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买房选楼层的方法和技巧
一、买房怎么选楼层
1、光线：从光线角度考虑，楼层自然不适宜太低，低层阳光会被周围建筑物遮挡。
但是角度不对的话，就算高层也会影响阳光照射；
2、视野：楼层越高视野越好。
建议选择次顶层，有了顶层的隔热，夏天也不会过热。
但是顶层单位太阳直射楼顶，夏天会很热；
3、噪声：噪音会影响人体的健康和学习效率降低等。
楼层低吸收噪音多，而高楼层的房屋噪音影响较小；
4、灰尘：一般中间层为扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度，不上不下。
5、总层数：总楼层的1/3-2/3处为最佳选择。
二、不同的楼层都有哪些利弊?
1、低楼层
楼层太低缺点是光照不足，南风天潮湿，噪音较大等等。
不过低层的好处是无需担心水压，且夏天温度比高层较低。
如果遇到火灾、地震等意外事故时，容易逃生。
2、中间楼层
噪声向上传播，高层住宅8-12层噪声比较集中，如果噪声的主要来源仅是马路，一般中间层受影响大。
但是中间层不冷不潮湿，且上下楼更加方便。
3、顶楼
顶层更适合年轻人，视野开阔，而且价格较低。
但高层空气相对稀薄，而且有可能存在漏水的风险。
一般来说，好楼层位于总楼层的三分之一到三分之二处，比如总层高20层的住宅，那么7-14层是比较好的。
容积率什么意思容积率是指一个小区的地上总建筑面积与该小区用地面积的比率。
一般来说，容积率越小越好，容积率越大越不利于居住。
根据我国有关法律法规，住宅小区容积率不得超过3.为了避免在小区内出现大量的住户，国家对小区内建筑的总建筑面积进行了限制。
不同的区域有不同的规定，所以，当我们购买房屋时，要根据自身的实际情况来选择适合自己的区域和户型，这样才能保证我们正常居住。
下面就为大家详细介绍一下什么情况下的容积率可以达到3.一、别墅的容积率一般不会超过5,因为别墅一般都是比较大面积的别墅，居住在别墅中的住户就比较多了，所以别墅的容积率是比较高的。
一般情况下，大型小区的别墅容积率都在1-1.5之间，但别墅的容积率也不会超过5。
因为别墅多建在山区或山地边缘，而山又多为石灰岩，土地质地坚硬，不易为树木覆盖。
所以别墅的自然属性决定了别墅多建在山边。
所以，别墅居住的小区容积率都是不高的。
也就是说，如果别墅所建的楼房是很大的，容积率高也是正常的。
1、小区容积率在设计的时候，一般由两部分组成：首先就是小区的总建筑面积、总用地面积和建筑面积的总和。
总建筑面积：开发商开发的商品房在整个小区里的建筑面积；用地面积：这个部分所占的比例就是容积率的计算依据；再来就是小区的容积率系数了。
容积率系数是一个小区居住人口密度的平均值，越高越好。
当然了小区的容积率会受到规划方案的影响。
2、居民居住容积率的计算公式是：居民居住容积率=(总建筑面积-基础设施面积）÷2。
通常这个公式还可以套用在公共绿地面积与居民自有的绿地面积之和。
其中，公共绿地是指为满足人们日常生活需要专门建造的供人们在一定区域内活动的绿地。
它是专为城市居住区设计的用于建设公共绿地的土地。
按照这个计算居民居住容积率是比较科学的。
3、小区人口密度影响容积率计算公式：容积率对于小区的居住环境、居住人口以及小区内的建筑密度影响都非常大。
我们可以从人口密度来判断小区容积率高低，人口密度越大，公共绿地、地下车库以及人防工程的面积就越多，同时人流量也就越大。
好房子标准体系
在选择一个好房子时，人们往往会考虑多个因素。
好房子标准体系是指一套衡量房子质量和价值的准则。
以下是好房子标准体系的一些重要要素：
1. 位置和交通：一个好房子应该位于便利的地理位置，靠近公共交通、商业设施和教育机构。
方便的交通可以节省通勤时间并提供便利。
2. 建筑品质：好房子应该具备坚固耐用和高品质的建筑结构。
这意味着使用优质的材料和现代建筑技术，能够经受住自然灾害并保持长久价值。
3. 安全和安保：一个好房子应该有良好的安全措施，例如安装安全门锁、监控摄像头和防火系统。
小区或住宅区域应该有安全围墙、门禁系统和安保人员以维护居民的安全。
4. 设施和舒适性：好房子应该提供基本的设施，如供水、供电、供暖和通风系统。
此外，现代化的房屋还应该有宽敞明亮的室内空间、舒适的卧室和客厅，以及齐全的厨房和卫生间设备。
5. 环境友好：好房子应该符合环保标准。
这包括使用可再生能源、低碳排放建筑材料和节能设备，以减少对环境的负面影响。
6. 社区设施：好房子应该位于一个完善的社区，附近应该有购物中心、医院、学校、公园和其他娱乐场所。
一个良好的社区环境可以提供更好的生活质量和社交互动。
总之，好房子标准体系考虑了房屋的位置、建筑品质、安全性、舒适性、环保性和社区设施。
选择一个好房子是一个重要的决策，应该综合考虑以上要素，以确保自己在舒适、安全和便利的环境中生活。
好房子的定义和标准
好房子通常是指在设计、建造和维护方面都达到高质量标准的住宅，它可以为居住者提供舒适、安全和健康的生活环境。
以下是一些好房子的定义和标准：
1. 地理位置：好房子通常位于交通便利、配套设施完善、环境宜人的地段。
2. 建筑质量：房屋的结构应该牢固，使用的材料质量上乘，能够抵御自然灾害和日常损耗。
3. 空间布局：房屋的布局应该合理，通风良好，采光充足，以提高居住的舒适度。
4. 功能性：好房子应该满足居住者的生活需求，配备适当的卧室、客厅、厨房和卫生间等功能区。
5. 安全性：房屋应该具备良好的安全设施，如烟雾报警器、安全门等，以保障居住者的生命和财产安全。
6. 节能环保：好房子应该采用节能环保的设计和材料，降低能源消耗，减少对环境的影响。
7. 物业管理：好房子所在的小区应该有专业的物业管理团队，能够提供优质的服务和维护。
8. 投资价值：从长远来看，好房子还应该具有一定的投资价值，能够保值甚至增值。
总之，一个好房子需要综合考虑地理位置、建筑质量、空间布局、功能性、安全性等多个因素，以满足居住者的需求和期望。
买一手房全套流程及注意事项买一手房：第一步了解行情买一手房：第二步挑选房源弄清楚购房目的买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。
用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。
用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。
对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。
如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。
明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！商品房面积计算规则在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。
其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。
利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。
住房达标标准一、建筑面积建筑面积是指住房的实际大小，是衡量住房条件的重要指标之一。
根据家庭人口数量和需求，选择合适的建筑面积，以满足居住、生活和工作需要。
一般来说，建筑面积过小会限制生活空间，而建筑面积过大则可能导致浪费和增加生活成本。
二、房屋质量房屋质量是住房的重要因素，包括建筑结构、材料和设施等方面。
高质量的房屋能够保证居住安全和使用寿命，减少维修和更换的频率。
在选择住房时，应关注房屋的建筑年代、建筑材料、施工质量等方面，以确保所购房屋的质量可靠。
三、配套设施配套设施是指与住房相关的各种设施，如交通、医疗、教育、商业等。
完善的配套设施能够提高居住的便利性和舒适性，降低生活成本。
在选择住房时，应关注周边设施的完备程度和便利程度，以便更好地满足生活需求。
四、周边环境周边环境是指住房周边的自然和社会环境，包括空气质量、绿化环境、治安状况等。
良好的周边环境能够保障居住的安全和舒适，提高生活质量。
在选择住房时，应关注周边环境的状况，以选择更加宜居的房源。
五、房屋安全房屋安全是指住房的防盗、防火等方面的安全性能。
在选择住房时，应关注房屋的安全性能和安全设施的完备程度，以确保居住的安全。
此外，房屋的安全性能也是衡量房屋质量的重要指标之一。
六、装修情况装修情况是指住房的内部装修和设备配置情况。
良好的装修能够提高居住的舒适性和美观度，提高生活质量。
在选择住房时，应关注房屋的装修情况和设备配置情况，以选择更加适合自己需求的房源。
七、采光与通风采光与通风是指住房的自然采光和通风情况。
良好的采光与通风能够保证室内空气的新鲜和流通，提高居住的舒适度。
在选择住房时，应关注房屋的采光与通风情况，以选择更加适合自己需求的房源。
八、交通便利性交通便利性是指住房周边的交通状况和公共交通设施的完备程度。
良好的交通便利性能够提高出行效率和生活质量，减少通勤时间和交通成本。
在选择住房时，应关注周边的交通状况和公共交通设施的完备程度，以选择更加适合自己需求的房源。
影响房屋住宅的区位因素关键词:房屋住宅区位因素自然因素经济因素内容提要:影响住宅的因素很多，既有自然的因素也有人为的因素。
了解住的地理环境中地形、地质、水、气候、社会经济、环境等与对住宅的影响对建设者或是购房者都具有特殊意义。
正文：随着我国社会发展和经济持续增长，人民生活水平的不断提高，住宅商品化正迅速发展。
人们对住宅越来越关注，在生活上已从满足物质要求向满足精神要求发展。
在这一过程中，人们对住宅的要求已由原先“住得下”逐渐发展为“住得好”。
住宅关系到千家万户，住房是影响人们健康，寿命和心理活动的至关重要因素。
居住条件的好坏，影响一个人的生产生活、身体健康及家庭生活的幸褔。
舒适的环境令人惬意，而不舒适的环境令人烦恼，甚至带来诸多灾难。
影响住宅的因素很多，既有自然的因素也有人为的因素。
幸福生活离不开居住之所，购房自然也就成了人们无法回避的一个问题。
时下修得广厦千万间，大庇购房千万人。
有的安居工程不安居，造成住户不乐不业，时有恐惧心理，因此，了解住的地理环境对建设者或是购房者都具有特殊意义。
一、自然因素（一）地形地质与住宅理想房屋宜建在地势较高平坦开阔地带。
修建房屋地基选择是至关重要的。
要建在地基牢固的地方。
地基不实在以致不均匀下陷，顷斜而倒塌。
建房要注意考虑当地的岩石性质，地质构造，断裂活动等等地质情况，以避开滑坡等地质灾害。
由于地球表层的岩层，不停的发生升降运动水平运动，常常发生或大或小的断层，出现许多断裂，若房屋正好在断裂破碎地带，由于断层两边的发生的错动，地基不稳定，房屋易塌陷，断裂成危房。
房屋千万别把房屋建在山势陡峻的斜坡上，那里容易发生崩塌、滑坡，特别是屋上下都是坡坎，组成物质又松散极不安全。
高耸的山顶山或是山凹处建房容易遭到风雨侵袭破坏，昼夜温差大，影响人体健康。
地势太高，会造成人畜饮水困难。
建在地势低洼处，若遇山洪爆发，水土流失、也容易淹没，可能造成生命财产损失。
在喀斯特地区要考虑地下有没有洞穴，不然会造成意想不到的事故。
购房需注意的房屋年限房屋年限是购房者在购房过程中需要特别注意的一个重要因素。
根据国家法律法规规定，不同类型的房屋存在着不同的年限限制，购房者必须了解和考虑这些限制因素，以便能够做出明智的购房决策。
本文将详细介绍购房需注意的房屋年限，并提供相关建议。
一、商品房的产权年限商品房是指依照国家标准进行设计、建造并具备法定的商品房质量保证责任的住宅。
一般情况下，商品房的产权年限为70年。
这意味着购买商品房的产权有效期为70年，在此期限内，购房者拥有完全的产权权益。
然而，购买商品房时，购房者需要留意房屋现状及其余年限，确保购买的房屋具备良好的使用期限。
二、限价房的使用年限限价房是指国家控制价格并限制销售对象的一种特殊商品房。
限价房一般由政府划定，购买者需要符合特定的购房条件才能购买。
对于限价房而言，其使用年限根据不同地区、不同项目存在差异，购房者在购买之前应该详细了解相关政策规定，并确保房屋使用年限符合自身需求。
三、小产权房的所有权归属小产权房是指建设过程中因各种原因未能获得宅基地等合法手续的房屋。
小产权房的所有权归属复杂，往往存在着法律风险。
购房者在购买小产权房时务必慎重，仔细核实房屋的合法性，并在购买前咨询专业人士意见，以避免未来的法律纠纷。
四、经济适用房的质押期限经济适用房是由政府为中低收入人群提供的一种特殊住房保障形式。
购买经济适用房的购房者在一定期限内需要履行质押义务，即购房者购买房屋后需要在一定年限内居住并不得转让、出售。
这个质押期限的长短根据不同地区存在差异，购房者在购买经济适用房时应该明确了解相关政策规定，并根据自身需求做出购房决策。
五、二手房的房龄和折旧程度购买二手房时，除了关注产权年限外，还需要考虑房龄和房屋的折旧程度。
房龄代表了房屋存在的时间，越长代表房屋的使用年限越短。
购房者应该对二手房的房龄进行了解，同时也需要观察房屋的维护情况，以此来判断房屋的折旧程度，以便能够预估未来维护修缮的成本。
好房子建设标准
好房子的建设标准可以包括以下几个方面：
1. 建筑设计：好房子应该有独特的设计风格，与周围环境相协调，同时考虑到居住者的生活习惯和需求。
2. 施工质量：好房子必须具备高质量的施工标准，包括建筑材料的选择、施工工艺的精细、施工质量的把控等方面。
3. 建筑配套设施：好房子应该具备完善的配套设施，如电梯、安全监控系统、智能家居等，以提高居住者的生活便利性和安全性。
4. 建筑环境：好房子应该有良好的自然环境，如靠近公园、绿地、水源等，以及便捷的生活环境，如交通方便、商业设施齐全等。
5. 建筑服务：好房子应该有专业的物业服务团队，提供全方位的物业服务，保障居住者的生活质量。
6. 价格：好房子应该有一个合理的价格，与建筑成本和市场价格相符合，不过分高于或低于市场水平。
总之，好房子的建设标准应该综合考虑设计、质量、配套设施、环境、服务和价格等多个方面，以满足居住者的需求和提高其生活质量为目标。
第5章工薪阶层如何投资房产小户型商品房热销已经持续了两三年，由于小户型投资少、风险小，而回报又相对较高，因此许多人选择购买小户型进行投资。
但并不是任何位置、任何户型的小户型产品都适合投资。
投资小户型也要考虑周全，不能盲目跟风。
具体说来，投资小户型要注意以下五个方面。
选准地段。
无论是自住还是投资，地段是选房标准的重中之重。
对于投资来说，住宅地段一般选在商圈周边，当商圈成熟之后，与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径。
显然道路状况的改善可以有效缩短人们花费在路上的时间，从而缩短心理距离，提升物业的相对位置优势。
例如江汉路、武广、建设大道、中南附近的小户型的出租和出售状况就比较好，且租价要远高于其他片区。
认准客户。
租住小户型的客户有多种，如“飘一族”、高级商务人员、外籍人士等。
选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。
当原居住地与工作地相差甚远时，就会催生出一批租用小户型的本地年轻人，因此在重要商务区中就会聚集较多此类租用需求的客户；而对于“飘一族”，他们追求的是自由、轻松、惬意的生活，多会选择居住在具备充足休闲娱乐配套的商业区内，如江汉路、兰陵路附近；至于高级商务人员和外籍人士，比较讲究高雅舒适，追求居住的品质，包括景观、配套、户型等等，会选择居住在景观资源丰富的住宅区内，抓住这些因素，在选择小户型投资时，就要看房子本身是否是针对这些目标客户的需求而精心设计的。
挑准产品。
对于投资者来说，楼盘户型的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。
相对某些区域人群高学历年轻人较多，外地办事处多，因此投资产权小户型，精装修公寓比较适合。
小产权式公寓的户型，一般不超过90平方米。
选择精装小公寓自住，可相对满足他们居住自由方便、价格相对较低、服务周到的需求。
算清回报。
由于市区内土地价格的不断攀升，地段较好的小户型产品开发成本日益增高，因此销售价格上涨较快，目前大部分小户型产品单价已超过4500元/平方米，而合肥的租赁市场却不容乐观，一房的精装修小户型租价大部分为800-1200元/月，年租金约为10000-15000元，对于投资类产品而言，年回报低于6%，即回报期为15年以上的产品，其投资价值较低。
现代住宅设计的影响因素摘要:近几年,我国住宅建设迅猛发展,随着人们生活水平的提高,人们对于居住环境也提出了越来越高的要求,住宅设计日趋完善。
本文分析了现代住宅设计的影响因素,提出了发展的新趋势。
关键词:现代住宅绿色景观建筑理念生态环保随着高科技的发展和住宅消费市场进程的加快,人们的观念与生活方式在不断更新与变化,对住宅总体质量的要求也在不断提高,从而已不再满足一般意义上的居住概念,住宅也随之在环境、外观、内部格局、材料的选择及设计理念等方面呈现出新的设计趋势。
1 住宅设计的影响因素(1)住宅设计要考虑市场需求的多样性。
当前住宅供需体制已从福利分配转向商品行为。
商品住宅应对经济收入、结构类型、生活模式、职业、文化层次、社会地位不同的家庭提供相应面积、设施、装修标准以及平面布置和空间布局的住宅套型。
同时还应考虑因生活习俗和气候条件的差异,提供多样的户型组合以供市场选择。
(2)住宅设计要考虑居住功能的适用性。
适用是住宅的根本要求,住宅性能应能适合居住者的需求和其形体功能学的需要。
在实际设计中,作为设计师首先要从使用功能出发,根据居住生活的性质对住宅内部功能进行分区,起居厅、餐厅、厨房形成公共活动区;而卧室与卫生间形成私用活动区,公用区靠近入口,私用区设在住宅内部,公私、动静分区明确,使用顺当。
其次,房间的面积和尺度要适当,避免住宅套型仅仅是小面积平面布置的简单扩大成为大而不当的住宅的现象。
对于市场需要的大面积套型,不仅是各房间面积的适度扩大,而应是增加不同功能的空间数量,如设置学习室、独立餐厅、多个卫生间、工人用房、家务间、可入贮藏间等,从而使住宅套型与现代生活方式相适应。
再次,住宅内部各房间的布置和相互联系要恰当。
只有合理的房间布局与配置,才能使家居舒适。
(3)住宅设计要考虑室内空间的可改性。
家庭规模和结构是变化的,因此住宅具有可改性是客观的需要,也是符合可持续发展的原则。
可改性首先应该提供一个大的空间,这样就需要合理的结构体系来保证。
购买房子是一个重大的决策，涉及许多重要的因素。
以下是一些主要的考虑维度：
1. 价格：首先，你需要确定你能负担的房价以及相关的费用，包括中介费、过户费、评估费等。
同时，你也需要考虑未来的维护和升级成本。
2. 位置：位置是购房过程中非常重要的因素。
你需要考虑房子所在的社区、城市或地区，以及它是否靠近你的工作地点、学校、购物中心、医疗机构等。
3. 房屋类型和布局：你需要考虑你想要购买的房屋类型（如公寓、独立别墅、联排别墅等）以及布局。
这包括卧室和浴室的数量、厨房和客厅的大小和布局等。
4. 建筑质量和历史：了解房屋的建筑质量和历史是非常重要的。
这可以帮助你了解房屋的结构安全性、维修记录以及潜在的问题。
5. 周边环境：周边环境也是购房过程中需要考虑的因素。
你需要了解社区的安全性、噪音水平、交通状况以及是否有公园、娱乐设施等。
6. 教育资源：如果你有孩子或计划要孩子，那么教育资源可能是一个重要的考虑因素。
了解附近的学校、幼儿园以及它们的教育质量和声誉。
7. 交通便利性：考虑房子附近的交通状况，包括公共交通、高速公路等。
这将影响你的日常通勤和出行。
8. 未来发展：考虑房子所在地区的未来发展潜力，包括新的商业、娱乐设施、基础设施等。
这可以帮助你了解房屋未来的升值潜力。
9. 法律和合规性：确保你购买的房屋符合所有法律和合规性要求，包括土地使用权、建筑许可等。
买房者的心理有三种价格：预计价格，心理价格，实际价格。
我们只有了解了买房者的心理活动之时，才能掌握定价策略。
1、预计价格：这个价格的产生主要是对比周边楼盘的价格。
很多消费者都要对一定区域的楼盘进行对比，还有的主要看广告的最低价格，或者是跟朋友打听价格，来判断区域的市场价格。
这个我们需要做的就是，不但要了解最低价格楼盘，还有要知道周边高价楼盘，要了解每个楼喽的优点和缺点，才能掌握应对客户的说辞。
这个价格其实并不准确，不能反映消费者的真实心理承受价格。
2、心理价格这个其实是消费者的真实心理感受，能反映出消费者的承受能力。
当然这个价格会通过不同的教育或者是感受来改变。
如现场氛围，包装，广告等等。
当然，要了解客户的心理价格同样需要技巧，可以通过销售人员进行试探来了解客户的心理价格。
这个价格才是接近客户的承受能力。
3、实际价格其实这个价格就是通过前两个来实现的。
也就是销售的价格。
这个也可以根据开盘当天的氛围来提高成交价格10%。
已达到最大利润率。
心理学实验表明，人们不能做出完全独立的判断，当大部分人都做出相同判断时，行为主体认为这个结论很可能是正确的，所以也做出相同的判断①。
这种行为称为从众行为，或羊群行为。
凯恩斯（Keynes，1934）在指出：投资收益日复一日的波动中，显然存在着某种莫名的群体偏激，甚至是一种荒谬的情绪在影响整个市场的行为。
费斯汀格（Festinger，1957）在描述从众行为时指出，当遇到冲突时，我们的思想会潜意识地剔除那些与整体关联性最弱的看法，不自觉地寻求平衡。
在房价的持续上涨或下跌过程中，如果多数投资者是理性的，彼此相互独立，那么正确或错误的思想对房价造成的影响将可能彼此相互抵消，其结果不会导致房价的暴涨暴跌。
然而更经常的情况是，大多数投资者在房价持续上涨或下跌过程中失去理性，有限的能力和特定的行为极易产生盲目的从众行为，导致过度狂热或恐慌情绪，从而追涨或杀跌。
从众行为还可能导致消费领域的财富效应，房价的上涨使住房投资者的收益增加，从而增加消费支出。
专家指导：怎样选套好户型？中国建筑设计研究院副总建筑师开彦认为，好住宅首先好在功能品质。
好房子的标准，应强调符合人的居住行为。
随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。
有人提出“设计住宅，首先要设计生活”，不无道理。
而我们选择住宅，实际上也等于在选择一种生活方式。
现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。
随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。
面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。
卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。
在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。
当你确定了购买的楼盘后，挑选房子从哪里入手呢？开总建议您首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。
第二要看房子的功能空间配置，是否体现了“以人为本”的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。
比如起居厅是否好用，面积、布局是否合理。
按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。
起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。
由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。
可进入式衣柜的出现，也使得主卧室的布局更为合理，房间进深应适当增加。
住宅设备、设施的设置是评定住宅性能的一项重要指标，《商品住宅性能评定方法和指标体系》对住宅设备设施的设置提出了具体要求住宅设备设施的设置不但要满足使用功能，而且也要重视卫生功能，以预防疫病的传播、避免出现交叉感染。
1、住宅供水设施的卫生考虑：供水设施通常包括给水系统、纯净水系统。
住宅供水系统的设置应强调水质的保证，防止水质的二次污染，如应：(1)取消高位生活水箱，采用恒压变流量供水系统，避免水质的二次污染；(2)生活水池和消防水池分别设置，减少水在水池中的停留时间，避免细菌滋生；(3)水池／水箱的设计，应注意：a．水池／水箱内衬材料的材质应符合卫生要求。
材质本身应无毒无害，且表面光滑易于清洗。
b．进水管、通气管、溢流管等的设置应有防范措施，能防止水质的二次污染。
直饮水供水系统（管道直饮水系统），提高居民的饮水质量；在特殊情况下，如在给水水源受到污染时，能为居民提供生活所需的安全水源。
2、排水系统的卫生考虑：住宅排水包括厨房废水、洗涤废水和粪便污水的排放。
从管道设计的合理，性和切断污染源并有效利用资源的角度看，最好设置污、废两套排水系统。
．●住宅排水如能采取污、废分流，即粪便污水单独排放，将很大程度上减少病菌和病毒传播的几率。
●污、废分流可避免地漏接粪便污水管，将地漏与洗涤废水排水管相连，采用多通道地漏，有效防止细菌、病毒等通过下水道传播。
●地漏应设置在需要经常从地面排水的场所，住宅中的厨房可不设低漏，将厨房废水管和粪便污水管分设将避免病菌、病毒通过蟑螂、老鼠等传播。
●在出现疫情时，排水的污、废分流系统有利于针对性地对粪便污水进行特别处理，而平时生活污水可作为传统的“高效有机肥”，用于农业耕作。
污水处理回用，水源应采用洗涤废水，冲厕是较佳的中水回用用途，埋地式的滴灌绿化也是很好的选择。
3、空调通风系统的卫生考虑：良好的采光和通风是净化空气的最有效且简单易行的办法。
通常住宅设计多依据自然通风来补充新风进行换气，因此住宅规范对自然通风和窗户可开启的面积有明确要求。
选择理想的商品住宅应考虑哪些因素
购买商品住宅一般有两种目的：一种是为了满足居住需要：另一种是为了投资。
就像投资于股票、黄金首饰一样，这两种目的又常常是分不开的。
当然，由于购房目的的不同，会使购房者在选择房屋的价位、质量、位置等方面有所侧重。
如果购买住宅主要是为了个人居住，主要考虑的是要有良好的使用功能，其中包括：
1.位置。
位置因素对住宅的影响并不像商业用房那样敏感，但住
房的位置对其使用功能的发挥也是至关重要的。
在这里，位置
首先体现为一种区位，反映人们生活习俗的一种惯性。
据设想，人们更喜欢在自己居住多年熟悉的区域选择住房，住在市区的
人会感觉到住在郊区很不习惯。
同时，位置还表现为自然、人
文、经济、规划、市政设施等环境条件。
位置还是一个动态的
概念，当交通、市政、商业设施等发生变化，位置也就发生了
变化，有时会带来房屋升值。
人们在选择住房时，一般把住房
的位置因素放在首位，这不仅为了居住方便，也包含了对房地
产升值的潜力的预期。
2.交通。
交通设施完善的地方不一定肯定升值，但是，升值幅度
较大的地区一定是交通条件很好或将有很大改善的地区，这是
因为交通的改善极大地方便了居民的出入行车。
交通条件包括
两方面的内容：一是路网密度，对外联系的道路是否通畅，与
城市主干道的距离远近，小区内部路网是否合理，能否四通八
达等；二是公交设施是否完善，只有路没有车还解决不了交通，总是以家庭私车作为出入的主要交通工具目前在中国还为数甚少，绝大部分居民须依靠公交车，各种穿行于居住区的公交车的数量及车次是衡量该地区交通条件的主要指标。
3.户型。
购房者一般所指的户型严格地讲是指套面，即一个家庭
独立使用的住宅单元面积大小。
此外，起居室、卧室、卫生间、厨房等住宅的必要构成部分的面积、空间布局、构成比例都成为户型的内容。
户型的设计与当地人们的生活习惯有关。
户型的变化反映了人们生活水平和居住质量不断改善的趋势。
4.房屋质量。
一般情况下，房屋的使用期限少则50多年，多则
70多年，甚至更长。
人们在投入大量资金购买住房后，总希望房屋的寿命越长越好，如果没有自然因素的不良损毁，房屋的使用寿命很大程度上取决于建筑质量了。
房屋的建筑质量包括主体结构的质量和室内管线的质量。
质量优良的房屋坚固耐久，防震、防漏、防蚀等。
5.楼层与朝向。
良好的楼层和朝向有利于房屋的通风、采光，在
一套住宅楼中有层次和朝向最好的房屋，也就有最差的房屋，它使住户感觉到居住质量的差别，当然也就反映在价格上。
此外还要注意楼之间的间距，太近的楼间距，房屋的采光和私密性都会大打折扣。
6.小区配套设施。
商业网点、学校、幼儿园、文化娱乐中心、卫
生保健、公园等都是人们长期居住生活需要的设施。
缺少停车
场是过去建成的住宅区的通病，您可能现在不买车，但不妨为将来买车作点准备。
大型的居住区从一开始就应规划建设好这些居住配套设施，而这些设施的不断完善也是居住区房屋升值的砝码。
7.环境质量。
干净整洁、空气清新、绿树成荫，鸟语花香的环境
使居民身心愉悦。
如果您买的是期房，一时还看不到建成后居住小区的景观，最好向开发商仔细询问小区的用地规划，如居所周围是否有垃圾处理场，是否有汽车维修中心，商业场所的霓虹灯是否干扰您的正常休息，临街窗户是否不断传来汽车等鸣笛声等。
就环境来说，除了这些硬环境之外，还应包括住宅周围的软环境，如良好的人文社会环境、服务周到的物业管理及和睦相处的邻居等。
