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金小平、朱建华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】浙江省金华市中级人民法院【审理法院】浙江省金华市中级人民法院【审结日期】2020.07.17【案件字号】(2020)浙07民终1991号【审理程序】二审【审理法官】黄良飞宋文茹盛伟【审理法官】黄良飞宋文茹盛伟【文书类型】判决书【当事人】金小平;朱建华【当事人】金小平朱建华【当事人-个人】金小平朱建华【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】金小平【被告】朱建华【本院观点】朱建华对前述证据的真实性无异议，予以认定，其证明目的在本院认为部分进行综合评判。
本案二审主要争议焦点有二：一是朱建华于2018年4月27日交付房屋是否存在违约并应支付违约金，二是朱建华应否书面告知金小平关于涉案房屋属性及交易产生的53333.33元税费原因。
【权责关键词】欺诈催告代理违约金过错无过错支付违约金证据不足新证据关联性质证诉讼请求撤诉反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审主要争议焦点有二：一是朱建华于2018年4月27日交付房屋是否存在违约并应支付违约金，二是朱建华应否书面告知金小平关于涉案房屋属性及交易产生的53333.33元税费原因。
关于争议焦点一，朱建华与金小平于2016年11月1日签订的《房屋转让协议》中虽有房屋交付时间约定，但对房款支付时间约定不明，应视为双方未约定先后履行顺序。
根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。
本案中，即使扣除双方争议的已由金小平缴纳的53333.33元税款，金小平直至2018年4月17日之前仍有3万元房款未付清。
鉴于双方协议中并未约定金小平可扣留部分购房款作为房屋损毁的押金，故在金小平未付清全部房款的情况下，朱建华有权拒绝交付房屋。
一审法院认定朱建华在金小平付清房款后的合理期间内交付房屋，不构成违约，有事实和法律依据。
房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权阅读提示本书所谓房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同，前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人的情形。
此时，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，前一手买卖合同无效并不会导致后一手买卖合同的效力瑕疵。
案情简介肖某1于1991年继承取得团泉村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权， 1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整。
协议签订后，肖某1将房屋及社员宅基地使用许可证交付刘某。
2002年，刘某将涉案房屋卖给团泉村村民肖某2，一年后肖某2又转卖给同村村民肖某3，并交付院落及社员宅基地使用许可证。
经查，肖某3对肖某2系自刘某处购得房屋一事并不知情。
肖某1向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某3，请求法院判令肖某3将案涉房屋返还给原告。
法院经审理查明，肖某1与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。
但肖某1与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某2、肖某2与肖某3的房屋买卖行为无效。
最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
败诉原因在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。
后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。
本案中，房屋经过三手买卖，肖某1与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某2，肖某2转卖给肖某3，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效。
经查，肖某2与肖某3的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。
至于涉案房屋的所有权归属，由于肖某3并不知道第一手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某2之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转移至自己名下，构成善意取得，因此法院没有支持肖某1返还房屋的诉讼请求。
北京市大兴区法院审结一起农村房屋买卖合同纠纷案件,法院确认该房屋买卖合同无效。
1997年，原告邢某将坐落于甲村的房屋6间卖给了被告王某，价格为9000元。
双方签订了买卖合同，原告交付了房屋，被告也付清了房款。
但是双方未办理集体土地建设用地使用证的土地使用者变更登记手续。
2006年5月，原告找到被告，要求被告返还房屋，但是经多次协商，双方未能达成协议。
因此，原告邢某向法院起诉，要求确认合同无效。
法院经审理认为，宅基地属于农民集体所有，村集体有权管理本村属于农民集体所有的土地和其它财产。
购买这些宅基地上的房屋的主体应当是本村村民。
被告于2002年将其户口迁入乙村，不再是甲村村民，且双方在房屋买卖合同签订后未办理集体土地建设用地使用证的土地使用者变更登记手续，因此原告邢某的诉讼请求有法律依据。
据此，法院判决原告与被告签订的房屋买卖合同无效。
房屋交易中的常见问题及解决方法在房屋交易过程中，常常会面临各种问题和挑战。
这些问题可能来自于买卖双方的不同利益诉求，也可能源于法律程序和文件的复杂性。
为了帮助您更好地理解和解决这些常见问题，本文将探讨一些常见问题，并提供相应的解决方法。
一、房屋价格争议房屋价格争议是房屋交易中常见的问题之一。
买卖双方对房屋的估值可能存在差别，这可能导致交易僵局。
为了解决这个问题，可以考虑以下解决方法：1. 市场评估：请专业的房地产评估师对房屋进行评估，以确定公正的市场价值。
这将有助于双方更客观地评估房屋的价值。
2. 比较销售记录：研究附近类似房屋的销售记录，了解市场上类似房屋的价格范围，以此作为交流和协商的基础。
3. 中介协商：如果买卖双方无法就价格达成一致，可以寻求中介机构的帮助，他们可能会提出中立的建议，促使双方妥协。
二、法律文件解读在房屋交易中，涉及大量的法律文件和合同，对于非法律专业人士而言，理解和解读这些文件可能具有一定的难度。
以下是一些建议：1. 征求专业意见：请律师或房地产专业人士帮助解读合同文件。
他们具备相关的专业知识和经验，能够为您提供明晰的解释和建议。
2. 逐字阅读：仔细阅读合同文件的每一句话和条款，并确保理解其中的每一个细节。
如果您对某些术语或规定有疑问，不要犹豫，要求相关方面进行解释。
3. 谨慎签署：在对合同文件进行透彻理解之前，不要草率地签署文件。
确保你理解其中的每个条款，并对自己的权益有充分的保障。
三、房屋质量问题房屋质量问题是房屋交易过程中的另一个常见问题。
买方可能对房屋的结构、设施或装修质量有所疑虑。
以下是一些解决这类问题的方法：1. 查看验收报告：如果购买的房屋是新建的，让开发商提供验收报告，确保房屋符合相应的建筑质量标准。
2. 进行房屋检查：聘请专业的房屋检查师对二手房进行全面的检查，包括结构、管道、设施等方面，以发现潜在问题。
3. 协商解决方案：如果发现房屋存在一些质量问题，可与卖方协商解决方案。
关于老旧房屋买卖的合同纠纷案例嘿，咱今天来唠唠一个老旧房屋买卖的合同纠纷案例，这事儿可真够闹心的！
老张和老李，这俩平常关系还不错呢，老张有一套老旧房子想卖，老李正好看上了。
老张说：“这房子虽然旧了点，但质量没问题啊！”老李呢，也觉得还行，价格谈拢后，就签了合同。
可谁能想到啊，后来问题就来了！
交房的时候，老李发现房子有些地方渗水，他就不干了，找老张理论：“你这不是坑我吗！”老张也觉得冤枉啊：“我之前也不知道会渗水呀！”两人就这么吵起来了，这不就是像你买了个东西，发现有瑕疵，你能不生气吗？
他们找了中间人和解，可也没谈拢。
这时候怎么办？只能上法庭呗！法庭上，双方都各执一词，老张坚称自己不知情，老李则说老张故意隐瞒。
哎呀呀，这可真是公说公有理，婆说婆有理！好比两个人在拔河，都使劲想把道理拽到自己这边来。
最后法官怎么判呢？法官综合各种证据和情况，判决老张给予老李一定的赔偿。
老李虽然心里还是有些不舒服，但也没办法了。
咱说啊，这老旧房屋买卖，可得多长几个心眼！不像买新东西，啥都明明白白的。
老张要是能早点发现房子的问题，或者老李能在买房前仔细检查检查，不就没这麻烦了嘛！大家以后在进行这种交易的时候，一定得谨慎再谨慎，别到头来给自己惹一身麻烦。
可别像老张和老李一样，弄得关系都僵了，多不值当啊！。
房屋买卖中常见的争议及解决方法房屋买卖是一个极具挑战性的过程，常常伴随着各种争议。
本文将探讨房屋买卖中常见的争议，并提供解决这些争议的方法。
一、房屋质量争议购房者在付款后通常有权对购买的房屋进行检查，如果发现房屋存在质量问题，就会引发争议。
例如，墙体开裂、漏水、房屋结构问题等。
解决方法：1. 与开发商或卖家进行协商：购房者可以首先与开发商或卖家进行沟通，并提供证据支持自己的主张。
双方可就维修费用分摊、房屋退换货等进行协商和谈判，以找到一个双方满意的解决方案。
2. 请房屋专业评估师出具评估报告：购房者可以委托房屋专业评估师对房屋的质量问题进行评估，并出具评估报告。
评估报告可以作为证据，在争议解决过程中起到重要的作用。
3. 走法律途径：如果无法与开发商或卖家达成一致，购房者可以寻求法律援助，咨询专业律师并控告开发商或卖家。
法律程序可能包括仲裁、诉讼等，需要根据具体情况采取相应的法律行动。
二、产权争议在购房过程中，产权问题是常见的争议之一。
产权争议可以包括房屋所有权的问题、土地使用权的问题等。
解决方法：1. 查证产权清晰度：购房者在购买房屋前应当仔细核实房屋的产权是否清晰，包括土地使用权证等相关证件。
如有必要，可以委托专业机构或律师进行产权调查和核实，以确保房屋产权的真实性。
2. 协商解决：如果发现产权存在疑问或争议，购房者应当及时与卖家或相关方进行协商。
双方可以通过协商、调解等方式解决争议，协商过程中可以考虑委托第三方机构进行调查，以达成双方满意的解决方案。
3. 法律救济：在无法通过协商解决争议的情况下，购房者可以依法寻求法律救济。
可以咨询专业律师并采取合适的法律程序，比如起诉或申请仲裁等。
三、合同履行争议购房过程中的合同履行问题也是常见的争议之一。
合同履行争议可以包括合同解释的问题、合同违约的问题等。
解决方法：1. 仔细阅读合同：购房者在签署合同之前应当仔细阅读合同条款，并确保自己对合同内容的理解与卖方一致。
房屋买卖中的常见争议房屋买卖作为一种重要的交易方式，经常伴随着各种争议。
买卖双方在物业的价格、房屋状况、权益转让等方面往往存在分歧。
本文将从几个常见争议案例出发，探讨房屋买卖中的常见争议及其解决办法。
一、房屋质量争议房屋质量问题是房屋买卖中最常见的纠纷之一。
在购买房屋之前，买家往往会委托专业人员对房屋进行检测，以确定其实际价值和状况。
然而，当买家发现房屋存在质量问题时，就可能引发争议。
解决房屋质量争议的方法有多种。
首先，买卖双方可以通过协商来达成一致。
例如，卖家可以承担修复费用或一部分赔偿，以解决买家的合理要求。
另外，买家也可以向有相关资质的第三方机构进行鉴定，并根据鉴定结果要求卖家进行相关的补救措施。
二、产权争议产权争议是房屋买卖中的另一个常见问题。
在房屋买卖中，买家期望购买到清晰且无争议的产权证明，以保障其合法权益。
然而，有时候买卖双方可能因为土地证、房产证等产权证明的问题产生分歧。
为解决产权争议，双方可以寻求专业的法律咨询。
一方面，买家可以要求卖家进行产权证明的补充或证实，并确保相关文件的合法性。
另一方面，卖家可以提供相关权属证明或与权属相关的补充材料，以维护其卖方权益。
三、违约争议在房屋买卖过程中，合同的履行成为买卖双方注意的核心问题。
违约争议在房屋买卖中也屡见不鲜。
例如，卖家可能未按时交付房屋、提供虚假信息等，买家可能未按约定时间付款、提供资金等。
解决违约争议的方式有多种。
首先，买卖双方可以通过协商来寻求解决方案。
如果协商无果，可以寻求第三方的调解或仲裁服务。
在严重情况下，双方也可以通过法律途径解决争议。
但无论采取何种方式，合同的约定和证据的保留都是非常重要的。
四、纠纷解决方式对于房屋买卖中的各种争议，双方应尽力通过协商解决。
协商是解决纠纷的首选方式，可以避免长时间的诉讼过程，减少利益损失。
如果协商无果，可以寻求调解、仲裁或诉讼等方式解决争议。
在纠纷解决方式上，调解是一个相对简单且有效的方式，双方可以自愿参与并通过第三方调解员的引导来找到解决方案。
房屋权属出现争议的原因房屋权属争议是指在房屋所有权归属上出现纠纷或不清晰的情况。
这种争议可能由多种原因引起，包括以下几个方面。
首先，不完善的房地产登记制度是导致房屋权属争议的主要原因之一。
在过去的房地产市场发展过程中，由于法律法规的滞后和管理能力的不足，房屋登记制度相对落后。
因此，在房屋交易和转让过程中，容易出现信息不对称和登记不完备的情况，导致房屋权属出现争议。
其次，土地制度改革的不完善也是导致房屋权属争议的原因之一。
在土地制度改革之前，我国土地属于国家所有，土地使用权到期后需要重新办理手续。
然而，在土地制度改革过程中，由于政策的转变和规定的不明确，导致部分房地产开发商和业主之间在土地使用权上产生冲突和纠纷。
第三，法律法规不明确也是房屋权属争议的原因之一。
在房地产市场发展初期，我国对于房地产的相关法律法规不够完善。
当时房屋买卖、转让等交易活动不够规范，导致房屋权属的边界模糊，容易产生争议。
虽然后来国家出台了一系列专门针对房地产市场的法律法规，但由于旧有问题的积累和整体制度的调整需要时间，房屋权属争议在一定程度上仍然存在。
第四，经济发展不平衡也会引发房屋权属争议。
由于我国经济发展不平衡，不同地区城市规模和发展水平差异较大，这导致了各地区房地产市场的发展水平不同。
在一些地区，由于经济较为发达，房地产市场繁荣，吸引了大量购房者和开发商。
然而，由于房地产市场的爆发式增长和政策调整的频繁变动，导致房屋权属不明确，出现争议。
第五，法律援助和司法保护力度不足也是房屋权属争议产生的原因之一。
在大量的房屋权属争议的案例中，由于居民对法律法规不熟悉，经济能力较弱，缺乏法律援助和司法保护，导致居民在房屋权属纠纷中处于弱势地位。
在这种情况下，争议也更容易持续和扩大。
综上所述，房屋权属争议的原因涉及房地产登记制度不完善、土地制度改革的不完善、法律法规不明确、经济发展不平衡以及法律援助和司法保护力度不足等多方面因素。
为解决这一问题，政府需要加强房地产市场监管，完善相关法律法规，加大对土地制度改革的推进力度，同时提供更多的法律援助和保护措施，保障市民的合法权益。
房地产交易中的常见争议解决方式在房地产交易中，常常会出现各种争议，例如房屋瑕疵、价格纠纷、合同违约等问题。
为了解决这些争议，各方当事人可以采用多种方式进行解决，本文将介绍一些常见的房地产交易争议解决方式。
1. 协商解决协商解决是最常见的争议解决方式，也是最为灵活和经济的方式之一。
当发生争议时，双方可以通过对话、商议等方式，共同寻求解决方案。
双方可以自行商定解决方案，或者请第三方协助调解。
协商解决的优点是快速和灵活，可以避免长时间的法律纠纷，降低成本。
2. 诉讼解决如果协商无法达成一致，当事人可以通过法律手段解决争议。
受诉讼解决方式包括民事诉讼和行政诉讼等。
在民事诉讼中，当事人可以向人民法院提起诉讼，由法院依法审理并作出判决。
行政诉讼则是指当事人向行政机关提起诉讼，要求撤销或变更行政行为。
诉讼解决的优点是公正和权威，但其缺点是费用高昂，时间较长。
3. 仲裁解决仲裁是一种由当事人自愿选择的一种解决争议的方式。
当事人可以根据合同约定或协商一致选择仲裁机构进行仲裁。
仲裁庭由具备专业知识和素质的仲裁员组成，依法独立和公正地进行争议处理。
仲裁解决的优点是程序相对简单、效率较高，并且成本较低。
4. 调解解决调解是一种由第三方进行争议调解的方式。
调解员具备专业知识和丰富经验，可以主持争议当事人的调解会议，并帮助双方达成和解协议。
调解解决的优点是迅速和灵活，可以减少争议的矛盾，维护双方当事人的关系。
5. 专业机构解决在某些特定情况下，当事人可以选择由专业机构进行争议解决。
比如，房地产开发商协会、仲裁机构等可以提供专门的解决方案，帮助当事人解决争议。
这些专业机构具备丰富的经验和专业知识，能够为当事人提供恰当的解决方案。
在选择争议解决方式时，当事人需要综合考虑各种因素，包括争议的性质、当事人之间的关系、时间和成本等。
有时候，当事人也可以结合多种方式进行解决，比如先尝试协商解决，如果无法达成一致再考虑仲裁或诉讼方式。
总之，房地产交易中的常见争议解决方式包括协商解决、诉讼解决、仲裁解决、调解解决以及专业机构解决等。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年房产买卖争议解决方式本合同目录一览第一条：房产买卖合同的签订1.1 双方的基本信息1.2 房产的基本信息1.3 房产买卖的价格及支付方式1.4 房产过户的时间及流程第二条：房产买卖合同的履行2.1 卖方的义务2.2 买方的义务2.3 房产交付的时间及方式第三条：房产买卖合同的变更3.1 合同的变更条件3.2 合同的变更程序3.3 合同变更后的权益处理第四条：房产买卖合同的解除4.1 合同的解除条件4.2 合同的解除程序4.3 合同解除后的权益处理第五条：争议解决方式5.1 双方协商解决5.2 第三方调解5.3 仲裁解决5.4 法律诉讼第六条：违约责任6.1 卖方违约责任6.2 买方违约责任6.3 违约责任的赔偿方式第七条：合同的生效、变更和解除7.1 合同的生效条件7.2 合同的变更条件7.3 合同的解除条件第八条：合同的履行期限8.1 合同的履行开始时间8.2 合同的履行结束时间第九条：合同的争议解决地点和法院9.1 争议解决地点9.2 争议解决法院第十条：其他约定10.1 房产交易过程中的税费承担10.2 房产交付后的维修责任10.3 房产买卖合同的副本份数及保存方式第十一条：双方签字11.1 卖方签字11.2 买方签字第十二条：附件12.1 房产证复印件12.2 买卖双方身份证明复印件12.3 房产交易税费计算明细第十三条：合同的生效条件13.1 合同的签字盖章13.2 合同的备案第十四条：合同的完整性和保密性14.1 合同的完整性14.2 合同的保密性第一部分：合同如下：第一条：房产买卖合同的签订1.1 双方的基本信息1.2 房产的基本信息1.2.1 房产地址：1.2.2 房产面积：1.2.3 房产所有权证号：1.3 房产买卖的价格及支付方式1.3.1 房产交易价格：1.3.2 支付方式：1.3.3 付款时间及条件：1.4 房产过户的时间及流程1.4.1 过户时间：1.4.2 过户流程：第二条：房产买卖合同的履行2.1 卖方的义务2.1.1 提供真实、准确的房产信息：2.1.2 协助乙方办理房产过户手续：2.1.3 按约定时间交付房产：2.2 买方的义务2.2.1 支付房产交易价格：2.2.2 配合甲方办理房产过户手续：2.2.3 按约定时间接收房产：2.3 房产交付的时间及方式2.3.1 交付时间：2.3.2 交付方式：第三条：房产买卖合同的变更3.1 合同的变更条件3.1.1 变更条件：3.1.2 变更通知：3.2 合同的变更程序3.2.1 变更申请：3.2.2 变更确认：3.3 合同变更后的权益处理3.3.1 权益处理：第四条：房产买卖合同的解除4.1 合同的解除条件4.1.1 解除条件：4.1.2 解除通知：4.2 合同的解除程序4.2.1 解除申请：4.2.2 解除确认：4.3 合同解除后的权益处理4.3.1 权益处理：第五条：争议解决方式5.1 双方协商解决5.2 第三方调解5.3 仲裁解决5.4 法律诉讼第六条：违约责任6.1 卖方违约责任6.1.1 违约行为：6.1.2 违约责任：6.2 买方违约责任6.2.1 违约行为：6.2.2 违约责任：6.3 违约责任的赔偿方式6.3.1 赔偿方式：第七条：合同的生效、变更和解除7.1 合同的生效条件7.1.1 生效条件：7.1.2 生效时间：7.2 合同的变更条件7.2.1 变更条件：7.2.2 变更时间：7.3 合同的解除条件7.3.1 解除条件：7.3.2 解除时间：第八条：合同的履行期限8.1 合同的履行开始时间：8.2 合同的履行结束时间：第九条：合同的争议解决地点和法院9.1 争议解决地点：9.2 争议解决法院：第十条：其他约定10.1 房产交易过程中的税费承担：10.2 房产交付后的维修责任：10.3 房产买卖合同的副本份数及保存方式：第十一条：双方签字11.1 卖方签字：11.2 买方签字：第十二条：附件12.1 房产证复印件：12.2 买卖双方身份证明复印件：12.3 房产交易税费计算明细：第十三条：合同的生效条件13.1 合同的签字盖章：13.2 合同的备案：第十四条：合同的完整性和保密性14.1 合同的完整性：14.2 合同的保密性：第二部分：第三方介入后的修正第十五条：第三方介入的定义及范围15.1 第三方介入是指在房产买卖过程中，除甲乙方之外，涉及的包括但不限于中介方、评估机构、过户机构、贷款机构等相关方。
城区联建房买卖十年后起争议，合同效力成关键
案情概要：
1997年汪某（富阳市富春街道城西村）分得春秋北路望月弄一户宅基地，因急需用该宅基地以及将来建成的房屋转让给了倪某（富阳市大源镇），签订房屋买卖合同一份。
1999年该房屋建成并办出产权证后，汪某和倪某又再次签订协议一份，并由城西村干部作见证，并另外特别约定，若倪某要将房屋再转让给他人，汪某须无条件同意并配合。
后倪某在1999年底与徐某（富阳市环山乡人士）签订买卖合同一份，将该房屋转让给徐某。
因当时政策允许，集体土地住房可以办理过户手续。
由倪某牵头商议（徐某和汪某不曾会面），决定由汪某直接将房屋过户给徐某，因房管部门备案需要，汪某与徐某签订一份房屋买卖协议，由倪某让汪某盖上私章后（合同范本由徐某从房管部门处取得后，已帮汪某代签了姓名），陪同徐某至城西村委和房管部门等部门办理过户手续（过户的其他材料由汪某交给倪某），后经过登记公告后，向徐某颁发了产权证书。
2010年，汪某突然向富阳市房管部门提出，要求撤销徐某产权证书。
理由如下：联建房买卖合同无效；合同上的签名非本人所签，章印非本人所盖。
富阳市房管部门予以拒绝，汪某向富阳市政府提起行政诉讼。
市政府以当时政策允许且已经超过诉讼时效抗辩。
汪某申请中指审理，向徐某提起民事确认之诉（要求确认合同无效，理由同上）。
徐某委托笔者应诉，经过两次开庭审理，法院下达判决：驳回原告汪某的诉讼请求。
民事答辩状
答辩人：徐X，女，19X年X月X日出生，汉族，住富阳市富春街道X号。
关于原告汪某诉被告徐某、第三人倪某房屋买卖合同纠纷一案，答辩人作如下答辩：
一、涉案房屋转让真实、有效。
涉案房屋即富春街道苋浦西路166号房屋原先由本案原告所有，1997年11月5日原告将该房屋（尚未建成）转让给了第三人倪X。
在原告取得房屋产权证后，第三人倪伟军与原告又补充签订了一份《房产转让协议》。
1999年8月7日，涉案房屋由第三人被转让给了本案被告徐X。
因第三人倪X与本案原告在房屋交易后未办理房屋过户手续，为简化房屋过户的诸多环节和节约过户的成本，由倪X牵头经三方协商决定由原告和被告另行签订一份房屋买卖合同，然后由原告配合直接将该房屋过户给被告。
因原告与倪伟军曾签订的《房屋转让协议》中明确约定：“倪X如有将该房屋过户、转让等手续所提要求，原告应无条件有责任配合”。
原告为履行自己的合同义务，协助被告办理了房屋过户手续。
之后，富阳市房管部门依法注销了原有的富镇字第01436X号产权证，依法向被告颁发了富移字第01363X号房屋产权证。
被告认为，从以上的房屋转让过程来看：三方对于房屋的转让都出自真实的意思表示，并且都按照协议的约定履行了义务。
从四份“房屋转让协议”的内容来看，房屋转让过程环环相扣并且可以相互印证，因此是真实的、有效的。
从涉案房屋过户（经登记、公告）至今，原告已丧失对该房屋的占有长达12年之久。
如果原告没有转让过该房屋，怎么可能等到12年后才知晓此事，并声称--并非其真实的表示，转让事实不存在？这显然有违常理。
二、涉案房屋转让手续合法、有效。
涉案房屋转让时，并没有法律和行政法规规定禁止集体土地上的房屋转让。
依据当时富阳县政府的地方规定，联建房屋是可以转让并办理过户手续的。
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[1992]82号文件）也确认了当时集体土地上房屋买卖的有效性。
另外，涉案房屋的转让手续经过了富阳市相关管理部门的审批，符合《土地管理法》的规定。
法庭应考虑当时的政策背景和“地方政府规范允许集体土地房屋过户登记”的普遍现状，不能以现在的政策环境和一些规定去溯及过往的民事法律行为。
鉴于中国特色土地制度，集体土地上房屋买卖的合法性问题存有一定的争议，各个地方法院有不同的观点，地方政府也有不一样的制度规范。
但至今，我国尚未出台法律和行政法规明确禁止集体土地上房屋买卖，这是一个不争的事实。
在没有违反强制性法律、法规的前提下，并且涉案房屋已经过依法审批办理出产权证的情况下，该买卖合同不适宜被认定无效。
因为浙江省尚未出台相关的司法意见，这里以上海市高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见【沪高法民一（2004）4号文件】为例，该规定认为：房屋出售给非集体经济成员之外的人员的，如果取得政府有关组织和部门批准的，可以认定为合同有效。
该司法意见，谨供法庭参考。
三、原告的起诉超过诉讼时效。
原告自己参与了涉案房屋的转让，并且房屋过户后富阳市房地产管理部门进行了公告。
如果原告认为房屋转让行为是虚假违法而无效的，按照《民法通则》的规定应该在知道自己权利受侵害之日起两年内提起诉讼。
原告在12年后提起诉讼，一方面使长期存在的事实状态变得不确定；另一方面，因时隔太久，双方在事实认定上已经变得模糊，也使案情难以被查明。
因此，我方认为，原告的诉讼应收到诉讼时效的限制。
(关于确认合同无效是否受时效限制存有争议，我国法院基本赞同不受时效限制)
综上，我方认为原被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效。
恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
答辩人：
年月日
举证质证：
原告举证：调取了房屋登记的相关档案，包括原始发证档案和过户档案。
凭肉眼看，可判断出两份档案中的汪某的签名确实不一样，但不申请笔迹鉴定。
被告（徐某）质证：承认笔迹非汪某自己签订，而有徐某代签。
但私章确系汪某自己所盖。
汪某声称自己没有私章，是欺瞒法庭的行为。
被告举证：1、房产证以及刊登在富阳日报的房屋转让过户公告登记-证明房屋所有权合法有效；
2、自己与倪某签订房屋买卖协议、倪某与汪某签订的两份协议；
3、上海市高院的指导意见；
4、富政1994（185）号、1998（74）文件，房屋产权占星登记颁发证明符合当时政策规定。
原告质证：1、登记行为在先、过户在后，程序违法；2、汪某和倪某签订的房屋买卖协议非其本人所签名。
3、上海市高院意见不适用于浙江省。
其他事项：汪某是否有亲自盖上掌印无法查明（只有第三人倪某的陈述:由汪某盖上章印并交付身份证复印件等材料）；原始登记材料的章印与过户登记上的章印肉眼观察是一致的；汪某和倪某签订的房屋买卖协议中汪某的签名与原始登记上的签名用肉眼观察，基本一致，但都没有进行鉴定。
法院判决主要内容摘要：
本院认为：本案焦点是：合同是否为原告的真实表示，合同是否有效？从原告与第三人倪某签订的两份协议内容看，原告将涉案房屋所有权转让给第三人的意思是明确的，且双方约定原告应无条件协助办理过户手续，包括第三人转让给他人。
虽然原被告表示相互之间在诉讼前并不认识，但由于被告及其第三人非城西村民，而从交易登记申请书中城西村委的盖章同意转让和原告将原房产证原件和身份证件材料交给第三人倪某等行为看，本院有理由相信第三人所陈述的（当初因原告办厂较忙，在协助所在村委盖章后委托其再转让房屋）这样一个事实的存在。
涉案房屋在1999年12月过户到被告徐某名下长达10多年之久，原告既不关心房屋的实际居住、适用状况，也未向被告以及第三人主张过任何权利，而今原告却称当初仅转让了房屋的使用权，将房屋所有权转让给第三人并非其真实意思表示，理由不能成立，也违背诚实信用原则。
被告碎未与原告当面协商，从涉案房屋转让的一系列过程来看（简略），加之富阳市政府当时允许类似房产转让的政策规定，可以认定被告已经进到了一定的注意义务。
综上，原告要求确认合同无效的主张，不能成立，本院不予支持。
依照…..判决：驳回原告诉讼请求。
该案，对联建房买卖案件具有一定的参考价值，特此汇编，谨供参考。
附：上海高院指导意见
上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
沪高法民—[2004]4号
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。
对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：
第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
