房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析1. 引言1.1 引言房地产土地增值税是指在房地产交易中，卖方因转让土地所得到的收入中，按照国家规定应缴纳的税款。

这是一种涉及到经济利益的税收，对于房地产交易各方来说都是一个非常重要的环节。

随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税清算问题也变得越发突出。

如何正确清算土地增值税，避免出现不必要的纠纷和损失，是每一个房地产交易参与者都需要关注的问题。

本文将从土地增值税清算的概念、计算方法、注意事项、流程和优化等方面进行详细分析，帮助读者更好地理解和处理土地增值税清算问题。

希望通过本文的介绍，能够帮助读者更加顺利地进行房地产交易，避免不必要的风险和损失。

【引言】部分结束。

2. 正文2.1 土地增值税清算的概念土地增值税清算是指根据相关法律法规规定，对房地产开发企业在出售或转让土地使用权时所获得的土地增值部分应当依法缴纳的税款进行核算和清算的过程。

土地增值税是指土地自出让或转让之日起到实际出让或转让之日增值部分，按照规定计征的税款。

土地增值税清算的概念主要包括两个方面的内容：一是土地增值税的核算，即对土地增值部分进行计算；二是土地增值税的清算，即对计算出的税款进行结算支付。

在实际操作中，土地增值税清算是一个复杂的过程，需要开发企业和相关部门严格按照法律法规的规定进行操作，避免发生问题。

土地增值税清算涉及到的范围较广，不仅包括了土地增值的计算方法，还包括了土地增值税的缴纳流程、减免政策等内容。

开发企业在进行土地增值税清算时，需要对相关规定有深入的了解，做好税务筹划，避免因为不了解规定而导致税务风险。

土地增值税清算是房地产开发过程中不可或缺的环节，企业必须严格按照相关规定进行操作，尽量避免税务风险的发生。

通过合理的规划和管理，可以有效降低企业的税务成本，提高企业的竞争力。

2.2 土地增值税清算的计算方法土地增值税清算的计算方法通常涉及到土地增值额的计算和税额的计算两个方面。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。

它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。

对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。

本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。

1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。

在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。

根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。

但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。

这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。

2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。

税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。

如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。

3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。

这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。

对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。

如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。

1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。

这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。

在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。

2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。

房地产企业在土地增值税清算中 存在的问题及 解决措施□孔利兵随着当前房地产市场的快速发展，土地增值税清算流程也越来越复杂，这在一定程度上加大了土地增值税清算的难度。

房地产企业往往难以准确、高效地完成土地增值税清算工作，这不仅会影响房地产企业的财务健康，还会阻碍整个房地产市场的稳定发展。

基于此，本文阐述了土地增值税清算的相关概念，分析了房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，并提出了相应的解决措施，旨在提高房地产企业土地增值税清算的质量和效率，促进房地产市场健康发展。

一、土地增值税清算概述（一）土地增值税的基本概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）的单位和个人征收的一种税。

开征土地增值税的目的是通过对土地市场进行合理调节，遏制无序扩张及投机活动，促进土地资源的合理分配与高效利用。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金等。

由于土地价值会随着时间和政策的变化而变化，因此，土地增值税的计算也具有多变性，国家可以利用土地增值税来进行宏观调控。

可以说，土地增值税不仅是国家财政收入的重要来源，还是国家宏观调控土地市场的关键政策工具。

（二）土地增值税清算概述《土地增值税清算管理规程》规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算步骤如下。

首先，房地产企业根据相应的房地产项目确定增值额，即计算出项目收益和其他支出之间的差值，再根据计算出的增值额及国家规定的相关税率，计算出应缴纳的土地增值税。

房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业在税收筹划方面面临着诸多的难点，主要原因是该行业的税收政策相对较为复杂，涉及面广，而且税收政策在不断变化，纳税环境不断优化。

房地产企业又是一个资金密集的行业，要求其对税收的筹划和管理更加严格。

房地产企业需要充分理解税收政策规定，针对其特点和面临的挑战，制定相应的对策，以降低税收成本，提高盈利能力。

下面将就房地产企业税收筹划的难点及对策进行探讨。

一、难点分析1.税法复杂性房地产企业在税收筹划中首先面临的难点是税法的复杂性。

房地产企业的经营活动涉及到房地产开发、销售、租赁等多个环节，不同环节的税收政策和税收税率均不相同，而且税法法规也在不断变化。

企业需要充分掌握相关税法规定，不断更新知识，以便在纳税过程中避免犯错，降低税收风险。

2.多元化业务房地产企业通常不仅仅是进行房地产开发和销售业务，还可能涉足房地产租赁、物业管理等多个领域。

不同业务之间的税收政策和税收优惠政策也不尽相同，企业需要根据自身的业务特点，合理规划税收筹划，以便最大化地享受税收优惠。

3.地方政策差异由于地方政府对房地产市场的监管力度和政策导向不尽相同，影响了地方税收政策的制定和执行。

房地产企业在进行税收筹划时需要考虑当地税收政策的差异性，加强与地方税务部门的沟通和协调，确保自身的税收筹划符合当地政策的规定和要求。

二、对策建议1.深入了解税法政策房地产企业在进行税收筹划前，需要深入了解国家税法政策和各地方相关税收政策，掌握相关法规的最新变化，防患于未然。

企业还应该定期邀请专业税收顾问进行培训，提高企业内部税务人员的专业水平，确保其能够正确理解和适应税法政策。

2.合理规划业务结构房地产企业在税收筹划中应当合理规划自身的业务结构，避免因多元化业务导致的税收风险。

企业可以将业务进行分级管理，降低税负，同时利用跨境投资和关联企业等税收筹划方式，寻求税负最低的业务结构。

3.高效利用税收优惠政策房地产企业在税收筹划中应该积极寻求和高效利用税收优惠政策。

关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨随着我国房地产行业的快速发展，土地增值税作为此类企业的重要税收也应运而生。

因此，为了满足房地产企业的税收筹划和清算需求，本文将分别从税收筹划和清算两方面进行探讨。

一、税收筹划1.合理规划项目推进时间房地产企业需谨慎规划土地使用，将开发周期控制在20年以下，以便使土地增值税税率下降。

同时，企业应尽量避免土地闲置，以免多交增值税。

2.选择恰当的土地转让形式房地产企业在进行土地转让时，需要选择合适的形式。

一般来说，合同价与税价相同时，应使用股权转让的方式转移土地，这样可以最大程度地规避土地增值税。

3.利用“税务筹划”房地产企业可以通过将国有土地受让转化为股权交换的方式，以低税率完成土地的增值税结算。

这种方式可以被视为“税务筹划”，在遵守相关税法规定的前提下，可以最大限度地减少税负。

二、土地增值税清算1.准确做好土地增值税预缴房地产企业在进行土地转让时，应提前预缴土地增值税，以便在税款结算时少交或不交罚款。

同时，企业也应严格按照税务部门的要求，提供真实的税务信息。

2.最大程度地利用税收减免政策房地产企业应及时了解政策，最大程度地利用税收减免政策，如中小企业减免等政策，以减轻企业的税收负担。

同时，对于符合条件的企业，可以申请退税，以彻底解决税务问题。

3.及时查缴欠税问题房地产企业需注意土地增值税的追溯性，即如有欠税情况，需通过代办机构进行查缴。

及时了解欠税情况，最大限度地避免后续增值税问题的发生。

综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算时需要谨慎分析国家政策、企业内部情况等因素，创造性地设计适合自己的筹划方案，并做好税务结算工作，以获得最大的税收优惠，减轻税收负担，提高企业经济效益。

房地产企业土地增值税筹划及清算技巧随着房地产行业的快速发展，土地增值税成为了房地产企业面临的重要税收问题之一。

如何合理筹划和清算土地增值税，成为了房地产企业的重要课题。

本文将重点探讨房地产企业土地增值税筹划及清算技巧，希望能够为相关企业提供一些有益的参考和建议。

一、土地增值税的基本情况土地增值税是指在土地使用权出让金的基础上征收的一种财产税，它是财政部门在土地出让过程中取得税收收入的一种方式。

土地增值税的税率一般为30%，在房地产开发过程中，土地增值税是一笔非常大的成本支出。

房地产企业在土地增值税筹划和清算上需要有一套科学合理的方法和技巧。

二、土地增值税筹划技巧1. 合理利用税收优惠政策房地产企业在筹划土地增值税时，可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负。

可以通过企业所得税和土地增值税的抵扣来降低税负，或者利用地方政府的相关扶持政策来减少税款等。

还可以通过合理的融资结构和资金运作，来降低土地增值税的支付金额。

2. 合理规划土地出让方式在土地出让环节，房地产企业可以选择不同的出让方式来降低土地增值税的税负。

可以选择以“货币+实物”的方式出让土地使用权，从而减少现金交易额，降低土地增值税的支付金额。

还可以选择适当的出让时机和方式，来降低土地增值税的征收金额。

三、土地增值税清算技巧1. 强化财务管理在土地增值税清算过程中，房地产企业需要强化财务管理，建立健全的会计制度和内部控制措施，确保土地增值税的清算工作符合法律法规和税收政策。

还需要加强财务人员的培训和教育，提高他们的税收意识和税收法律法规的理解能力。

2. 加强税收申报和缴纳管理在土地增值税的申报和缴纳过程中，房地产企业需要加强税务管理，确保税务申报的及时准确和税款的正常缴纳。

还需要做好税务档案的整理和归档工作，确保税务记录的完整和准确。

四、土地增值税的风险防范1. 加强税务风险管理在土地增值税筹划和清算过程中，房地产企业需要加强税务风险管理，建立健全的税务风险管理体系，加强对税务风险的预警和监控。

2010年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧主讲人;肖太寿博士目录第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理(一房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是,被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

一、拆迁还房的账务与税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量。

一、拆迁还房的账务与税务处理1、在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理:借:开发成本———拆迁补偿费贷:应付账款———拆迁补偿费借:应付账款———拆迁补偿费贷:主营业务收入一、拆迁还房的账务与税务处理2、房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会计处理:借:主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷:开发产品一、拆迁还房的账务与税务处理(二房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号规定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业在进行土地增值税筹划和清算时，需要掌握一些技巧和方法，以确保企业能够合规经营并最大化利益。

以下是一些土地增值税筹划和清算的技巧和方法：1. 展期筹划：在土地使用权期满前，可以通过与土地管理部门协商展期的方式，延长土地使用权的期限。

这样可以避免土地增值税的缴纳，并延长企业的经营周期。

2. 合理购置方式：在购置土地时，选择合适的购置方式也是一种筹划技巧。

可以选择以个人名义购买土地，然后再转手给企业，以减少土地增值税的负担。

3. 资本金注入：在企业清算过程中，通过注入资本金的方式来进行土地增值税的清算。

企业可以在注入资本金的减少土地增值税的负担。

4. 土地使用权转让：在土地增值税清算中，可以选择将土地使用权转让给其他企业或个人。

这样可以减轻企业的税务负担，并获取一定的转让费用。

5. 利用关联企业：如果企业拥有多个关联企业，可以通过在关联企业之间进行土地使用权的转让和调整，来实现土地增值税的筹划和清算。

6. 收购和合并：通过收购和合并其他房地产企业，可以实现土地增值税的筹划和清算。

收购和合并后，对于原有土地使用权的变更可以重新进行申报和计算，减少土地增值税的负担。

7. 分拆和重组：在企业内部进行分拆和重组，可以将土地使用权分散到不同的子公司或业务部门，从而减少土地增值税的缴纳。

8. 聘请专业机构：对于土地增值税筹划和清算，企业可以聘请专业的税务咨询机构或会计师事务所来进行合规操作和规避风险。

需要注意的是，土地增值税的筹划和清算需要遵守相关法律法规，避免出现违法行为。

建议企业在进行土地增值税筹划和清算时，充分了解相关法律法规，遵守合规要求，确保企业的合法经营。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。

土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。

在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。

为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。

下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。

一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。

土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。

尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。

针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。

房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。

2. 加强税收政策研究。

房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。

密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。

3. 提高财务管理水平。

房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。

二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。

由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。

1. 强化内部管理。

房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。

2. 合规合法经营。

房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。

3. 加强对外沟通。

房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。

金融观察Һ㊀浅析房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控赵㊀妍摘㊀要：土地增值税清算的计算和审核工作很是复杂，是土地增值税管理链条中的核心㊂当前税务部门监管手段日渐优化，作为新时期的房地产企业，一定要利用好国家政策，科学合理的进行税收筹划，有效规避风险㊂关键词：房地产土地增值税清算；税务筹划；涉税风险管控一㊁引言土地增值税是房地产企业主要缴纳的税种之一，而且我国对房地产企业土地增值税的清算有着一系列明确的㊁具体的规定㊂由于房地产企业在进行房地产项目开发过程中所涉及的成本类型较繁杂，所以在计算土地增值税时相对比较困难，一定程度上增加了房地产企业的税务风险㊂因此，为了降低风险，房地产企业不仅要重视土地增值税的清算，同时也要做好纳税筹划工作，从而保证企业健康可持续地发展㊂二㊁土地增值税清算的要点（一）确定清算的条件第一，当房地产开发项目完成竣工㊁销售㊁土地使用权转让及结算转让后，要求房地产企业进行土地增值税的清算㊂第二，在房地产开发项目的销售转让过程中，若已经竣工和验收完毕，以下几种情况需要进行土地增值税的清算，分别是销售建筑面积达到８５％㊁销售面积未达到８５％但剩余部分已经自用和出租㊁取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的㊁税务登记注销但未办理土地增值税清算㊂第三，在房地产企业土地增值税清算过程中，基于成本和收入，要剔除掉未转让的房产㊂第四，在房地产项目办理完清算手续以后，针对在土地增值税清算时没有转让的房地产，清算后再转让的，要根据有关规定，进行土地增值税的清算和缴纳㊂（二）准确计算获取的收入房地产开发项目获取的收入包括实物收入㊁货币收入以及其他收入，在进行房地产土地增值税的清算过程中，需要对这些所获得的收入进行准确的计算㊂其中，在确认房地产收入时，要根据相关的立项报告㊁销售许可证㊁销售合同以及销售发票等完整的资料进行确定㊂对此，需要注意几个方面的问题：第一，根据商品销售发票来确定收入；第二，在所开具的商品销售发票不是全额销售收入的情况下，要根据销售合同中的规定来确定收入；第三，在预收房款时，如果发现销售合同中显示的面积与实际测量存在出入，发生房款补退，则要及时调整土地增值税的清算；第四，在房地产转让中，当发生债务抵偿㊁拆迁换建等行为时，需要提前评估房产的价值，并以非贷款资产项目来进行收入确认㊂三㊁房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控方案（一）合理确定清算单位，以达到纳税筹划的目的房地产企业一般会同时或滚动开发多个项目或多个项目分期，在一个项目和分期同时开发不同类型的房地产，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算的前提条件㊂房地产企业转让房地产开发项目，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算㊂根据‘财税字 １９９５ ４８号“，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额㊂不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定㊂在房地产企业对土地增值税进行清算时，可以以不同的清算口径分别计算土地增值税，选择有利于企业自身的计算口径，以达到纳税筹划的目的㊂（二）借助利息支出策略进行税收筹划在房地产企业对土地增值税进行纳税筹划的过程中，扣除项目是其中较为关键的部分，企业可以利用这些扣除项目来实现纳税筹划的目的㊂在扣除项目中，有一部分属于开发费用，主要包括房地产企业在项目开发过程中所消耗的三大期间费用：销售费用㊁管理费用以及财务费用㊂按照我国相关规定，房地产企业在进行利息支出的扣除过程中，有两种方式可供挑选，企业能够根据自身的真实状况去挑选适用的扣除方式㊂其中，第一种扣除方式是指，房地产企业所支付的利息费用能够得到有关金融机构的证明，并且房地产企业能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以将实际支付的利息费用全额用来扣除㊂第二种扣除方式是，若房地产企业所支付的利息费用不能够得到有关金融机构的证明，或者房地产企业不能够分项目进行利息费用的扣除，在这一扣除方式中，企业可以按照获取土地使用权时所交付的金额与项目开发过程中所付出的各项花费金额之和的一定比例进行利息费用的抵扣㊂基于此，房地产企业可以根据自身的实际情况，选择更有利于提高利润水平的利息支出扣除方式㊂（三）加大对财务人员的教育培训，提升纳税筹划政策的应用水平首先，身为房地产财务工作者，一定要加强自我学习，了解最新财税动态，比如针对营改增政策对房地产财务工作的影响，财务人员要及时了解到相关政策，然后在财务管理工作中加以应用，不断提升财务工作水准㊂其次，房地产公司要和税务部门积极交流和沟通，对工作中的 疑难杂症 及时向税务部汇报，之后使得企业财税工作科学化㊁标准化运作㊂针对土地清算中相关违规行为，房地产公司要和财务工作者沟通好，学习最新知识，及时规避清算风险，防止违法行为出现㊂（四）强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力首先，加强源头风险管理㊂国家财政税收政策变化很大，特别是国税地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一㊁单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房地产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险㊂其次，加强申报风险的管理㊂土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房地产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房地产企业务必要深度细化申报风险管理㊂最后，提升风险监控管理力度㊂税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房地产企业根据台账去登记信息；房地产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失㊂四㊁结束语随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房地产公司减轻税负的必行之举㊂参考文献：［１］李佳．房地产企业土地增值税清算阶段的税收筹划［Ｄ］．武汉：华中科技大学，２０１９．［２］贾思威．关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨［Ｊ］．中国集体经济，２０１９（４）：９３－９４．作者简介：赵妍，恒大地产集团济南置业有限公司㊂７９。

推荐RECOMMEND房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控孙遥中海地产集团有限公司摘要：房地产开发企业常用的避税方法是根据项目的物业类型及成本分布，对比不同土增清算方法进行税务筹划，达到企业少缴土地增值税的目的。

本文结合多年的实践工作，以某房地产项目为例，阐述土地增值税清算方法，以此提出优化土地增值税清算方法，降低房地产企业税负的具体对策。

关键词：房地产；土地增值税；涉税风险2010年国家税务总局出台的政策明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

随着房地产市场的不断发展，土地增值税清算将会越来越严格。

土地增值税清算对于房地产企业最大的影响就是增加企业税务负担，降低项目利润，因此如何正确的选择成本分摊方法是房地产企业降低税负的重要举措。

本文结合多年的工作实践，以某房地产项目为例，利用建筑面积分摊发、层高系数法进行纳税筹划，以此达到少缴税的目的。

一、项目概述A房地产企业成立于2003年，注册资金3000万元，主要从事房地产开发经营。

2011年该企业获得某项目开发。

项目具体情况为：项目占地80亩，建筑面积18万平方米，分为商业区和住宅区。

商业区用地面积17846.46平方米，地下1层为可售车库，地下2层为不可售车库。

住宅面积35795.25平方米，本项目房产收入总额为774420209.7元。

(一)常用土地增值税成本分摊方法介绍目前关于土地增值税清算中成本分摊的论述，最多的就是建筑面积法、收入系数法、层高系数法，而不同地区又有不同的地方法规对上述三种方法做出不同规定。

建筑面积法重点在可售面积的确认，它实际上是按照面积标准去分配成本，有一定的公平性，但是没有考虑到开发产品的层高和功效对价值和成本的影响。

而层高系数法和收入系数法则是对建筑面积法分别在层高和功效上做出的一种修正，属于“合理”类方法，因为收入系数法不具有代表性，故本文仅对层高系数法进行阐述。

1.层高系数法(1)层高系数简介在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以 1 为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

房地产企业土地增值税筹划及清算技巧土地增值税筹划及清算技巧对于房地产企业来说是非常重要的，它关系到企业的利润水平与发展前景。

土地增值税是房地产企业在土地购置、开发与出售过程中必然会遇到的税收问题，因此如何进行合理筹划和清算必须引起企业的高度重视。

本文将从土地增值税筹划的必要性和技巧、土地增值税清算的注意事项以及相关风险防范措施等方面进行介绍。

一、土地增值税筹划的必要性和技巧1.必要性分析土地增值税是房地产开发企业在土地购置、开发与出售过程中需要缴纳的税费，直接关系到企业的成本和利润。

进行土地增值税筹划是必要的。

合理的筹划可以减少企业的税负，提高企业的盈利水平，增强企业的竞争力。

2.技巧和方法（1）合理选择税负差异化政策根据《土地增值税法》的规定，房地产企业出售自持的土地或者房屋，可以适用差别税率政策。

根据不同的具体条件，选择合理的差异化政策，可以有效节约税款支出。

（2）利用税务优惠政策政策支持对房地产企业的土地增值税筹划具有积极的意义。

在土地使用权出售后再转让土地使用权，可以适用差别税率政策，享受减免或者减半征收土地增值税的优惠。

（3）采取土地增值税分期缴纳房地产企业在出售房地产时，可以将土地增值税按照房屋出售总额的百分比进行分期缴纳，这样可以有效延缓税款支付，减少企业的流动资金压力。

二、土地增值税清算的注意事项1.合规清算土地增值税清算必须遵守国家法律法规的相关规定，严格按照税法规定的程序和标准进行清算。

企业必须确保土地增值税的申报、纳税、清算等程序合规，避免因为税收问题给企业带来不必要的风险。

2.准确核算土地增值税企业在进行土地增值税清算时，必须对土地增值税进行准确的核算，包括土地出售收入、土地成本、税收优惠等项目，确保税款的准确性。

3.完善税务档案管理土地增值税清算过程中，企业必须做好相关税务档案管理工作，包括土地购置、开发、出售的合同、发票等文件资料的整理归档，确保相关数据的准确性和完整性。

房地产企业土地增值税清算难点问题及应对策略研究土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

房地产企业的总体税收情况与土地增值税的税收情况紧密相关，而作为一项地方性税种，由于我国各地的土地增值税清算规定执行并不统一，因此也给房地产企业的土地增值税清算造成了较大的困扰，怎样清晰认识和避免在土地增值税清算中出现的难点问题，降低公司税收风险是摆在所有房地产企业面前的一个考验。

一、房地产企业土地增值税难点问题（一）税收政策研究掌握不足在开展土地增值税清算前，必须明确清算单位。

国税发[2006]187号中对土地增值税清算单位的定义是：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

而在实际税务执行层面，各省市对“国家有关部门”的认定存在差异。

有的地方税务机关以发展和改革委员会颁发的立项文件作为清算单位，有的地方税务机关以住建局颁发的《建设工程规划许可证》为清算单位，在清算过程中，如果房地产企业预测的清算单位划分口径与税务机关认定口径不相符，则可能造成计算结果偏差，因为不同清算单位的增值率会出现正增值或负增值，二者如果并入一个清算单位就可以相互抵消降低增值率，不能并入一个清算单位就可能出现负增值清算单位无法退税，正增值清算单位大额补税，对企业的效益及现金流产生很大影响。

国税发[2006]187号对土地增值税清算时点做了明确规定，包括一般纳税人应当开展土地增值税清算和主管税务机关可要求纳税人开展土地增值税清算两种情形。

在房地产市场行情火热的时候，不少房地产开发项目的土地增值率非常高，如按时清算可能需要补缴大额土地增值税，有的房地产企业尽量推迟清算，近几年房地产受到国家宏观政策调控，在"房住不炒"的基调下，有的房地产开发项目出现了土地价款比销售价还高的情况，这样就直接导致土地增值税清算金额要低于预缴金额，房地产企业需要向税务局申请退税。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着国家政策的不断调整，房地产市场变得越来越不稳定。

房地产企业为了适应市场变化和扩展业务，需要购买大量土地。

在房地产企业购买土地时，土地增值税清算是必须要面对的问题。

但是土地增值税清算有许多问题需要注意。

本文将探讨房地产企业在土地增值税清算中可能遇到的问题并给出一些对策思考。

问题一：土地增值税税率可能会上升税率上升是增值税政策的常见现象。

无论是企业所得税还是个人所得税，税率都有可能调整。

而土地增值税在税率上升方面也不例外。

如果土地增值税税率上升，对涉及到土地增值税清算的房地产企业将会有很大的影响。

对策思考：房地产企业应该在购买土地时充分考虑税率的变化，制定相应的计划。

另外，房地产企业应该及时了解政策动态，掌握最新的税率情况，以便及时调整计划。

问题二：土地增值税计算方法可能不清晰土地增值税计算方法是一个比较复杂的问题。

而且税收体系变动频繁，增值税的税率计算方法时常发生变化。

因此，在土地增值税清算过程中，房地产企业需要准确计算税款，但对于如何计算税款可能会有疑虑。

对策思考：房地产企业应该利用专业人才的帮助，明确土地增值税计算方法，避免计算不清晰造成税务争议。

同时，房地产企业应该加强与税务机关的沟通和合作，便于及时解决税务问题。

土地增值税扣除标准也是一个比较复杂的问题。

在土地增值税清算中，房地产企业需要正确掌握扣除标准，避免计算不准造成争议。

对策思考：房地产企业应尽量了解相关政策，掌握扣除标准。

此外，房地产企业应该在税务机关的指导下，根据实际情况行事，避免在扣除过程中计算不准。

问题四：部分企业可能存在漏税情况由于巨额资金流入到房地产行业，许多房地产企业存在漏税现象。

尤其是在土地增值税清算过程中，一些企业可能存在漏税的情况。

对策思考：房地产企业应该合法合规行事，及时缴纳土地增值税，避免哪怕是粗心大意引发漏税问题。

同时，房地产企业应该严格监管财务人员的工作，避免财务人员利用做账漏洞进行漏税。

房地产土地增值税清算税务筹划及涉税风险管控分析作者：齐庆来源：《财经界·上旬刊》2020年第05期关键词：房地产土地增值税清算税务筹划风险管控随着当前房建行业领域的快速发展，土地增值税变得愈加严格，土地增值税清算对于房地产公司的影响很大，增添了企业自身税务压力，并且项目利润会减少，所以说正确选择成本分摊模式，便是房产公司减轻税负的必行之举。

（一）开发前房产建设之初，一般来说，征税范围相对来说比较广泛，但在此范围中也有相应限制，征税范围不会涉及土地使用权和房产产权。

所以，在立项阶段，通常都要进行规划开发，如此才能创设出科学有效的房建方案。

就此类角度分析，土地增值税不涵盖房地产开发前的闲置费用。

开发使用过程中，要从多角度去分析，论证和评估都是必须要做的，企业筹建過程，所涉项目开发费用时常模糊。

所以，建设前期，要对上述两个环节予以透彻区分。

（二）建设中房地产项目具体建设阶段，假设核算环节和要求不符，必将不能享受免税待遇。

所以在选择核算的整个过程中，需要选择科学的增值税核算手段，由此才能避免不必要的土地增值税开支。

从操作角度来分析，进入销售定价流程中，需要最大限度上分析缴纳成本和节税收益等问题。

旨在防止清算后期经济变动出现，务必要在会计处理阶段内去提前进行税金提取。

由于土地增值税相对于扣除项目来说，一定要有相应的凭证作为支撑，务必要严格且认真的处理好，所以，发票管理过程中要严把质量关，适时创新才能获取满意结果。

（三）建设后管理土地增值税扣除，实际上遭受竣工后利息费用处理方式的影响较大，所以进入到土地增值税扣除项目选择阶段，要筛选科学的计算方案，由此才能准确有效的做好核算工作，特别是在利息核算处理上，核算至关重要。

房地产项目竣工后，开发商通常都拥有良好的处理方案，期间可按照不同项目类型来针对性处理，所以土地增值税准确性备受影响。

此时，房地产企业要做好发展战略规划，工程完工后处理好土地增值税缴纳事项，在缴纳时会出现缴纳费和土地增值税高的情况，所以优良清算控制尤为关键。

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税是指在房地产交易中，因土地增值所应纳的税收。

在房地产交易中，土地增值税是一个非常重要的费用，它直接影响着房产交易的成本和收益。

针对土地增值税的清算问题和注意事项，我们有必要进行深入分析和研究，以便更好地理解这一税收政策，并且在实际操作中避免出现问题。

一、土地增值税清算问题分析1. 税收政策变化导致的不确定性由于税收政策会不断调整和变化，导致土地增值税的计算方式和税率等可能会发生变化，这就给房地产开发商和投资者带来了不确定性。

他们需要不断关注政策变化，及时了解最新政策，并及时调整自己的策略和计划。

2. 税收计算的复杂性土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值的计算、抵扣项目的确定、税率的确定等。

这些因素使得税收的计算变得非常复杂，需要有丰富的经验和专业的知识才能够进行准确的计算。

一旦计算出现错误，就可能导致税收的争议和风险。

3. 合同约定的模糊性在房地产交易合同中，通常会有关于土地增值税的约定。

由于合同的约定往往过于模糊，导致在实际操作中出现了解释和执行上的困难。

如果合同中的约定与实际政策和法规不一致，就可能导致纠纷和风险。

1. 关注政策和法规的变化2. 建立专业团队进行税务筹划由于土地增值税的计算非常复杂，需要有专业的知识和经验，对于房地产开发商和投资者来说，建立一个专业的税务筹划团队非常重要。

这个团队可以根据具体的情况，对土地增值税进行合理的规划和安排，最大限度地降低税收的成本。

4. 定期进行税务风险评估对于房地产开发商和投资者来说，定期进行税务风险评估非常重要。

他们需要根据当前的政策和法规，对土地增值税的风险进行评估和分析，及时发现税务风险，并制定相应的应对策略，以避免风险对自己的影响。

5. 与税务部门保持良好的沟通在房地产交易中，与税务部门保持良好的沟通非常重要。

他们可以帮助房地产开发商和投资者了解最新的政策和法规，解决实际操作中的疑问和问题，以及避免因为自身操作不当而导致的税务风险。