建筑房地产企业＂营改增＂过渡期新老项目衔接中的涉税政策分析及税务处理

营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。

实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。

根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。

营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。

5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。

我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。

目前还处于扩围阶段。

目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。

铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。

若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。

建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。

假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。

所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。

由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。

目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。

更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。

然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。

根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。

而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。

房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。

为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。

一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。

根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。

因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。

按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。

由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。

在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。

根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。

因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。

该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理时间：2016-04-05 20:40 作者：会计学习网【内容概况】建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

财税〔2016〕36号）附件2：《营业税......建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

”财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

”在该文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后，既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。

到底应如何选择增值税计税方法呢肖太寿博士总结如下几方面：（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。

以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。

1、第一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。

⼜复杂了，不动产新⽼项⽬的界定问题⼤⼒税⼿不动产新⽼项⽬取得时间的界定问题各地国税地区⼝径国家税务总局税总纳便函[2016]71号营改增问答（⼀）⾄（六）—全⾯推开营改增试点12366热点问题解答（五）房地产开发企业⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间为准？答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产⽼项⽬，是指：（⼀）《建筑⼯程施⼯许可证》注明的合同开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬；（⼆）《建筑⼯程施⼯许可证》未注明合同开⼯⽇期或者未取得《建筑⼯程施⼯许可证》但建筑⼯程承包合同注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的建筑⼯程项⽬。

标注：这是教科书的回复，在这⼉我们先当⼀个标准列⽰着。

河北国税河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在 2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。

新、⽼项⽬的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营⾏为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进⾏出租，仍按上述标准判定是否属于新⽼项⽬。

标注：提出租、售相同的原则，这⼀点对于房开企业的⽼项⽬，如果⽤于出租的，则仍认为属于不动产出租的⽼房产，可以简易计税⽅式。

《财政部国家税务总局关于进⼀步明确全⾯推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和⾮学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈，出租⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法，按照5%的征收率计算应纳税额。

这⼀点也是得到了明确。

海南国税全⾯推开营改增政策指引——四⼤⾏业座谈会问题系列解答之房地产业 6⽉8⽇财税〔2016〕36号⽂件中明确：房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。

营业税改增值税，将是2016年建筑企业所要面对的头等大事，5月1日即将全面实施。

关于营改增过渡期，新老项目的如何衔接的问题？是众多建筑企业所关注的问题，我们根据肖太寿博士在“第一届建筑企业转型升级与创新管理实战研修班”的授课，整理了相关内容，希望对大家有帮助。

肖太寿博士认为新老项目的如何衔接主要有三个方面的问题！原则是：新项目，新政策，老项目，老政策。

也就是说，新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理，营改增之后，地税是不会撤掉的，地税、国税还是同时存在，将联合办公。

在营改增之后的老项目，还是要继续交营业税，这个保留。

新项目，新政策，老项目，老政策，这是我们国家改革以稳定为主的。

根据肖太寿博士个人研究和现有的各类信息，新老项目划分为四种情况。

（1）营改增之前，签订的建筑施工合同，但是，没有办理工程施工许可证，导致了工程未动工，营改增之后，才办理了工程施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

第一个标准是以工程施工许可证为标准的。

（2）营改增之后才签订的建筑施工合同的项目叫做新项目，所以第二个标准是以合同为主。

（3）营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

（4）先上车后买票的行为，营改增之前没有办理任何的合同，包括工程施工等法律手续，但是工程已经正式动工了，营改增后再补办有关的合同、工程施工规划等一些手续的工程，这还是叫做老项目。

（1）营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是，拖欠材料款，营改增后，才支付供应商的材料款，而获得了供应商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。

（2）营改增之前，施工企业购买的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是一次未获得对方开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

（3）营改增之前已经完工的施工项目，但是未进行工程结算，营改增后才进行了工程结算，收到了业主支付的工程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

建筑企业“营改增”后的影响及应对措施“营改增”是指将增值税纳入营业税征收范畴，即增值税取代营业税，以增值税为主要税种，对生产活动中所增加的价值依照征税原则计征税费。

对建筑企业而言，这项改革的实行将对企业的经营模式、成本结构、现金流等都产生直接或间接的影响。

本文将就此为从建筑企业的角度出发探讨“营改增”后对建筑企业的影响及应对措施，以供建筑企业参考。

一、影响1.劳务分包原税制下的劳务分包不需要缴纳增值税，但是在新税制下，劳务分包行业被划分为一般纳税人，需要按照一般纳税人的缴税比例纳税，增加了建筑企业的成本压力。

2.购置固定资产原税制下，建筑企业购置固定资产只需要缴纳营业税，非常灵活，但在新税制下，企业购置固定资产需要缴纳较高的增值税，增加了企业的资金压力。

3.现金流此次“营改增”改变了企业的纳税机制，从以前的销售额的营业税改为增值税。

在销售业绩巨大的建筑企业，此种结算方式不仅有益于企业避免了神秘计算的费用，但也会增加企业的风险，因为在前五年中企业可能无法获得增值税抵扣，从而反过来削弱现金流。

4.税负压力转变为纳税人的企业，需要缴纳增值税、所得税等，对于小型的建筑企业而言，找到可靠的纳税师或者聘请会计的成本都会对企业造成一定的负担。

二、应对措施1.协调政策由于比较新的税制改革，政策上仍在不断调整和完善。

建筑企业可以通过协调税务部门与政府的关系，谋划公司发展战略，并避免合规性问题的发生。

2.优化模式营改增后，企业需要主动理清自己的生产链条，厘清自己的纳税期，并形成简化化、高效化的纳税模式，这样可以从纳税期时间、税负压力等方面优化企业经营成本。

例如，建筑企业可以通过采取多元化的服务方式，降低现金流的风险。

3.完善财务管理行业技术人员对于建筑企业的财务管理是非常重要的。

建筑行业有许多技术人员的花费都需要拿到合同，这就要求企业要理清合同的款项和赊账，建立合同档案，及时监管并处理合同款项。

企业需要通过课税减免、简政放权是的政策变革，降低企业的税负压力。

一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。

(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。

2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

浅析建筑企业合并中的涉税问题1. 引言1.1 背景介绍建筑行业是我国的基础产业之一，随着经济的发展和建筑市场的竞争日益激烈，建筑企业之间的合并越来越多。

在建筑企业合并的过程中，涉及到的税收问题是一个重要的环节。

税收是国家的重要财政收入来源，对建筑企业的合并产生着直接影响。

深入了解建筑企业合并中的涉税问题，对于企业能否顺利完成合并、有效规避税务风险、实现税收筹划等方面至关重要。

建筑企业合并中涉税问题的复杂性和专业性不容小觑，需要企业及相关从业人员具备一定的财税知识和专业能力。

只有通过深入研究和分析建筑企业合并中的涉税问题，才能更好地指导企业合并实践，促进企业健康发展。

建筑企业在进行合并时，必须充分重视税收问题，制定合理的税收策略和规划，以确保合并顺利进行并实现税收优化。

【2000字】1.2 问题提出建筑企业合并是企业发展过程中常见的一种行为，通过合并可以实现资源整合、规模扩大和市场份额提升。

在建筑企业合并的过程中，涉税问题是一个十分重要且复杂的环节。

随着税收政策的不断变化和深化，建筑企业在合并中需要面对诸多税收风险和挑战。

如何应对合并中的涉税问题成为建筑企业在发展过程中需要深入思考和解决的问题。

在建筑企业合并中，涉税问题不仅涉及到税种的选择，还涉及到税收筹划的合理运用、税务风险的防范和税收政策的变化对合并的影响等方面。

如何合理应对这些涉税问题，避免税收风险，最大限度地实现合并的效益，是建筑企业在合并过程中面临的重要问题之一。

1.3 重要性在建筑企业合并中涉税问题的重要性不言而喻。

合并是企业发展的一种重要方式，能够促进企业规模扩大、资源整合、提高市场竞争力。

在合并过程中涉及的税收问题是不可忽视的关键因素。

税收是国家财政收入的重要来源，税收政策的合理运用对企业的发展至关重要。

合并中的涉税问题直接影响到企业的财务状况、经营成本以及未来发展方向。

合并后的纳税筹划能够帮助企业降低税负、规避风险、提升经营效益，对企业的长远发展起着至关重要的作用。

ACCOUNTING LEARNING215“营改增”后房产“老项目”出租出售计税方法选择探析——以某集团为例文/杨跑远摘要：全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，结合“营改增”过渡期政策，通过构建税负及利润综合模型，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法，为房地产企业过渡阶段减轻税负提供建设性的建议。

关键词：营改增；房地产企业；税负；利润总额全面“营改增”后，不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税，房产“老项目”出租出售可以选择简易征收与一般计税方法征收两种方式，针对目前相关业务实际，结合“营改增”过渡期政策，从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法。

一、有关房地产租赁、销售业务“营改增”政策相关规定(一)有关房产租赁业务“营改增”政策相关规定财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额”。

财税〔2016〕36号文件附件1有关营业税改征增值税试点实施办法：“第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%”。

依据以上规定可知，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法，也可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

(二)有关房地产销售业务“营改增”政策相关规定财税〔2016〕36号文件附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。

“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”。

营改增对建筑业纳税筹划的影响及对策营改增是我国财税改革的一项重大举措，由于建筑业涉及到的项目繁多，涉及到的税种众多，这对建筑企业的纳税筹划提出了很高的要求。

本文将针对营改增对建筑业纳税筹划的影响及对策进行探讨。

1. 增值税税率调整：营业税税率逐步取消，相应的增值税税率也发生了变化。

一般纳税人销售货物适用17%税率，销售服务适用11%税率或6%税率。

对于建筑业来说，销售服务的情况较多，该税率调整对建筑业的纳税筹划带来了影响。

2. 税负转移：营业税时代，建筑业的税负主要由消费者承担，企业可以通过提高货物价格来转移税负。

而在现在的增值税时代，企业只能从增值税中扣除实际成本，可能会使企业难以转移税负，导致税负不断叠加，影响企业的经营效益。

3. 税制变革：营业税与增值税在征税方式、纳税对象、税率结构、税前扣除、税收政策等方面存在很大差异，企业需要重新熟悉新税制的措施和政策，开展新税制下的纳税筹划。

1. 适当调整经营模式：建筑企业应当在税务政策适用的前提下，适当调整经营模式，减少税负增加经营利润。

例如，采取分包或承包方式，把关键工程或环节的所有权先转移出去，降低企业税负的同时，也可以降低经营风险。

2. 充分利用税收优惠政策：建筑企业应当充分利用税收优惠政策，如增值税可以抵扣进项税、设备折旧等。

企业要提前了解相关政策，制定合理的纳税方案，最大程度地节约税款。

3. 控制成本：企业要控制好成本，从源头上降低税负，例如要规范原材料和人工成本的支出，降低税额建筑专用设备和工器具的耗损，减少税负。

4. 采取合适的税务筹划模式：采取合适的税务筹划模式，如合理利用税收扶持政策降低企业税负，通过应税项目的合理安排，减少纳税负担等措施。

企业可以根据自身实际情况选择合适的筹划模式，最大限度地降低税负。

总之，建筑企业要加强对新税制的了解，主动适应新的纳税模式，制定合理的纳税方案，从而降低税负，提高企业的经济效益。

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划作者：智能助理引言营改增是指将增值税（Value-added Tax，简称VAT）取代营业税，是中国税制改革的一项重要举措。

对于房地产开发企业而言，营改增带来了一系列的纳税筹划问题。

本文将从新老项目的角度出发，探讨营改增后房地产开发企业在纳税筹划方面应该注意的问题。

1. 营改增后的增值税营改增后，房地产开发企业需要缴纳增值税，而不再缴纳营业税。

增值税分为一般纳税人和小规模纳税人两种纳税方式。

一般纳税人适用于年销售额超过500万元的企业，小规模纳税人适用于年销售额不超过500万元的企业。

企业需要根据自身情况选择适合的纳税方式。

2. 新项目的纳税筹划2.1 增值税税率新项目的纳税筹划首先要考虑的是增值税税率。

根据国家政策，房地产销售一般适用17%的增值税税率，但根据不同地区、不同项目性质可能会有不同的政策优惠。

2.2 合同约定在新项目的合同约定中，房地产开发企业应该谨慎考虑税务因素。

可以在合同中明确约定税款由买方承担，避免企业承担过多的增值税负担。

2.3 项目分期房地产开发企业可以将新项目分为多个分期，根据营改增政策，按照合同销售收入的年限来缴纳增值税。

分期销售可以将税款分散到多个年度，减轻企业的负担。

3. 老项目的纳税筹划3.1 余房退库销售方式对于老项目中的余房，房地产开发企业可以通过退库销售的方式进行销售。

在退库销售过程中，可以选择以土地出让金减去退库金额的方式缴纳增值税，从而减少企业的税务成本。

3.2 税收优惠政策国家针对老项目中的余房有一定的税收优惠政策，企业在纳税时要充分了解政策，并合理利用这些政策，降低纳税负担。

3.3 旧房改造销售房地产开发企业可以将老项目中的旧房进行改造销售，根据国家政策对改造销售实行较低的增值税税率。

通过旧房改造销售，企业能够降低纳税成本。

结论营改增对于房地产开发企业带来了一系列的纳税筹划问题，新老项目都需要企业精心筹划纳税方案。

注：建筑服务一般纳税人税率自2018年5月1日起调整为10%。

政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定2.根据财政部税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）文相关规定。

二建筑服务什么情况下适用或选择适用“简易”计税方法？1、以清包工方式提供的建筑服务；以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2、为甲供工程提供的建筑服务；甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3、为建筑工程老项目提供的建筑服务；建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

4、小规模纳税人提供的建筑服务；年应税销售额<500万注：年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月连续经营期内累计应征增值税销售额，包括应征增值税销售额、免税销售额、代开发票销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。

纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

5．建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税6．发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为。

政策归纳：1．根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文相关规定；2．根据财政部国家税务总局《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》财税〔2017〕58号文相关规定；3.根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)相关规定。

房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。

房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。

房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。

基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。

避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。

本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。

一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。

下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。

（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。

中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。

此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。

房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。

（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。

房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。

（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。

预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业一直处于高速发展的阶段，同时也引起了许多相关政策的调整与改革。

其中最显著的变化之一就是“营改增”政策的实施，该政策对于房地产行业的影响非常显著。

在“营改增”政策实施之后，老项目土地增值税的清算成为了一个备受关注的话题。

本文将对这一话题进行一些浅析，探讨“营改增”政策对老项目土地增值税清算的影响。

需要了解的是，在“营改增”政策实施之前，老项目的土地增值税是如何计算的。

在之前的政策下，房地产开发商在取得土地使用权后，需要依据土地增值税税率，计算出土地的增值部分，并进行缴纳。

而“营改增”政策的实施使得土地增值税的税率得到了调整，同时也对计算方式进行了一些变化。

“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的计算与清算方式产生了一定的影响。

需要指出的是，“营改增”政策的实施对于老项目土地增值税的清算也带来了一些新的挑战。

在实际操作中，老项目土地增值税的计算与清算需要考虑一系列因素，包括税率的变化、优惠政策的适用、审计机构的意见等等。

这些因素的综合考虑对于土地增值税的计算与清算有着重要的影响。

老项目土地增值税的清算也需要纳入到企业的财务报表中，并需要进行相关的申报与审计工作。

这就需要房地产企业具有一定的财务、税务等方面的专业知识，以应对“营改增”政策带来的新的挑战。

关于房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算的展望。

随着“营改增”政策的深入实施，对于老项目土地增值税的清算将会越来越趋向完善。

同时也希望政府能够通过相关政策的适时调整，为老项目土地增值税的清算提供更多的便利与支持。

房地产企业也需要加强自身的财务、税务等方面的管理能力，以更好地适应新政策的实施。

“营改增”对建筑业的税收影响“营改增”是指将原来的营业税和增值税两个税种合并，在企业生产流程中只按节余下来的增值部分来征税的一种税制改革。

自2016年5月1日起，全面推开。

考虑到建筑业是国民经济中的重要组成部分，其税收影响十分重要。

本文将分析“营改增”对建筑业的税收影响，以及如何合理适应这项税制改革。

1. 建筑业面临营业税负减轻营业税是按企业销售额征税的，由于建筑业大多是承包工程，按照营业税的征收方式，企业销售额要包括材料费用、人工费用及管理费用等，税率一般为3%~5%。

而在“营改增”之前，建筑业的增值税税率是17%，实际税负会比营业税高出7%~14%左右。

而“营改增”后，按照增值税来计算，只需要按照企业自身增加值来征税，税率最高为11%。

因此，建筑业的实际税负将大幅下降。

2. 建筑业增值税进项抵扣能力增强“营改增”后，建筑业的增值税将会变成流转税，建筑企业可以通过购买其他企业所提供的货物或者服务，并将其作为自己生产流程中的原材料或者车间用品，并且按照规定在计税时从销售额中扣减并退还增值税进项。

同样，建筑业也可以将自己提供的货物或者服务，作为其他企业的原材料或车间用品并提供给其他企业，获得退还增值税进项的能力。

3. 建筑业面临成本管理方面的挑战营改增之前，建筑业缺乏明确的成本认定标准，这也是营业税被建筑业反复诟病的原因之一。

而“营改增”后，建筑企业必须要有更加明确和严格的成本管理标准，包括材料成本、人工成本等。

在进行成本管理方面，如何将各个相关部门数据库统一管理，怎么对数据进行精准的统计和分析，如何提高数据分析质量,都将成为建筑业必须要关注的问题。

4. 在税负减轻的同时, 建筑业需加强税务合规监管彰显识别在“营改增”后，建筑企业的税负将会比以往更为可控，但同时也增加了其税务合规的责任。

建筑业需要加强税务合规的建设管控,深入贯彻税收优惠等政策,明确纳税义务和权利，加强建筑企业和税务部门的交流和沟通,大力弘扬纳税法治和诚信纳税理念，以此来建立良好的纳税信誉和形象。