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城市更新与绅士化2015-03-02 王昊中国青年规划师联盟那天途径老城，赫然发现小时候生活了18年的街区已经完全认不出来了：低矮的胡同和院落荡然无存，取而代之的是雄伟壮丽的办公大楼和高层公寓，心中不禁涌起“日暮乡关何处是”的悲凉之感。
这种感受应该也并非我的专利，无论你生活在中国的哪个城市，如今，你还能找到自己出生时的老房子么？它们多半都已经被“更新”了吧？在西方政府的语境中，在城市化平稳发展时期，“城市更新”（Urban Regeneration）是最重要的技术手段，唯籍此，城市才能不断提升环境品质，改善基础设施，提高投资吸引力，从而应对日益激烈的国际竞争。
但是，西方学术界的立场却大相径庭，他们盯住了“城市更新”的副作用。
并给它起了一个“很装”的名字，叫做“绅士化”（Gentrification)。
我国的城市化率已超过50%，“从增量到存量”的平稳发展时期终于要到来了。
城市更新无论好坏，绅士化是否注定无法避免，都是我们无法回避的问题。
本文拟通过上下两篇，梳理一下西方政府和规划学界几十年来的“城市更新”（Urban Regeneration）与绅士化（Gentrification）之争，为了我们明天所要面对的问题，搭建一个思考的基础。
一、名词与概念别嫌烦，我们先来掉下书袋子吧！第一组：城市更新系列在西方，与拆旧建新、更新等等相关的名词大体有三个（既然词根是英语，还是以英国为例好了）：旧城改造（Urban Reconstruction）在英国，旧城改造主要指1950-1960年代，以“清除贫民窟”为理想，大规模动用公共资源（财政、规划）的物质空间改造，和我国的就地回迁的棚户区改造比较像。
城市更新（Urban Regeneration）城市更新主要指撒切尔政权上台后（1970-1980年代），更加借助于市场的改造措施，这些措施既有专项补贴，也借助公私合作（Public-Private Partnership）以及行动规划（Action Plan），注意了，这个城市更新正是西方学界借助绅士化概念重点打击的对象，他们认为资本大举进入的城市改造带来了巨大的社会不公。
上海城市更新的问题及对策研究—以虹口区北外滩街道为例摘要城市发展的不同阶段由城市更新串联，随着城市化进程的不断推进，从最初的异地搬迁到货币实物安置并举再到城市更新，推动城市更新的因素逐渐增加，其辐射范围也越来越广。
目前，土地资源被框定在一定范围内，如何实现城市发展的新目标，是多数城市突破传统的增量模式，在有限土地资源中寻求发展过程中的一大难题。
本文对城市更新项目进行探究，且以上海虹口区北外滩街道为例，探究城市更新中存在的问题，并提出相应的策略。
关键词：城市更新;城市规划;房屋改造;房屋征收;更新策略AbstractThe different stages of urban development are connected by urban renewal. With the continuous advancement of urbanization, from the initial relocation to housing collection to urban renewal, the factors that promote urban renewal are gradually increasing, and the radiation range is also wider. At present, land resources are framed within a certain range. How to achieve the new goal of urban development is the incremental mode in which most cities break through the tradition and seek to find a major problem in the development process of limited land resources. This paper explores the issue of urban renewal, and takes the North Bund Street in Hongkou District of Shanghai as an example to explore the problems in urban renewal and propose corresponding strategies.Key words：Urban renewal; urban planning;housing renovation;housing resettlement;renewal strategy目录一绪论 (1)（一）研究背景、目的及意义 (1)1、研究背景 (1)2、研究目的 (2)3、研究意义 (2)4.研究方法 (3)（三）研究特色 (3)二上海市城市更新历程和政策演变 (3)（一）房屋拆迁阶段 (4)（三）城市更新阶段 (5)（四）城市更新政策演变 (6)5、城市更新改造政策 (8)三虹口区北外滩街道城市更新现状 (9)（一）虹口区北外滩街道概况 (9)（二）虹口区北外滩街道房屋征收典型案例分析 (9)“从房屋安置到货币安置”全市首个旧改新政调整的试点基地 (9)——虹口区117街坊房屋征收案例 (9)（三）房屋征收过程中存在的主要问题及原因 (11)2、改造更新时间冗长 (12)4、法律保障缺乏 (13)四国内外城市更新经验借鉴 (13)（一）国外城市更新经验借鉴 (13)1、英国“社区建筑”城市更新研究 (13)（二）国内城市更新经验借鉴 (14)1、深圳市城市更新单元的制度创新 (14)五上海城市更新对策建议 (16)（一）合理制定城市更新总体规划 (16)（二）加快整体更新改造推动进度 (17)（三）积极推动相关法律法规规范 (17)（三）加大推进社区规划师制度 (18)结语 (19)尾注 (20)一绪论（一）研究背景、目的及意义1、研究背景我国城市的历史悠长，城市建设也历经许久。
基于国内外实践经验总结的社区城市更新建议——以上海市普陀区社区城市更新为例陈碧娇，陈翰文摘要：社区城市更新的概念源于城市更新，但相比于传统的城市更新具有更加深刻的内涵和意义，社区是一个很广泛的概念，往往突破现行城市开发单元小区的边界。
普陀区被选为上海市社区城市更新的试点片区。
本文通过梳理英美发达国家、新加坡、中国台湾地区、深圳城市更新的发展历程，判断上海市城市更新所处的发展阶段和结合社区综合治理需要实现的社区城市更新目标。
同时总结分析国内外国家和地区其城市更新过程中的相关亮点和可借鉴之处，包括城市更新实施流程、养老问题应对措施、公服设施不足应对措施、更新项目类型划分、更新单元划定、更新机制政策制定等。
最后为上海市普陀区社区城市更新提出相关策略建议，以期能对同类型更新项目有一定参考作用。
关键词：国内外案例，经验总结，社区城市更新引言新常态社会背景下，传统社会管理向现代化社会治理转变，城市建设逐步由外延式扩张向内涵式增长转变，向精细化城市管理转变。
上海市政府提出土地“五量调控”管理思路，要求不再增长建设用地，更新提升已有存量用地。
2014年市委一号调研课题着眼于“创新社会治理，加强基层建设”。
社会治理与城市更新被推到了重要地位，“社区城市更新”的概念应运而生。
普陀区被选定为全市社区城市更新的试点片区。
以物质空间更新改造为主要内容的传统城市更新早已有之，但是以社区治理为切入点的社区城市更新是鲜有的一次尝试，因此本文梳理英美国家、新加坡、中国台湾地区、深圳的城市更新发展历程，并总结分析其可借鉴之处，为普陀区的社区城市更新提出相关更新建议，以期对同类型的社区城市更新有一定的参考作用。
1社区城市更新概念与内涵城市更新是一种保持城市生命力、活力，促使城市不断发展和创新，以满足和适应居民不断增长的新的生活需求的建设手段。
而社区城市更新则在城市更新基础上有更加深刻的内涵，是以社会综合治理为切入点的一种城市更新方式。
城市更新的空间生产与空间叙事——以上海为例
于海
【期刊名称】《上海城市管理》
【年(卷),期】2011(020)002
【摘要】@@ 引言rn城市更新,是一种城市空间改造、重构和生产的综合过程.中外文献关于最近三十年上海城市更新的讨论,多在空间生产的理论视野里展开论说,观点主要是以国家为主导,以新自由主义、绅士化、消费主义等为导向,来定义这场空间生产.诸多观点不仅说出了事实,也抓住了上海经验的中国特点,即在这场国家主导的市场化城市改造中,得益最大的是国家和发展商,而不是民众,民众甚至为此城市化和绅士化付出了被迫迁离中心城区的代价.
【总页数】6页(P10-15)
【作者】于海
【作者单位】复旦大学社会发展与公共政策学院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.城市更新:从空间生产到社区营造——以上海"创智农园"为例 [J], 邹华华;于海
2.分享精英感悟推动在地创作“见闻见心-上海城市更新与空间再造设计之旅长春分享会”圆满落幕 [J], ;
3.再生与毁灭之地--上海的殖民经验与空间生产 [J], 罗岗
4.再生与毁灭之地——上海的殖民经验与空间生产 [J], 罗岗;
5.桥下空间城市更新与空间重构——以上海市苏州河中环节点桥下空间为例 [J], 汪洁琼;江卉卿;潘晶;潘凯临
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地方感视角下大都市郊区乡村绅士化研究——以上海郊区三个乡村为例地方感视角下大都市郊区乡村绅士化研究——以上海郊区三个乡村为例随着城市化的快速推进，大都市郊区的快速发展引起了广泛关注。
作为大城市的附属地，郊区既有城市化的影子，同时也保留了农村的特色。
然而，随着人们对乡村和生态环境的重视不断提升，乡村绅士化的概念逐渐引起了学术界的关注。
本文以上海郊区的三个乡村为例，从地方感视角出发，探讨大都市郊区乡村绅士化的现状和趋势。
首先，我们需要明确乡村绅士化的内涵。
乡村绅士化并不是简单地把城市的生活方式和文化移植到农村，而是在保留乡村特色的基础上，注入城市化的元素，使得农村社区拥有更好的基础设施和公共服务，提高居民的生活质量。
上海郊区是中国乡村绅士化的典型案例之一。
以不同特点的三个乡村为例，我们可以更好地了解乡村绅士化的现状和趋势。
首先，我们来看上海郊区的乡村建设。
近年来，上海郊区加大了对乡村基础设施的投入，改善了道路、水电等基础设施条件，并且加强了农村公共服务的提供，如医疗、教育、文化娱乐等。
这些改善使得乡村居民的生活更加便捷舒适，有利于乡村绅士化的进程。
其次，城市化对乡村产业的影响也是乡村绅士化的重要因素。
随着城市人口的增加和消费水平的提高，上海郊区的乡村正逐渐转变为城市人的休闲度假胜地。
一些传统的农业产业被转型升级为观光农业，农民通过发展农家乐、农产品加工等产业，吸引了城市人前往乡村度假、体验田园生活。
这种转型不仅给农民带来了经济收入，也丰富了城市居民的消费选择。
再次，社会资本的介入也是乡村绅士化的重要推动力。
上海郊区的乡村吸引了大量的社会资本，其中包括企业家、文化创意产业等。
他们通过投资、经营、文化创意等方式，推动了乡村的绅士化发展。
社会资本的介入不仅带来了经济效益，也带来了更多文化创意活动和社区建设，为乡村提供了更多的发展机遇。
最后，虽然上海郊区的乡村绅士化取得了一定的成果，但仍然面临一些挑战。
人口流失、土地利用问题、传统文化保护等问题仍然需要解决。
关于静安区城市更新的思考与建议摘要：城市更新是一个重要的城市政策范畴，是藉由维护、整建、拆除等方式使城市土地得以经济合理的再利用，并强化城市功能，增进社会福祉，提高生活品质，促进城市健全发展的综合举措。
本文从上海静安区为范例，对区域现状及问题、政策目标进行探究，提出实施建议。
关键词：城市更新；现状问题；实施举措静安区作为上海市中心城区，地理位置优越，经过建设和发展，目前已形成全方位、宽领域、多层次的开放型经济格局。
但随着经济的快速发展，经济、建筑、人文、社会环境的不断演绎，区域经济平衡、协调、可持续性增长的需求日益突，亟待城市更新战略的实施。
一、静安发展现状及问题1. 静安地处中心城区的地利位置，具有文化交流、经济发展集聚的天然优势，但同时存在土地等资源禀赋稀缺的劣势，自然生态环境的先决条件不足。
2. 以楼宇经济为主导的经济发展格局，在各中心城区发展中极易复制，功能布局同质化现象严重。
在商业楼宇增量较多的情况，静安楼宇经济的先发优势弱化，需差异化战略部署规划；3. 静安南京路辟筑于1862年，是上海第一条西式大马路，静安城区建筑、市政基础设施均存在自然寿命及经济寿命老化的现象，政府面临城区更新的问题已不可回避。
鉴于上述，发展静安亟待针对城区形象、居住、交通、功能、产业、土地再利用进行研判，提升城区发展力。
二、静安城市更新的目标城市更新，早期于1954年美国住宅法法案中正式使用这一名词，援引英国《城市更新手册Urban Regeneration: a Handbook》提出的定义为：试图解决城市问题的综合性和整体性的目标和行为，旨在为特定的地区带来经济、物质、社会和环境的长期提升。
在英国城市更新是一个重要的城市政策范畴。
总体来说，静安的城市更新目标可界定如下：1.通过城市更新，在形成区域核心竞争力的同时，更加强调静安可持续的发展力形成，形成静安城区政策发展。
通过经济动力提升、社会和谐、文脉延续、提高公共管理水准、优化建筑景观五个维度提升静安、发展静安。
关于城市更新中的“绅士化”现象的思考——以上海地区城市更新为例摘要：在城市更新中，由于需要对旧区环境进行改善，往往会通过对地区的绅士化，吸引外来投资，从而达到改善物质环境的目的。
绅士化是我国近年来在对城市旧区进行改造更新最常用的手段之一。
本文以上海地区的城市更新为例，在研究城市更新中的绅士化现象的同时，探讨其带来的消极效应。
关键词：城市更新；绅士化；历史环境；社会隔离1 “绅士化”研究历程城市绅士化是西方国家在再城市化过程中出现的一种以中心城区更新复兴、中产阶级以上人士取代低收入群体占据内城为主要特征的社会空间现象。
绅士化出现的开始阶段，被西方学者所认可，例如Neil Smith认为绅士化已经成为新自由主义背景下全世界城市的发展战略，内城区“地租落差”是绅士化过程的主导力量，绅士化的过程是不可避免的。
而我国学者张倩在对南京老城的研究中，认为绅士化会影响社会和谐问题，认为老城内有贫富混居情况是比较健康的；蒋文在研究中认为绅士化现象在一定程度上保护了历史街区行将拆除的物质环境和部分文化特征，规划师应该思考如何利用并发扬其有利效应，但同时要消减其不利效应。
在我国现实建设中，绅士化式的城市更新仍然在城市建设中占据着主要地位。
下文将通过上海几个典型的案例研究，探讨城市绅士化对社会空间的影响。
2 我国城市中的“绅士化”现象——以上海为例上海是我国工业文明的起源，是最先出现城市更新运动的城市之一。
随着上海在近现代的城市扩张，土地存量持续减少，在上海新一轮城市总体规划提出建设用地“零增长”的目标，意味着上海的发展模式必须从以往的“新开发”变为城市更新的模式。
而在上海城市更新中，绅士化现象尤为突出，研究其带来的社会空间影响，有助于探讨城市的平衡发展的途径。
2.1 高端地产开发上海高端地产开发模式下主要体现在两个方面，一是拆除传统社区，新建高档社区；二是对历史街区进行改造后，提升其价值。
太平桥项目是典型的拆除传统社区，开发高档社区的城市更新项目。
关于城市更新中的“绅士化”现象的思考——以上海地区城市更新为例
发表时间：2019-05-09T09:01:54.673Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年1期作者：郭沁[导读] 在城市更新中，由于需要对旧区环境进行改善，往往会通过对地区的绅士化，吸引外来投资，从而达到改善物质环境的目的。
绅士化是我国近年来在对城市旧区进行改造更新最常用的手段之一。
本文以上海地区的城市更新为例，在研究城市更新中的绅士化现象的同时，探讨其带来的消极效应。
郭沁
中国城市规划设计研究院西部分院摘要：在城市更新中，由于需要对旧区环境进行改善，往往会通过对地区的绅士化，吸引外来投资，从而达到改善物质环境的目的。
绅士化是我国近年来在对城市旧区进行改造更新最常用的手段之一。
本文以上海地区的城市更新为例，在研究城市更新中的绅士化现象的同时，探讨其带来的消极效应。
关键词：城市更新；绅士化；历史环境；社会隔离
1 “绅士化”研究历程
城市绅士化是西方国家在再城市化过程中出现的一种以中心城区更新复兴、中产阶级以上人士取代低收入群体占据内城为主要特征的社会空间现象。
绅士化出现的开始阶段，被西方学者所认可，例如Neil Smith认为绅士化已经成为新自由主义背景下全世界城市的发展战略，内城区“地租落差”是绅士化过程的主导力量，绅士化的过程是不可避免的。
而我国学者张倩在对南京老城的研究中，认为绅士化会影响社会和谐问题，认为老城内有贫富混居情况是比较健康的；蒋文在研究中认为绅士化现象在一定程度上保护了历史街区行将拆除的物质环境和部分文化特征，规划师应该思考如何利用并发扬其有利效应，但同时要消减其不利效应。
在我国现实建设中，绅士化式的城市更新仍然在城市建设中占据着主要地位。
下文将通过上海几个典型的案例研究，探讨城市绅士化对社会空间的影响。
2 我国城市中的“绅士化”现象——以上海为例
上海是我国工业文明的起源，是最先出现城市更新运动的城市之一。
随着上海在近现代的城市扩张，土地存量持续减少，在上海新一轮城市总体规划提出建设用地“零增长”的目标，意味着上海的发展模式必须从以往的“新开发”变为城市更新的模式。
而在上海城市更新中，绅士化现象尤为突出，研究其带来的社会空间影响，有助于探讨城市的平衡发展的途径。
2.1 高端地产开发
上海高端地产开发模式下主要体现在两个方面，一是拆除传统社区，新建高档社区；二是对历史街区进行改造后，提升其价值。
太平桥项目是典型的拆除传统社区，开发高档社区的城市更新项目。
该项目对动迁户采用现金赔偿，折算成拆赔比约1：1，对原居民全部作家补偿，居民不回迁。
该项目拆掉了在城市发展中衰败的传统社区、里弄，新建了高档社区，吸引中产阶级入驻。
同时具有文化底蕴与区位优势的历史街区，对富裕阶层也有着强大的吸引力。
上海思南路一带的街区开发模式就是典型的高端传统住区产品开发型。
思南路街区现存1930年建造的23幢法式别墅，并包括了多幢名人故居。
开发前，建筑中拥挤着多家解放初期迁入的住户，最多的一个别墅中居住了17户人家。
政府和开发商在合作协商的过程中，达成了将原建筑经过改造后，形成租赁和出售相结合的居住和度假建筑。
原住民虽得到了部分差额的拆迁补偿，但是由于改造后地价的迅速上涨，原居民没有经济能力进行回迁，大多数搬离熟悉的生活邻里。
图2-1 改造前后的思南路建筑
2.2 旅游休闲产业带动的商业开发
这种模式在上海地区主要针对于历史街区。
历史街区所蕴含的独特的文化内涵，以及独特的风貌特征，对人们具有特殊的吸引力。
对于历史街区的商业开发，在上海应用比较广泛，例如全国闻名的新天地以及正在发展的多伦路。
上海新天地通过以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变其原有的居住功能，赋予其商业旅游文化休闲的功能。
入住的商家多为国际顶级品牌以及高消费的餐饮业。
新天地带来的区域价值的提高是明显的，在建新天地之前，周边房价仅为7000元/平方米，在建时上升为15000元/平方米，建成时为20000元/平方米，随着新天地商圈的逐渐成熟，目前周围的房价基本都在10万/平方米以上。
图2-2新天地高档国际品牌
图2-3新天地内部商业空间图2-4 多伦多上的高档餐饮
而位于上海中心城区另一侧的多伦路也面临着这样的绅士化过程。
1920年至解放前夕，诸多进步人士、文化名人与革命志士曾居住生活在此，留下了不少遗址与史迹。
1990年代多伦路改建为文化名人步行街，沿街底层都改建为古玩、画廊以及高级餐厅等商业设施。
沿街立面得到了很大的改善，该街区商业活力增强，节假日都会有外来人参观与消费，成为了上海标志性的历史地段。
但该街区的绅士化现象只发生在主弄上，而且功能是以服务于外来人旅游为主，几乎没有服务于居住区内部的商业设施，而且内部的居住环境没有得以改善。
2.3 创意产业主导的文化艺术空间开发
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随着后工业时代的到来，制造业的衰败，上海大量的工厂处于废弃的状态。
随着创意产业的兴起，以创意文化产业为主导，将工业空间置换为文化艺术空间的绅士化改造，在上海逐渐发展起来。
上海的田子坊由于特殊的历史区位，所在街区内的建筑是多类型住宅、公建及厂房混合共存的。
随着改革开放经济发展的推动，在文化商人吴梅森的扶持下，多名艺术家入驻了210弄的废旧里弄工厂内。
在2000年5月时，田子坊在政府的支持下进行了全面的改造，总开发旧厂房2万余平方米。
随着入驻艺术家及商家的增多，旧厂房供不应求，周围部分居民将自己的住宅出租给艺术家，田子坊的概念也逐渐由里弄旧工厂向周围居民区发展。
但随着田子坊进一步更新，市场知名度的进一步上升，居民开始提升房租，过高的房租导致盈利微薄的艺术家受不了高额租金不得不搬离田子坊，而新加入的往往是有高盈利能力的商业，创意产业园逐步从生产文化转变了消费文化。
3 绅士化现象对社会空间的影响
根据上文研究，我们可以发现城市更新的绅士化现象能为旧区的改造吸引来大量的资本，使得原有的空间品质提升，部分历史建筑也得到了修缮和重建。
但绅士化带来的外部积极影响的同时，也对城市的社会空间造成了不可磨灭的影响。
3.1 对历史环境造成破坏
在新天地以及多伦路的更新中，开发商利用将商业开发，改善了周围的环境，吸引了大量中产人群过来居住和消费，在开发的过程中，却忽视了对原住民的保护，使得原住民大量外迁。
新天地以及多伦路的绅士化不仅在空间组织上改变原来的城市肌理，而且破坏了原有的生活方式。
对历史街区来说，重要的不仅仅是单幢历史建筑，而是蕴含在背后城市历史发展的脉络。
3.2 产生社会隔离
高端地产式的开发，使传统社区的原住民搬离交通便利、公共服务好的市中心，大量在城市边缘聚集，产生城市边缘的贫民区。
同时在市中心，高档社区往往是门禁森严，与周围传统的开放社区隔离。
而且绅士化更新的地块内的商业往往是服务于高端阶层的，消费水平高，例如新天地，思南路等，并不能服务于周围居民，在城市中形成无形的分界线，不同阶层的人在不同的空间活动，造成社会各阶层的隔离。
3.3 破坏社会关系网络
社会网路是指一个人同其他人形成的所有正式与非正式的社会关系，也包括了人与人直接的社会关系和通过对物质环境和文化的共享而结成的非直接的关系。
旧区中的居民经过长时间的磨合，已经对原来的住区形成了较强的归属感。
随着城市更新中绅士化，中产阶层和富裕家庭进入低收入居住社区，使社区内的居民结构发生了根本的变化，从而使原来稳定的社会邻里受到了破坏，社会网络被割裂。
新建的高档社区往往缺乏社会网络，使得人际关系淡漠，而原本充满活力的旧区由于社会网络被破坏，活力也逐渐在丧失。
4 总结
本文通过对上海城市更新中典型的三种绅士化现象：高端地产开发、休闲旅游带动的商业开发以及创意产业主导的艺术空间开发，进行案例分析，探讨绅士化现象对城市物质空间改善的同时对城市社会空间带来的影响。
希望通过绅士化所带来的消极效应的研究，能帮助人们意识到其的利与弊，在以后的城市更新中，慎用绅士化的城市更新手段，更加关注城市物质空间后的复杂的社会关系以及城市文脉参考文献
[1] 朱喜钢，周强，金俭.城市绅士化与城市更新——一南京为例[J].城市发展研究，2004（4）：33-37
[2] 宋伟轩，西方城市绅士化理论纷争及启示[J].人文地理，2013（01）
[3] 张倩，老城空间碎片化和绅士化的调研样本与思索[J].现代城市研究，2012，08
[4] 蒋文，李和平.文化诉求推动下的历史街区绅士化更新[J].城市发展研究，2013，09
[5] 张松，赵明.历史保护过程中的“绅士化”现象及其对策探讨[J].中国名城，2010（09）
[6] 阳建强，吴明伟.现代城市更新[M].南京：东南大学出版社，1999.125-247。
