房地产企业税收政策和税收筹划B.ppt

房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。

但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。

3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

房地产企业税收筹划方案摘要：近年来，房地产行业一直是我国经济的重要支柱，然而，伴随着行业竞争的激烈和政策的变化，房地产企业面临着越来越多的税收压力。

为了确保企业的可持续发展和盈利能力，房地产企业需要进行有效的税收筹划。

本文将从减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益三个方面，提出房地产企业税收筹划的方案。

一、减少税负1. 合理利用税收优惠政策房地产企业应充分了解和利用国家和地方对于房地产行业的税收优惠政策。

例如，合理运用企业所得税抵免、税前扣除和免税等政策，减少纳税额度。

此外，可以申请享受增值税和土地增值税的优惠政策，降低税负。

2. 合理调整税收筹划结构房地产企业可以通过调整公司的财务结构和运作模式来降低税负。

例如，可以通过合理规划企业的资金流动，减少利润的转移和避免重复征税。

二、降低税务风险1. 改善企业会计核算房地产企业应合理开展会计核算，确保财务报表真实、准确，符合相关法规和税收规定。

建立健全的内部控制机制，加强企业的财务管理和风险控制。

2. 完善税务合规管理体系房地产企业应建立健全的税务合规管理体系，确保企业在税务方面的合规性。

加强与税务机关的沟通和合作，及时了解相关的税收政策和法规变动，确保企业按照规定缴纳税款。

三、提高税收管理效益1. 提升税收筹划团队能力房地产企业应建立专业的税务团队，提高税收筹划的专业知识和技术水平。

通过培训和学习，不断提高团队成员对税收筹划的理解和运用能力。

2. 制定绩效评估和考核机制房地产企业应建立完善的绩效评估和考核机制，对税收筹划的效果进行评估和考核。

及时发现问题和不足，并进行改进和优化，提高税收管理效益。

结论：房地产企业税收筹划是确保企业可持续发展和盈利能力的重要措施。

通过减少税负、降低税务风险和提高税收管理效益，房地产企业可以有效地优化税收结构，提高企业的竞争力和利润水平。

因此，房地产企业应重视税收筹划，制定科学的策略方案，并适时进行调整和优化，以实现最佳税收效益。

房地产企业税收筹划方案一、房地产企业主要涉及的税种土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税。

尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。

二、税收筹划的思路1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。

能取得专用发票不能用普通发票报销。

零散的不方便开取专用发票，应集中或定向采购取得增值税专用发票。

2、增值税的税收筹划⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵” 的效果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的效果。

（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木不是这样的，请找下度娘）⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务税收政策，合理的规避部分不利的政策。

增值率判别法：当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。

购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的税负。