经济评价指标与方法

第六章 经济评价指标与方法【考情分析】考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计2012年 6题6分 1题2分 2题2分 2题20分 11题30分 2011年 4题4分 2题4分 2题2分 1题8分 9题18分 2010年 5题5分 2题4分 2题2分 1题12分 10题23分 2009年 9题9分 2题4分 2题2分 1题15分 14题30分 2008年 6题6分 2题4分 2题2分 2题20分 12题32分 近五年考试各章分值分析【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间■必须把典型案例题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成【内容框架】第一节 效益和费用识别第二节 经济评价指标第三节 动态盈利能力指标及其计算第四节 静态盈利能力指标及其计算第五节 清偿能力指标及其计算第六节 房地产投资方案经济经比选第一节 效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式投资与成本1.1 投资的概念1.2 投资的种类1.3 成本的概念1.4 投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同1.1 投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2 投资的种类（两类）投资分类用途 价值形式 回收形式固定资产投资 用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产在使用过程中以折旧形式计入产品成本通过成品销售以货币形式回收流动资金 指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用在项目寿命周期末，以货币形式回收1.3 成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用1.4 投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据 ■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等2.房地产投资分析中的投资与成本2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点2.2 三种模式的投资与成本的特点2.3 开发项目总投资2.4 开发产品成本2.5 营业成本2.6 期间费用2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点（两类）投资形式 经营方式投资 成本开发投出售 开发建设投资 开发产品成本资出租 开发建设投资 营业成本+运营费用出售 购买投资、装修及更新改造投资 开发产品成本置业投资 出租 购买投资、装修及更新改造投资、经营资金营业成本+运营费用2.2 四种模式的投资与成本的特点模式 特点开发-销售模式 开发总投资基本等于总成本费用开发－持有出租－出售模式 开发建设投资转为固定资产投资在出租经营活动中又会产生营业成本和运营费用，通过租赁收入回收购买－更新改造－出售模式 特点与开发－销售模式相似购买－持有出租或购买－装修改造－持有出租－出售模式特点与开发－持有出租－出售模式相似2.3 开发项目总投资2.4 开发产品成本■当房地产开发项目建成时，将开发建设投资转为开发产品成本■同一项目有不同产品的，可能通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本2.5 营业成本（经营成本）房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

营业成本的内容（四大类）【辨析】【重点难点】不同经营方式中的营业成本【2012年真题】采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（ ）计算。

A.工程进度B.当期开发建设实际投入C.当期销售面积占全部销售面积的比率D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例『正确答案』C『答案解析』对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。

参见教材P173。

2.6 期间费用■概念·指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用■包括·管理费用·财务费用·销售费用【重点难点】期间费用的归属【2011年真题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。

（ ）『正确答案』×『答案解析』房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。

参见教材P173。

【2010年真题】按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。

（ ）『正确答案』√『答案解析』房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

参见教材P173。

2.7 运营费用指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

【重点难点】特别注意营业成本与运营费用的不同项目 内涵 内容营业成本 房地产出售、出租时，将开发产品成本结转的成本·土地转让成本·商品房销售成本·配套设施销售成本·房地产出租营业成本运营费用 用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出·期间费用·营业税及附加·城镇土地使用税和房产税·物业服务费·大修基金3.营业收入 （三类，取决于经营模式）营业收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

营业收入=销售收入+出租收入+自营收入营销收入=销售房屋建筑面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报4.利润 （五个层次）利润概念 计算公式毛利润 毛利润＝营业收入－营业成本营业利润 （销售型）＝营业收入－营业成本－期间费用－营业税金及附加－土地增值税（出租型）＝营业收入－营业成本－运营费用税前利润（利润总额）＝营业利润+营业外收支净额税后利润（净利润）＝利润总额－所得税可供分配利润 ＝税后利润－（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 【重点难点】计算利润中的两项费用的计算费用项目计算公式运营费用 ＝期间费用+营业税金及附加+城镇土地使税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用＝销售费用+管理费用+财务费用5.税金（四项）5.1 税业税金及附加5.2 城镇土地使用税5.3 房产税5.4 土地增值税5.5 企业所得税5.1 营业税金及附加（两税一费）■营业税－营业额的5%■城市维护建设税－营业税的7%■教育费附加－营业税的3%5.2 城镇土地使用税■占用国有土地应缴纳的一种税■视土地等级、用途按占用面积征收5.3 房产税税金 计算规则征税对象 ·拥有房地产的所有人自用的 ·按房产原值扣减30%后的1.2%征收 ·原值打七折，再按1.2%的税率征收出租的 ·按出租收入的12%征收5.4 土地增值税■转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税■土地增值税的征收执行预征和清算制度，预征时点与营业税相同，预征率为销售收入的1%～2%，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补■采用核定税率征收土地增值税时，核定征收率不得低于5%【重点难点】土地增值税计算1.房地产收入总额1.1 销售收入2.扣除项目金额 1-5合计2.1 土地成本2.2 房地产开发成本2.3 房地产开发费用2.4 与转让房地产有关的税金2.5 加计20%扣除 （1+2）×20%3.增值额 1－24.增值率 3/2【重点难点】土地增值税的税率增值率＝增值额/扣除项目金额四级超额累进 税率<50%的部分 30%50%－100%部分 40%100%－200%部分 50%200%以上部分 60%5.5 企业所得税■应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损■所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额■房地产开发企业所得税税率为25%【重点难点】企业所得税的预征■先按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算■预售时，用预售收入乘以预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关期间费用和营业税及附加、土地增值税后，计入当期应纳税所得额■当期应纳税所得额×25%＝当期应纳所得税■完工后，计算出实际销售收入的毛利额，减去以上累计的预售收入毛利额，两者之差，计入完工年度应纳税所得额【重点难点】房地产开发企业所得税预计计税毛利率的规定项目所在位置 预计计税毛利率位于省政府所在地的城区和郊区的 不低于20%位于地级市城区和郊区的 不低于15%位于其他地区的 不低于10%【案例理解】某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

当期的期间费用为50万元，营业税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，问当期预征的企业所得税为多少。

第一步：算出本季度毛利额，项目位于地级市。

毛利率为15%毛利额=1000×15%=150（万元）第二步：算出当期应纳税所得额应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-营业税金及附加-土地增值税预征=150-30-55-20=45（万元）第三步：算出预征的企业所得税额算出预征的企业所得税额=45×25%=11.25（万元）【2010年真题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。

A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%『正确答案』ACE『答案解析』B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。