五、运用估价方法进行估算并决定估价结果〔一〕评估方法的选择在选择评估方法时，要紧依据如下两方面情况：1．各种估价方法的适用范围。
2．估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
〔二〕运用估价方法进行价格试算依据某种方法直截了当计算出来的估价结果，还缺乏以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。
这种价格，称为试算价格。
关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。
〔三〕调整试算价格运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。
因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
1．调整试算价格的要紧依据。
试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。
因此，调整试算价格要紧应考虑如下两方面：〔l〕资料的可信程度。
要使估价结果能得到社会成认，所依据的资料不仅要全面，而且必须正确。
因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。
检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法那么对该估价活动的应用是否恰当，价格碍事因素的分析以及吃域因素和个不因素分析是否恰当等。
