我国城市化与房地产业的协调发展研究
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2010年第4期（总第189期）学习与探索Study ＆Exploration No．4，2010Serial．No．189
·管理学研究·
我国城市化与房地产业的协调发展研究
郭
晓
男
（黑龙江科技学院经济管理学院，哈尔滨150027）
摘
要：在经济发展中，城市化和房地产业均有其自身演变规律，而二者的演变则具有较强的同步性，
因此，应使二者协调发展。
但现阶段我国部分城市与房地产业存在失调发展的问题，如城市化模式不确定诱发房地产开发盲目性等。
应积极制定城市化与房地产业协调发展战略等措施，促进我国城市化与房地产业的协调发展。
关键词：城市化；房地产业；增长极中图分类号：F57
文献标志码：A
文章编号：1002－462X （2010）04－0169－02
收稿日期：2010－02－20
作者简介：郭晓男（1960—），男，黑龙江哈尔滨人，副教授，从事房地产管理研究。
一、城市化与房地产业协调发展的规律
城市化与房地产业发展有其自身的演变规律，
同时二者在演变中表现出了一定的客观同步性和协调性，为学术界研究促进二者互动协调发展提供了依据。
城市化一词源于英文urbanization ，至今有百余年的历史。
由于城市化进程的复杂性和学术界对其研究的多角度，所以目前学术界对其没有统一的界定。
虽然各学科对城市化没有统一的定义，
但综观学术界多年的研究，目前形成了三种具有代表性的观点：一是以农业人口转化为非农业人口的过程为核心内容的“人口城市化”
；二是以城市人口规模扩大、城市地理界限调整、城市数量增加等为主要内容的“空间城市化”
；三是强调人口规模、产业结构、服务设施、环境条件等因素的综合动态发展，即
“综合城市化”。
房地产业被国家统计局列为第三产业，主要有房地产开发、房屋建设、经营管理、土地使用权转让、房屋所有权买卖、租赁等，以及由此形成的房地产市场的综合性产业。
房地产业以土地为依托，具有固定性与区域性，即房地产的交易只是产权的交易，不会出现房地产的流动；由于房地产商品既可用于消费又可用于投资，所以其具有双重性与投资性；房地产价格受多种因素影响，主要由建造成本和市场供求决定；由于房地产业具有建设周期长、资金需求量
大等特点，决定了房地产业具有资金密集性。
房地产业发展遵循一般产业的发展规律，即先后经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。
在形成期，房地产业发展速度缓慢；在成长期，
房地产业发展迅速，发展速度明显高于该产业的平均发展速度，市场需求扩大，而且在国民经济中的地位有所提高，
产值占GDP 的比重迅速增加；在成熟期，房地产业发展速度将会放缓，市场供求基本处于均衡状态，其在产业结构中的作用和潜力基本得到发挥；在衰退期，
由于技术进步的推动，一些技术密集型产业应运而生，所以房地产市场需求开始减少，产业周期曲线呈现出不断下降的趋势。
二、我国城市化与房地产业失调的原因
1．城市化模式不确定诱发房地产开发盲目性在城市化进程中，各城市应充分结合地区经济发展阶段、
资源禀赋等实际情况，准确定位和选择城市化模式。
由于改革开放后我国采取的是非均衡经济发展战略，所以东西部经济发展水平和增长速度不一致，西部地区落后于东部地区，客观上决定了西部地区城市与东部地区城市发展的不平衡。
对于东部地区来说，
城市化发展模式倾向选择建立城市群，
如长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等地区，对于西部地区而言，城市化发展模式应考虑培育“增长极”，通过“增长极”的辐射作用，
以点带面实现周边地区的发展。
2．城市规划不科学
目前我国部分城市在发展中存在缺乏科学、长远的总体规划，一方面表现在城市建设缺乏层次性，工业区、商业区和住宅区布局不合理，导致
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盲目建设和盲目拆迁现象，造成资源浪费；另一方面由于部分城市在制定规划时脱离实际发展情况，过度追求建设形象工程，不惜投入巨额资金建设高标准的办公楼、住宅楼等，扩大城市建设用地规模，为此损耗了大量资源和耕地。
3．城市化过度引致房价上涨
过度城市化是从城市化与工业化发展水平关系的角度定义的，主要指城市化速度大大超过了工业化速度，城市化主要是依靠传统的第三产业来推动。
引致过度城市化的主要原因是二元经济结构下，大量农村人口流入少数大中城市，人口城市化进程快于城市建设步伐和工业发展速度，城市拉力小于农村推力。
三、促进我国城市化与房地产业协调发展的措施
1．制定城市化与房地产业协调发展战略
现阶段我国东部和西部经济发展相对不平衡，而且各地区自然资源、人力资源、科技等要素分布不均，社会文化等也有所差异，不同城市的发展模式和发展速度不可能完全一致。
鉴于此，我国各地区要遵循因地制宜原则，制定城市化与房地产业协调发展战略，从本地区经济发展现实出发，从战略的高度把握城市化模式选择，避免部分城市因城市化模式不确定而造成房地产业的盲目发展，从而促进不同地区城市化与房地产业的协调发展。
因此，对于大城市而言，制定城市化与房地产业协调发展战略要遵循城市化演变规律，政府应积极采取推进措施，如税收优惠政策、金融优惠政策、人才激励政策等，最大限度发挥大城市的扩散效应，引导大城市资金、人才、技术等要素流向周边城区和乡镇，带动周边城区房地产业的发展。
对于经济发展相对落后的城市而言，政府应更新发展理念，根据本地区城市化演变的客观要求采取与本地区房地产业相协调的发展模式。
2．制定科学合理的城市发展规划
对于城市整体发展而言，科学合理的城市规划能为城市发展提供依据和思路，对于房地产业而言，将会为房地产开发商提供科学的指导思想和开发理念，影响其投资策略选择，避免盲目投资建设，促进房地产业健康发展。
制定科学合理的城市发展规划，一方面要着眼城市规划的研究，尤其是规划部门和研究机构要注重工作的持续性和一致性，进行连续、系统的研究，从间断性的编制研究转向不断跟踪反馈，使规划更符合城市发展的切实要求。
另一方面要充分体现城市发展与房地产业的协调以及生产要素的优化配置，而不是强调形象工程建设。
通过构建城市土地利用的长效机制，加强对城市用地的管理，促进优化利用城市土地和抑制土地投机，促进生产要素合理配置。
3．完善城市基础设施
完善的城市基础设施是保障城市生存和发展的物质基础，也是促进城市产生集聚效应的重要推动力，没有完备的城市基础设施，城市的运行将受到制约和限制。
完善城市基础设施将能够有效解决由于过度城市化使基础设施供应紧张引发的房地产价格攀升的难题［1］。
完善城市基础设施一方面应从为房地产开发提供水、电、煤气、交通、环境卫生等相关配套服务着手，为房地产开发创造良好的条件。
另一方面还应着眼推进旧城改造的进程，通过加大人才、资金等要素的投入，完善旧城基础设施建设，引导房地产开发商向改造中的城市投资，以摆脱因基础设施不完备导致的房地产开发竞争激烈、房地产价格持续攀升的困境。
4．保持合理的房地产投资规模
房地产业开发速度和投资规模并不是越快越好，这是因为一方面房地产业演变有其客观规律，另一方面与城市化演变有紧密的内在联系，必须注重与城市化的互动协调［2］。
房地产开发速度和投资规模的选择应密切结合实际，坚持因地制宜原则，采取科学可行方法测算和预测城市化水平，准确把握城市发展速度。
对于现阶段大城市房地产投资规模过大和小城镇发展潜力较大的现实，政府可通过出台限制措施和制定优惠政策等方法，限制大城市房地产业的过度投资并鼓励和引导房地产开发商向中小城市投资，促进城市化和房地产业的良性互动发展。
参考文献：
［1］刘铁．中国高新技术产业的风险及规避［J］．学术交流，2009，（11）．
［2］王立国，杜维栋．强化公共项目挣值管理的途径［J］．学术交流，2010，（5）．
［责任编辑：孙浩进］
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