2019年最新-樟木头房地产市场情况-精选文档
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2019年宁波房地产市场研究报告39p页数:39
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房地产市场报告-2019年湛江楼市年报
跨年的钟声已经敲响，2019年已然落下帷幕。
回顾2019年的湛江楼市，在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标中，湛江楼市砥砺前行，“稳”字当头，整体保持平稳健康的发展。
那么，在过去的这一年里，湛江楼市有着怎样的表现？有哪些区域和版块受到受到更多开发商和购房者的关注？又有哪些新的项目入市？湛江楼市在新的一年将有怎样发展前景？搜狐焦点湛江站2019年年报系列，用数据为您一一解读。
搜狐焦点2019湛江楼市年报网签篇在楼市数据中，网签成交占楼市成交的一部分比重。
根据湛江住建局统计信息显示，2019年湛江市全年网签22709套，环比上涨1.27%，签约总面积为2322486.51㎡，环比上涨9.85%，其中住2019湛江楼市年报宅签约套数19004套，签约面积为2209026.04㎡。
整体来看，2019年湛江楼市网签量虽较去年有小幅上涨，但涨幅不大，整体表现平稳。
从上面的图表中我们可以看到，2019年与2018年的楼市网签情况有所不同，2018年开年延续了2017年下半年楼市温热的行情，网签量高峰在年初，而2019年开局则显得较为暗淡，随着红五月的到来，楼市网签量逐步上涨，直至今年12月出现了“翘尾”。
那么关于我们最关注的，今年的房价到底有没有上涨？我们通过国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》可探知一二。
△调查范围：各城市的市辖区，不包括县。
调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
我们从新房住宅销售价格指数可以看到，环比数据上虽然今年1月、9月、11月的价格有所下降，但是对比2018年来说，总体的房价是呈现了上涨的趋势；而在二手房销售价格指数上，2019年的二手房价格虽然环比基本是一直在下跌，但年初对比2018年还是有所上涨的。
2019近期全国房地产市场概要-东莞-文档资料
本报告是严格保密的。
11
“京版十一条”出台
本报告是严格保密的。
12
“京版十一条”对市场的影响
本报告是严格保密的。
13
“粤四条”对市场的影响
广东省政府对于房地产市场提出四条措施：“增加普通商品住房和保障性 住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，抑制投资投机 性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范”（简称“粤四条”）。 “粤四条”调控楼市，不仅加大市场有效供应，同时加强抑制投资性购房， 且房企在取得预售许可证后，要求公开销售的24小时前，需“一房一标价” 来明码标价，广东省政府特别指出，各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。 影响预测：东莞下半年的供应上，价格或有调整。
金域华府 金域中央 香树丽舍 凯旋国际
__ 餐饮暖场 无 无活动
__ 约100批 约100批 约80批
__ 2套 —— 约10套
洋房
精英世家
餐饮暖场
约70批
销售约10套 认筹约20批 约15套 无 约3 套
阳光海岸 滨江公馆 江南第一城
无活动 无活动 无活动
约80批 约50批 约50批
二期约4500元/㎡ 三期约5300元/㎡
约6200元/㎡ 别墅均价13100元/㎡、 洋房均价6100元/㎡
本报告是严格保密的。
24
金域华府
本周无成交，剩余100㎡的4房售罄，4月推新货，与其他 相比，其成交量一直保持比较稳定的势态。户外换为： “新产品预计2019公开面市”；
项目 6栋 房型 7栋 8栋 1栋
优势 品牌优势 区位优势：位于中央生活区，周边商业配 套齐全 •大社区：两块地加在一起，南城最大高档 社区 •产品优势：产品新颖，高赠送面积，户型 布局实用
樟木头房地产市场情况
2010年的东莞楼市进入新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化 压力较小。随着供需状况从目前的供应偏紧逐步趋向平衡，后市的供应压力持续 加大。
资料来源：DTZ研究部
5
成交量价
樟木头成交量在东莞各镇区处于中等水平，但成交均价位于前列
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
13
区域版块现状
14
由7个自然版块构成，基本形成以河为界的新、旧中心两大区域版块，在产品类型、 客户群方面各有偏差
区域版块现状
本项目
东城广场片区
新 中心
百果洞片区
中心片区
石马片区
樟头围 片区
南城片区
樟洋 片区
15
已开发项目分布图
•由于主体为港式楼盘， 户型面积不会过大，主 体面积在50-100平米之 间；
高层
约39000㎡
水云天公馆
高层
约23446.98㎡
10
三级市场概况
区域二手房市场成交活跃，需求量一直处于高位，均价于东莞各区镇偏低
东莞各区2011年4月二手房挂牌均价
资料来源： 搜房二手房频道
东莞各区2010-10至2011-4二手房月成交量：樟木头镇均领先
11
三级市场租售价格比较
片区住宅投资租售价格比在1：200-1：300，市场投资偏活跃
市场成交情况
2010年、2011年1-3 月成交面积区间主要集 中在60-120平米，其 中以80-100平米成交 最多且最为稳定，由此 表明投资自住两适宜的 刚需户型最受当地市场 欢迎。
8 8
目前区域可售存量
➢目前樟木头高层市场供应偏紧，香樟国际、御景花园处于扫尾期；
德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告
4% 1% 10% 5% 3% 36%
120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 68.27 105.86 89.39 105.81
41%
71—90 91—110 111—130 131—150 151—170 171—190 191—300
早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 55—78㎡、三房主要集中在 88—110 ㎡。 后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型 二房和三房，面积分别集中在71—90 ㎡、91—110 ㎡。
商品房成交价格分析
均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、 大朗、凤岗、常平、清溪等。
商品房消化及存量分析
2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%， 樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。
11月 12月 45 34 6000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
47
136
193
293
均价（元/平米） 4823 4528 4675 5144 5267 5539 6219 6433
07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销 售量俱增； 一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成 交价格下滑。
回顾：商品房空置面积历年对比
商品房空置面积（单位：万平方米）
14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007
12 10 8 6
商品房供需同步增长,樟木 头2006年商品房空置面积 为12万平方米，当年商品 房竣工面积为20万平方米， 空置率为26%，空置率处 于空置积压区，存在极大 的风险。
120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 68.27 105.86 89.39 105.81
41%
71—90 91—110 111—130 131—150 151—170 171—190 191—300
早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 55—78㎡、三房主要集中在 88—110 ㎡。 后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型 二房和三房，面积分别集中在71—90 ㎡、91—110 ㎡。
商品房成交价格分析
均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、 大朗、凤岗、常平、清溪等。
商品房消化及存量分析
2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%， 樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。
11月 12月 45 34 6000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
47
136
193
293
均价（元/平米） 4823 4528 4675 5144 5267 5539 6219 6433
07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销 售量俱增； 一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成 交价格下滑。
回顾：商品房空置面积历年对比
商品房空置面积（单位：万平方米）
14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007
12 10 8 6
商品房供需同步增长,樟木 头2006年商品房空置面积 为12万平方米，当年商品 房竣工面积为20万平方米， 空置率为26%，空置率处 于空置积压区，存在极大 的风险。
东莞市樟木头镇住房和城乡建设局_企业报告(业主版)
东莞市琪鸿电子科技 有限公司
0.3
交公告
*按近 1 年可计算节支率的项目金额排序，最多展示前 10 记录。
1.8% 2023-04-11
（2）计算机设备
序 号
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 节支率 公告时间
1
东莞市樟木头镇住房和城乡 建设局分体台式机直接订购
东莞市琪鸿电子科技 有限公司
1.0
采购
0.0% 2022-10-08
2022-12-01 2022-12-15 2023-04-11
（2）印刷服务（3）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
东莞市樟木头镇住房和城乡建设 东莞市印得好印刷 局印刷服务定点采购定点议价成 有限公司
3.1
交公告
TOP2
东莞市樟木头镇住房和城乡建设 东莞市印得好印刷 局印刷服务定点采购定点议价成 有限公司
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
东莞市樟木头镇住房和城乡建设 局电子卖场直接订购成交公告
东莞市琪鸿电子科 技有限公司
0.3
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-04-11
（6）家具用具（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
东莞市樟木头镇住房和城乡建设 东莞市琪鸿电子科 局办公家具定点采购定点议价成 技有限公司
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
2019年东莞楼市分析报告
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。
东莞市樟木头镇人民政府住房规划建设局_企业报告(业主版)
企业基本信息
单位名称: 营业范围：东莞市樟木头镇人民政府来自房规划建设局一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-03~2023-02)：
项目数(个)
13
同比增长：18.2%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥206.48
同比增长：73.5%
平均金额(万元)
￥18.77
同比增长：73.5%
东莞市建设工程检 测中心有限公司
3.0
2022-08-11
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（6）机械设备（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
关于【2022 年樟木头镇在建工程 建筑起重机械监督抽检】中选结 果的公告
广东煜祺检测股份 有限公司
2.5
2022-06-28
2.0
果的公告
公司
关于【樟木头镇圣罗兰桥国防长 广东南方电信规划
TOP7 途光缆迁改工程设计】中选结果 咨 询 设 计 院 有 限 公
\
的公告
司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-07-14 2023-01-03 2022-11-01 2022-06-29 2022-10-11 2023-02-07
本报告于 2023 年 02 月 11 日 生成
5/15
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
2.2 项目节支率列表
（1）工程技术与设计服务
序 号
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 节支率
2019年东莞楼市发展形势分析32P 共33页
首套房贷利率：继中国建设银行在北京率先提高首套房贷利率后，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广 州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，东莞首套房利率也上浮5%~30% ，甚至多家银行暂停房贷。
※所以，短期之内货币政策难以转向！年底信贷枯竭，对楼市的紧缩作用愈加明显。
© Copyright Centaline Group, 2011
截止9月底，东莞全市商品房存量600.59万㎡，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万㎡的关口。
根据东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在12年3-5月达到高峰，楼市调 整日趋明显。
※在明年国内外经济环境悲观，楼市即将进入双轨制，又逢供应激增、库存高企的时候，楼市调整将变得 不可避免。
外资撤出风险激增，特别是 外资撤出中国房地产市场。 （全球最大私募股权公司黑 石集团抛售上海调频壹广场）
（欧元低迷、大宗商品价格回落， 资金出现回流美元。）
Next！造成经济增速下滑。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 9
经济增速逐季下降：
※ 10月10日，住房和城乡建设部称，截至9月底，全国城镇保障性住房已开工986万套，开工率98％。15个省区市 超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 17
消费平稳（社会消费品零售总额同比增16%，唯一安慰的数据）
1-8月GDP：2107.20亿元，同比增长8.0%。远远低于全国、全省水平。 固定资产投资总额610.91亿元，同比增长7.6%，增速缓慢，依赖投资也难扭转经济颓势。
※所以，短期之内货币政策难以转向！年底信贷枯竭，对楼市的紧缩作用愈加明显。
© Copyright Centaline Group, 2011
截止9月底，东莞全市商品房存量600.59万㎡，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万㎡的关口。
根据东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在12年3-5月达到高峰，楼市调 整日趋明显。
※在明年国内外经济环境悲观，楼市即将进入双轨制，又逢供应激增、库存高企的时候，楼市调整将变得 不可避免。
外资撤出风险激增，特别是 外资撤出中国房地产市场。 （全球最大私募股权公司黑 石集团抛售上海调频壹广场）
（欧元低迷、大宗商品价格回落， 资金出现回流美元。）
Next！造成经济增速下滑。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 9
经济增速逐季下降：
※ 10月10日，住房和城乡建设部称，截至9月底，全国城镇保障性住房已开工986万套，开工率98％。15个省区市 超目标任务，其中北京新开工保障性住房达到21万余套，超过年初确定的20万套目标。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 17
消费平稳（社会消费品零售总额同比增16%，唯一安慰的数据）
1-8月GDP：2107.20亿元，同比增长8.0%。远远低于全国、全省水平。 固定资产投资总额610.91亿元，同比增长7.6%，增速缓慢，依赖投资也难扭转经济颓势。
【精品报告】房地产市场报告-2019年宁波房地产市场年终报
前言2019年的宁波主城依旧活力四射，日光频现；主城五区虽有量缩但六区量增，价格则继续稳健上涨，涨幅居全国排名前列。
但同时，下属县市则相对艰难，价格下滑且有亏损大甩卖者，可谓冰火两重天。
主城区的稳健市场，除城市综合实力的提升、人口导入、政策宽松、地价上涨等刺激外，一方面受益于限价项目的热销，如中旅城；另一方面受政府前期供地影响，各板块库存低，可售稀缺。
目前提出未来社区概念，虽无实质推进，但在一定程度上刺激二手的价格坚挺甚至继续上涨，有利于主城楼市的健康可持续，进而形成明显的价差带动近郊新城板块的持续热销。
楼市格局：保主城，提主城，拉价差、造热点，楼市不能熄火；下属县市一切随缘。
2019年年刊Page1of402019年年刊Page 2of40趋势1：此消彼长/彼涨此消以200万以内房源为例，看历年各区房源比重分布：鄞州→镇海→江北→北仑（小港）；2016年，陈婆渡地价破万，鄞州近郊200万以内房源告急，此后镇海江北小港多点开花，持续消灭200万以下房源。
奉甬一体化，3#沿线填补了鄞州低总价房源的空白；借力3#轨道交通（奉化段未通车），18年底以来奉甬新城、方桥江口带动大量鄞南投资客导入；价格递差合理：鄞州核心4.2万元/平→鄞州中心区3.1万元/平→姜山2.4万元/经过一轮房价的上涨，尤其是地价的推动，慈城、骆驼、小港的均价均有明显上涨；在投资需求一定的情况下，在大鄞南有大量合理的低价房源输出的情况下，彼涨此消；其他板块需结合实际供求，谨慎判断机会。
趋势2：内需投资如何源源不断/自给自足受城市格局等多因素影响，宁波一直是内改型需求城市；16年以来杭州湾等片区吸引了大量的上海温州投资客，但经过2年的洗礼，他们撤了，剩下以宁波为绝对主力，在苦苦支撑。
杭州湾：19年宁波大市客户占比70%（市区50-60%）；奉化：19年宁波大市区客户90%以上（市区70-80%）；成交：2019年杭州湾新区住宅成交254万方，成交金额323亿元。