广州市旧城改造更新模式研究

广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。

广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。

广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。

例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。

在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。

一种是“拆除重建”模式。

这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。

通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。

例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。

在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。

另一种是“综合整治”模式。

对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。

包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。

这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。

像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。

还有一种是“功能置换”模式。

将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。

这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。

比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。

在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。

首先，拆迁安置问题是一个关键。

在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。

有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

当代广州旧城居住区更新模式初探的开题报告一、研究背景和意义中国人口众多，且城市化进程加速，在城市发展过程中，旧城区的更新成为了解决城市发展问题的关键。

近年来，随着国家和地方政府对城市更新政策的强调和支持，以及市场需求的推动，国内城市的更新工作日益活跃起来。

广州市，作为中国南方的大城市，其旧城区更新的任务更是艰巨，因此探索有效的更新模式，成为当下亟待解决的问题。

本文的研究目的在于初步探索现阶段广州市旧城区更新的情况、问题和前景，探讨更新模式所涉及的政策、技术和社会经济等方面的因素，并借助广州市的目前的实践情况就现有的广州市旧城区更新项目进行调研，了解旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况。

二、研究内容和方法本文选取了广州市作为研究对象，探讨广州市旧城区更新模式。

首先，进行文献综述及案例分析，了解国内外有关城市更新的主要理论、政策、技术与实践等方面的情况，掌握比较全面的现有更新模式，并结合广州市的实践情况，分析广州市旧城区更新所涉及的背景、政策、技术等因素及其相互关系。

其次，通过采用问卷调查、访谈和交叉分析等方法，对广州市旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况进行评估和分析，包括对旧城区的基础设施、空间规划、居住环境、产业结构等方面的调查和评价，以及深入了解广州市旧城区更新的业主和相关部门的意见和建议。

三、研究预期和创新通过本文的研究，将有助于全面了解现有广州市旧城区更新模式的特点、问题、前景和建议，为今后更新工作提供有益的参考。

本文还将对广州市旧城区更新模式的政策、技术和社会经济等方面的因素进行深入探讨，反思旧城区更新工作所面临的具体问题和难点，提出了创新的策略和建议，对于进一步推动广州市旧城区更新工作的进展具有一定的意义和价值。

广东省地区“三旧改造”过程中对城市更新的研究摘要：广东地区在经济高速发展的同时，长期以来存在城镇建设用地低效开发带来的土地资源不足的难题，广东省政府根据国务院对于广东建立全国节约集约利用土地示范省的要求，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造工作，土地集约在城市更新的工作，这影响着城市更新区域的发展方向，决定了城市更新的成功与否，是突破广东地区土地资源贫乏的发展困境，推动土集约、高效和可持续利用发展之路的关键步骤。

关键词：广东省三旧改造城市更新Abstract: guangdong area in the high-speed economic development and at the same time, the long-standing problem of urban construction land development brought low land resources shortage problem, the government of guangdong province according to the state council for guangdong to establish a national economical and intensive utilization of land demonstration of the province of requirements, actively promote the old town, old factory building, the old village reconstruction work, land intensive in urban renewal work, it affects the development direction of the area of urban renewal, decided to the success of the urban renewal, guangdong area is a breakthrough of the poor land resources development dilemma, promote soil intensive, efficient and sustainable use of the key steps in the road of development.Key words: guangdong province three old transform urban renewal1 前言为突破城镇建设中土地资源的瓶颈，广东省全面推动实施“三旧改造”规划。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）第一篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

22城市建筑Urbanism and Architecture / 2024.01Kong, etc., suggestions are put forward from four aspects of land, planning, implementation path, and public participation.Key words urban renewal; old city renewal; Guangzhou城市更新是城镇化发展的必然过程，是一个国家城镇化水平进入一定发展阶段后面临的主要任务[1]。

我国大部分城市已从增量时代进入存量时代，城市更新已成为城市高质量发展的重要抓手。

2021年，“实施城市更新行动”首次被写入政府工作报告和国民经济和社会发展五年规划，城市更新上升为国家战略。

2022年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。

广州是国内最早开展城市更新的城市之一，在城市更新方面的创新探索也一直走在全国前列。

然而，近年来由于受旧改成本上升、政府财政投入不足、市场主体融资困难、规划设计条件苛刻等诸多因素制约，广州市旧城更新工作进展受到影响。

通过梳理广州旧城更新的主要历程与政策演变，借鉴国内外特大城市在旧城更新中的经验和成果，笔者结合广州市实际情况，从操作流程、实施路径、工作机制等层面，研究符合广州市城市发展战略目标的旧城更新改造模式，进一步推进旧城更新改造工作。

1 广州旧城更新的主要历程与政策演变以政府、业主和市场在旧城更新中的互动关系、融资渠道与管制模式为依据，将广州市旧城更新历程划分为七个阶段。

第一阶段（1978—1991年），政府出资、政府建设。

政府专设危改资金，用于危房就地翻新或重建，对危房进行“见缝插针”式的改造。

该方式只能解决部分危房问题，摘要 改革开放以来，中国经历了快速的城镇化进程。

目前，我国的城镇化进程已进入中后期阶段。

严控大拆大建背景下，广州市城市更新改造路径研究摘要：城市更新改造是现代城市可持续发展的重要策略之一。

在“严控大拆大建”的背景下，广州市积极推进城市更新，以优化城市空间布局，提升城市品质。

然而，城市更新过程中仍面临着社会矛盾、历史文化保护和拆迁问题等一系列挑战。

本论文旨在通过对广州市城市更新现状的深入研究，结合实际案例分析，总结经验并提出对策，以期在其他地区推进城市更新工作时具有借鉴意义。

一、引言城市更新是指对城市老旧区域、棚户区和农村城镇进行综合性、系统性改造，以提升城市品质、优化城市空间布局，并满足市民多样化的居住、工作和休闲需求。

作为现代城市可持续发展的重要策略，城市更新改造在广州市取得了一定的成绩，但也面临着一系列挑战。

特别是在“严控大拆大建”的政策背景下，广州市城市更新需要更加注重科学规划、创新机制、社会参与，以实现城市更新的可持续发展目标。

二、广州市城市更新政策背景广州市是中国南方重要的经济中心和文化名城，其城市更新改造任务十分繁重。

近年来，广州市政府出台了一系列政策措施，以促进城市更新的可持续发展。

首先，政府强调“严控大拆大建”，防止过度拆迁和浪费资源，着力提升土地和城市空间的利用效率。

其次，政府鼓励社会资本参与城市更新，推动公私合作，实现资源共享和互利共赢。

再次，政府重视历史文化保护，在城市更新过程中注重保留和传承历史文化遗产，强化城市的文化底蕴。

三、广州市城市更新的现状及面临的突出问题1. 现状概述广州市城市更新在过去几年取得了显著进展，许多老旧区域得到了改造和提升，新的城市空间格局逐渐形成。

政府的政策引导和社会资本的参与促进了城市更新的步伐，一些标志性的城市更新项目也取得了一定的成功。

但是，城市更新的不断推进在为城市发展提供发展机遇的同时，也面临着一系列的社会问题。

2. 突出问题2.1 社会矛盾与居民利益受损在城市更新过程中，大规模的拆迁不可避免，这导致了社会矛盾的激化和居民利益的受损。

基于广东省“三旧改造”的城市更新发展研究三旧改造是我国城市更新的一项重要举措。

自2009年广东省试点取得显著成效后，国内各地纷纷开展。

本文以广东省三旧改造模式为研究对象，对三旧改造模式进行深入全面分析。

介绍了全国面临城市更新改造实施的背景，广东省开展三旧改造的实施情況。

探讨基于广东省三旧改造的城市更新发展策略。

标签：广东省;三旧改造;城市更新发展改革开放以来，广东省城市建设取得了瞩目的成就。

广东省城市化快速发展带来了工业区遍地，城市无序蔓延等问题。

目前广东省城市建设可用地已近乎被完全开发利用。

城市土地存量资源的有效供给不足已成为广东省城镇发展中亟待解决的问题。

省政府于2009年出台了《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》，旨在释放土地资源潜力，实现产业转型与城市空间重构。

推动城镇向新城市，产业与社区的发展转变。

1、三旧改造政策的背景广东省是改革开放的先行地区，当前省初级工业化基本完成。

城市化发展面临从轻工业与劳动密集型产业向高新产业发展的压力，实现由低附加值的初级产业链向高新产业链升级。

低层地快速工业化与城镇空间连绵化是广东城市化发展面临的重大问题。

据统计，2008年深圳市城市建设用地占路域面积的46%，北京仅为20%，2010年广东省城镇化水平达65%，因土地开发控制不利，粗放型的土地利用模式导致城镇化面临诸多问题。

其具体表现在用地形态零散无序，城镇功能严重失调，空间均质蔓延扩展，建成区覆盖率过高，城镇发展面临用地紧缺现状。

工业用地比例偏高，建设用地结构失衡。

土地低效粗放经营，地均产值远低于国际标准。

空间同质化现象严重，城镇形象趋同。

环境容量有限，缺乏高品质宜居空间，导致高新产生向内陆转移。

整合现有资源要素，以三旧改造推动城市更新，建立公平高效可持续的城市发展更新模式，是广东省实现城市产业转型的必由之路[1]。

2、广东省三旧改造政策内容及特色三旧包括旧城镇，村庄与厂房三大基本类型。

三旧改造单元规划由两个层次构成，应以三旧改造专项规划为依据，实现地块成片开发改造的目的。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。

猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。

其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村猎德村位于广州市天河区，是广州市“三旧”改造的重点项目之一、这个位于城市核心地带的老村庄，经历了几十年的发展和变迁，如今正处于城市更新的进程之中。

这是一个具有丰富历史文化和人文价值的地方，其发展和转型引起了广泛的关注和研究。

猎德村的历史可以追溯到清朝时期，当时是一个以种植蔬菜和养殖牲畜为主的农村聚落。

20世纪50年代以后，随着城市的快速发展，猎德村逐渐被纳入城市建设规划中。

随着城市化的进程，原本的农田逐渐被拆迁，村庄被新的市区所取代。

然而，猎德村在城市化过程中也面临了很多问题。

首先，由于历史悠久，猎德村内存在很多老旧的建筑和基础设施，这些设施的老化和脱落给居民的生活带来了不便。

其次，由于位置优越，猎德村成为了一些非法活动的聚集地，破坏了社会治安。

最重要的是，猎德村周围的城市发展迅速，导致这个老村庄逐渐被边缘化，无法适应城市化的节奏。

为了解决这些问题，广州市政府决定对猎德村进行城市更新。

这个城市更新的目标是通过合理规划和土地利用，提高居民的生活质量，促进经济的发展，并且保留猎德村的历史文化价值。

在城市更新的过程中，广州市政府采取了一系列的措施。

首先，他们对猎德村的老旧建筑和设施进行了拆除和修复，以提升居民的居住条件。

其次，他们对猎德村周边的环境进行了整治和绿化，打造了一个生态友好的居住环境。

同时，广州市政府还鼓励企业和创业者在猎德村建立商业和创新中心，以促进经济的发展和创新的氛围。

在经过几年的努力之后，猎德村的城市更新开始显现出一些成果。

首先，居民的生活条件得到了显著改善，他们有了更好的住房和生活设施。

其次，猎德村周边的环境得到了明显改善，清晰的空气和绿化的景观为居民带来了更好的生活质量。

此外，城市更新还吸引了一些技术和创新企业入驻猎德村，为居民提供了更多的就业机会和发展空间。

然而，猎德村的城市更新也面临着一些挑战。

首先，由于猎德村的历史文化价值，城市更新需要保护和传承这些价值，避免简单的拆除和重建。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究在我国，城中村是指城市中心地区内的非正规建设的农村集体住宅，由于规划和建设的滞后等原因，这些城中村存在着老旧、拥挤、脏乱等问题。

为了改善城中村居民的居住环境，我国实施了“三旧改造”政策，即对老旧工厂、城中村和棚户区进行改造和更新。

广州作为我国的经济中心城市之一，也面临着城中村改造更新的任务。

然而，由于广州城中村面积广大、居民多样性高，城中村改造更新策略需要针对不同的情况制定。

首先，广州应加强城中村土地规划和利用。

通过科学规划，合理利用城中村土地资源，提高土地利用效率。

同时，应加强土地征收和收储制度，确保土地资源的合理开发和利用。

其次，广州需要加大对城中村居民的保障力度。

在推进城中村改造过程中，应注重解决居民的安居问题。

对于被拆迁的居民，应提供合适的住房安置，并提供必要的补偿和社会保障。

同时，要加强对城中村居民的法律、职业培训和就业援助，提高其生活水平和就业能力。

再次，广州应推动城中村改造与城市发展的融合。

城中村改造不能仅仅停留在改善居民居住环境的层面上，还应将改造与城市的发展相融合，充分挖掘城中村的潜力。

可以通过开展文化创意和旅游产业等活动，提升城中村的价值和吸引力，促进城市经济的发展。

最后，广州应加强城中村管理和维护。

在城中村改造完成后，要建立健全长效机制，加强管理和维护工作。

可以成立专门的管理机构，加强对城中村的日常管理和环境维护，保持改造成果的长久效益。

综上所述，广州城中村改造更新策略需要从土地规划和利用、居民保障、城市发展融合以及管理和维护等方面综合考虑。

只有采取科学有效的策略，才能实现城中村的全面改造和更新，提升居民的居住环境和生活质量。

试论广州市旧城更新的困境与策略探讨摘要：通过对广州旧城改造基本流程及困境的分析，在对广州市相关探索政策、案例及其他城市旧城改造经验进行剖析的基础上，提出广州旧城更新的改造策略建议。

关键字：旧城更新机构模式资金创新探索1. 广州市旧城更新的基本流程广州市将城市更新分为“旧城、旧村、旧厂”进行管理，三类更新实践的基本流程大致一样，只在意愿征询、更新主体方面存在一定的差异。

全面改造项目的整体流程主要分为申报、编制、审核、批复和实施五个阶段。

其中旧城改造申报阶段，需满足改造户数比例达90%以上，全面改造编制阶段，片区策划编制主体须为区政府，实施方案编制主体需为区政府或区更新机构，实施阶段需由区政府组织实施，进行政府收储或公开出让。

广州市旧城的微改造批复同样涉及以上五个阶段，但不涉及控规调整。

由此可见，属地区政府是本区旧城镇更新改造的责任主体，负责前期摸查、改造方案编制和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

2. 广州市旧城更新的困境2.1 原有“见缝插针”式开发导致原有旧城肌理丧失严重为了避免大规模更新对原有城市特色的冲击，国内针对小规模渐进式的更新进行了一些尝试。

一方面，许多城市的旧城更新提出以保护城市内涵和特色为出发点，但居民参与有限，项目倾向于政府的单向行为，这使得大多数政府为了追求经济平衡，不得不在原地或在异地，出让部分开发土地给开发企业。

另一方面，随着城市地铁工程、城市环路工程等的建设，工程影响区域的旧城更新便同步推进，但受限于开发成本，“见缝插针”式开发较多，而不是完全意义上的渐进式开发。

这样往往容易形成沿地铁、环路“一张皮”现象，旧城肌理大量丧失。

据不完全统计，广州市因道路工程建设，破坏损失现存骑楼近30%。

［2］2.2 机制设置导致旧城更新工作责任分散从2012年至今，在政府高负债情况下，广州的城市更新模式开始从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片连片改造，土地应储尽储，提高改造的收益，防止土地增值收益向市场外溢，这导致市场参与“三旧”改造的积极性明显下降；同时，由于旧城更新涉及众多改造主体的征拆补偿、国有用地的一级开发等工作，开发难度可想而知，但目前广州市的旧城更新工作尚未有明确机构统筹负责，也没有统一运作机制，形成效率不高、难点遗留等局面。

广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。

（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。

在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。

其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。

在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。

（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。

在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。

其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。

一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。