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旅游度假地产杭州宋城案例研究分析报告目录1. 解读宋城 ........................................................................ （1）开发思路................................................................... （2）获利模式................................................................... （3）产品规划................................................................... （4）发展策略...................................................................2. 案例启示项目类型：旅游度假地产开发模式：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商：杭州宋城集团有限公司（民营）总占地面积：32万平方米开发背景：1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。
物业类型：主题公园，度假别墅、配套1.解读宋城（1）开发思路先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。
（2）获利模式前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游+地产项目获利。
旅游和地产项目的获利比例月为5：3。
（3）产品规划宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。
旅游项目:宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。
旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析旅游地产策划的概念旅游策划是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化组合，实现旅游产业发展目标的创造性过程。
旅游地产策划的基本任务针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。
旅游策划必须具有创新性、可操作性。
旅游地产策划的重要性旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多依赖于旅游策划，旅游行为的特殊性是静态的旅游要用动态的方法来进行推广。
旅游规划前的旅游地产策划--总体旅游地产策划在规划之前导入总体旅游策划，可以解决深度研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；拟合资源与市场，形成表现吸引力的产品形态；落实战术和行动计划。
旅游规划后的旅游策划―深度旅游地产策划旅游规划完成了，需要进一步进行旅游策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。
依托旅游策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。
旅游地产策划的落地策划针对单个旅游产品，旅游策划要比规划切实、有力！旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，旅游策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，旅游策划又能灵活的调整，是旅游策划的优势所在。
旅游地产策划的营销策划品牌规划、品牌定位、品牌形象、品牌口号、整合品牌传播是当前旅游企业策划缺失的种种表现。
旅游地产策划的招商融资策划旅游规划不针对单个项目，无法真正招商引资。
有了单项旅游策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而旅游策划追求商业化盈利的目标，符合投资者利益目的，旅游策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！旅游地产策划中的定位旅游策划的定位是旅游策划的核心步骤，是抓纲的动作，可分为以下五个方面：1.旅游策划的主题定位：项目按照清晰独特、引人入胜主题进行整合打造；2.旅游策划的目标定位：决定将项目独特吸引力提升到何种程度，才具备实现目标的基础3.旅游策划的市场定位：按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。
旅游地产开发案例分析1、第二寓所度假村——森林高地度假村，亚利桑那州1.1场地介绍森林高地度假村场地海拔高达2134m，位于福拉格斯塔夫以南9.6km处，从凤凰城驱车大约需两个半小时。
森林高地度假村是一个2.7k㎡的第二寓所和高尔夫球场社区。
它位于亚利桑那州福拉格斯塔夫附近高山的松林中。
它的场地是柯柯尼诺郭嘉森林公园的一部分，到处长着高大的松树，穿插着白杨和橡树，一到秋天点缀着斑斓的色彩。
一个18洞的高尔夫球场是社区的核心，它顺躺在场地的自然山丘上，球场的某几处沿着在山谷中蜿蜒流过的小溪。
1.2总体规划项目根据现场的特点而进行规划的，为了尽可能保留原有的松树林，规划师将高尔夫球场顺原有排水渠边的开阔地展开，而进入另一非林区。
作为成功的球场设计标志，被评为亚利桑那州第1名和全国第39名。
规划组在规划设计俱乐部会馆时突出了它的可见度，不仅仅居民在整个社区都能看到它，而且还强调它可观望到的景色。
为此设计师将俱乐部会馆放在高地上，面朝一片用作练习区的开阔绿地。
森林高地度假村在社区的设施有高尔夫球场，面积为1468㎡的俱乐部会馆及相邻的练习区，一个18洞的轻击球场，一个游泳池，4个网球场，公园、游戏场、钓鱼池和步行小径。
购买地产者都是高尔夫俱乐部会员，会员资格不售予他人。
1.3值得学习的经验森林高尔夫度假村成功的一个重要的因素是开发商在市场和适合该市场的产业地点两者定位恰当。
森林高地一案中的问题是到底开发明确为了家庭的第二寓所社区，还是开放退休人员社区。
市场明确定位为开发第二寓所社区是成功的关键。
森林高地度假村的开发商明确的瞄准了三块地域市场：主宰凤凰城大都市区范围内的未来第二寓所买主；住在凤凰城大都市区范围以外的未来第二寓所买主；以及福拉格斯塔夫市内及附近的主寓所的未来买主。
创立了高尔夫俱乐部终身会员资格。
虽然每购一宗地产只能要求获得100个终身会员资格中的一个，但买主可用现金购买地产而获得会员资格，即便他或她卖掉自己的地产或住宅，买主仍然可持有会员资格。
自从与旅游有关的房地产在国内开始开发，华侨城、宋城、中信国安、中坤地产、新希望、鲁能、华宇、今典、官房等大型企业集团就携巨资进入这个领域了。
本文将分类型对成功经典案例进行分析介绍。
一、 先开发旅游项目，后开发商品房先开发旅游项目后开发商品房的操作，主要针对大城市的郊区地段，由于“级差地租”效应，位于城市郊区的土地一般都很低廉，且离市中心越远，价格越便宜。
地产商可用较低的代价获得巨量的土地储备。
驱动地产商购置此类土地的动力有两个方面：一方面考虑旅游房产经典案例分析文／柯炜城市向外扩展，将使此类用地价格上升，并使开发房产成为可能；另一方面，通过开发商开发旅游项目，将生地做成熟地，乃至旺地，再开发房地产项目。
让我们看两个“先开发旅游项目，后开发商品房”的成功案例：宋城集团，１９９６年投资４亿元人民币购买杭州郊区５０００亩荒地（原为垃圾场），开发大规模主题公园—“杭州乐园”，并由此获得五大利润来源，包括荷兰村、生态公园、马可·波罗之旅主题公园的观光旅游收入；氡温泉度假村、商务酒店等餐饮、住宿收入；水上会议中心、高尔夫球俱乐部、网球俱乐部等休闲会所收入；地中海别墅、水街私人酒店等房产收入；旅游高等院校收入。
通过杭州乐园的开发不但获得了现金流，更带动了人流、物流，最后开发景观房产—天城房产。
销售价格数年前就已超过３５００元／平方米，比周边房产高一倍。
地价则由购置时的８万元／亩涨至８０多万／亩，上涨１０倍以上，目前销售价格已超过６０００元／平方米，地价亦成倍上涨。
深圳华侨城更是一个“先开发旅游项目，后开发商品房”的成功经典案例。
１９８５年的华侨城地块还是一片荒滩，华侨城引进的第一个项目不是办工厂、搞房产，而是在没有任何旅游资源的情况下兴建了中国第一个人造旅游景区—锦绣中华微缩景区，这是中国第一座主题公园，也是世界上规模最大的微缩景区，其接待人数、销售收入、实现利润连续多年居全国主题公园之首。
在此之后华侨城才推出了自己的房产项目—意大利风情的超大规模豪宅“波托菲诺”，再现地中海亚热带海滨城市观赏特点。
旅游地产案例篇一：旅游地产几大核心模式及经典案例分析旅游地产几大核心模式及案例分析旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。
从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。
旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。
旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。
是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。
华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。
连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。
在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。
一、海昌模式大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。
案例一：大连老虎滩海洋公园位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。
大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。
老虎雕塑广场。
形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。
案例二、青岛极地海洋世界青岛极地海洋世界于20年7月竣工，其中一期核心项目有极地海洋动物展示和表演馆、海洋博览与科普展示馆等。
青岛极地海洋世界项目是一个集休闲、娱乐、购物、文化为一体的大型旅游度假综合服务设施。
国内知名旅游地产案例分析1——2——梅州客天下3——哈尔滨长春沈阳Site 天池长白山国际旅游度假区位于吉林省白山市抚松县松江河镇、距长白山机场10公里，距天池景区20余公里，是吉林省头号招商引资项目。
其建设规模之大、档次之高、内容之丰富，代表了中国休闲度假旅游项目的最高水平。
⏹项目名称：长白山国际旅游度假区⏹项目位置：抚松县松江河镇⏹项目开工：2010年5月26日⏹一期开业：2012年7月28日（分期开业）⏹项目占地：21平方公里⏹建设用地：10.5平方公里⏹总投资：230亿元⏹项目管理：万达集团⏹开发商：长白山国际旅游度假区开发有限公司（由万达、泛海、一方、亿利、联想、用友六家集团共同注册的公司）项目区位及概况项目总体规划北区：旅游新城（8平方公里，将建设成可容纳30万人居住生活的旅游服务新城）■抚松县行政中心及会议中心■文化中心■购物中心■学校、医院、住宅区等生活设施南区：旅游度假区（13平方公里，包含运动、休闲等配套）■高档度假酒店群■国际会议中心■大型滑雪场■小球运动场■森林别墅■国际狩猎场、漂流度假区总览类别包含项目设施酒店高级酒店群购物旅游小镇、万达购物广场观览剧院、博物馆、天池度假滑雪场、冬季雪上两项运动、夏季旅游项目、冬季健身项目文教行政中心、医院、学校、文化中心置业花园洋房、别墅万达长白山国际旅游度假区北区，占地超过8平方公里，以“一带、三心、五区”为规划特征，最终形成在一片行政区域中，县城及多个镇区以一个商业旅游项目相连，并以项目为核心的新城。
北区的主要功能承载了万达长白山国际旅游度假区旅游、商业、行政办公、居住、教育、医疗等配套功能。
同时也是抚松县新的行政中心和城市副中心。
本区域内除新的行政中心外，还引进了医疗、教育机构。
万达还将在此建设万达广场项目，涵盖超市、影院、百货等业态。
北区的房地产项目产品类型主要有城市公寓、多层住宅、景观洋房等，档次不一。
度假区北区规划度假区南区规划南区为国际旅游度假区，项目集旅游、会议、休闲、商业、娱乐等功能于一体，规划为滑雪场、高尔夫、高端度假酒店群、旅游小镇、森林别墅等五个主要功能区。
