房地产基本制度与政策

第六章房地产交易管理制度与政策第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节房地产转让管理一、房地产转让概念（一）房地产转让的概念——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的。

《房地产基本制度与政策》课程教学大纲课程名称（中文）：房地产基本制度与政策课程编码：09134500学分: 3 学时:48 理论：48 实验：无适用专业：工程管理一、课程性质、目的和任务本课程为工程管理专业（房地产开发经营方向）的专业必修课，教学目的在于通过教与学，使学生正确理解房地产领域的一些基本制度,掌握其中的概念、基本原理、普遍规律和一般方法，并能综合运用于对实际房地产法律问题的分析，初步具备解决一般法律问题的能力,培养学生的综合法律素质。

同时通过教学使学生领会和掌握法学的思维方法，学会从法学的视角去解决工程实际中发生的事情，从而提高学生分析和解决实际问题的能力。

二、教学基本要求1、知识、能力、素质的基本要求;通过课程的教学，使学生基本掌握房地产基本制度与政策的基础知识，了解房地产开发企业制度和房地产开发规划管理制度；理解建设工程项目招投标和建设工程的施工管理与监理；掌握房地产开发的概念、分类、特点和基本原则.在房地产经纪活动中，能够运用所学知识进行评估房地产的价格、质量、折旧、维修，以及税收、抵押、信贷、保险、未来的升降值趋势等。

2、教学模式基本要求(1）在教学过程中，要求理论结合实际，注重案例教学和实际操作；(2）本课程以讲授为主，注重调动学生的学习积极性，积极采用参与式、互动式、体验式等的现代教学方式方法。

三、教学内容及要求第一章房地产法律法规概述教学目的：通过本章的教学，使学生了解房地产和房地产市场的含义，掌握房地产法的概念、体系和基本原则了解我国房地产法律制度的发展，把握房地产法的地位。

教学内容：房地产和房地产业；房地产的含义、分类、特点；房地产业的含义、特点、行业细分、基本架构、地位与作用；城市土地制度的改革；城镇住房制度的改革;房地产法的发展历程；我国宪法确立的房地产法律原则;我国房地产法律体系第二章建设用地法律制度与征收补偿教学目的：了解我国城市土地使用制度、集体土地征用及城市房屋拆迁法律制度；理解土地使用权划拨、转让、出租的概念、特征;掌握土地使用权出让的概念、特征、范围、方式。

房地产基本制度与政策房地产业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业。

具有基础性、先导性、带动性、风险性。

2、房地产业分投资开发业和服务业[物业管理业和中介服务业（咨询业、价格评估业、经纪业）。

3、房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

4、1998年下半年开始，停止住房实物分配，实行货币化。

5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。

6、房价收入比（60平米经济适用房/双职工年工资）在4倍以上可实行住房补贴。

7、新建经济适用住房出售实行政府指导价，按保本微利原则，利润在3%以下。

8、廉租住房租金实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成。

9、《估价师经纪人资格制度暂行规定》《考试办法》《市场评估管理暂行办法》属规范性文件。

10、最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅。

11、对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后出售。

第二章建设用地制度与政策1、矿藏、水流属国家所有；宅基地、自留地、自留山属集体土地。

2、国家实行土地登记、土地有偿有限期使用、土地用途管制、保护耕地制度。

3、取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁。

4、土地管理法将土地分为农用地、建设用地、未利用土地。

5、征用集体土地的原则：珍惜耕地、合理利用土地；保证国家建设用地；妥善安Z被征地单位、农民；有偿使用土地；依法征地。

6、征用基本农田、基本农田以外35公顷以上耕地，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

7、临时使用土地期限不超过两年，不得改变土地用途、不地充实生产经营、不得修建永久性建筑；临时用地按前三年平均产值逐年给予补偿。

8、被征用土地所在地市、县政府，在收到征地方案后10日内进行公告。

9、耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发和土地的调整治理；征地管理费用用于管理的各项开支。

第二节 房地产转让
三、房地产转让的分类
（一）根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和 根据转让的对象， 地面上无建筑物的转让，习惯上又被称为土地使用权转让。 地面上无建筑物的转让，习惯上又被称为土地使用权转让。《城市 房地产管理法》 房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为 一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为， 一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场 统一管理，具有积极的作用。 统一管理，具有积极的作用。 （二）根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得 根据土地使用权的获得方式， 土地使用权和划拨方式取得土地使用权 （三）根据转让方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿两种方式。 根据转让方式，房地产转让可分为有偿转让和无偿两种方式。 有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为， 有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要 包括房地产赠与、房地产继承等行为。 包括房地产赠与、房地产继承等行为。
第二节 房地产转让
四、房地产转让的条件 （续） 、
（二）转让的客体必须符合法定要求（续1） 转让的客体必须符合法定要求（ ） 根据《城市房地产管理法》 根据《城市房地产管理法》的规定 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（续） 注意以下几点： 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后， 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使 用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者 已经使用年限后的剩余年限。 已经使用年限后的剩余年限。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后， 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地 使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、 使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县级 人民政府城市规划行政主管部门的同意， 人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同， 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权 出让金（补地价）。 出让金（补地价）。