广州市旧城改造更新模式研究

广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。

广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。

广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。

例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。

在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。

一种是“拆除重建”模式。

这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。

通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。

例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。

在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。

另一种是“综合整治”模式。

对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。

包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。

这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。

像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。

还有一种是“功能置换”模式。

将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。

这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。

比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。

在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。

首先，拆迁安置问题是一个关键。

在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。

有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。

关于“三旧”改造模式研究探讨摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。

城市更新规划作为引导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路引言：广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

[1-2]旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。

猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。

其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

当代广州旧城居住区更新模式初探的开题报告一、研究背景和意义中国人口众多，且城市化进程加速，在城市发展过程中，旧城区的更新成为了解决城市发展问题的关键。

近年来，随着国家和地方政府对城市更新政策的强调和支持，以及市场需求的推动，国内城市的更新工作日益活跃起来。

广州市，作为中国南方的大城市，其旧城区更新的任务更是艰巨，因此探索有效的更新模式，成为当下亟待解决的问题。

本文的研究目的在于初步探索现阶段广州市旧城区更新的情况、问题和前景，探讨更新模式所涉及的政策、技术和社会经济等方面的因素，并借助广州市的目前的实践情况就现有的广州市旧城区更新项目进行调研，了解旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况。

二、研究内容和方法本文选取了广州市作为研究对象，探讨广州市旧城区更新模式。

首先，进行文献综述及案例分析，了解国内外有关城市更新的主要理论、政策、技术与实践等方面的情况，掌握比较全面的现有更新模式，并结合广州市的实践情况，分析广州市旧城区更新所涉及的背景、政策、技术等因素及其相互关系。

其次，通过采用问卷调查、访谈和交叉分析等方法，对广州市旧城区更新专项工作的组织、实施和成效等情况进行评估和分析，包括对旧城区的基础设施、空间规划、居住环境、产业结构等方面的调查和评价，以及深入了解广州市旧城区更新的业主和相关部门的意见和建议。

三、研究预期和创新通过本文的研究，将有助于全面了解现有广州市旧城区更新模式的特点、问题、前景和建议，为今后更新工作提供有益的参考。

本文还将对广州市旧城区更新模式的政策、技术和社会经济等方面的因素进行深入探讨，反思旧城区更新工作所面临的具体问题和难点，提出了创新的策略和建议，对于进一步推动广州市旧城区更新工作的进展具有一定的意义和价值。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）第一篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

22城市建筑Urbanism and Architecture / 2024.01Kong, etc., suggestions are put forward from four aspects of land, planning, implementation path, and public participation.Key words urban renewal; old city renewal; Guangzhou城市更新是城镇化发展的必然过程，是一个国家城镇化水平进入一定发展阶段后面临的主要任务[1]。

我国大部分城市已从增量时代进入存量时代，城市更新已成为城市高质量发展的重要抓手。

2021年，“实施城市更新行动”首次被写入政府工作报告和国民经济和社会发展五年规划，城市更新上升为国家战略。

2022年，中央多次在高级别会议中提到要有序推进城市更新，并将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。

广州是国内最早开展城市更新的城市之一，在城市更新方面的创新探索也一直走在全国前列。

然而，近年来由于受旧改成本上升、政府财政投入不足、市场主体融资困难、规划设计条件苛刻等诸多因素制约，广州市旧城更新工作进展受到影响。

通过梳理广州旧城更新的主要历程与政策演变，借鉴国内外特大城市在旧城更新中的经验和成果，笔者结合广州市实际情况，从操作流程、实施路径、工作机制等层面，研究符合广州市城市发展战略目标的旧城更新改造模式，进一步推进旧城更新改造工作。

1 广州旧城更新的主要历程与政策演变以政府、业主和市场在旧城更新中的互动关系、融资渠道与管制模式为依据，将广州市旧城更新历程划分为七个阶段。

第一阶段（1978—1991年），政府出资、政府建设。

政府专设危改资金，用于危房就地翻新或重建，对危房进行“见缝插针”式的改造。

该方式只能解决部分危房问题，摘要 改革开放以来，中国经历了快速的城镇化进程。

目前，我国的城镇化进程已进入中后期阶段。

严控大拆大建背景下，广州市城市更新改造路径研究摘要：城市更新改造是现代城市可持续发展的重要策略之一。

在“严控大拆大建”的背景下，广州市积极推进城市更新，以优化城市空间布局，提升城市品质。

然而，城市更新过程中仍面临着社会矛盾、历史文化保护和拆迁问题等一系列挑战。

本论文旨在通过对广州市城市更新现状的深入研究，结合实际案例分析，总结经验并提出对策，以期在其他地区推进城市更新工作时具有借鉴意义。

一、引言城市更新是指对城市老旧区域、棚户区和农村城镇进行综合性、系统性改造，以提升城市品质、优化城市空间布局，并满足市民多样化的居住、工作和休闲需求。

作为现代城市可持续发展的重要策略，城市更新改造在广州市取得了一定的成绩，但也面临着一系列挑战。

特别是在“严控大拆大建”的政策背景下，广州市城市更新需要更加注重科学规划、创新机制、社会参与，以实现城市更新的可持续发展目标。

二、广州市城市更新政策背景广州市是中国南方重要的经济中心和文化名城，其城市更新改造任务十分繁重。

近年来，广州市政府出台了一系列政策措施，以促进城市更新的可持续发展。

首先，政府强调“严控大拆大建”，防止过度拆迁和浪费资源，着力提升土地和城市空间的利用效率。

其次，政府鼓励社会资本参与城市更新，推动公私合作，实现资源共享和互利共赢。

再次，政府重视历史文化保护，在城市更新过程中注重保留和传承历史文化遗产，强化城市的文化底蕴。

三、广州市城市更新的现状及面临的突出问题1. 现状概述广州市城市更新在过去几年取得了显著进展，许多老旧区域得到了改造和提升，新的城市空间格局逐渐形成。

政府的政策引导和社会资本的参与促进了城市更新的步伐，一些标志性的城市更新项目也取得了一定的成功。

但是，城市更新的不断推进在为城市发展提供发展机遇的同时，也面临着一系列的社会问题。

2. 突出问题2.1 社会矛盾与居民利益受损在城市更新过程中，大规模的拆迁不可避免，这导致了社会矛盾的激化和居民利益的受损。

广州市旧城改造更新模式研究广州市作为中国重要的城市之一，也有着悠久的历史和丰富的文化资源。

然而，随着城市发展的进程，旧城区的老旧建筑和不完善的基础设施开始成为制约城市发展的瓶颈。

因此，对广州市旧城改造更新模式的研究显得尤为重要。

广州市旧城区的改造更新工作可以分为两个层面，即旧城区特色保护和基础设施更新。

首先是旧城区特色保护。

广州市拥有诸多历史文化名城，如西关文化区和岭南建筑群等，这些历史遗迹和建筑都是广州市的宝贵资源。

因此，在进行旧城区改造更新时，要注重保护和弘扬广州市的历史文化。

可以通过制定相关政策，加强对历史遗迹和建筑的保护，鼓励开展文物修复与保护工作，同时提倡合理利用历史建筑，使其成为旅游景点和文化活动场所，为广州市营造独特的历史文化氛围。

其次是基础设施更新。

广州市旧城区的基础设施相对滞后，道路交通拥堵、供水系统老化和电力供应不足等问题日益凸显。

为此，要进行全面的基础设施改造更新。

可以通过规划新的道路和交通枢纽，缓解交通拥堵问题；加大对供水和电力设施的投资，提高供水和电力的可靠性和稳定性。

此外，还可以在旧城区建设公共设施，如小型医院、学校和公园等，提高居民的生活质量和住房环境。

在广州市旧城改造更新模式的研究中，还需要考虑到经济发展的可持续性。

旧城区的改造更新需要投入大量的资金和资源，因此，要注重旧城改造的经济效益。

可以通过引入特色商业和文创产业，提高旧城区的经济价值，从而形成可持续发展的模式。

另外，还要加强与市民、企业和社区的沟通与协调，建立一个良好的参与机制，使得广州市旧城改造更新不仅仅是政府的工作，还能够得到各方的支持和参与。

总之，广州市旧城改造更新模式的研究需要考虑到历史文化保护、基础设施更新和经济发展可持续性等多个方面。

只有在这些方面得到充分考虑和规划的前提下，广州市旧城改造更新才能够实现有效进行，为广州市的发展注入新的活力和动力。

基于广东省“三旧改造”的城市更新发展研究三旧改造是我国城市更新的一项重要举措。

自2009年广东省试点取得显著成效后，国内各地纷纷开展。

本文以广东省三旧改造模式为研究对象，对三旧改造模式进行深入全面分析。

介绍了全国面临城市更新改造实施的背景，广东省开展三旧改造的实施情況。

探讨基于广东省三旧改造的城市更新发展策略。

标签：广东省;三旧改造;城市更新发展改革开放以来，广东省城市建设取得了瞩目的成就。

广东省城市化快速发展带来了工业区遍地，城市无序蔓延等问题。

目前广东省城市建设可用地已近乎被完全开发利用。

城市土地存量资源的有效供给不足已成为广东省城镇发展中亟待解决的问题。

省政府于2009年出台了《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》，旨在释放土地资源潜力，实现产业转型与城市空间重构。

推动城镇向新城市，产业与社区的发展转变。

1、三旧改造政策的背景广东省是改革开放的先行地区，当前省初级工业化基本完成。

城市化发展面临从轻工业与劳动密集型产业向高新产业发展的压力，实现由低附加值的初级产业链向高新产业链升级。

低层地快速工业化与城镇空间连绵化是广东城市化发展面临的重大问题。

据统计，2008年深圳市城市建设用地占路域面积的46%，北京仅为20%，2010年广东省城镇化水平达65%，因土地开发控制不利，粗放型的土地利用模式导致城镇化面临诸多问题。

其具体表现在用地形态零散无序，城镇功能严重失调，空间均质蔓延扩展，建成区覆盖率过高，城镇发展面临用地紧缺现状。

工业用地比例偏高，建设用地结构失衡。

土地低效粗放经营，地均产值远低于国际标准。

空间同质化现象严重，城镇形象趋同。

环境容量有限，缺乏高品质宜居空间，导致高新产生向内陆转移。

整合现有资源要素，以三旧改造推动城市更新，建立公平高效可持续的城市发展更新模式，是广东省实现城市产业转型的必由之路[1]。

2、广东省三旧改造政策内容及特色三旧包括旧城镇，村庄与厂房三大基本类型。

三旧改造单元规划由两个层次构成，应以三旧改造专项规划为依据，实现地块成片开发改造的目的。

试论广州市旧城更新的困境与策略探讨摘要：通过对广州旧城改造基本流程及困境的分析，在对广州市相关探索政策、案例及其他城市旧城改造经验进行剖析的基础上，提出广州旧城更新的改造策略建议。

关键字：旧城更新机构模式资金创新探索1. 广州市旧城更新的基本流程广州市将城市更新分为“旧城、旧村、旧厂”进行管理，三类更新实践的基本流程大致一样，只在意愿征询、更新主体方面存在一定的差异。

全面改造项目的整体流程主要分为申报、编制、审核、批复和实施五个阶段。

其中旧城改造申报阶段，需满足改造户数比例达90%以上，全面改造编制阶段，片区策划编制主体须为区政府，实施方案编制主体需为区政府或区更新机构，实施阶段需由区政府组织实施，进行政府收储或公开出让。

广州市旧城的微改造批复同样涉及以上五个阶段，但不涉及控规调整。

由此可见，属地区政府是本区旧城镇更新改造的责任主体，负责前期摸查、改造方案编制和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

2. 广州市旧城更新的困境2.1 原有“见缝插针”式开发导致原有旧城肌理丧失严重为了避免大规模更新对原有城市特色的冲击，国内针对小规模渐进式的更新进行了一些尝试。

一方面，许多城市的旧城更新提出以保护城市内涵和特色为出发点，但居民参与有限，项目倾向于政府的单向行为，这使得大多数政府为了追求经济平衡，不得不在原地或在异地，出让部分开发土地给开发企业。

另一方面，随着城市地铁工程、城市环路工程等的建设，工程影响区域的旧城更新便同步推进，但受限于开发成本，“见缝插针”式开发较多，而不是完全意义上的渐进式开发。

这样往往容易形成沿地铁、环路“一张皮”现象，旧城肌理大量丧失。

据不完全统计，广州市因道路工程建设，破坏损失现存骑楼近30%。

［2］2.2 机制设置导致旧城更新工作责任分散从2012年至今，在政府高负债情况下，广州的城市更新模式开始从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片连片改造，土地应储尽储，提高改造的收益，防止土地增值收益向市场外溢，这导致市场参与“三旧”改造的积极性明显下降；同时，由于旧城更新涉及众多改造主体的征拆补偿、国有用地的一级开发等工作，开发难度可想而知，但目前广州市的旧城更新工作尚未有明确机构统筹负责，也没有统一运作机制，形成效率不高、难点遗留等局面。

广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。

（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。

在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。

其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。

在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。

（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。

在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。

其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。

一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。

广州城市建筑更新“混合改造”模式研究摘要：在城市更新与改造过程中，为促进整体效率不断提升，焕发老城旧城的活力，帮助广州市实现高质量发展目标。

在研究旧城更新可行性的过程中，促进全面改造和微改造两种模式相互结合，形成完善的混合改造形式，助力广州城市建筑更新项目持续开展。

通过有效解决改造难、盘活难等问题，确保所形成的改造经验具有可复制、可推广的特性，为其他城市的更新与改造项目实施提供参考和借鉴。

关键词：广州市；城市更新；混合改造；模式应用引言：随着广州市的持续发展，传统的城市发展方式逐渐开始转型，并且朝着“内涵式”的发展道路持续迈进。

在重视城市内部更新项目的落实时，能够促进城市内部功能持续完善，有效激发城市的发展活力，突出了该城市混合改造过程中的创新价值。

通过对更新方式不断优化，全面调动广州市的混合改造积极性，获得优质的城市更新成效。

一、广州市城市更新混合改造模式的应用要求在未来广州市的发展过程中，通过制定完善的专项规划，提出了明确的发展目标。

广州市致力于采用微改造、混合改造、全面改造等多种方式，在多措并举的基础上，助力城市更新项目有效落实。

直至2035年起，推进城市不断更新，且大约更新300平方公里，该面积的改造超过了3个海珠区和2个天河区。

在城市规划方案当中明确指出，广州市致力于推进旧村庄、旧城镇的全面改造，并且促进混合改造项目同步落实，所涉及的项目数量高达297个。

在开启造地新模式的过程中，随着新一轮城市更新任务的不断推进，避免持续采用大拆大建的传统方法，而是需要在盘活土地的基础上，进一步带动行业和区域的共同发展，使产业能够得到转型与升级。

（一）明确重点更新区域，实施差异更新策略在广州城市更新过程中，随着混合改造模式的应用，需要明确当前城市中急需更新的区域，将该区域作为改造中的重点。

同时，还需要实施差异化的更新策略，以满足不同地区的发展需求。

在落实混合改造项目时，需要在中心城市核心区、中心城区和周边区域有所聚焦，将旧村庄、旧城镇作为改造主体，实施全面改造与混合改造模式，所涉及的更新项目数量为260个，总占比高达88%，有利于促进城市核心功能提升。

产业基金参与广州市城市更新的融资模式探讨陈彦文 谢毓祯城市更新是指城市管理者运用维护、拆除、整建等方式实现城市土地资源集约的再利用、城市规划功能的再优化、城市人居环境的再提升和科技智慧城市的再布局。

2000年，广州市政府开始实施《广州城市发展总体战略规划》，基本是按“东进西联南拓北优”八字方针外延式扩展，其核心就是“拉开结构、建设新区、保护名城”，城市更新基本停滞。

直至2009年，广州市借助国家给予广东的“三旧改造”政策，出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，从而拉开“三旧改造”全面启动的大幕。

随着我国进入“三期叠加”的经济新常态，广州市于2015年3月成立了全国首个城市更新局，承接原广州市“三旧”改造工作办公室的职责，牵头制定了广州市城市更新“1+3”系列文件，推动城市更新供给侧改革的常态化和制度化。

广州市城市更新的开发模式目前，广州市主要存在政府主导、市场参与两种双轨并行的城市更新模式，政府主导型开发模式侧重公共利益，市场参与型开发模式侧重市场博弈，成为具有广州特色的城市更新模式。

（一）政府主导型模式：定位为公共利益和政府救济角色，主要集中在城市更新的老旧社区微改造等公益性项目，政府投入资金集约化使用程度较高广州市城市更新局自2015年成立以来，每年都编制年度城市更新项目和资金计划，主要呈现如下特点：一是改造项目公益性较强。

项目来源“街道/村/镇-区府-市府”层层上报筛选，项目数量较多，主要集中到老旧小区微改造、历史文化保护类等公益性较强的项目。

二是更新资金全部财政安排。

纳入广州市年度城市更新计划的项目资金由市财政、区财政安排，鼓励有能力的街道/村/镇自行统筹增加投入。

三是改造区域倾斜老旧城区。

从广州市年度城市更新计划的资金、项目安排来看，荔湾、越秀等老旧城区更新项目较多。

年度项目数资金安排备注2017年133个；约80平方公里6亿元97个“微改造”项目；黄浦区中国铝业长城铝业广州冶炼厂收地补偿项目（1.36亿元）、天河区石牌综合整治工程项目（0.1亿元）为该年度超1000万元的单笔投资项目2016年58个；约24.54平方公里近2亿元微改造项目预算资金约1.88亿元；荔湾区泮塘五约微更新项目（0.6亿元）、荔湾区十三行周边地区环境综合整治微更新项目（0.3亿元）、白云区航空小镇项目（0.2亿元）、从化温泉小镇（0.15亿元）、越秀区珠光街仰忠社区微更新项目（0.15亿元）、荔湾区长堤路滨江沿岸环境综合整治微更新项目（0,1亿元）为该年度超1000万元的单笔投资项目表1 广州市近两年城市更新项目和资金计划一览表（二）市场参与型：主要以房地产开发商或城市综合运营商为项目实施主体和资金提供者，主要集中在“三旧”项目全面改造的成片开发领域新预算法实施以来，广州市财政收入难以支撑庞大的城市更新资金需求，再加之政府出于新增建设用地指标充裕、社会维稳难度日益趋大、政府执法规制等多重考虑，主要对“三旧”改造项目采取鼓励街道/村/镇在自愿自主原则上自行寻找市场主体。