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美国旧金山Westfield购物中心考察报告2图8 NORDSTROM百货知名品牌专卖店较多著名品牌包括H＆M,BeBe,Banan Republic,adids,hugo boss等等。
图9 HM专卖店图10 鞋类展示女性服务设施比较齐全，例如SPA.四．西域购物中心经营管理体系本项目是美国旧金山最大的城区购物中心，项目整体由westfield购物中心管理，包括主力店出租和专卖店出租管理，统一推广购物中心形象。
图11开业前宣传图12 西域购物中心渴望已久的盛大开业购物中心拥有礼品卡，外汇兑换，旅游指南多种语言服务。
城区购物中心的经营挑战过去几十年，旧金山人不断向南湾的郊区城市搬迁，在市区的消费也逐渐减少，许多人都习惯在住家附近的shopping mall购物。
Westfield San Francisco Centre在吸引观光客、旧金山市民外，是否也可以吸引到这些人到旧金山市来消费也值得观察。
在第一周疯涌而至的人潮之后，是否能在新鲜感过后，继续吸引消费者上门消费，将是Westfield San Francisco Centr e能否成功的关键。
美国购物中心和大卖场大都设在郊区，在城区大型购物中心很少，基本上是名店和百货商店。
因此，西域购物中心如果未来三年经营都能够成功，那将是非常有意义的尝试。
图13西域购物中心开业后长方形中庭西域购物中心的两个主力店都很有实力，布鲁明戴尔是美国高档百货的著名品牌，拥有良好的视觉陈列，经常开展独具特色营销活动。
图14 布鲁明戴尔百货的女装橱窗NORDSTROM是美国服务最佳的百货，其皮鞋皮具经营非常出色，不仅拥有出色的商品，而且它的服务闻名世界。
图15 NORDSTROM的鞋类商品展示旧金山西域购物中心根据旧金山人口多民族特点，不断举办丰富多彩的文化活动，例如在中国春节都要举办盛大活动，在春节活动更是隆重。
西域购物中心2006年重新装修开业，预计全年销售额达到6亿美元，顾客达到2500万人次。
波士顿购物攻略波士顿概述波士顿是美国麻省的首府，也是一个充满历史和文化氛围的城市。
作为美国最早的大城市之一，波士顿拥有多样的购物选择，从豪华品牌到精品店，应有尽有。
无论您是来波士顿旅游还是居住，波士顿的购物场所将满足您的需求。
波士顿购物中心1. 塞尔维斯购物中心塞尔维斯购物中心是波士顿最著名和最大的购物中心之一。
它位于波士顿市中心，近邻波士顿公共图书馆和科普利广场。
购物中心的建筑风格独特，具有现代感，内部设有各种品牌店铺，包括时尚服装、珠宝、家居用品等。
2. 普鲁登斯购物中心普鲁登斯购物中心是波士顿最古老的购物中心之一，也是当地人最喜欢的购物去处之一。
该购物中心位于波士顿的贝克山区，拥有多个楼层，提供各种各样的商店和餐厅。
您可以在这里找到高端品牌、精品店以及本地设计师的作品。
3. 古道特尔购物中心古道特尔购物中心是波士顿地区最大的户外购物中心之一，位于市中心以北约15英里处。
该购物中心拥有大量的零售商店和餐厅，让您体验购物的乐趣。
此外，这里还有儿童游乐区域和电影院，供您和家人度过美好时光。
波士顿购物街区1. 伯利恒街伯利恒街是波士顿最著名的购物街之一，被誉为整洁、独特和富有历史氛围的购物街。
这里有各种小店和精品店，您可以找到服装、鞋类、珠宝、古董等各种商品。
在伯利恒街漫步时，您还可以欣赏到波士顿历史悠久的建筑和风景。
2. 纳特克特街纳特克特街是波士顿独一无二的购物街之一，充满了摩登和艺术的氛围。
这里有各种时尚品牌店、设计师的作品以及当地小店。
您可以在这里购买到独特的服装、鞋类和配饰，满足您的时尚品味。
3. 路易斯堡街路易斯堡街位于波士顿市中心，是一个充满活力和时尚感的购物街。
这里有各种品牌店、精品店和餐厅，适合各种购物需求。
路易斯堡街还有周末露天市场，您可以在这里购买到新鲜的农产品和手工艺品。
波士顿购物中的特色产品1. 新英格兰手工艺品波士顿是新英格兰地区的中心城市，这里拥有丰富的手工艺传统。
在波士顿的购物场所，您可以找到各种各样的手工艺品，如陶瓷制品、木雕工艺品、织物制品等。
纽约时代广场美国的商业中心纽约时代广场，美国的商业中心纽约时代广场（Times Square）位于美国纽约市曼哈顿区，是世界闻名的商业和娱乐中心。
时代广场不仅是全球最繁忙的广场之一，也被誉为世界上最具代表性的地标之一。
作为美国商业的中心，纽约时代广场每年吸引着来自世界各地的游客和商业精英。
纽约时代广场的历史可以追溯到19世纪末，那个时候它仅仅是一个马车站的交叉口。
时代广场得名于知名报纸《纽约时报》，因为该报于1904年将总部搬至此地。
随着电影和娱乐业的兴起，时代广场逐渐发展成了一个繁华的商业区。
如今，时代广场以其灯火璀璨的霓虹灯、巨幅广告牌和众多的商店闻名于世。
步入时代广场，你会被高楼林立、广告牌闪烁的景象所吸引。
这里拥有诸多知名品牌的旗舰店，吸引着购物爱好者们纷至沓来。
无论你是对时尚、美妆、电子产品还是奢侈品感兴趣，都能在时代广场找到你想要的。
时代广场也是世界级的娱乐中心。
百老汇大剧院区就坐落于此，这里有众多举世闻名的剧院，每年吸引着无数观众前来欣赏独一无二的音乐剧和戏剧表演。
此外，时代广场还有许多电影院、音乐会厅和咖啡厅供人们休闲娱乐。
你可以在这里找到各种类型的音乐、电影和文化表演。
夜幕降临时，纽约时代广场的霓虹灯亮起，将这个地方照得如同白昼。
广场上一派繁忙的景象，人们来自世界各地，在这里度过难忘的时刻。
无论是跨年庆典、重大体育赛事还是其他各种活动，时代广场都是人们热爱的活动场所。
冬季的时代广场更是有名的旅游胜地，因为这里会搭建世界上最大的室外冰上滑冰场。
时代广场不仅是商业和娱乐的中心，也是美国文化和历史的重要象征。
广场周边有许多著名的建筑物，例如豪华的摩根斯坦利大厦和高耸入云的帝国大厦。
这些建筑物见证了纽约市的繁荣发展和美国的商业实力。
总而言之，纽约时代广场作为美国的商业中心，不仅是全球商业精英的聚集地，也是游客畅游的胜地。
它以其独特的魅力和激动人心的氛围，吸引着世界各地的人们。
这个地方不仅展示了纽约市的活力和繁荣，也是美国商业文化的重要代表之一。
世界上最大的百货商店世界上最大的百货商店—梅西百货，今天，店铺就为大家介绍这个百货商店的历史。
梅西百货介绍美国梅西百货公司(Macy's)，是美国联合百货公司旗下公司(1994年美国联合百货公司收购了梅西百货公司)。
梅西百货公司(Macy's)是美国的著名连锁百货公司，其旗舰店位于纽约市海诺德广场(Herald Square)，1924年梅西百货公司(Macy's)在第7大道开张时曾被宣传为"世界最大商店"。
梅西百货公司(Macy's)还有2个全国性旗舰店，分别设在旧金山的联合广场和芝加哥州街。
发展历程1858年，罗兰·哈斯·梅西 (Rowland Hussey Macy)以自己的名字命名开设了一家商店——R. H. Macy & Co. ，从楠塔基特岛的一个捕鲸人到世界著名的百货大王，罗兰·哈斯·梅西一直是美国人最津津乐道的成功范例。
罗兰·哈斯·梅西1877年去世。
1893年，R. H. Macy & Co. 公司由Isidor Straus和Nathan Straus兄弟收购。
1902年，梅西百货公司(Macy's) 旗舰店迁移到纽约曼哈顿中城第三十四街与百老汇街、第七大道的交接处并保持至今，梅西百货公司(Macy's) 已成为纽约人与观光客的汇集之地。
经营理念梅西百货公司(Macy's) 是美国的高档百货商店，主要经营服装、鞋帽和家庭装饰品，以优质的服务赢得美誉。
其公司规模虽然不是很大，但在美国和世界有很高的知名度。
截至2006年9月，梅西百货公司(Macy's) 在全美共计有850间店面，成为真正的全国品牌。
梅西百货公司(Macy's) 的理念是：顾客是企业的利润源泉，员工是打开这一源泉的钥匙。
2012年财富世界500强排行榜排名第417位。
#市场经济# 文章编号:1002-980X(2006)07-0062-05美国购物中心的发展实践及理论研究述评聂 冲,贾生华(浙江大学,杭州310027)摘要:近年来,购物中心在中国发展极为迅速,购物中心的研究也相应地成为了理论界和实务界关注的热点之一。
美国作为现代大型购物中心的发源地,其发展大致经历了三个时期:形成期、发展期和成熟期。
然而,购物中心的理论研究总是略微滞后于零售发展的实践活动。
在美国购物中心的形成期,Christaller (1933)和Hotelling (1929)的研究,形成了早期美国购物中心的理论研究的两大理论基石:(1)中心地理论,(2)零售商的聚合理论。
随着美国购物中心的进一步发展,其从业人员越来越关注购物中心内部的经营运作,此时理论研究的重心也随之发生了转移。
购物中心零售需求的外部性,以及店铺的租金评估成为了美国购物中心研究的两个较新的领域。
关键词:美国;购物中心;外部性;租金中图分类号:F 710 文献标志码:A收稿日期:2006-04-171作者简介:聂冲(1980-),男,江西丰城人,浙江大学房地产研究中心博士生,研究方向:房地产投资与管理;贾生华(1962-),男,陕西延安人,浙江大学管理学院副院长,教授,博士生导师,研究方向:房地产投资与管理。
购物中心作为零售商业地产的重要类型之一,近年来在中国发展极为迅速,购物中心的研究也相应地成为了理论界和实务界关注的热点。
而美国不仅是现代大型购物中心的发源地,而且还是购物中心这一产业最为发达的国家之一,其理论研究也非常成熟。
因此,本文选择美国的购物中心的发展演进作为研究对象,希望能对中国理论界和实务界有所启示。
一、美国购物中心发展历程美国是现代大型购物中心的发源地。
1923年,美国土地建筑商人尼克斯在密苏里州堪萨斯市(M issouri Kansas)规划兴建的/乡间俱乐部广场(Country Club Plaza)0是美国购物中心的雏形。
纽约奥特莱斯攻略简介纽约奥特莱斯是一家位于美国纽约州的奥特莱斯购物中心。
作为纽约州最大的奥特莱斯购物中心之一，纽约奥特莱斯吸引了大量的游客和购物爱好者。
本攻略将介绍纽约奥特莱斯的特色和购物建议，帮助游客更好地计划和享受他们的购物之旅。
交通指南纽约奥特莱斯位于纽约市以北的中央谷地，距离纽约市约一个小时的车程。
以下是几种常见的到达纽约奥特莱斯的方式：•驾车：从纽约市乘坐I-87北向高速公路，然后在exit 16处下高速公路。
跟随标志指示，很快就可以到达奥特莱斯购物中心。
•公交车：从纽约市乘坐前往奥特莱斯购物中心的公共汽车。
该线路提供定时服务，方便游客。
大牌折扣纽约奥特莱斯是众多知名品牌的折扣店集中地。
在这里，游客可以以更低的价格购买到他们喜爱的品牌商品。
以下是一些在纽约奥特莱斯可以找到的大牌折扣品牌：1.Nike Outlet：著名的运动品牌Nike在纽约奥特莱斯设有一家折扣店。
这里有各种类型的运动鞋、服装和配件，以优惠的价格提供给顾客。
2.Calvin Klein Outlet：Calvin Klein是一家知名的时尚品牌，在纽约奥特莱斯有一家专门的折扣店。
这里提供各种男装、女装和内衣，品质保证。
3.Coach Outlet：Coach是一家著名的奢侈品牌，其纽约奥特莱斯折扣店也备受游客喜爱。
在这里购物，可以以较低的价格获得高品质的手袋、皮具和配件。
这些只是众多大牌折扣品牌中的几个例子。
在纽约奥特莱斯购物中心还有许多其他知名品牌的折扣店，游客可以根据自己的喜好选择购物目标。
休闲娱乐除了购物，纽约奥特莱斯还提供了一系列的休闲娱乐活动，让游客在购物之余可以放松身心。
以下是一些可以尝试的休闲娱乐活动：1.餐饮：纽约奥特莱斯购物中心提供了多个餐饮场所，游客可以选择不同口味的美食享用。
从快餐到正餐，各种选择都能满足不同游客的需求。
2.电影院：购物疲惫时，可以选择在纽约奥特莱斯的电影院观看一场电影。
这是一个放松的好方法，让游客在购物之余享受一些电影娱乐。
美国最大购物中心研究案例研究- 美利坚购物中心基本资料立地位置：美国明尼苏达州 - 布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间）总投资额6.5亿美元(约52亿人民币)建筑面积390000㎡商业面积257000㎡入驻商户超过520家停车位20000个楼高4层正职员工11000名，夏季及假日期间的员工增加到13000名背景简介1982年，美国明尼苏达州职棒队和美式足球队的主场从布卢明顿市美特体育馆移至省会明尼阿波里斯的新场馆，对布卢明顿市来说，这两支职业球队的出走，无疑是一项沈重的打击，但却也留下了一块4 7英亩地（285.29亩/190191㎡）的庞大宝地，该旧馆的立地条件相当优越，离机场只有一英里半，同时亦位于四条主要高速路交叉口，交通动线十分畅达。
三年后，由布卢明顿市空港当局购得了这块土地，并开始进行开发，最初所提出的开发计划有四种方案：．写字楼办公区．公寓住宅区．会议及旅游中心．复合式零售及娱乐中心最后则选定朝复合式零售及娱乐中心的方向去开发。
1986年布卢明顿当局和加拿大555集团签下了历史性的协议，由555集团负责开发这座全美国最大的零售与娱乐兼具的购物中心。
1987年，美国最大的购物中心开发商- 美尔文.赛门，也加入开发团队之列。
1989年6月14日，该购物中心破土动工，当天，所有的媒体几乎都抱持着质疑的态度：建造这么大一座购物中心能行吗？仅管外界对美利坚购物中心的未来并不乐观，但整个工程仍按进度顺利地进行着。
1992年8月11日，该购物中心正式开幕营业，从此刻开始，它彻底地改变了布鲁明顿市、明尼阿波里斯市和圣保罗市原来的面貌，开幕时，整个商场的入驻商户为330家全新的品牌店，包括4家主力店- 布卢明岱尔斯百货、玛西思百货、诺德史壮百货及席尔斯百货。
这四家主力店都是全美国赫赫有名的百货公司，同时在同一栋建筑物内开店，还是美国零售业界破天荒的头一遭。
含主力店在内，所有330家入驻商户占总营业面积的70%，开幕第一天，正职员工就已超过1万名以上。
创造了新的吸客模式 – 购物+娱乐1992年开幕时，吸引了全球的注目眼光，当初所设定的目标是要打造成一座购物与娱乐的“目的地景点”，而不仅仅只是一个购物中心而已。
虽然大家都认为可能性不大，但美利坚购物中心却办到了，而且超出了预期，不但改变了人们的购物方式，更成为购物结合娱乐元素的一种新的零售模式。
今天，它已是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
此外，外来的游客，不管是透过航空、铁路、或是公路，进入明尼苏达州之后，美利坚购物中心已成为家庭度假、度周末、甚至是新婚蜜月的目的地。
除了国内游客外，海外游客主要来自加拿大、英格兰、瑞典、爱尔兰及日本，对这些海外游客来说，只要来到了明尼苏达州，就肯定会到美利坚购物中心来一次疯狂大采购，因为在该州境内的服装产品免税。
据统计，该购物中心每10人次的来客当中，就有4位是外地旅客，主要来自于150公里以外的地区，其消费约占年营业额的50%，是主力目标市场之一。
该购物中心每年可创造超过18亿美元的经济价值，足见其吸客媚力程度之高，现今，入驻商户已增加到520家，80家左右的餐饮店，娱乐区有尼克罗迪欧主题乐园、120万加仑容量的水族馆，以及许多有趣好玩的游乐设施。
美利坚购物中心距省会都市明尼阿波里斯和圣保罗市只有15公里，提供了可容纳2万辆汽车的免费停车场，并设有频繁的公交车往返站点。
此外，该购物中心距明尼阿波里斯国际机场不到2公里，接送州际和国际来的游客十分便利。
总之，造成美利坚购物中心声名远播的因素，归纳起来有以下几点：距美利坚购物中心只有一天车程的客源超过2800万人。
仅管明尼苏达州的冬天十分寒冷，但购物中心内所提供的温度却非常地舒适。
许多顾客喜欢到该购物中心为自己或小孩购买季节性服饰或皮鞋，因为在明尼苏达州境内购买这些商品免税。
吸引了为数不少来自加拿大、英格兰、德国、丹麦、挪威、瑞典等国际游客。
该购物中心5公里范围内有超过35家的旅馆，每家旅馆都提供巴士接送旅客到购物中心和机场的服务。
具有三段优越的旅游季节：每年春末的三月和四月初，夏季六、七、八月，以及黄金假期11月及12月。
(未完待续）美国最大购物中心研究（二） 客流量日均客流量约8.5万人次年均客流量约4200万人次每年大约有10000个以上的团客年均营业额18亿美元每位入店来客消费额约42.8美元业态配置规划业态组合购物区娱乐区商圈客源辐射范围品牌个性生活型态导向的 前沿的创新的成熟的经验的（顾客经验）目标顾客群家庭年收入50000-100000美元+男性/女性，24-54岁，拥有12岁以下的小孩之家庭（未完待续）美国最大购物中心研究（三）品牌价值2000年，美利坚购物中心委托一家国际品牌顾问公司进行了一次“品牌评估”，根据评估结果显示：它在全美国消费者最受欢迎的购物目的地排名第三，仅次于沃尔玛和塔吉特（注：沃尔玛和塔吉特在美国各地开店数百家，而美利坚购物中心就此一家），是全美国知名度最高的购物中心，也是美国家庭最想去的旅游目的地，排名高过纽约市、拉斯维加斯及芝加哥。
它在人们心中的认知与地位，已不仅仅是一座购物中心而已，已成为美国最具代表性的旅游目的地品牌之一。
美利坚购物中心的来客入店停留时间要比在其他购物中心更久，人们也愿意在店内多花一些钱。
它不但是座区域型的购物中心，现在它的影响力已扩大延伸至全国性的，甚至是国际性的客源，这提供了该购物中心一个强力的后盾去发展更有助益的策略伙伴和赞助商，而成为国际媒体的注目焦点。
更重要的，它是个被高度认同的品牌，它代表着多样化的家庭趣味，被视为是一种前沿的、令人兴趣盎然的家庭生活型态。
该购物中心最近的年营额有68%以上是因为它的品牌效应所造成–它已被人们视为是一个极具代表性的购物与旅游目的地。
62%来自省会都市明尼阿波里斯和圣保罗这两座城市的购物者将该购物中心视为是他们的首选购物目的地。
有42%非本地居民之所以会到明尼阿波里斯市和圣保罗市，是因为该购物中心的缘故。
该购物中心的入店顾客提袋率高达92%。
明尼阿波里斯市的都会地区购物者三个月内到该购物中心的平均次数是7.2次，年均为30次。
95%的购物者都会注意看该购物中心所投放的广告。
大多数的人认为，该购物中心拥有最新的商店、最好的娱乐设施及最适合带小孩来玩的购物中心。
第二期扩张计划目前，美利坚购物中心已进入第二期开发阶段，占地面积52万平方，和第一期结构体的北端连接，预计未来完工开业后，每年可另外吸收近2000万人次的客流量入店，换言之，未来第一期加上第二期的年客流量可望达到6000万人次左右。
第二期总投资金额10亿美元。
第二期业态规划配置成功因素探讨一座成功的购物中心，从开发、选择开发伙伴，到市场可行性调研、定位与规划建议、规划和财务可行性研究，以及后期的经营管理和品牌营销，每一个环节都至关重要，都值得我们去做深度的研究探讨。
本文主要是以美国最大的购物中心 – 美利坚购物中心为案例，就整个开发过程中的两个关键环节 – “定位与规划”及后期开业后的“品牌营销”提出探讨（见下图）。
「定位与规划」在这里我还是要特别强调，任何一座购物中心都一样，它的最终目的就是要“客流量”，就是要来客入店消费，愈多愈好，否则建筑物盖好了，客源进不来，商户招不到，一切都是枉然，而且我们必须特别注意一点，一家购物中心的前期市场可行性如果没做，或是做了，定位出现偏差，即盲目冲动地进行后期的工程，一旦到了经营管理阶段，来客入店寥寥无几，再去做整改补救，到目前为止，我翻过许多国外有关于购物中心的研究论述，成功的案例似乎不多，至少我还没发现过。
商业地产的市场可行性研究包括了许多的市场调研及分析工作，在这里我们不多做说明，仅就“定位与规划”进行探讨。
之前经常提及的，购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原则：．吸引足量的客源入店．延长来客入店停留时间．促使客源重复入店换言之，你的规划必须符合顾客需求，才能吸引他们入店、或让他们乐于在你的店内停留更久一些及让他们愿意一来再来。
这当中又涉及到商圈客源的问题，现在我们就来看看美利坚购物中心的商圈客源分析。
美国最大购物中心研究（四）本地客源(基本客源)– 不管是购物中心，或是任何型态的零售店，基本客源永远都是最重要的、也是最根本的顾客群。
美利坚购物中心立地于布卢明顿市，这是一座小城市，介于省会城市明尼阿波里斯及圣保罗市之间，5-10公里内客源人口只有8.6万人，因为距离近、方便，就购物而言，这群人重复入店的频率最高，俗称“铁”客群，也就是所谓的“邻里客群”，你不需要在他们身上动太多脑筋，只要在“服务”多下点功夫就行了，但如果要延长他们入店的停留时间，就必须放些娱乐或文化元素进去，例如，餐饮、儿童乐园、电影院. ..等。
由于这群人虽是“铁”客群，但只有8.6万人，显然没法支撑这么大的购物中心，因此，它最重要的、决定成败的客源是来自于明尼阿波里斯和圣保罗这两座城市的430万人口，距离15公里，车程在20分钟以内，这是该购物中心得天独厚的立地优势。
就纯购物而言，美利坚购物中心即必须将竞争元素考虑进去，因为这两座城市本身都有相当成熟的商圈存在，这批客群何必舍近求远，非到你那里去购物？除非你的购物中心具有足够吸引人前来的媚力，因此，“差异化”就成了关键，而“娱乐”则是它的选择，问题是要放什么样的娱乐元素进去呢？你只要看它所设定的目标顾客群即可了然于胸了– 24~54岁男女性，拥有12岁以下的小孩，换个角度来说，也就是“家庭”客群，因而它放进去了能够聚合大量家庭客群的娱乐元素，例如，尼可罗迪欧主题乐园/17128㎡、海底探险水族馆/ 4077㎡、LEGO 儿童益智中心、恐龙博物馆、ACES飞行模拟馆、NASCAR 赛车模拟馆、迷你型18洞高尔夫球场、以及80几家餐饮店和14个厅院的电影城。
值得大家特别注意的是，它所放进去的娱乐元素，“教育”和“文化”及“趣味性”十分浓厚，事实上，这也是该购物中心比较高明的地方，确实值得我们借镜参考。
旅游客源- 首先，我们要探讨的是，这批客群被区隔成三块：“一天往返族客源/150公里”、“开车旅游族客源/150-500公里”及“航空旅游族客源/500公里以上”。
一般来说，这些客群无论是州际客，或国际客，进出明尼苏达州，最频繁的目的地就是省会明尼阿波里斯市，距离美利坚购物中心只有15公里，20~30分钟车程，虽然他们的原始动机可能不是单为购物而来，但由于在该州购买衣物免税，因而都会顺便买些衣服，当他们选择购物地点时，美利坚购物中心自然就成了最理想的去处，因为距离近、方便，此外，你如果要延长这群人入店停留时间，增加他们的消费金额，甚至让他们以后愿意重复入店，那么，有趣好玩的娱乐和餐饮，就成了不可缺少的必要元素。
