北京房地产一级+开发程序[1]

土地一级开发工作流程一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。

三、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

房地产企业一级流程
一级流程是指房地产企业在项目筹备阶段进行的一系列规划、研究、评估、决策等流程，包括以下几个环节：
1. 市场调研：通过对目标市场、竞争对手、产品需求等方面的调查研究，了解市场情况，为后续决策提供依据。

2. 土地储备：寻找适合房地产项目开发的土地资源，进行评估、谈判、购买或租赁等操作，确保后续项目开发的顺利进行。

3. 规划设计：根据市场需求和土地情况，制定项目规划方案，包括建筑面积、户型、楼层高度、绿化率等各项指标，同时进行设计方案的优化和调整。

4. 建设准备：包括施工图设计、招标采购、工程预算、融资等多个方面，确保项目建设的顺利进行。

5. 施工管理：对项目建设过程中的各个环节进行管理和协调，包括工程进度、质量控制、安全管理等。

6. 市场营销：在项目建设的同时，进行市场推广、销售策划等工作，确保项目上市后的顺利销售。

以上环节是房地产企业进行一级流程的主要环节，通过细致的规划、研究和管理，企业可以有效地控制风险、保证项目质量，实现经营目标。

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北京房地产一级开发程序流程一、土地一级开发的概念 (3)二、土地一级开发的实施方式 (3)三、土地一级开发成本和收益 (4)四、一级开发的土地范畴 (4)五、一级开发涉及政府职能部门 (4)六、一级开发土地进入公布市场交易的审查内容 (5)七、土地一级开发一样工作程序（参见附图1） (6)程序一：确定土地一级开发项目 (6)程序二：确定一级开发单位 (6)程序三：办理建设意见（依照联席会要求办理） (7)程序四：办理交通评判文件审批（依照联席会要求办理） (7)程序五: 办理古树处理意见（依照联席会要求办理） (7)程序六: 办理文物爱护意见（依照联席会要去办理） (9)程序七: 办理环境评判文件审批（依照联席会要求办理） (9)程序八:办理规划意见书 (10)程序九：办理土地一级项目开发项目核准 (11)程序十：取得征地批复(实施征地) (12)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (13)程序十二：编制市政基础设施实施方案 (14)程序十三：组织验收，评估土地成本 (14)程序十四：纳入土地储备库或直截了当入市交易 (14)八、授权托付的一级开发项目程序（参见附图2） (15)程序一：确定土地一级开发项目 (15)程序二：取得市土地储备联席会意见 (16)程序三：签订土地一级开发合同 (16)程序四：办理建设项目用地预审 (16)九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (17)程序一：取得市联席会议准许连续办理前期工作的意见 (18)程序二：办理建设项目用地预审 (18)一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者托付具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、都市总体规划及操纵性详细规划和年度土地储备开发打算，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的要紧内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的要紧内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

目录一、土地一级开发(kāifā)的概念土地一级开发是指政府(zhèngfǔ)通过下属的土地储躲(chǔcáng)机构或者托付具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、都市总体规划及操纵性具体(xiángxì)规划和年度土地储躲(chǔcáng)开发方案，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施建设的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的要紧内容是组织拆迁和市政根底设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的要紧内容是征地、拆迁和市政根底设施建设等。

二、土地一级开发的实施方式依据一级开发实施主体的不同，能够分为以下三种方式：1、政府下属的土地储躲机构直截了当负责一级开发的，能够由储躲机构自行组织实施，也能够通过招标方式选择开发企业负责具体治理，目前以储躲机构自行组织为主。

如马上进市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。

2、托付开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，估计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的方法。

如通州将运河北岸土地一级开发托付给北运河土地开发治理，朝阳将CBD核心区的一级开发托付给北京商务中心区开发有限责任公司。

关于符合458号文的经营性工程用地，831协议出让大限没过，由原建设单位接着完成一级开发工作，这也是政府托付企业实施一级开发的一种特例〔短暂时期〕。

如远洋山水东区、银港工程。

3、关于局部具备条件的国有工业用地，由原用地点〔工厂〕组织搬迁，到达三通一平后直截了当进市交易。

现在年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。

本报告要紧针对第二种方式，即托付开发企业实施一级开发，包括招标选择、直截了当确定和458号文工程三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。

简明工作手册目录（一）土地一级开发流程表--------------------------------------------31.土地收储评估报告------------------------------------------------------42.地下文物勘测报告------------------------------------------------------53.地质灾害评估报告------------------------------------------------------64.预环评报告---------------------------------------------------------------75..拆迁许可证--------------------------------------------------------------86.土地勘界报告------------------------------------------------------------9 2.土地二级开发流程表---------------------------------------------------10 （二）立项核准流程表--------------------------------------------------111.办理前期工作联系函---------------------------------------------------122.可行性研究报告---------------------------------------------------------133.节能报告------------------------------------------------------------------154.正式环评报告------------------------------------------------------------16 （三）办理建筑工程（特殊工程）规划许可证流程--------------17 1—1.建筑工程设计要点-------------------------------------------------18 1—2建筑工程规划红线图----------------------------------------------20 1—3建筑工程选址意见书----------------------------------------------212.普勘、初勘、详勘、--------------------------------------------------223.编制设计任务书（方案征集、方案核准）-----------------------233—1、人防工程审批----------------------------------------------------24 3—2、消防工程审批----------------------------------------------------26 3—3、交通规划----------------------------------------------------------27 3—4、规划方案（环保审核）----------------------------------------28 3—5、建设工程防雷审批----------------------------------------------29 3—6、教育审批----------------------------------------------------------31 （四）办理施工许可证-------------------------------------------------321、招标平台---------------------------------------------------------------332、土建、监理招标------------------------------------------------------343、施工图审查------------------------------------------------------------364、施工图审查收费标准------------------------------------------------375、委托质检、委托安检------------------------------------------------396、树木采伐证------------------------------------------------------------417、施工许可证办理所需材料------------------------------------------42 （五）七通一平-----------------------------------------------------------431、场地平整---------------------------------------------------------------442、道路通------------------------------------------------------------------453、临时电------------------------------------------------------------------464、临时水------------------------------------------------------------------485、通排水------------------------------------------------------------------506、通燃气------------------------------------------------------------------507、通热力、通电讯------------------------------------------------------50（六）竣工验收阶段1、新型墙体材料专项基金反退--------------------------------------532、试生产运行核准（市环保局）-----------------------------------553、规划条件合适（规划局）-----------------------------------------554、人防工程竣工报告（人民防空办公室）-----------------------555、建筑工程消防验收（公安消防局）-----------------------------566、竣工环境保护验收（环保局）-----------------------------------557、建设工程防雷装置竣工验收（气象局）-----------------------568、从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输、处理服务审批（市容管理局）----------------------------------------------------------------579、建设工程竣工验收报告及规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件备案（质监站）-------------------------------5710、市政工程竣工验收备案（建设委员会）----------------------5811、建筑工程竣工验收档案归档（城市建设档案馆）----------5712、工工程竣工验收备案后三个月内携带所有相关资料办理散装水泥专项资金的结算返退。

北京市土地储备和一级开发暂行办法第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。

市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。

第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。

第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。

第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。

第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。

经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。

目录一、土地一级开发的概念 (2)二、土地一级开发的实施方式 (2)三、土地一级开发成本和收益 (3)四、一级开发的土地范围 (3)五、一级开发涉及政府职能部门 (3)六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 (4)七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） (5)程序一：确定土地一级开发项目 (5)程序二：确定一级开发单位 (5)程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） (6)程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） (6)程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） (6)程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） (8)程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） (8)程序八:办理规划意见书 (9)程序九：办理土地一级项目开发项目核准 (10)程序十：取得征地批复(实施征地) (11)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (12)程序十二：编制市政基础设施实施方案 (13)程序十三：组织验收，评估土地成本 (13)程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 (14)八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） (14)程序一：确定土地一级开发项目 (14)程序二：取得市土地储备联席会意见 (15)程序三：签订土地一级开发合同 (15)程序四：办理建设项目用地预审 (16)九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (17)程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 (17)程序二：办理建设项目用地预审 (17)一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

地产土地一级开发工作流程一、项目策划与市场调研1.审查土地供应计划及政策，了解土地市场情况，包括发展规划、土地供需状况、政府规划、土地出让政策等。

2.进行市场调研，了解项目所在区域的经济、人口、教育、交通、商业等情况，并进行竞争对手分析。

二、土地选址与考察1.结合市场调研结果，确定项目所需土地的规模和位置。

2.与当地政府协商，寻找合适的土地供应，包括收购、拍卖、招标等方式。

3.在选定的土地上进行详细土地调查，包括地形、地貌、地质、水源、交通等情况。

4.考察土地的开发潜力与限制，包括土地用途、容积率、建筑限高、建筑密度等。

三、项目立项与可行性研究1.提出项目建设方案，确定开发目标、规模、功能、造价、投资回报预测等。

2.进行项目可行性研究，分析项目的技术、经济、市场、环境等方面的可行性，评估项目风险和市场前景，制定开发策略。

四、融资与合作伙伴选择1.确定项目所需的融资方式，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。

2.寻找合适的合作伙伴，包括房地产开发商、金融机构、建筑设计院等，申请合作意向。

五、土地获取与土地开发许可1.提交土地出让申请，并与土地出让方进行谈判、签订土地出让协议，支付土地出让金等费用。

2.申请土地规划许可证，确保项目符合当地规划与建设用地要求。

3.申请土地开发许可证，确保项目符合相关建设标准和技术要求。

六、土地平整与基础设施建设1.进行土地平整工程，包括填方、挖方、夯实、平整、排水等。

2.进行基础设施建设，包括道路、供水、供电、排污、通讯等。

七、土地清洁与环境整治1.进行土地清洁工程，包括清除现有的建筑、设施、土地垃圾等。

2.进行环境整治工程，包括土壤治理、废水处理、废物处理等，确保项目符合环境要求。

八、建筑设计与施工1.进行项目的建筑设计，包括建筑规划、设计方案、施工图等。

2.进行项目的施工工作，包括施工组织、施工过程控制、质量检验等。

九、验收与销售1.完成项目的竣工验收，包括土地规划验收、建筑工程验收等。