物业管理费测算指引

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

合用**房地产开辟有限公司所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心(品质部)负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。

4.1. 物业管理费的测算方法普通有两种： 1、列举法， 2、倒推法(比较实用)列举法普通合用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；测算出合理的物业管理服务承诺。

在实际工作中，普通是两种方法结合使用，互相印证。

4.2. 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。

4.3. 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。

4.4. 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。

4.5. 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。

4.6. 注意事项：南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。

4.7. 物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积4.8. 物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开辟商提供的物业资料(以提供给销售部门的售 楼面积为准， 如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的 《竣工查丈报告》 则 以此报告为准)。

(单位:平方米)注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地 区法规要求合同中按套内面积计或者按套计，则应加入分摊管理费面积。

物业管理费用测算方案一、背景介绍随着社会经济的发展和城市化进程的加快，物业管理在城市建设中起着越来越重要的作用。

随之而来的是物业管理费用的问题，对于业主来说，如何科学合理地测算物业管理费用，是一项重要且具有挑战性的任务。

因此，建立一套完善的物业管理费用测算方案显得尤为重要。

二、目的和意义1.明确物业管理费的构成和计算方法，确保费用的合理性和透明度。

2.为物业管理方和业主提供一个统一的费用测算标准，减少争议。

3.促进物业管理行业的规范化发展，提高服务水平和管理效率。

三、物业管理费用测算方案1.物业管理费用构成物业管理费用主要包括以下几个方面的费用：（1）基础管理费用：即物业管理公司为提供日常管理服务而收取的费用，包括维护楼宇设施、清洁卫生、安保等费用。

（2）公共服务费用：包括公共设施维护费、公共区域清洁费、绿化维护费等。

（3）水电费：根据实际使用情况核算公共区域和个人使用的水电费。

（4）保险费：为了维护业主和物业的利益，需要购买适当的物业保险。

（5）其他费用：如维修基金、管理奖金、税费等。

2.物业管理费用计算方法物业管理费用的计算方法主要有以下几种：（1）按面积计费：按照业主所拥有的房产面积来确定其应缴纳的物业管理费用，通常以每平方米为单位。

（2）按户数计费：按照业主的户数来确定其应缴纳的物业管理费用。

（3）按套型计费：根据不同的套型确定不同的管理费用，一般情况下套型越大，管理费用越高。

（4）按照服务项目计费：根据物业管理公司所提供的服务项目不同，确定不同的管理费用。

3.物业管理费用测算流程（1）确定费用构成：首先确定物业管理费用的构成，包括基础管理费用、公共服务费用、水电费、保险费和其他费用，并确保费用的公开透明。

（2）确定计费方式：根据实际情况确定计费方式，可以根据面积、户数、套型或服务项目等不同因素来确定计费方式。

（3）确定计费标准：确定各项费用的标准和费率，根据实际情况进行调整。

（4）编制管理费用预算：根据上述步骤编制管理费用预算，确保费用的合理性和可控性。

住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。

这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。

（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。

2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。

3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。

4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。

二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。

小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。

（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。

（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。

三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。

（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。

（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。

（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。

（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。

四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。

2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。

（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。

2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。

物业费管理费测算指引书物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。

第一章测算前准备工作1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。

1.2 收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。

1.3 通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。

1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。

对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。

第二章测算原则2.1 物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。

2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。

2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。

2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。

如：多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的各中心按一种业态独立测算。

某小区物业管理费用测算一、背景介绍某小区是一个由多栋住宅楼和一些公共设施组成的综合性社区。

为了维护小区的正常运营和提供良好的居住环境，物业管理公司需要对小区的物业管理费用进行测算，以确保费用合理、公平，并满足小区居民的需求。

二、费用测算方法1. 收入类费用- 物业管理费：根据小区的规模、建筑面积和服务需求，按每平方米收取一定的管理费用。

假设小区总建筑面积为10,000平方米，每平方米管理费用为10元，则物业管理费用为10,000平方米 × 10元/平方米 = 100,000元。

- 公共设施收入：包括停车费、游泳池使用费、健身房会员费等。

根据小区设施的数量和使用率，可以估算出每项收入的预期金额。

假设停车费每个月收入10,000元，游泳池使用费每个月收入5,000元，健身房会员费每个月收入8,000元，则公共设施收入为10,000元 + 5,000元 + 8,000元 = 23,000元。

2. 成本类费用- 人员工资：包括物业管理人员、保安人员、清洁人员等。

根据小区的规模和服务需求，可以确定每个岗位的人数和薪资水平。

假设物业管理人员总数为10人，每人月薪为5,000元；保安人员总数为5人，每人月薪为4,000元；清洁人员总数为8人，每人月薪为3,000元，则人员工资总额为(10人 × 5,000元) + (5人 ×4,000元) + (8人 × 3,000元) = 107,000元。

- 维护费用：包括小区绿化、道路维护、设施维修等费用。

根据小区的规模和设施状况，可以估算出每项维护费用的预期金额。

假设绿化维护费用每个月为10,000元，道路维护费用每个月为8,000元，设施维修费用每个月为12,000元，则维护费用为10,000元 + 8,000元 + 12,000元 = 30,000元。

3. 结余物业管理费用的结余为收入减去成本，即(100,000元 + 23,000元) - (107,000元 + 30,000元) = -14,000元。

万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1 人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定4.9.1.2.人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。

人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。

4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。

4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。

4.9.2.2.管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准4.9.2.3.办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

4.9.2.4.通讯费物业管理所需的通讯费用。

其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。

物业管理费测算指南(珍藏版)范本一：物业管理费测算指南(珍藏版)一、引言物业管理费是指住宅小区、商业综合体等不同类型的房地产项目中，由业主按一定比例按月或按年缴纳的费用，用于维护和管理项目的公共设施和相关服务。

本指南将详细介绍物业管理费的测算方法和相关注意事项。

二、物业管理费的基本构成1. 公共设施维护费1.1 道路维护费1.2 绿化维护费1.3 照明维护费1.4 电梯维护费1.5 安保费1.6 消防费1.7 清洁费2. 公共设施更新费2.1 电梯更新费2.2 管道更新费2.3 空调设备更新费2.4 照明设备更新费3. 物业服务费3.1 管理服务费3.2 运营服务费3.3 维修服务费3.4 客户服务费三、物业管理费的测算方法1. 单位面积法2. 人口密度法3. 业态分析法4. 综合测算法四、物业管理费的注意事项1. 法律法规要求2. 业主委员会参与3. 合理公开透明4. 优化成本管控五、物业管理费的调整方法1. 单方调整2. 协商调整3. 司法途径调整六、物业管理费的付费方式1. 月付方式2. 季付方式3. 年付方式七、附件1. 物业管理费测算表2. 物业管理费调整通知书3. 相关法律法规文档八、法律名词及注释1. 业主委员会：住宅小区业主自愿组成，负责监督和协助物业公司进行管理的组织。

2. 单位面积法：按照房屋建筑面积或套内使用面积计算物业管理费的方法。

3. 人口密度法：按照住户人数确定物业管理费收费标准的方法。

4. 业态分析法：根据不同业态的使用情况和特点来确定物业管理费收费标准的方法。

5. 综合测算法：结合单位面积法、人口密度法和业态分析法等多种方法进行物业管理费测算的方法。

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------范本二：物业管理费测算指南(详尽版)一、引言物业管理费是指住宅小区、商业综合体等房地产项目中，由业主按一定比例缴纳的费用，用于维护和管理项目的公共设施和相关服务。

前期物业服务费测算指引1.目的为规范物业管理服务费（以下简称物业服务费）的测算方法，明确物业服务成本在不同类型物业之间的分摊原则，指导各物业公司客观、准确的测算物业管理收费标准。

2.范围适用于集团内各物业管理项目的物业服务费测算。

3.职责3.1集团物业管理部负责本指引的编制、修改、指导和监督；3.2物业公司依据本指引进行物业服务费测算。

4.工作要求4.1 本指引重点在于规范物业服务费的测算方法、说明同项目不同类型物业服务成本测算分摊原则。

4.1.1 物业服务费测算公式（传统测算）：物业服务费（元/月·建筑平方米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）÷收费建筑面积（平方米）4.1.2如果《物业服务合同》约定或当地政策法规规定，业主委托资产经营的部分收入（假定为收入的A%）可以用于对应物业服务费用（包括服务成本和酬金）时，测算公式为：物业服务费（元/月/建筑平方米）=【（物业管理服务成本+经营支出+酬金或利润+税金）（元说明：除以上所列成本项以外，如果经业主大会同意或合同有约定的业主委托资产（业主共育产权的停车场、会所等）经营成本和有偿服务（入室维修、家政保洁等）成本能独立分割测算的费用直接计入经营支出（4.5.3），反之则在物业管理服务成本测算时一并计入。

4.2物业管理服务费成本测算4.2.1 新项目物业管理方案（以下简称管理方案）是物业服务费成本测算的依据，物业管理方案应明确各岗位人员编制、责任区域、人均工作量（如人均清洁楼道单元数/楼层数等），可量化的物业管理服务标准、资产配置清单、培训和奖励方案等内容。

物业服务费测算前应完成各类型物业收费建筑面积、楼层数、楼道单元数、绿化面积、景观小品、配套设施设备相关指标等数据（含给排水、供电、智能安防、电梯、增压水泵、中央空调、消防等设备及配套公建设施）统计与分类，作为测算和分摊的基础。

4.2.3注意事项·测算人员费用时，应考虑当地人员工资上涨因素，应以当年公司实际工资为基础，考虑城市平均涨幅百分率测算合同期内（无固定合同期限的按三年计）每年工资标准，最后取合同期内各年度工资标准的平均值作为成本测算的工资标准，人员数可以选择0.5和1.5等非整数计算。

(物业管理)物业管理费测算指引物业管理费是指业主按照合规的程序，以物业服务费的形式根据物业服务内容或物业面积计算的费用。

物业管理费由物业管理公司或物业服务企业代理收取，用于支付物业服务人员工资及物业设施设备的运行、维护费用等。

在实际操作中，如何进行正确的物业管理费测算十分关键。

本文就此提供涵盖重要方面的一些指引。

一、物业管理费关键内容物业管理费的相关费用主要包括以下几个方面：1. 物业服务费：物业服务费是指业主为享受物业服务而支付的费用，包括物业维修、清洁、绿化、安保等方面的服务费用。

2. 物业设备运营费用：物业设备运营费用是指物业服务企业为物业设备的运作、维护、更新而产生的支出。

3. 人工成本费用：人工成本费用是指物业服务人员的工资、保险、福利等支付成本。

4. 管理费用：管理费用是指物业管理部门在管理过程中产生的成本，例如物业管理公司的管理费用。

二、物业管理费计算方法物业管理费的计算方法主要有物业面积计算法、物业服务内容分配法、混合计算法。

1. 物业面积计算法物业管理费的物业面积计算法是指将物业的使用面积作为费用的计算基础。

物业面积计算法的计算比较简单，适用于有固定面积物业的场所，如写字楼、商业中心、工业园区等。

物业面积计算法的计算公式为：物业管理费=物业面积×单位面积物业服务费用。

2. 物业服务内容分配法物业管理费的物业服务内容分配法是指根据物业管理服务的内容将物业管理费分配到不同的部门中。

例如，将清洁服务费用分配到清洁服务、保安服务费用分配到保安服务等。

物业服务内容分配法适用于物业服务项目较为具体和非固定物业类型，如住宅小区、商铺、大型公共场所等。

3. 混合计算法混合计算法是将物业面积计算法和物业服务内容分配法相结合，综合考虑物业面积和物业服务统一计算物业管理费。

具体方法是先按物业面积计算物业服务费用，然后根据实际物业服务项目分配物业管理费。

混合计算法特别适用于面积不同但服务内容大致相同的商户。

物业管理费测算方案一、物业管理费的组成和计算方式物业管理费的组成一般包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等几个方面。

1.基本管理费：基本管理费是指物业管理公司或物业管理委员会在进行小区日常管理工作过程中产生的费用，如物业管理人员的工资、办公设备、办公用品、水电费等。

基本管理费是物业管理费的主要组成部分，通常根据小区的规模和实际情况来确定。

2.公共服务费：公共服务费是指物业管理公司或物业管理委员会向业主收取的一种维护小区公共设施设备和提供公共服务的费用。

这些费用主要包括公共场所清洁、绿化养护、照明、消防设施维护等。

3.维修基金：维修基金是指为维护小区内各项公共设施设备，如电梯、管道、水泵等长期使用设备所设立的专门资金。

维修基金通常按照小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。

4.水电费用：水电费用是指小区内公共区域的水电使用费用。

一般来说，物业公司会按照实际使用情况收取水电费用，也可以根据小区建筑面积或业主使用面积的比例收取。

物业管理费的计算方式一般根据小区实际情况来确定。

常见的计算方式有按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。

二、物业管理费的测算步骤在进行物业管理费的测算时，首先需要对小区的实际情况进行详细了解和分析，然后逐步确定费用组成和计算方式，最终得出合理的物业管理费。

以下是物业管理费的测算步骤：1.了解小区情况：首先要了解小区的基本情况，包括小区的建筑面积、业主总数、公共设施设备情况等。

2.确定费用组成：根据小区的实际情况确定物业管理费的费用组成，包括基本管理费、公共服务费、维修基金、水电费用等。

3.确定计算方式：根据小区的情况确定物业管理费的计算方式，如按建筑面积收取、按业主使用面积收取、按固定数额收取等。

4.制定费用标准：根据计算方式和费用组成确定物业管理费的费用标准，即每平方米或每户应缴纳的费用金额。

5.公示和征求意见：制定完物业管理费后，要向小区业主公示并征求意见，确保费用标准的合理性和公平性。