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第1篇一、项目概述项目名称：XX花园项目地点：XX市XX区项目性质：住宅、商业综合体项目规模：占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米项目总投资：约10亿元人民币项目开发周期：预计3年二、项目财务分析目的通过对XX花园项目的财务分析，评估项目的投资价值、盈利能力、财务风险以及投资回报情况，为项目投资决策提供依据。
三、项目财务分析方法1. 收益预测分析：根据项目规划、市场调研和类比分析，预测项目未来收益。
2. 成本预测分析：根据项目投资估算、市场调研和类比分析，预测项目未来成本。
3. 投资回报分析：计算项目投资回报率、内部收益率等指标，评估项目投资回报情况。
4. 财务风险分析：分析项目财务风险，提出风险防范措施。
四、项目财务分析内容1. 收益预测分析（1）销售收入预测根据市场调研和类比分析，预测XX花园项目未来销售价格为每平方米1.2万元，项目总建筑面积为20万平方米，预计销售周期为2年。
则销售收入预测如下：销售收入 = 销售面积× 销售价格销售收入 = 20万平方米× 1.2万元/平方米（2）租金收入预测商业综合体部分，预计租金收入为每平方米每月1000元，商业面积约为2万平方米，租赁期为10年。
则租金收入预测如下：租金收入 = 租赁面积× 租金价格× 租赁期租金收入 = 2万平方米× 1000元/平方米/月× 12个月× 10年租金收入 = 2.4亿元2. 成本预测分析（1）土地成本项目占地面积约100亩，根据市场调研和类比分析，土地成本约为每亩100万元。
则土地成本预测如下：土地成本 = 占地面积× 土地成本单价土地成本 = 100亩× 100万元/亩土地成本 = 1亿元（2）建筑成本建筑成本包括主体建筑、附属设施、景观绿化等。
根据项目规划、市场调研和类比分析，建筑成本约为每平方米0.6万元。
则建筑成本预测如下：建筑成本 = 总建筑面积× 建筑成本单价建筑成本 = 20万平方米× 0.6万元/平方米建筑成本 = 12亿元（3）其他成本其他成本包括营销费用、管理费用、财务费用等。
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产行业已经成为国民经济的重要组成部分。
然而，在繁荣的背后，房地产企业面临着诸多财务风险和挑战。
为了确保房地产企业的健康发展，本报告对某房地产企业的财务状况进行了全面分析，旨在为企业管理层提供决策依据。
二、企业概况某房地产企业成立于20XX年，主要从事房地产开发、销售、物业管理等业务。
经过多年的发展，企业已在全国多个城市布局，形成了较为完善的产业链。
截至20XX年底，企业总资产达XX亿元，年销售收入达XX亿元。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至20XX年底，某房地产企业总资产为XX亿元，其中流动资产XX亿元，非流动资产XX亿元。
流动资产占比约为XX%，非流动资产占比约为XX%。
从资产结构来看，企业资产以流动资产为主，表明企业具有较强的短期偿债能力。
（2）负债结构分析截至20XX年底，某房地产企业总负债为XX亿元，其中流动负债XX亿元，非流动负债XX亿元。
流动负债占比约为XX%，非流动负债占比约为XX%。
从负债结构来看，企业负债以流动负债为主，表明企业短期偿债压力较大。
2. 利润表分析（1）营业收入分析20XX年，某房地产企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入XX亿元，物业管理业务收入XX亿元。
从营业收入结构来看，房地产开发业务是企业的核心业务，收入占比超过XX%。
（2）毛利率分析20XX年，某房地产企业毛利率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
毛利率的提高主要得益于产品结构的优化和成本控制。
（3）净利率分析20XX年，某房地产企业净利率为XX%，较去年同期提高XX个百分点。
净利率的提高主要得益于营业收入增长和成本控制。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析20XX年，某房地产企业经营活动现金流量净额为XX亿元，同比增长XX%。
这表明企业经营活动产生的现金流量较为充足。
（2）投资活动现金流量分析20XX年，某房地产企业投资活动现金流量净额为XX亿元，同比增长XX%。
房地产财务分析报告[模版仅供参考，切勿通篇使用](一)一、 xxx 项目财务基本数据：截至 XX 年年年末，项目总共实现销售资金回流亿元，银行按揭签约放款率达 100%，建设投入期最大现金流亿元，估计本项目最终实现销售净利润亿元，实现项目投资回报率达%，圆满地完成为了 xx 集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破1)监督与服务XX 年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。
外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。
在这不平庸的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面艰难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2)合作银行的选择在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部份析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开辟商承担的连带担保责任以及为配合销售密切相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判商议，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻觅适合我们项目的合作火伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近 1 亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
万达广场目录目录............................................................................ . (1)一摘要............................................................................ . (2)二项目背景分析 (2)（1）项目概括 (2)（2）项目的主要技术经济指标 (3)（3）项目方案 (3)（4）项目功能面积分布 (3)三项目投资估算与资金筹措 (4)四项目销售与租赁收入测算 (5)五项目借款还本付息分析 (6)六项目销售与租赁税金及附加测算 (7)七项目财务评价 (8)（1）本项目财务分析的假设前提 (8)（2）损益表与项目静态盈利能力分析 (9)（3）现金流量表与动态盈利能力分析 (9)（4）项目资金来源与运用表 (11)八项目盈亏平衡分析 (11)（一）销售部分盈亏平衡分析 (12)（二）租赁部分盈亏平衡分析 (12)九项目财务评价结论 (12)一摘要万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。
计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。
是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。
因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表1、项目开发投资与财务分析1.1 项目开发建设方案该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469㎡。
分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240㎡）。
二期为全为高层项目（建筑面积97166㎡）。
本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190㎡。
本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期为72个月，约六年。
（1）前期开发。
（时间：2007年1月~2008年2月约13个月）主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。
（2）一期开发。
（时间：2008年3月~2009年5月约15个月）主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。
（3）二期开发。
（时间：2009年6月~2010年6月约12个月）主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调压站等配套设施。
关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示：1.2 项目总体营销策略及阶段目标1.2.1销售价格的拟订1.2.1.1理论均价水平的拟订1）别墅产品的价格拟订▌参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因A(i=1) 30000 50% 区位相近、产品相似B(i=2) 20000 40% 区位相近C（i=3) 20000 10% 产品相似注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。
▌与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q 修正价格权重W 本项目X 8.4 -- -- -- A(i=1) 30000 8.7 1.04 28965 50%B(i=2) 20000 7.6 0.90 22105 40%C（i=3) 20000 8.1 0.96 20740 10% ▌理论价格推导2）高层产品▌参考项目选取参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因A(i=1) 15000 60% 产品相似B(i=2) 10000 20% 产品相似C(i=1) 12000 20% 产品相似注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。
第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，房地产产业已成为国民经济的重要支柱产业。
近年来，我国房地产市场持续繁荣，各地房价不断攀升，房地产企业纷纷加大投资力度，市场竞争日益激烈。
为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，本报告针对某房地产项目进行财务分析，旨在为项目投资决策提供有力支持。
二、项目概况1. 项目名称：某房地产项目2. 项目地点：某市某区3. 项目类型：住宅、商业综合体4. 项目规模：占地面积约100亩，总建筑面积约30万平方米5. 项目总投资：约10亿元人民币6. 项目开发周期：3年三、财务分析内容1. 收入预测（1）住宅销售收入根据市场调研，本项目住宅产品定位为中等收入家庭，预计售价为每平方米1.2万元。
项目共计1000套住宅，总建筑面积12万平方米。
住宅销售收入 = 住宅面积× 住宅售价 = 12万平方米× 1.2万元/平方米 = 14.4亿元（2）商业综合体销售收入本项目商业综合体包括购物中心、写字楼、公寓等，预计售价为每平方米2万元。
商业综合体总建筑面积约18万平方米。
商业综合体销售收入 = 商业综合体面积× 商业综合体售价 = 18万平方米× 2万元/平方米 = 36亿元2. 成本预测（1）土地成本本项目土地成本约占总投资的30%，共计3亿元人民币。
（2）建筑成本住宅建筑成本约占总投资的40%，共计4亿元人民币。
商业综合体建筑成本约占总投资的30%，共计3亿元人民币。
（3）营销成本预计营销成本约占总投资的5%，共计5000万元。
（4）管理费用预计管理费用约占总投资的5%，共计5000万元。
（5）财务费用预计财务费用约占总投资的10%，共计1亿元。
3. 盈利预测（1）税前利润税前利润 = 收入 - 成本 = （14.4亿元 + 36亿元） - （3亿元 + 4亿元 + 3亿元 + 0.5亿元 + 0.5亿元 + 1亿元） = 35.9亿元（2）税后利润假设企业所得税税率为25%，则税后利润 = 税前利润× （1 - 企业所得税税率）= 35.9亿元× （1 - 25%）= 27.175亿元4. 投资回报率投资回报率 = 税后利润 / 项目总投资 = 27.175亿元 / 10亿元 = 2.71755. 投资回收期投资回收期 = 项目总投资 / 税后利润 = 10亿元 / 27.175亿元 = 3.665年四、结论通过对某房地产项目的财务分析，得出以下结论：1. 项目具有较高的盈利能力，投资回报率为2.7175，投资回收期为3.665年。
第1篇一、项目概述本项目为某房地产开发项目，位于我国某一线城市，占地约100亩，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、办公等多种业态。
项目总投资约50亿元人民币，预计建设周期为3年。
本报告将对项目的财务状况进行精算分析，以期为项目决策提供参考。
二、项目投资估算1. 土地成本：根据项目所在地的土地市场行情，预计土地成本为每亩1000万元，总计10亿元。
2. 建筑成本：根据项目设计及施工方案，预计建筑成本为每平方米2000元，总计6亿元。
3. 设备成本：预计设备成本为总投资的10%，即5亿元。
4. 其他费用：包括勘察设计、工程监理、贷款利息、税收等，预计为总投资的10%，即5亿元。
5. 预留费用：预计预留费用为总投资的5%，即2.5亿元。
综上所述，项目总投资约为50亿元人民币。
三、项目收益预测1. 住宅销售收入：预计住宅销售价格为每平方米15000元，总建筑面积为20万平方米，预计销售收入为30亿元。
2. 商业销售收入：预计商业销售收入为住宅销售收入的20%，即6亿元。
3. 办公租赁收入：预计办公租赁价格为每平方米1000元，总建筑面积为5万平方米，预计租赁收入为5000万元。
4. 其他收入：包括停车费、物业管理费等，预计为总投资的5%，即2.5亿元。
综上所述，项目预计总收入为40.5亿元人民币。
四、项目财务分析1. 投资回报率（ROI）：预计项目总投资为50亿元，预计总收入为40.5亿元，投资回报率为81%。
2. 投资回收期：预计项目总投资为50亿元，预计总收入为40.5亿元，投资回收期为12.4年。
3. 盈利能力分析：（1）盈利能力指标：根据预测数据，计算得出以下指标：- 毛利率：预计毛利率为79%。
- 净利率：预计净利率为60%。
（2）盈利能力分析：- 毛利率较高，说明项目具有较强的盈利能力。
- 净利率较高，说明项目具有良好的经济效益。
4. 财务风险分析：（1）市场风险：项目位于一线城市，房地产市场波动较大，可能导致销售收入下降。
该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济效益情况。
一、本次分析报告的意义与必要性 1、符合集团公司未来发展的需要2009年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。
所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。
2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能财务管理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。
部门的职能管理水平取决于部门人员的专业知识和能力。
学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。
通过锻炼撰写本项目投资分析报告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。
3、提高整个集团重大项目投资的决策能力企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。
对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变了。
所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。
建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。
项目园区项目投资并未进行科学的论证，公司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。
为今后提高公司重大投资项目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。
二、项目及投资情况简介2006年取得园区土地使用权，土地使用权面积为27000㎡,土地使用期限为50年。
引言概述房地产行业作为一个重要的经济支柱部门，在中国的经济发展中扮演着至关重要的角色。
随着房地产市场的不断发展和变化，对于房地产企业的财务分析也变得越来越重要。
本文旨在提供一个房地产财务分析报告的范本，以帮助分析人员了解如何对房地产企业的财务状况进行全面分析和评估。
正文内容1.资产负债表分析1.1总资产结构分析1.2流动资产与非流动资产比例分析1.3负债结构分析1.4资本结构分析1.5资金运营分析2.利润表分析2.1营业总收入分析2.2营业成本与销售费用分析2.3管理费用与财务费用分析2.4利润分配与资本回报率分析2.5毛利率与净利率分析3.现金流量表分析3.1经营活动现金流量分析3.2投资活动现金流量分析3.3融资活动现金流量分析3.4净现金流量与现金储备分析3.5现金流量比率与偿债能力分析4.盈利能力分析4.1资产收益率分析4.2资本回报率分析4.3净利润率分析4.4营业利润率分析4.5盈利能力相关指标分析5.财务稳定性分析5.1偿债能力分析5.2偿还能力分析5.3偿债能力相关指标分析5.4资本结构稳定性分析5.5信用评级与违约风险分析总结通过对房地产企业的财务分析，可以帮助我们评估其经营状况、盈利能力和财务稳定性。
资产负债表和利润表提供了企业过去一段时间的财务情况，现金流量表则反映了企业的现金流入流出情况。
利润能力分析和财务稳定性分析可以帮助我们进一步了解企业的盈利水平和偿债能力。
通过综合考虑这些指标和分析结果，可以对房地产企业的财务状况做出准确的评估，并为投资决策提供参考依据。
在进行财务分析时，应注意综合运用不同的财务指标，结合企业特定的经营环境和行业背景进行分析。
同时，还应充分考虑到财务数据的可靠性和准确性，以及与其他非财务因素的综合分析。
房地产财务分析报告范本（一）引言概述：
本文是一份房地产财务分析报告的范本，旨在对市场上房地产公司的财务状况进行深入分析和评估，为投资者提供决策参考。
报告主要包括以下五个大点：公司概况、财务状况分析、盈利能力分析、偿债能力分析、风险评估和发展前景。
正文：
一、公司概况
1. 公司历史和背景
2. 主要经营领域和市场份额
3. 公司组织结构和治理机制
4. 主要竞争对手和市场地位
5. 公司战略和发展规划
二、财务状况分析
1. 资产总额和负债总额
2. 资产负债率和产权比率
3. 资产结构和流动性分析
4. 资本结构和权益比例分析
5. 近年来资产和负债变动情况
三、盈利能力分析
1. 营业收入和净利润的变化趋势
2. 毛利率和净利率的分析
3. 费用控制和利润增长能力
4. 盈利能力与行业平均水平的对比
5. 盈利能力对投资回报率的影响
四、偿债能力分析
1. 偿债能力指标的计算和解读
2. 偿债能力与流动性的关系
3. 偿债能力与盈利能力的关联
4. 债务结构和利息负担分析
5. 偿债能力对经营风险的影响
五、风险评估和发展前景
1. 宏观经济环境对房地产市场的影响
2. 政策风险和法律风险的分析
3. 市场竞争风险和市场前景预测
4. 公司内部风险和管理控制
5. 发展前景和投资建议
总结：
本报告通过对公司概况、财务状况、盈利能力、偿债能力、风险评估和发展前景的全面分析，为投资者提供了对该房地产公司的深入了解和评估。
在决策时，投资者应综合考虑财务指标、市场环
境和公司的发展前景，谨慎权衡利益风险，以实现长期的投资增值目标。
万达广场
目录
目录............................................................. . (1)
一摘要............................................................. . (2)
二项目背景分析............................................................. (2)
（1）项目概括......................................................... (2)
（2）项目的主要技术经济指标 (3)
（3）项目方案......................................................... (3)
（4）项目功能面积分布......................................................... ..3
三项目投资估算与资金筹措 (4)
四项目销售与租赁收入测算 (5)
五项目借款还本付息分析 (6)
六项目销售与租赁税金及附加测算 (7)
七项目财务评价............................................................. (8)
（1）本项目财务分析的假设前提 (8)
（2）损益表与项目静态盈利能力分析 (9)
（3）现金流量表与动态盈利能力分析 (9)
（4）项目资金来源与运用表 (11)
八项目盈亏平衡分析............................................................. . (11)
（一）销售部分盈亏平衡分析 (12)
（二）租赁部分盈亏平衡分
析 (12)
九项目财务评价结论............................................................. . (12)
一摘要
万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。
计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。
是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。
因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
二项目背景分析
（1）项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
（2）项目的主要技术经济指标
1、总用地面积：70143 ㎡
2、总建筑面积：288000㎡
3、建筑密度：％
4、容积率：
5、地下建筑面积：11743m2
6、地上建筑面积：161197m2
7、西塔楼建筑面积：71771m2
8、东塔楼建筑面积：101169m2
9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（3）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。
主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。
通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城（4）项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
表2（公寓楼）功能面积分布表
三项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10
月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。
3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以
归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
表3 项目总投资估算表
（2）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为亿元，计划由开发商投入自有资金亿元作为启动资金，另需向银行贷款亿元用于投资，剩余部分亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
四项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。
主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、所示。
表5 主力楼写字楼销售收入测算表
项
目
借
款
还
本
付
息
分
析
根据
建设期每
年投资额
估算，本项目需向银行贷款亿元用于投资。
表7 借款还本付息表（单位：元）
六项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。
表8 销售税金及附加一览表
表9 租赁税金及附加估算一览表
七项目财务评价
（1）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。
本租金基本可视为净租金标准。
3、税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。
折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（2）损益表与项目静态盈利能力分析
表10 项目损益表
分析：项目年投资利润率为％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。
（3）现金流量表与动态盈利能力分析
1、全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。
表11 全部投资现金流量表
根据评价指标显示：
①本项目投资回收期为年
②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元
③全部投资内部收益率为％
由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。
2、自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
根据评价指标显示：
①本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元
②自有资金投资内部收益率为％
由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。
（4）项目资金来源与运用表
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。
本项目的资金来源与运用详见表13所示。
由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角
度分析，本项目满足投资要求
八项目盈亏平衡分析
（一）销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。
一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。
本项目盈亏平衡点的销售率为％，可见其风险程度较低。
（二）租赁部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。
一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。
本项目盈亏平衡点的出租率为％，可见其风险程度较低。
九项目财务评价结论
通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。
因此，本方案在财务上可行。
